«СМАКа» не будет, молокозавода тоже». Владимир Пузанков — о старте проекта-гиганта

Спецпроект DK.RU: Крупнейшие застройщики Екатеринбурга — 2017

 

Екатеринбургская ГК PREMIER открывает продажи квартир в рамках проекта «Екатерининский парк» в квартале улиц Азина — Мамина — Сибиряка — Шевченко — Свердлова на бывшей площадке завода «Уралтрансмаш», где появится порядка 300 тыс. кв. м жилья. По словам главы компании Владимира Пузанкова, в ближайшие 15 лет территория будет осваиваться очередями, он не скрывает: проект планировки района застройки может меняться — вместе с веяниями времени.

 

Сейчас, на старте продаж, проект как-то изменился по сравнению с первоначальным видением?

 

— Мы постоянно держим руку на пульсе, получаем новые знания и видим: в том проекте, что мы защитили ранее, уже есть недостатки — решения очень быстро устаревают. Сейчас мы хотим докрутить то, что было заложено изначально, до более верных на сегодня позиций, а еще — сделать задел на будущее, предугадать то, что будет актуальным через какое-то время. Чтобы, грубо говоря, через полгода снова не пришлось вносить изменения.

 

С обновленным решением будем снова выходить на Градсовет, проходить повторные публичные слушания, получать все необходимые согласования. Но хочу подчеркнуть: изменения не будут связаны, например, с повышением этажности — чтобы настроить там больше метров. Нет, скорее, наоборот: где-то будет меньше квадратов, но шире улицы, комфортнее некоторые зоны. Мы не хотим лукавить: если заявили определенную плотность застройки, потом не станем ее повышать. Лучше сделаем то качество, которое запланировали сразу, ведь цель — продавать именно качество жизни.

 

Можете рассказать, что конкретно изменилось?

 

— Мы пересмотрели облик первой очереди. Вообще, у нас не было ощущения, что ее рабочий вариант — это вау.

 

После того, как к нам в очередной раз приехали англичане, контролирующие возведение штаб-квартиры РМК по проекту бюро Нормана Фостера, они оказались неравнодушны к остальным нашим проектам. Поинтересовались «Екатерининским парком», посмотрели рендеры и поделились своими идеями совершенно бесплатно. Профессионально пояснили: «Не копируйте улицу Свердлова, возьмите ключевые элементы, чтобы была связка со сложившимся архитектурным ансамблем, но все же делайте новое, делайте шаг вперед». Мы прислушались, поменяли проект, по сути, второй раз за него заплатили и получили гораздо более интересное решение в эстетическом плане. При этом не нарушили своих обязательств по сохранению архитектурных традиций улицы Свердлова в «Екатерининском парке».

 

Плюс мы добавили очень интересный элемент, который в городе практически не представлен — центральная улица в проекте будет отстроена зданиями с аркадами. В Европе такое распространено: часть здания стоит на колоннах, а под ними можно прогуливаться. Исторически аркады способствовали уличной торговле — в дождь можно было продавать свои продукты под этими своеобразными навесами. Мы посчитали, что аркады — интересный элемент и в архитектурном, и в функциональном плане, проектируем фасады на главной улице с учетом этой архитектурной находки. 

 

Разрешение на строительство по усовершенствованному проекту первой очереди мы уже получили, причем, были поддержаны профессиональным сообществом города. В частности, Михаил Вяткин, председатель Градсовета и бывший главный архитектор Екатеринбурга, говорил мне: «Делайте аркады по всей улице! Это будет здорово!». Мы считаем, это та находка, которая проекту была нужна. Да, мы потеряем дорогие площади первых этажей, мы могли бы эти метры продавать, но уходим от этого в пользу комфорта и эстетики.

