Спад на рынке жилья заканчивается. Что дальше? Мнения экспертов на DK.RU

Прошлый год принес рынку жилой недвижимости немало испытаний: снизились объемы продаж (по некоторым оценкам до 40%), выросли требования к застройщикам со стороны государства. В рамках дискуссионного клуба «Делового квартала» эксперты — руководители ведущих девелоперских компаний и агентств недвижимости — поделилась своим видением его перспектив в «новой экономической реальности».

Участники дискуссионного клуба:

Виктор Ананьев, директор по развитию компании «Атомстройкомплекс»

Эдуард Богданов, президент УПН

Наталья Закирьянова, ведущий экономист отдела розничных продаж Свердловского РФ АО «Россельхозбанк»

Андрей Климанов, директор СК «Метеорит»

Елена Мяло, директор АН «Северная казна»

Руслан Музафаров, региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР»  на Урале 

Алена Наумова, руководитель группы ипотечного кредитования Уральской региональной дирекции Бинбанка

Филипп Третьяков, заместитель генерального директора, директор по маркетингу и продажам АО «РСГ-Академическое»

Алексей Осинцев, директор по развитию АН «Этажи» в Екатеринбурге

«Рынок нового жилья показывает небольшой, иногда номинальный, но все же рост, — подтвердил директор по развитию компании «Атомстройкомплекс» Виктор Ананьев. — За первые месяцы 2016-го мы достигли лучших результатов, чем год назад. Важной тенденцией я считаю то, что сегодня покупают квартиры для жизни, инвесторы же с рынка практически ушли. Но как только экономика начнет оживать, — а это произойдет достаточно скоро — они вернутся. Сейчас самое лучшее время для приобретения недвижимости для собственных нужд».

 

Коллегу поддержал Филипп Третьяков, заместитель генерального директора, директор по маркетингу и продажам АО «РСГ-Академическое»:

«Сегодня большинство покупателей составляют люди, которым нужно решить жилищные вопросы в текущий момент. В первые месяцы 2016 г. мы ощутили влияние отложенного спроса: те, кому в силу разных обстоятельств не удалось приобрести недвижимость в прошлом году, перенесли покупку на текущий период. В результате объем продаж в первом квартале 2016 г. незначительно отличался от итогов четвертого квартала 2015 г., на который пришелся пик покупательской активности — не зная, будет ли продлена программа льготной ипотеки, люди стремились максимально ею воспользоваться. Такие факторы оказывают краткосрочное влияние, привносят хоть какую-то динамику, потому что в целом покупатели пребывают в состоянии ожидания. С точки зрения стоимости рынок новостроек стагнируют: цены значительно не растут, но и не падают. Деньги же дешевеют, как следствие себестоимость строительства повышается. Несмотря на это, застройщики стремятся сохранить комфортную для покупателей стоимость. Сегодня нужен стимул, некий спусковой крючок, чтобы покупатель массово вернулся на рынок».

 

По мнению Руслана Музафарова, регионального директора по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Урале, у рынка жилой недвижимости огромный потенциал, ведь потребность в улучшении жилищных условий есть у двух третей людей — всего взрослого трудоспособного населения.

«Люди не прочь улучшить свои жилищные условия, если покупка новой квартиры не ударит по бюджету, позволит сохранить все компоненты, влияющие на качество жизни (путешествия, обучение детей, автомобиль и все прочие блага), на привычном уровне. В текущих условиях жилье покупают только по необходимости, все остальные могут себе позволить подождать, что, в принципе, и делают. Однако, как только произойдут какие-то серьезные положительные экономические изменения, вся эта масса (ок. 64% населения) будет готова реализовать отложенную потребность».

Оптимистичную ноту поддержал Алексей Осинцев, директор по развитию АН «Этажи» в Екатеринбурге:

«Если бы сообщество риелторов объединило базы данных, содержащие не рекламные цены, а реальные суммы сделок, мы бы увидели, что падение цен за 15 месяцев составило 15-17%. Однако в апреле впервые за пять месяцев 2016 г. на рынке вторичного жилья снизились средний размер торга и темп падения стоимости квадратного метра. В течение трех месяцев наблюдается существенное увеличение объема выдачи ипотеки: до 70% по отношению к этим же месяцам 2015 г. (по России). Отсутствие прироста в сегменте аренды говорит о том, что люди предпочитают решать жилищный вопрос через покупку жилья. В совокупности эти индикаторы свидетельствуют о стабилизации ситуации — мы выходим на «плато» рынка».

