«Рынок выбрал клиентов «с жирком». Осенью ждем агонию застройщиков, одного за другим»

Сергей Смирнов*, старший партнер в Vysotsky Estate, рассказал Youtube-каналу о недвижимости M2TV.ru о том, что происходит на рынке недвижимости. Закон об эскроу-счетах вступит в силу уже через полторы недели, изменит ли он цены или объем предложения на самом деле? Главное из интервью в материале DK.RU.

— На днях вышла статья, в которой говорится, что банки намерены пересмотреть объемы ипотеки, которые они выдавали раньше. Происходит пересмотр прогнозов, которые они делали в конце 2018 года, все же думали, что праздник будет продолжаться. Но в первом квартале 2019 года всех покупателей удовлетворили, наступила тишина. С апреля произошло падение обращений за ипотекой, падение выдачи.

Праздником я называю весь прошлый год, когда удалось напугать потребителя тем, что будут расти цены. Люди, которые пытались отложить решение об ипотеке, сильно перепугались. По дороге они «подхватили» дешевую ставку и выбежали на решение сделки.  Все прошлогодние рекорды по выдаче ипотеки связаны с этим.

По большому счету, сейчас потребители, которые есть, становятся все более проблемными. Всех легких заемщиков, у которых были жировые накопления, выбрали за прошлый год. Сегодня остаются те, кто пробует запрыгнуть на волну предложения Голиковой (рождение третьего ребенка) и других национальных проектов.

Все наслушались, что снизится ипотека и все ждут, что будет 1 июля. Это сакральная дата, которая в голове у потребителя застряла. Все говорят об одном: «Может быть, в августе цена на мою вторичку подрастет, тогда я ее продам и перееду в новостройку». Логики искать не нужно, потребитель не думает, что если где-то растет цена квадрата, то она растет везде.

Читайте также: Эскроу в действии: что будет с ценами на рынке недвижимости уже через месяц

На границе апреля и мая потребитель резко поменял свое настроение. Это можно объяснить несколькими факторами. Многие услышали, что все будет по старым правилам. А раз по старым правилам, куда застройщики денутся, цена не будет расти. Многие слышат о проблемах застройщиков и побаиваются, просто ждут 1 июля. А вторичка просто сошла с ума, цены очень выросли, люди отказываются покупать жилье за такие деньги. Нарушен приток налички.

Если даже Сбербанк снизит ставку ипотеки до 9,5%, это не очень сильно оживит рынок. За осень 2018 года и начало 2019-го рынок выбрал объем сделок, который предполагался на весь 2019 год. Я думаю, что осень и вторая половина года у всех будет очень тяжелая.

Нужно не забывать об одном: с 1993 года по 2000 год в России был мощнейший провал рождаемости. Тех, кто сейчас вырастет и захочет съехать от мамы с папой, будет очень мало. Следующий бум будет связан с теми, кто родился с 2000 по 2008 год, но они нескоро выйдут на рынок, после 2025-2026 года. Сейчас мы хватанем по полной программе. То, что построено, уже на 2/3 не продано.

То, что ты экономишь на ставке, сжирают цены. Люди умеют считать, они говорят: «И что, что ставка низкая, цены то выросли».

Банки из первой пятерки в прошлом году не только снизили ставки, но и смягчили требования к заемщикам. Я бы на самом деле сохранял высокие ставки и ужесточал требования к заемщикам, иначе через 2-3 года мы начнем массово получать банкротные квартиры, их процент уже растет.

Вторая половина года будет бодрой и веселой, мы увидим агонию не одного застройщика.

* - выполняет функции иностранного агента