 

Вообще же в «Екатерининском парке» будет еще много новелл и изюминок. Горизонт проекта составляет минимум 12-15 лет, а находиться все эти годы в сегодняшней логике невозможно. Не удивлюсь, если лет через пять мы что-то пересмотрим в плане проекта планировки — какая-то улица станет шире, другая — уже. Это необходимо, чтобы начинить проект изюминками, которые увидят все горожане.

 

Михаил Вяткин говорил, что смещение акцента на комплексное освоение окраин, наблюдавшееся в городе в последние пять-семь лет, неправильно — и в центре масса площадок для редевелопмента, девелоперам есть где работать. Помимо вашей территории, какие еще участки можно реновировать?

 

— Таких площадок очень много. Например, участок в квадрате улиц Челюскинцев — Азина — Луначарского — Мамина-Сибиряка, где расположен молокозавод. Это очень интересная локация, рядом с железнодорожным вокзалом, большой транспортный и пассажиропоток, много открытого пространства для обозрения. Если этот участок реновировать с умом, не делать жилой комплекс с закрытым двором, эдакий замок, а предусмотреть сквозной проулок, и не только высотки, а понизить этажность вглубь квартала, сделать красивые фасады, то там можно создать очень комфортную среду. Проулок даст пешеходный трафик, а это подтянет стрит-ритейл — появятся кафе, парикмахерские, булочные и т.д. Очень важно в центре города делать открытые проекты.

 

Когда мы только купили территорию под будущий «Екатерининский парк», у нас ведь тоже был соблазн построить «замок». Это очень эффективно с экономической точки зрения — сделать закрытую территорию, всех этим соблазнить. Но мы бы просто плюнули в лицо города, если бы в центре оттяпали себе такой оазис. Это неправильно.

 

 

Мы сейчас начали разбираться с территорией рядом с «Екатерининским парком» — город хочет, чтобы мы занялись реконструкцией школы №30, расположенной неподалеку от нашей площадки, а земли там немного, мы ищем варианты ее добавить. Также увидели там протезный завод — очень невыразительное здание, выглядит неприглядно. А ведь там можно создать что-то более эстетичное, строение, которое вместило бы в себя оставшийся функционал протезного завода и совместить этот проект с общегородским назначением.

 

Есть подобные участки и на ул. Луначарского ближе к ул. Декабристов, и в районе Метеогорки, и на ул. Урицкого. Есть и памятники архитектуры, которые ветшают без должного финансирования, а ведь тот же Лондон переполнен объектами, где историческое наследие сохранено и вписано в сегодняшнюю жизнь: когда фасад на треть исторический, приведенный в порядок, соседствует с современной составляющей. Есть ведь такая практика, давайте следовать хорошим примерам! И наши девелоперы тоже могут дать вторую жизнь старым зданиям, при этом заработать. Главное — желание и правильный расчет.

 

А как обстоит ситуация с выносом комбината «СМАК» с территории будущего «Екатерининского парка»? Глава предприятия Владилен Фуфаров рассказывал, что переговоры тяжелые, и, если вам не удастся договориться о сумме выкупа площадки «СМАКа», хлебопеки останутся на своем месте, а девелоперу придется изменить свои планы. В итоге будет там комбинат или нет?

 

— Я могу рассказать, что происходит на самом деле, не хочу держать ситуацию под столом. Нередко бывает, что девелоперы при освоении застроенных территорий расселяют жильцов старых домов в новые квартиры, чтобы расчистить площадки под современные проекты. И сталкиваются с гигантскими запросами — собственники метров стремятся выжать из застройщика максимум, получить заоблачные суммы.

 

Г-н Фуфаров тоже хочет использовать ситуацию по полной. Территория «СМАКа» стоит определенных денег, есть ее рыночная оценка, мы готовы участвовать в плане переезда хлебокомбината по рыночной цене и добавить компенсацию за неудобства, но когда запросы больше не на 20%, а в разы, конечно, переговоры будут тяжелыми. Когда реальная цена три рубля, а с тебя требуют десять, договориться очень трудно. Да, «СМАК» хочет увеличить свои производственные мощности в три-четыре раза, но почему за наш счет? Мы ведь этот бизнес не купили и не планируем его покупать. Несмотря на сложности, я уверен, компромисс между сторонами будет достигнут.

