Застройщики Екатеринбурга оценили редевелопмент как инструмент повышения спроса в кризис

Еще 10 лет назад Генплан Екатеринбурга предусматривал развитие города за счет редевелопмента. Наличие «серого пояса» промтерриторий и ветхого аварийного жилья (см. карту) предоставил девелоперам внушительный задел для будущих строек. А дефицит земли в черте города только подстегивал выходить на площадки с обременением. Как результат — к 2015 г. Екатеринбург частично освободился от депрессивных территорий, на месте которых появились жилые кварталы и торговые центры. 

Экономические пертурбации, влияние которых усилилось в начале года, заставляют застройщиков повременить с проектами, для которых нужны «длинные» деньги. Предпочтение отдается объектам быстрой окупаемости — жилью и апартаментам. Впрочем, застройщики не ставят крест на редевелопменте — перепрофилирование возводимых или готовых объектов может спасти их от «заморозки». От коммерческой недвижимости — к жилью, от больших офисных или складских помещений — к мелкой нарезке: застройщики вынуждены искать компромиссы.

Сделать по-быстрому

В Екатеринбурге редевелопмент осуществляется в двух основных направлениях: замещение промышленных территорий в черте города и замена ветхого и аварийного жилья на новое. Чаще всего, осваивая эти площадки, застройщики предпочитают строить жилье. Примерами из реализованных проектов могут служить микрорайон «Университетский», выросший на месте фабрики «Уралобувь», ЖК «Малевич» («Автоколонна 1212»), ЖК «Бажовский» (Уральский подшипниковый завод) и ряд других.

«Эта тенденция нарастает особенно сегодня — в период обострения экономической ситуации. Девелоперы на освобождаемых территориях хотят строить многоквартирники или апартаменты — и больше ничего», — подчеркивает замглавы администрации по вопросам капитального строительства и землепользования Сергей Мямин.

 

Анализ рынка объектов редевелопмента, проведенный DK.RU, показал, что большинство реализуемых проектов предусматривает строительство жилья. Так, в конце 2014 г. компания «ЛСР. Недвижимость-Урал» приступила к строительству ЖК «Рассветный» на месте бывшего цеха завода «Бетфор». По словам коммерческого директора компании Руслана Музафарова, это будет жилье массового спроса.

«Мы рассматриваем разные территории, прорабатываем варианты проектов редевелопмента. Проблемы везде одни и те же: экология, санитарные зоны, вынос инженерных сетей и т.д. Вопросов больше, чем ответов», — рассказывает он.

 

Еще один пример: строительство жилого комплекса эконом-класса на месте бывшего военного ангара по ул. Таватуйская — Маневровая, которое в этом году начнет «ЮИТ Уралстрой».

«Это будет жилье эконом-класса. Но если уменьшится покупательская способность, то у нас есть различные варианты для привлечения покупателей, — пояснил DK.RU директор по маркетингу «ЮИТ Уралстрой» Олег Колесников. — Мы внедрили практику европейской планировки, позволяющую создать дополнительную функциональность при небольших площадях».

Проект редевелопмента бывшей территории Уральского приборостроительного завода на берегу Городского пруда (Горького, 17) предполагает элитное жилье. По словам гендиректора Pred group Геннадия Черных, в настоящее время проект находится на этапе проектирования.

«Планируем выйти на строительство в октябре этого года и завершить проект летом 2018 г. Пока сложно назвать объем инвестиций, так как это будет жилой комплекс премиум-класса, а этот сегмент недвижимости наиболее насыщен импортными комплектующими. Какие цены будут через полтора года, думаю, можно только предсказывать», — добавил Геннадий Черных.

 

Элитный квартал апартаментов и пентхаусов «Главный проспектЪ» должен появиться на месте Екатеринбургского завода по обработке цветных металлов (пр. Ленина, 8). Но сегодня будущее проекта под вопросом: застройщик Олег Гусев столкнулся с административными трудностями. В мэрии отказываются утверждать проект в том виде, в котором он существуют. По словам Сергея Мямина, девелопер не учел нагрузку на инженерную и дорожную инфраструктуру, а также низкий уровень потребности в жилье в этой части города.

Высокий спрос на жилье может придать импульс проектам, находящимся на грани заморозки из-за низкого спроса. На месте запланированного офисного центра можно построить жилой комплекс, допускают участники рынка.

При дефиците финансирования к редевелопменту можно прибегнуть и при строительстве жилья. Застройщик может рассмотреть возможность снижения классности объекта. Эта стратегия позволит не потерять уже вложенные деньги и остаться в тренде рынка в кризис, отмечает директор ГК «Оборонснабсбыт» Игорь Суханов.

«Объект — или жилой или офисный — меняет свою целевую группу. Например, жилье бизнес-класса переходит в эконом-класс и продается быстро и дешево. То есть весь редевелопмент заключается в удешевлении имеющегося объекта или проекта», — объясняет он.

