Складоискатели

Клиент уже готов доверить складскому оператору управление материальным потоком. Длительное хранение на складе уступает место кросс-до-кингу, когда товар, практически с колес, отправляется потребителю. С некоторых пор логистические компании предлагают арендаторам помощь в оптимизации уровня запасов или совместное управление издержками. Фирмы, промышлявшие одной только арендой, начинают формировать собственные логистические подразделения. Чтобы система заработала, нужна складская инфраструктура, настроенная на западные технологии. Первый кирпич в ее основание Екатеринбург уже положил. Инвентаризация остатков

Суммарную площадь складов в Екатеринбурге вычислили эксперты Национальной логистической компании (НЛК) — официальные сведения отсутствуют. По данным НЛК, она составляет 600 тыс. кв. м. Сюда же включены объекты, которые строят для собственных нужд производственные и торговые фирмы («Юнилэнд-Екатеринбург», «Калина», «Балтика», «Марко Поло» и др.). Елена Нефеденок, вице-президент по инвестициям и развитию компании AVS-group, оценивает долю таких складов в 50%. Оставшиеся 300 тыс. кв. м делят арендаторы, в том числе логистические компании, обслуживающие крупных поставщиков строительных материалов, домашней электроники, бытовой химии и продовольствия.

Материальные ценности в Екатеринбурге хранятся большей частью на старых базах (продовольственных, промышленных и военных), где сосредоточено около 70% всех складов, и в переоборудованных заводских цехах. В 90-е гг. дефицит складских помещений покрывался как раз за счет цехов, привлекавших арендаторов относительной дешевизной. Тогда их использовали для буферных (накопительных) складов с невысокой интенсивностью отгрузок. По словам риэлтеров, спрос на площадки в промзонах стабилен — последний массовый «выброс» таких объектов случился в 2004 г., но этот ресурс практически исчерпан. В ближайшие годы рынок будет расти за счет строительства. Недостаток площадей в городской администрации оценивают в 900 тыс. кв. м, что практически совпадает с мнением специалистов компании Deloitte & Touche — они насчитали 800 тыс. кв. м.

Раньше других реконструкцией и строительством новых складов в Екатеринбурге занялась AVS-group, владеющая особняками в центре города, торговыми предприятиями и складскими комплексами — на долю последних приходится 60% из 150 тыс. кв. м недвижимости компании в Свердловской области. «AVS-инвест» скупает в Екатеринбурге и Свердловской области (а теперь уже и в Тюмени) имущественные комплексы и собственными силами их достраивает либо возводит на приобретенном участке новые здания из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей. Елена Нефеденок: Старые склады, которые мы приобретаем, построены в лучшем случае в 1985 г., а то и в середине 60-х. У них толстые кирпичные стены — сейчас таких не делают. За последние два года мы возвели 15 тыс. кв. м новых складов. Половина из 500 наших арендаторов — крупные московские компании, недавно появились заказчики из Минска. Обычно все квадратные метры сдаются в аренду за несколько месяцев до госприемки объекта, хотя время от времени складские площади оказываются невостребованными. Бизнес очень специфичный.

Склады в Екатеринбурге и вокруг него формируются в трех зонах: 1) центр города, где строительство новых объектов запрещено постановлением мэра; 2) пересечение кольцевой дороги с направлениями на Челябинск, Тюмень и Нижний Тагил; 3) города в радиусе 60 км от Екатеринбурга — Арамиль, Верхняя Пышма, Полевской, Первоуральск, Ревда и др. Прямой зависимости ставок от местоположения арендуемых площадей нет. По данным Уральской палаты недвижимости, спросом пользуются прежде всего помещения площадью от 300 до 1500 кв.м, но приобретать их в собственность потенциальные клиенты не спешат. Большинство потребителей (87%) готовы лишь арендовать склады или пользоваться услугами ответхранения.

Компании, эксплуатирующие складские комплексы, можно поделить на три группы: 1) собственники площадей, сдающие их в аренду («Оборонснабсбыт», «Атомпромкомплекс», «Город-2000», «AVS-инвест» и др.); 2) собственники площадей, оказывающие услуги ответхранения (Управление снабжения и сбыта Свердловской области, «Востокнефтегазстройкомплект», «Торговое предприятие «Железнодорожное» и др.); 3) логистические операторы (арендаторы площадей), предоставляющие комплекс услуг по доставке, переработке и хранению грузов («Русская логистическая служба», «Лорри», «Уральский логистический центр» и др.).