 

Вне зависимости от моей воли, от воли собственников завода, через 10-15-20 лет «СМАКа» в центре не будет, и молокозавода на Азина — тоже не будет. Не потому что мы против хлеба и молока, просто есть логика развития центра, есть здравый смысл. И объективно: облик хлебокомбината со стороны ул. Свердлова еще ничего, но его видовые характеристики с обратной стороны — это стыд. Такого не может быть в центре города, претендующего на звание третьей столицы России.

 

Помимо всего прочего город принял решение о том, что территория «СМАКа», а также вокруг «СМАКа» предназначена для жилой застройки с повышенными требованиями к архитектурному облику, а не для промышленности, задолго до нашего проекта. Это заложено в стратегическом плане развития города Екатеринбурга и принято Екатеринбургской городской думой еще в 2015 г.

 

Законодательные новинки опаснее федералов

 

Приход в город федеральных девелоперов Владимир Пузанков считает меньшей опасностью, чем законодательные новации, которые могут ограничить конкуренцию на рынке и привести к снижению качества жилья. Эксперт убежден: игроков должно быть много, и вместе они могут значительно повысить качество жизни в мегаполисе.

 

Местные девелоперы по-разному оценивают приход в город федеральной ГК «ПИК». На ваш взгляд, стоит ли нервничать уральским игрокам?

 

— Я не знаю, в какой сегмент «ПИК» будет заходить, и насколько они здесь «развеселятся». Аппетит же приходит во время еды. Или не приходит. Мы ведь ранее видели заход в город другой федеральной компании, «Монарх», но работы здесь у нее не получилось.

 

 

Не факт, что у «ПИК» будет так же. Конечно, у территории за вокзалом, которую ГК будет застраивать, огромный потенциал. Город старается сделать вокзал все красивее и удобнее, превратить его в серьезный транспортно-логистический узел, когда ты можешь из комфортабельного автобуса пересесть в удобный ж/д-вагон, попасть в другой город или уехать в аэропорт и оттуда — в любую точку мира, и рядом с вокзалом должны быть уютные кафе и магазины. Например, в Хельсинки, Штутгарте и Берлине районы, которые превратились в серьезные транспортные и логистические узлы, пережили серьезный скачок в стоимости жилья, потому что такая близость очень удобна.

 

Конечно, если движение в этом направлении продолжится, то территория «ПИК» сразу будет включена в развитие города самым серьезным образом, и через 15 лет наши дети не будут считать ее периферией. Будет повышаться стоимость жилья, а в перспективе через несколько лет там будут продавать бизнес-класс. 

 

Можно, например, проектировать не так много домов, а больше улиц и пространств под современную комфортную среду, тогда заработать удастся не на обороте, а на марже. 

Если «ПИК» пойдет по такому пути, этот район станет серьезным центром притяжения. А тот же Академический, даже со скоростным трамваем, начнет проигрывать. Центр, вернее, пешеходная доступность до основных городских достопримечательностей — он и в Африке центр.

 

Но сам по себе район вокзала не особенно благополучный.

 

— Как только город начнет избавляться от депрессивных территорий около вокзала, оттуда исчезнет и поток бродяг. Я жил на ул. Челюскинцев, так у нас в подъезде всегда ночевали бродяжки — еще с советских времен. Вопрос — в репрезентативности той аудитории, которая будет жить рядом с вокзалом. Сейчас люди даже в ЖК класса «эконом» меняются, начинают уважать некие стандарты жизни — для них важна безопасность, чистота. Просто надо включать эти территории в развитие, вытягивать на другой уровень.

 

Но тогда «ПИК» оттянет покупателей у местных игроков.