Качество новостроек выросло, площади сократились

Важной особенностью екатеринбургского рынка жилой недвижимости последних полутора лет стала более тщательная качественная проработка проектов.

«В кризис застройщики в других городах начали конкурировать на уровне, кто дешевле построит квадратный метр. В Екатеринбурге этого не произошло, у нас практически все серьезные игроки ушли в повышение качества объектов– дворовой территории, обслуживания комплекса и пр. То есть, они начали предлагать за ту же цену дополнительные опции, — подчеркнул Виктор Ананьев. — Поэтому уровень новостроек за полтора года, безусловно, вырос. Это повод для гордости. Кроме того, муниципалитет продолжает серьезно заниматься масштабными проектами, влияющими на качество городской среды (проект Большого Екатеринбурга, проект набережной реки Исети и др.). Благодаря этим двум факторам сейчас закладывается очень серьезный фундамент для будущей капитализации города. Современная концепция глобального города предполагает наличие высококачественной инфраструктуры, разнообразия (то, что формирует его лицо) и безопасности. С точки зрения этих основополагающих вещей сегодня Екатеринбург очень сильно поднимается в рейтинге городов, особенно в части безопасности. Среда меняется к лучшему. Поэтому у нашего города очень хорошие перспективы».

Выводы г-на Ананьева подтверждает тот факт, что Екатеринбург уже становится точкой притяжения для жителей других крупных городов России. Об этом рассказала Елена Мяло, директор АН «Северная казна»:

«Для нашей компании апрель ознаменовался притоком клиентов из Москвы и Краснодара, которые приобретают квартиры для дальнейшего проживания в Екатеринбурге. Это говорит о том, что город привлекателен».

Эксперты отметили, что рынок жилой недвижимости Екатеринбурга благополучен не только с точки зрения качества проектов, но и сроков их реализации. По словам Алексея Осинцева, директора по развитию АН «Этажи» в Екатеринбурге, девелоперы в массе вышли на короткие сроки строительства высоток (до двух лет) за счет качества управления и внедрения технологий.

«Налицо отсутствие у лидеров рынка простоев и замороженных строек. Для покупателей статистика своевременно или досрочно сданных домов с выполненным благоустройством становится стимулом к приобретению жилья на ранних этапах строительства. Регулярно выполнять обязательства в срок стало выгодно», — отмечает г-н Осинцев. «Кроме того, в отличие от ряда муниципалитетов, в Екатеринбурге понятный и прозрачный процесс подключения к инженерным сетям и ввода новостроек в эксплуатацию, — добавил Руслан Музафаров. — Это помогает нам сдавать дома быстро: сегодня построили, завтра ввели».

В то же время, чтобы поддержать спрос на проекты в кризис, застройщики начали сокращать площади квартир. Об этом сказал Андрей Климанов, директор СК «Метеорит»:

«Сегодня востребованы однокомнатные квартиры. Но нужно ли насыщать ими город? Правильно ли в этом случае мы строим его будущее? Представим молодого человека, заканчивающего институт и покупающего однокомнатную квартиру площадью 37- 39 кв. м. Как долго он проживет в ней? Скорее всего, до появления семьи, после чего ему придется покупать двухкомнатную или трехкомнатную квартиру. В настоящее время предложение удобного жилья на рынке Екатеринбурга ограничено. И тенденция к уменьшению квартир, на мой взгляд, работает не в его пользу. Поэтому мы возвращаемся к мысли, что, невзирая на конъюнктуру рынка в текущий момент, надо строить просторное комфортное жилье, где в перспективе будут жить успешные люди, на которых и базируется наш город. И мне, и моим коллегам нравится, как все устроено в Европе. Можно ли на 100% перенять это? Наверное, не получится. Но вот с точки зрения комфорта мы можем что-то перенять. Площади апартаментов в Европе не отличаются от наших в разы. Но там серьезно развиты общественные пространства, много нежилых объектов, которые находятся в шаговой доступности. И нечто подобное мы можем видеть в проектах развития территорий, которые сейчас появляются в Екатеринбурге. Они подразумевают вынесение неких социальных функций за пределы своей квартиры. Так, человеку не обязательно собирать большой сабантуй в своей квартире, можно пойти в кафе, расположенное на первом этаже дома, где он живет. Если мы будем развивать строительство жилых комплексов в этом ключе, соединяя квартиры комфортной для проживания площади с продуманным общественным пространством, мы приблизимся к Европе».

Участники дискуссионного клуба верят, что такие проекты будут востребованы екатеринбуржцами.