В свою очередь, владельцы складской недвижимости подразделяют арендаторов на три типа, относя к первому компании с малыми оборотными средствами, снимающие небольшие площади — от 100 до 300 кв. м — на короткий срок. Сегодня в поисках лучшей доли им приходится переезжать из больших складских терминалов на заводы и фабрики. К крупным и средним относят местные производственные и торговые фирмы, подыскивающие себе склады от 500 до 2 тыс. кв. м с развитой инфраструктурой и офисом. Чаще всего они организуют на арендованных площадях собственную складскую службу. Третий тип представляют арендаторы из других городов, прежде всего из Москвы и Санкт-Петербурга, сразу занимающие большие площади — от 3 до 10 тыс. кв. м. Им нужен или полный цикл логистических услуг, или собственный склад, строительство которого они готовы оплачивать.

Классифицируй это

Единой классификации складской недвижимости в России нет. Она появится, когда представители международных консалтинговых агентств унифицируют оценочные критерии. Пока этого не случилось, игроки рынка пользуются разными вариантами. Чаще других применяется классификация компании Sindika Holding, хотя есть как минимум еще два подхода, которые предлагают фирмы Knight Frank и Swiss Realty Group. И в той, и в другой классификации складские помещения делятся на четыре категории: «А», «В», «С» и «D» (иногда с промежуточными вариантами — «А+», «В–» и проч.), расходясь в количественных оценках характеристик (например, одни считают, что удельная нагрузка на пол должна составлять 4 тонны / кв. м, другие — 15 тонн / кв. м). Среди принципиальных отличий эксперты отмечают такой параметр, как поднятый на высоту 1,2 м пол склада (категория «А») — выделенный в классификации Knight Frank. Михаил Голубцов, коммерческий директор завода «Гефест»: Высота пола определяет всю техническую начинку склада. Если вы поднимаете его на 1,2 м от земли, вам понадобятся и автоматические ворота докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers), и пневмошлюзы, и все остальные компоненты, позволяющие использовать западные логистические технологии.

Еще одна характеристика склада класса «А», которую специалисты компании Knight Frank посчитали необязательной, а другие классификаторы находят важной, — наличие железнодорожных путей. Для терминалов Москвы и Санкт-Петербурга железная дорога не нужна — короткое транспортное плечо позволяет доставлять грузы из Европы автомобилями. В регионах так не получится. Описывая преимущества своего объекта, собственник складской недвижимости в Екатеринбурге первым делом упоминает железнодорожную ветку. Валерий Денисов, генеральный директор компании «Оборонснабсбыт»: У нас 30 тыс. кв. м складских помещений и свои подъездные пути — два железнодорожных тупика. Гео­графия очень удобная — мы сидим практически на всех трассах, которые существуют вокруг города. Чтобы стать полностью автономными, в дополнение к собственной котельной собираемся построить небольшую электростанцию.

Теоретически классификация — всего лишь схема, с помощью которой риэлтеры могут продавать здания дороже или дешевле. Свободных складских помещений категорий «А» и «В» на рынке Екатеринбурга нет — объекты строятся под конкретного заказчика и все технические характеристики оговариваются заранее. Наиболее приемлемым вариантом эксперты считают комплексы «Приют» и «Северный терминал».

При таком положении дел разговор о категориях становится необязательным, хотя риэлтеры знают, какие объекты — в зависимости от инфраструктуры и уровня сервиса — можно отнести к тому или иному классу.

Большая часть помещений в Екатеринбурге соответствует классу «C», спрос и предложение в этом сегменте рынка уравновешены. По прогнозам, в ближайшее время будут заполняться пустующие ниши «В» и «А» — ожидается высокий спрос на комплексы, объединяющие склады, офисы и шоу-рум.