 

— Вы думаете, «ПИК» принесет в Екатеринбург какую-то уникально низкую себестоимость? Да никогда в жизни! Она одинаковая для всех. Федералы же не повезут сюда песок из Москвы, будут брать его здесь, так же, как и мы. Они выиграют, если научатся эффективно управлять — лучше, чем это делают уральцы, но это уже фактор не федеральный и не региональный, а личностный. В целом же никакими уникальными компетенциями и строительными технологиями «ПИК» не обладает. Да, у них есть концентрация ресурсов, может быть, чуть больше, чем у наших компаний, но и это еще вопрос. У нас тоже есть игроки, у которых все в порядке, и их не так просто выдавить с рынка. Да и вспомним приход другого федерала, Группы ЛСР. Что, после этого трагедия произошла? Какой-то местный застройщик, делавший хороший продукт, закрылся? Нет, и сам ЛСР работает на пользу Екатеринбурга. Я думаю, всех приходящих в город игроков нужно не противопоставлять, а, наоборот, включать в круг, чтобы всем вместе работать над развитием мегаполиса.

 

Не могу не спросить про законодательные новации, которые со следующего июля увеличат требования к уставному капиталу застройщиков, введут компенсационные фонды, запретят работать одновременно по нескольким разрешениям на строительство. Поправки в закон о долевке тоже будоражат стройсферу города. Ждать ли революцию на рынке?

 

— Основной проблемой социализма было отсутствие конкуренции, а сегодняшние законодательные новинки повышают барьеры входа на рынок. Планка задирается все выше, мелкие застройщики уже приказали долго жить, потом дойдет очередь до средних игроков, и в итоге в городе останутся четыре-пять могучих застройщиков, которым никто не помешает заключить негласное картельное соглашение. Все. Конкуренция на этом закончится. Я, по идее, как крупный девелопер должен хлопать в ладоши, но как человек нормальный, который к тому же здесь живет, понимаю: это плохо, качество жилья будет падать.

 

Окажется так, что скоро барьер входа будет преодолим только для компаний федерального уровня, стало быть, прибыль будет уходить в Москву. Региональные игроки тратят заработанное здесь, инвестируют в себя, чтобы сохранять и расширять свои позиции, а федералы концентрируют ресурсы — решат завтра завоевывать Сибирь, и будут вкладывать туда заработанное в Екатеринбурге. А я-то живу здесь, мне лучше, чтобы девелоперы тоже развивались на этой территории, повышали в городе качество строительства, жизни. Так что законодательные новации намного более серьезная опасность, чем приход федеральных игроков.

 

 

Если попытаться найти в поправках позитив, то нужно смотреть, как новые меры помогут снять проблему обманутых дольщиков. Надеемся, что конструкция все же достаточно продумана.

 

Вызов принят

 

Здание штаб-квартиры РМК, которое в народе зовут «ананас», держит Владимира Пузанкова в напряжении уже несколько лет — технологии строительства уникальны, но уральцы смогли подобрать ключи ко всем технологическим процессам. Впереди — еще один проект-вызов.

 

Как продвигается возведение здания по проекту архитектурного бюро Нормана Фостера? Виден ли уже свет в конце тоннеля?

 

— На прошлой неделе у нас был очень ответственный момент: мы установили два первых фасадных модуля. Это уникальная операция, начиная от того, что мы их спроектировали — да, с помощью западных специалистов из импортных комплектующих, но они сделаны здесь. Ранее модули прошли испытания в Германии — замеряли, как на них действуют вода, ветер, давление, осадки. Все прошло успешно.