 

Не прибегать к экстренным мерам при масштабной и затратной стройке могут позволить себе крупные девелоперы, отмечают эксперты. Например, Уральская горно-металлургическая компания не планирует вносить изменения в проекты редевелопмента двух территорий: бывшей промплощадки Екатеринбургского мукомольного завода на берегу Исети (ЖК «Макаровский») и на месте бывшего тепличного хозяйства (жилой микрорайон «Северная корона»). С другой стороны, компания заложила достаточно длинные циклы строительства (до 2022 г. и до 2028 г.), поэтому кризисные явления, скорее, станут временным негативным фактором. 

В других случаях начинать глобальный проект в кризис — стратегия очень рискованная, предупреждает Игорь Суханов:

«Есть девелоперы, которые считают, что, вложившись в редевелопмент в кризис, по выходу из него окажутся на гребне волны, предложив то, что другие побоялись реализовывать. Но история помнит тех, кто начинал строить, но не заканчивал».

Что имеем — не храним?

Если перестроить имеющийся объект в жилье по объективным причинам уже невозможно, застройщик может прибегнуть к его перепрофилированию или реконцепции. Но это справедливо только для жилья — начинать масштабную перестройку торгового центра или складского комплекса сегодня не стоит, уверены эксперты.

«Редевелопмент готовых объектов в кризис — такая проблема вообще не стоит, — уверен полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль. — Такие проекты всегда требуют «длинных» денег, и их реализация займет от года до нескольких лет».

 

Такой же точки зрения придерживается Игорь Суханов:

«Редевелопмент объектов в кризис — утопия. Во времена нестабильности он будет очень затратным».

По словам Андрея Бриля, за последние годы в Екатеринбурге наметилась тенденция закладывать офисные объекты большой площади (от 10 тыс. кв. м и выше).

«В какой-то момент казалось: рынок съест все. Хотя практика показывает, что оптимальная площадь для деловых центров — 5-7 тыс. кв. м. К настоящему времени многие из этих объектов сданы, но стоят полупустые», — констатирует г-н Бриль.

При этом еще порядка 100 тыс. офисных площадей находится в стадии строительства.Чтобы найти арендаторов в период обострившейся конкуренции и падающего спроса, можно перепрофилировать имеющийся деловой центр в многофункциональный.

«Подобное перепрофилирование — самое простое и наименее затратное. В Екатеринбурге есть примеры объектов, изначальная идея которых значительно отличилась от конечной. Полагаю, что многие незаконченные в 2014 г. объекты станут многопрофильными комплексами», — полагает Игорь Суханов.

Ускорение этому направлению могут придать новые градостроительные ориентиры мэрии.

«Монотерритории — уже не тренд, — подчеркивает Сергей Мямин. — В городе должно быть больше территорий, смешанных по функциям, где есть жилье, офисы, индустрия услуг и элементы чистого производства».

Именно так планируется перестроить район Завокзальный. Проект, предложенный владельцем завода «Уралпалстик Н» Алексеем Гончаровым, предусматривает создание жилой и общественно-деловой зоны вместо промышленных и складских помещений. По тому же принципу могут быть перестроены промтерритории Уралмашзавода. Несмотря на то, что руководство завода готовит проект индустриального парка «Уралмаш», горадминистрация рассматривает и другие варианты освоения.

«Не теряя производственное ядро, вовлечь огромную территорию, которая используется только на 10-15%, в жилую и общественную застройку», — поделился планами Сергей Мямин.

Для формирования новой потребительской аудитории владельцы недвижимости могут задуматься о реконцепции своих объектов.

«Рассмотрим абстрактный пример: спроектированный и построенный торговый центр «Экстра Плаза» проще переименовать в «Самовар», изменив состав арендаторов и не сильно вкладываясь в технические изменения. А хороший маркетинг, нейминг будут эффективнее громоздких реконструкций. Стратегия не самая удачная, но она позволяет пережить кризис», — объясняет г-н Суханов.

Например, стратегию реконцепции реализует индустриальный парк «ПРО-БИЗНЕС-ПАРК», рассказывает коммерческий директор Евгений Сагутдинов:

«По истечении шести месяцев с начала кризисных явлений стало ясно, что желающих инвестировать в земельные участки, даже в инженерно-подготовленные, не так много. В то же время появился спрос от реальных производителей, малого бизнеса — начиная от столярных мастерских, заканчивая производителями готовых салатов. На основе этого отклика рынка мы сделали упор на продаже небольших готовых объектов и помещений».

По его мнению, сдача имеющихся площадей «в нарезку» позволит остаться на плаву и решать текущие задачи.

«Если у вас есть помещение в 300 кв. м на окраине Екатеринбурга, которое вы уже полгода не можете пристроить, потому что хотите сдать его под офис какой-нибудь конторе по оптовой продаже валенок, то я бы рекомендовал сдать его под мастерскую по валянию этих самых валенок. Тогда в ближайшие два года этот объект будет вас исправно кормить — как бы печально это ни звучало», — заключает г-н Сагутдинов.