В отсутствие объектов для классификации Валерий Денисов предлагает упрощенный вариант деления на категории: 1) прирельсовые склады высотой 5-8 м с погрузочно-разгрузочной рампой для складирования в 3-4 яруса и с управляемым температурным режимом; 2) такие же склады, поднятые на уровень погрузочно-разгрузочной рампы для обслуживания автотранспортом; 3) безрамповые склады с терморегуляцией; 4) капитальные холодные склады; 5) холодные складские постройки высотой менее 5 м.

Или, если совсем упростить, склады можно делить на открытые и закрытые площадки, а последние — на отапливаемые и неотапливаемые.

Смутные очертания тренда

До последнего времени девелоперы предпочитали инвестировать в строительство торговых и офисных центров, где вложения окупаются быстро — аренда в торговых центрах начинается от $15 / кв. м в месяц. За квадратный метр склада больше $6-10 не получить, хотя теоретически разброс может составлять от $2 (холодные склады) до $15 (логистические терминалы европейского уровня). При этом удельные затраты на строительство торговых центров и складов категории «А» сопоставимы — $500-600 / кв. м. Терминал площадью 10 тыс. кв. м (без технологической начинки) обойдется заказчику в $5 млн и будет окупаться 6-8 лет. Елена Нефеденок: Кроме того, складские комплексы требуют больших территорий. На площади в 0,2 га можно возвести три 16-этажных дома или всего 10-15 тыс. кв. м складов. По данным Knight Frank, площадь складов класса «А» и «В» занимает 40-45% территории комплекса. Директор компании «Уралконтейнер» Сергей Шавзис считает, что эти пропорции для российского региона не годятся: Площадь склада и площадь застраиваемого объекта соотносятся в пропорции 1:3 — это статистика, которую мы исследовали. Если у вас с одной стороны склада будут разгружаться фуры длиной 24 м, а с другой — подходить железнодорожная ветка, понадобится еще 6 м. Плюс место для стоянки автотранспорта и двухполосная кольцевая дорога по периметру. И расстояние до забора. Прибавьте также конторское помещение (склад без офиса никому не нужен) и систему пожаротушения — получится, что на склад в 10 тыс. кв. м вам нужна территория 35 тыс. кв. м.

Оформление землеотвода на несколько десятков га в подходящем месте может занять 3-4 года. Это значит, что деньги инвесторов потекут в складской сектор, когда торговые площади будут в избытке, а дефицит складов окажется столь велик, что их придется спешно достраивать. В Москве и Санкт-Петербурге это уже произошло — пока их рынки складской недвижимости более привлекательны для девелоперов, чем региональные проекты. НЛК, пришедшая в Екатеринбург в ноябре 2002 г., чтобы построить большой терминал, до сих пор проект не реализовала. Конкуренты сделали вывод, что НЛК не смогла получить землю, но, по мнению Михаила Голубцова, компания и не собиралась оформлять землеотвод. Михаил Голубцов: За последние два года мы встречались с представителями НЛК раз десять. Говорили им: никто не построит склады по вашим техническим условиям дешевле, чем мы. Наши цифры НЛК устраивали. Однако пока «Гефест» работает не для них. Если бы они реально планировали что-то построить, давно бы уже построили — если не на нашем участке, так на каком-то другом.

Директор филиала НЛК в Екатеринбурге Андрей Балышев сообщил, что за это время компания, контролирующая 30% московского рынка логистических услуг, заложила в Новосибирске и Ростове-на-Дону два терминала и крупнейший в Подмосковье комплекс стоимостью $200 млн. Раньше 2006 г. в Екатеринбурге ничего строить не будут. Оживление на местном рынке связывают с приходом в город крупных западных фирм, прежде всего Metro. Немецкая компания, планирующая в августе 2005 г. открыть в Екатеринбурге первый гипермаркет, а в 2006 г. — второй, уже объявила тендер для логистических операторов (результаты станут известны в конце мая).

Южане vs северяне

Доля новых складских площадей, доступных арендаторам, остается невысокой. Мировой практике это не соответствует. О своей готовности что-нибудь построить заявили почти все логистические операторы, работающие в Екатеринбурге, — иностранные, столичные и местные: Frans Maas, Oosterom & Zoon Finland OY, «Русская логистическая служба», «Уральский логистический центр» и другие. Сегодня они ищут подходящие площадки. Стратегический план развития города предусматривает четыре перспективные территории для размещения складских терминалов: станция Гипсовая (северный узел), станция Раздельная (южный узел), ул. Металлургов — Московский тракт (западный узел) и перекресток Шефская — Блюхера (восточный узел). Наиболее амбициозные проекты сосредоточились на севере и на юге.