 

Конструкции небывалые для города: неправильная, очень объемная пирамида с размером периметра 6 на 10 метров или 6 на 12 метров и высотой вершины до двух метров. Такого в мире никто не делал, наша страна никогда не видела подобных фасадов. Подъем проходил очень волнительно: наблюдать, как огромные конструкции, у которых смещены все центры тяжести, которые могут валить краны любого размера, начинают подниматься, трястись, качаться — это нечто! Ты понимаешь, что люди, которые держат модули на растяжках, могут разлететься в стороны как лилипуты с Гулливера, если что-то вдруг пойдет не так. Ужас полный! Но нам все удалось, и мы счастливы. Это был последний вызов, на который мы адекватно ответили, потому что за всем этим стоял серьезный расчет и современный технологический подход.

 

Вообще сначала вызовом была просто работа с самим бюро Нормана Фостера, потом нам нужно было научиться делать белый архитектурный бетон, и мы смогли. Причем делали его зимой при минус 30-ти, чего не делает никто в мире. Англичане приезжали на стройплощадку и говорили: «Мы не понимаем, как вы это делаете». Следующим вызовом был дизайн основных помещений. Мы выполнили его не в чертежах, а в натуральную величину — в пробном блоке здания. Результат англичане у нас приняли, отметили, что мы способные ученики. Теперь и фасадные конструкции — тоже пройденный этап.

 

Больше вызовов нет?

 

— Неделю назад в Германии наши специалисты испытывали конструкции для крыши — она будет с зенитными фонарями, по рельефу похожа на спину крокодила. Интересно, что англичане называют крышу пятым фасадом, это тоже очень важный элемент здания. Испытания мы прошли хорошо. С точки зрения технологий, мы подобрали ключики ко всем процессам.

 

Вообще, когда я думаю об этом проекте, то понимаю, что это даже не 21 век, а какой-то 31-й, к которому мы оказались причастными. С одной стороны, это — напряжение, которое не спадает уже несколько лет, накал не снижается, а только возрастает. С другой — совершенно потрясающие эмоции, опыт. 

 

В соседнем Челябинске вы начинаете тоже интересный проект — «РМК Арену», мультифункциональный спортивный комплекс. А есть ли планы реализовать спортивный проект и в Екатеринбурге?

 

— У Игоря Алтушкина (главы Русской медной компании — основного инвестора проектов ГК PREMIER, прим. ред.) была идея строительства международного стрелкового центра рядом с отелем Ramada. Уже были эскизы, пошла проработка специальных помещений с федерацией стрелкового спорта, чтобы они соответствовали всем требованиям. Помимо стрелковых галерей планировался огромный общественный центр с общепитом, отдельными галереями для практической стрельбы с бронированными помещениями, чтобы, например, мама с дочкой могли поесть мороженое и посмотреть, как папа и сын стреляют в это время.

 

С архитектурной точки зрения объект планировался очень ярким, но реализовать его пока не удалось. Что ж, значит, еще не время.

 

А «РМК Арена» — действительно интересный спортивный артобъект, в первую очередь, тем, что там одновременно можно заниматься плаванием в 50-метровом бассейне, прыгать с разноуровневых вышек, играть в хоккей, баскетбол, волейбол, мини-футбол, большой теннис, там же запланирован комплекс для всех видов единоборств — как тренировочные площадки, так и арена для соревнований. К примеру, в Вене тоже есть мультифункциональный спортобъект, но он больше похож на огромный склад — никаких архитектурных излишеств. Мы же проработали эстетику. Условно говоря, взяли Олимпийский парк в Сочи, сжали и поставим в Челябинске.

 

Какую-то спортивную составляющую планируете в том же «Екатерининском парке»? Раз уж полноценный спортобъект пока не удалось создать.

 

— Конечно, когда мы начнем строить «РМК Арену», пойдет генерация новых идей. Какие-то изюминки для спортсферы мы возьмем и приземлим в «Екатерининском парке». Скорее, блоками — например, включим спортсоставляющую в здания на первых этажах, возможно, где-то стилобат спортивный сделаем. Вообще, в «Екатерининском парке» мы сосредоточиваем основные силы, и будем заводить в этот проект весь свой новый опыт, все продвинутые находки. Все только начинается.

 

Фото предоставлены ГК PREMIER