«У нас живут потрясающие люди со вкусом и стремлением жить в гармонии со своими взглядами. Они все больше путешествуют по миру, у них формируется понимание «нормы жизни», они обладают представлением о желаемом жилье и архитектуре. А новые проекты девелоперов уже начинают соответствовать этому видению», — отметил Алексей Осинцев.

 

По мнению Руслана Музафарова, в Екатеринбурге любят комфорт и готовы вкладывать в него деньги.

«Возможно, сейчас такие люди переживают не самые лучшие времена, поэтому они затаились. Но в перспективе они вернутся на рынок», — считает эксперт.

Ипотека — это драйвер

Ипотечное кредитование сегодня стало своего рода локомотивом, который помогает двигаться вперед и девелоперам, и банковскому сектору. Что и на каких условиях сегодня покупают с привлечением ипотеки рассказали эксперты. Наталья Закирьянова, ведущий экономист отдела розничных продаж Свердловского РФ АО «Россельхозбанк»:

«Динамика выдачи ипотечных кредитов в 2015 г. была положительной. В первом квартале мы наблюдали достаточно печальную картину: в условиях роста ставок до 18-20% люди утратили интерес к ипотеке. Постепенно ставка снизилась до 12-14% (на этом уровне она и держится сейчас), и клиенты стали возвращаться. Кроме того, нам помогла новая программа ипотеки с господдержкой. В целом, в 4 квартале наш банк увеличил объем выручки от ипотечного кредитования на 62% по сравнению с предыдущими периодами. Чем больше снижалась процентная ставка по ипотеке с господдержкой, тем выше был на нее спрос. 12% — ставка, с которой программа стартовала, потом она опустилась до 11,7%, 11,3% и с октября 2015 г. зафиксировалась на 10,9%. В 2016 г. В настоящий момент интерес к этому продукту сохраняется. Кроме того, сейчас увеличилось число обращений за ипотекой на земельные участки, на покупку и строительство домов. Возможно, это сезонная тенденция».

Объем выдачи ипотечных кредитов на новостройки и на покупку недвижимости на вторичном рынке в «Россельхозбанке», по словам г-жи Закирьяновой, составляет 50% на 50%.

Бинбанк запустил ипотечное кредитование в конце 2015 г. По оценке Алены Наумовой, руководителя группы ипотечного кредитования Уральской региональной дирекции Бинбанка, сегодня клиенты проявляют больший интерес к приобретению недвижимости на вторичном рынке.

«Впрочем, — говорит г-жа Наумова, — мы стартовали не так давно, и пока наш портфель по новостройкам не так велик — нам предстоит его наращивать. Пока же у нас в приоритете вторичный рынок. В феврале 2016 г. мы запустили первую пилотную программу с АИЖК. Естественно, портрет нашего клиента претерпел изменения: это льготники, семьи с двумя, тремя детьми, люди, которым необходимо первое жилье. Замечу, что нашим клиентам удается снизить стоимость объектов на 15%-20% от заявленной».

Г-н Осинцев отметил увеличение числа сделок с привлечением ипотеки до 62% в общем объеме.

«Даже при существующем предложении по ипотеке организационно мы были готовы к росту и прогнозируем, что при снижении ипотечных ставок этот показатель к 2018 г. достигнет 80%».

Эксперт также отметил потребность рынка в модернизации «трейд-ин» сервиса.  

Елена Мяло отметила, что сегодня наблюдается приток клиентов, которые уже во второй раз приобретают жилье с привлечением ипотеки.

«При этом, как ни странно, в нашей компании, количество сделок с ипотекой не растет, сохраняется пропорция 70% к 30 %. Возможно, причина в том, что мы немного изменили портрет покупателя, и теперь делаем упор на маркетинговые акции от застройщиков и на такие формы расчетов, как рассрочка, оплата сертификатами и так далее. В этом случае ипотечная схема уходит на второй план. Сейчас у людей есть время сидеть и считать, и они это делают, кстати, очень успешно».

Что поддержит рынок недвижимости

В заключительной части дискуссионного клуба участники поделились своим видением перспектив рынка жилой недвижимости Екатеринбурга и рассказали о факторах, которые могут подстегнуть потенциальных покупателей перейти из состояния ожидания и выбора к действиям.

Эдуард Богданов назвал в числе ключевых факторов, влияющих на развитие отрасли, ситуацию в банковском секторе, а также падение платежеспособного спроса населения и неуверенность людей в завтрашнем дне.

