«Рынок загородной недвижимости Екатеринбурга деградировал». Как и почему? / МНЕНИЕ

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости:

— За последние 10-15 лет было много прогнозов о предстоящем буме на рынке загородной недвижимости, но в большинстве городов и регионов эти прогнозы не сбылись. Рынок за последние годы деградировал. И выразить это можно в следующем графике.

Рост числа предложений в формате «участки без подряда» — ключевое изменение в структуре предложения на рынке за последние годы. За последние пять-семь лет участники рынка несколько раз предпринимали попытки увеличить число предложений в группе коттеджи и таунхаусы, но они не увенчались успехом.

Такая трансформация рынка кардинальным образом изменила как предложение, так и состав покупателей загородной недвижимости. С одной стороны, это изменение началось как движение в сторону массового покупателя (невысокий первоначальный платеж и неограниченный срок строительства дома). С другой, этот процесс развивается стихийно и приводит к инфраструктурным диспропорциям в пригороде.

Картина рынка сегодня формируется продавцами земельных участков, а не девелоперами, которые строят и продают жилые объекты. Эта особенность предопределяет многие характеристики рынка коттеджных поселков и хорошо характеризует текущее состояние загородного сегмента.

Конечно, за последние годы на рынке сформировались профессиональные компании, которые вполне качественно реализуют такой продукт, как «земля», и тиражируют этот успех на разных поселках.

Но, как и раньше, основу рынка формируют непрофессиональные участники. В большинстве случаев продажа земли в нарезку — единственный вариант для собственников участка реализовать его на рынке и выйти из проекта.

Темпы строительства инженерной инфраструктуры в таких поселках остаются низкими, застройка таких полей домами происходит неравномерно и медленно. Нередко участки приобретаются без четких планов по их освоению, на далекую перспективу. Большинство покупателей не рассматривают покупку участка в качестве базового варианта решения жилищного вопроса, загородный формат жилья — больше дачный вариант. Можно посмотреть на пропорции этого сегмента относительно городского рынка квартир.

 

В тех поселках, где девелоперы строят коттеджи, основа предложения — подряд на строительство.

При этом в последние три-четыре года рынок загородной недвижимости значительно изменился с точки зрения размера представленных домов. Также можно говорить, что требования потенциальных покупателей к площади дома стали более рациональными. Логично, что многие участники рынка пошли по пути сокращения минимальных площадей, предлагаемых к продаже. В результате этого процесса рынок стал более адекватен массовому спросу. В настоящий момент тенденция адаптации планировочных решений под потребности и возможности потенциальных покупателей продолжается. Выбор в сегменте «дешевых» предложений продолжает расширяться.

Но проблема в том, что, двигаясь в сторону более бюджетных вариантов, продавцы пошли по пути максимального упрощения проектов, сокращения объема работ, включенных в проект. На рынке становится все больше «коробок», непригодных для быстрого заселения с коммуникациями на границе участка.

Стремление сократить цену предложения привело к тому, что для многих участников она приблизилась к порогу экономической целесообразности. Но снижение цен не привело к активизации спроса, и многие продавцы были вынуждены заморозить свои проекты, либо перейти к продаже участков без подряда.

По итогам 2017 г. ценовая ситуация на рынке коттеджных поселков заметно не изменилась.

На фоне активизации рынка городского жилья загородный сегмент продолжает стагнировать, причем пример Екатеринбурга неуникален и показателен для многих крупных мегаполисов средней полосы. Мы не видим достаточных оснований для заметного восстановления спроса в 2018 г. и исходим из того, что рынок будет развиваться без заметных изменений. Стагнация рынка не исключает, что отдельные проекты, которые сохранят высокую строительную динамику, смогут аккумулировать оставшийся спрос. На заметное оживление рынка можно рассчитывать не ранее чем через три-пять лет.