Неподалеку от станции Гипсовой областное правительство собирается построить «Евро-Азиатский международный транспортно-логистический центр» (ЕАМТЛЦ). Под объект выделено 53 га земли. При необходимости участок можно расширять в направлении Шувакиша и дальше — по другую сторону Серовского тракта — к Верхней Пышме, где есть пустующие территории. Инфраструктуру для дистрибуции грузов, которые пойдут через Екатеринбург после продления второго международного транспортного коридора, готовит Сергей Шавзис. По его словам, специалисты логистического центра проанализировали объем грузопотоков на пространстве, включающем Ижевск, Пермь, Челябинск, Курган, Тюмень, Сургут, Нижневартовск, ХМАО и ЯНАО, выдали прогноз увеличения объемов до 2010 г. и просчитали потребность города в складских помещениях разных категорий. Полученную информацию г-н Шавзис намерен использовать при строительстве ЕАМТЛЦ, включающем 10 складских комплексов «А», «B», «C» и «D» по 10 тыс. кв. м каждый, контейнерный терминал, погрузочно-разгрузочные механизмы, площадку для хранения контейнеров, административные здания, автостоянку и гостиницу. Татьяна Черепанова, директор компании «Русская Логистическая Служба-Екатеринбург»: Проект Шавзиса сейчас более реалистичен, чем два года назад — тогда все было на уровне пропагандистских лозунгов, а источника реальных денег никто не видел. Сейчас логики стало больше: землеотвод получен, есть решение по прокладке коммуникаций и железнодорожных веток. Этот замысел, скорее всего, будет доведен до конца — Шавзис человек энергичный. Попутно там сядет кто-то из складских операторов, может быть, и мы. Другие участвовать в проекте Шавзиса не торопятся. Андрей Балышев: Это достаточно интересная и наиболее проработанная концепция, но наша компания не будет развивать свой бизнес на земле транспортно-логистического центра с инфраструктурой, которая нам не принадлежит. Это все равно, что сказать больному, подключенному к системе искусственного дыхания: купи аппарат, а провода останутся нашими.

В 2000 г. корпорация «АБАК» (к издательскому дому «АБАК-Пресс» отношения не имеющая. — Прим. ред.) получила землеотвод под строительство торгово-складского комплекса «Терминал Чкаловский» на участке 68 га (в квадрате ул. Альпинистов — ул. Черняховского — трасса в Кольцово — объездная Челябинск — Тюмень).

В 2004 г. там появились первые два объекта класса «С» общей площадью 27 тыс. кв. м, возведенные на деньги инвесторов, которые посчитали вложения в складской бизнес перспективными. В будущем «АБАК» с помощью предприятия «Гефест» намерен заполнить складами класса «В» и «В+» остальную территорию. Михаил Голубцов: Для нас это строительный бизнес плюс содержание складской инфраструктуры — начнем продавать электричество, воду, тепло. Даже если в собственности «АБАКа» не останется ни одного метра склада, мы будем зарабатывать деньги, обслуживая складское хозяйство. А складов собираемся построить около 250 тыс. кв. м. Одно из преимуществ терминала — транспортная доступность. Из центра до складского комплекса можно добраться за 20 мин.

Там же, как раз напротив «Чкаловского», с 2001 г. возводит склады на четырех га земли компания «Хайвэй». Построено уже 5 тыс. кв. м складов класса «С» и 3 тыс. кв. м складов класса «В» и «В+». В ближайшие два года у «Хайвэя» появится еще 4 тыс. кв. м качественных складских помещений и 1 тыс. кв. м офисов.

Третий участок, примыкающий к «Чкаловскому» и «Хайвэю», закреплен за холдинговой компанией «Лидер» — она собиралась возводить мультимодальный логистический центр со складскими терминалами и контейнерной площадкой. Судьба проекта пока неизвестна.