«Кроме того, — отметил г-н Богданов, ипотечные ставки остаются высокими даже при наличии господдержки. Отсутствие развитых альтернативных схем приобретения жилья также тормозит рынок. Еще один фактор — отсутствие программ поддержки строительного рынка. Государственная помощь этому сектору могла бы очень оживить рынок, в результате и покупатели, продавцы, и строители, и производители стройматериалов чувствовали бы себя гораздо лучше». 

 

По мнению г-на Музафарова, сегодня необходимы ипотечные программы для госкорпораций:

«Возможность получить в перспективе квартиру от предприятия привлекла бы туда молодых людей. В Тюмени такой механизм уже запущен».

Коллегу поддержал Виктор Ананьев:

«Должен быть госзаказ на арендное жилье. Это деньги, которые приходили бы напрямую в реальный сектор, не разгоняя инфляции. А дальше можно было бы сделать так, что сотрудник, проработавший 10-15 лет, становился бы владельцем жилья».

Елена Мяло видит необходимость расширения поддержки покупательской активности населения в сфере недвижимости через социальные программы.

«Люди их ждут. Звучали предложения о специальных возможностях по погашению ипотеки семьями, где более трех детей. Я знаю, что АИЖК совместно с банком ВТБ-24 уже сегодня предлагает для хороших заемщиков (без долгов) программу, которая позволит сократить сумму кредита. И на участие в ней стоит очередь, люди ждут по 2-3 месяца».

Представители банковского сектора подтвердили готовность организаций двигаться в «социальном» направлении.

«Эта категория граждан в фокусе внимания нашего банка, — подчеркнула Алена Наумова. — С мая мы запускаем линейку продуктов, в рамках которой можно рассчитывать на снижение процентной ставки от базиса. Кроме того,  дополнительно будет введено ипотечное кредитование для военных на определенных условиях».

В Россельхозбанке уже действует программа «Военная ипотека с господдержкой».

«По ней можно получить кредит до 2 млн.руб — это большая сумма, не каждый банк готов предложить средства в таком объеме, — отметила г-жа Наталья Закирьянова. — В целом, я считаю, что для стимулирования продаж на рынке новой недвижимости, необходимо большее количество маркетинговых акций, проводимых банками совместно с застройщиками. И, конечно, нужно начинать снижение ипотечной ставки. Мы много общаемся с клиентами и чувствуем, что они ждут решения этого вопроса, по аналогии с тем, что произошло в прошлом году, когда ставка опустилась до 11%. Что касается вторичного рынка, наш банк идет на некоторое послабление, так, мы снизили первоначальный взнос до 15%».

У банковского сектора накопилась ценнейшая информация — «Золотой резерв» надежных заемщиков, которые уже переросли свои масштабы жилья и нуждаются в расширении, считает Алексей Осинцев:

«Для таких людей банковский сектор и девелоперы могут создать линейку продуктов, в том числе, обмен квартиры с ипотечной задолженностью в одном из банков на новую квартиру в ипотеку».

В иную плоскость развернул обсуждение Филипп Третьяков:

«Покупатели ждут, что цены в новостройках должны резко снизиться, но почему-то никто не рассчитывает на снижение цен в магазинах и ресторанах, на размещение в гостиницах, на авиабилеты. Я задумался, почему так происходит. В СССР недвижимость была фундаментальной ценностью: люди поколениями жили в одной и той же квартире. Любой переезд был целой эпопеей с двойными, тройными обменами. Наступила эпоха первоначального накопления капитала, началась гонка, появились первые новостройки, все росло на глазах. Но потом начали массово строить доступное панельное жилье, которое само по себе является временным жильем для молодой семьи, прежде всего из-за отсутствия необходимой инфраструктуры в спальных районах. Это наряду с постоянным ожиданием «падения рынка» и девальвировало ценность жилья. Но кризисы – естественное состояние рынка, он развивается циклично. Никакого падения не может быть: потребность в квадратных метрах на душу населения еще очень далека от удовлетворения. И улучшение качества жилья под влиянием нынешних реалий рынка помогает нам вернуться к пониманию его фундаментального смысла. Это главное, на мой взгляд, из всего, что происходит сейчас: рынок успокаивается, формируется продукт, который соответствует жизненным ценностям людей. Это жилье, в котором можно иметь достойную среду обитания, можно строить свою жизнь долгосрочно, а не жить на чемоданах. Мы видим, что потребитель взрослеет, он понимает, какой продукт ему нужен, он готов потратить время на его поиски. Мне кажется, небольшой такой спад, который был более очевиден в прошлом году, а сейчас все-таки заканчивается, нашему рынку даже на пользу». 

Подготовила Виктория Говорковская, 
фото: Игорь Черепанов, DK.RU