Срез зданий. Офисные пространства Екатеринбурга для разных бизнесов / ВИДЫ, ЦЕНЫ

Футурологи давно и упорно прогнозируют смерть рынка офисов — потребность в деловых центрах через некоторое время резко сократится. Философия рабочего времени и организации рабочего пространства меняется, развитие технологий трансформирует суть рабочих взаимоотношений — уже сейчас все больше бизнес-структур переходит на работу с фрилансерами. 

 

Пока прогнозы не превратились в реальность, DK.RU рассмотрел варианты старых добрых офисных пространств в Екатеринбурге, а также свежие форматы деловых помещений — они могут подойти компаниям из многих сфер, находящимся на разных этапах развития бизнеса.

 

Первые этажи жилых домов:

 

Старый жилфонд (переведенные из жилого назначения в коммерческое в 1990-х гг., сданные до 2010 г.)

 

Новостройки (изначально коммерческое назначение, сданные после 2010 г.)

 

 

Аудитория: крупные, средние, малые компании, предоставляющие товары и услуги жителям близлежащего района

 

Наполнение: телефон, интернет, охранная и противопожарная системы, отделка

 

Средняя цена аренды: 579 руб. /кв. м. /мес. — 738 руб. /кв. м. /мес.

 

Средняя цена продажи: 74,2 тыс. руб. / кв. м. — 88,2 тыс. руб. / кв. м.

 

Фишки: Отдельный вход, возможность установить вывеску

 

Важно: Возможно, придется выполнить требования районных администраций по благоустройству прилегающей территории, украшению фасада к праздникам и т. п.

 

В конце 1990-х администрация Екатеринбурга начала наводить в городе новый порядок: было решено постепенно сокращать число торговых киосков, а оставшиеся — реконструировать. В это время наиболее дальновидные ларечники кинулись скупать квартиры на первых этажах жилых домов в самых проходимых местах города — чтобы перевести их в нежилой фонд и использовать для сдачи в аренду под торговые помещения или офисы. 

 

С тех пор стрит-ритейловые офисы в уральском мегаполисе стали привычным делом, и купить хорошее помещение такого формата в центре города сегодня весьма непросто — спрос на них в разы превышает предложение. Причем объекты в местах с высоким пешеходным потоком вовлечены в коммерческий оборот не только в центре, но на Автовокзале, ВИЗе, Втузгородке, в районах Парковый, Юго-Западный, Ботанический и на Уралмаше. Собственники расстаются с помещениями лишь изредка. Застройщики новых жилых комплексов отдают первые этажи под стрит-объекты еще на стадии проектирования.

 

Деловые центры:

 

Высококлассные (класс А, В+, В)

 

Адаптированные (перепрофилированные здания проектных институтов, научно-исследовательских центров и промышленных предприятий, построенные в советское время)

 

 

Аудитория: крупные, средние и малые компании, нуждающиеся в площадке для общения с партнерами и клиентами, чьим сотрудникам предпочтительнее работать на единой площадке

 

Наполнение: автоматизированные системы жизнеобеспечения, ресепшен, оптико-волоконная связь, залы для конференций, помещения для бытового обслуживания и отдыха, служба безопасности, паркинг и др. (в зависимости от классности)

 

Средняя цена аренды: 460 руб. / кв. м. / мес. — 1300 руб. / кв. м. / мес.

 

Средняя цена продажи: 57,8 тыс. руб. / кв.  м. — 82 тыс. руб. / кв. м.

 

Фишки: Наличие управляющей компании, обеспечивающей работу всех систем и сервис. Открытые планировки, позволяющие менять конфигурацию пространства под свои требования

 

Важно: Невозможность съехать в один день. В адаптированных зданиях — возможное отсутствие кондиционирования, необходимость выполнять внутреннюю отделку.

 

Становление рыночной экономики в Екатеринбурге сопровождалось ростом разного рода фирм, которым нужны были офисы. Специализированных объектов не существовало, ситуацию спасали здания проектных институтов, научно-исследовательских центров и промышленных предприятий, построенные в советское время, когда представления о том, какой должна быть современная контора, только формировались. Впрочем, бизнесменов 1990-х все устраивало — арендовали целые этажи в зданиях в 10-15 тыс. кв. м. Востребованы были объекты в центральной части города — на ул. Ленина, Малышева, в районе УГТУ-УПИ и Киностудии. Они функционируют и сейчас, уступая новым БЦ начинкой, но стоят дешевле. 

 

Массовое строительство деловой недвижимости стартовало в Екатеринбурге в конце 1990-х — начале 2000-х гг. — сначала специализированные офисные или офисно-торговые центры возникали в центре города, после процесс пошел в более отдаленных районах. Тогда спрос начал перераспределяться в пользу качественных площадей. Сегодня предложение изобилует — деловая активность в городе снижается, а офисный фонд продолжает расти.

 

Читайте на DK.RU: Какие офисники будут востребованы в Екатеринбурге в перспективе 5-10 лет / МНЕНИЯ, ПРОГНОЗЫ, АНАЛИТИКА

 

Бизнес-парки

 

 

Известные в городе: БК «Квартал»

 

Аудитория: крупные и средние иностранные и российские компании, работающие в сегменте b2b. либо бэкофисы

 

Наполнение: Огороженная охраняемая благоустроенная территория, корпоративный транспорт для доставки сотрудников резидентов, достаточное количество бесплатных парковочных мест, собственная техническая инфраструктура, развитая инфраструктура (кафе, рестораны, общепиты, отделения банков, аптеки, магазины, спортзалы, салоны красоты, турагентства, гостиницы; иногда — детский сад и школа рядом)

 

Средняя цена аренды: 800 - 950 руб. / кв. м. / мес.

 

Фишки: Просторный паркинг, не центральное месторасположение, уникальная деловая среда

 

Важно: Не подходит для компаний формата b2c из-за отсутствия пешеходного трафика

 

Типичный бизнес-парк — земельный участок, на котором стоят несколько строений небольшой этажности, объединенных общей концепцией и инфраструктурой. В западной концепции бизнес-парков важную роль играет благоприятная экологическая обстановка, обширная территория и доступные арендные ставки, именно поэтому большинство таких объектов располагается за пределами города или в мегаполисе, но не в центральной части. По наблюдениям экспертов, не все российские компании спешат переезжать за пределы центра, так как это обычно косвенно намекает на недостаточную респектабельность. А вот зарубежные арендаторы охотно размещают свои представительства в более комфортных бизнес-парках.

 

Бизнес-инкубаторы

 

 

Известные в городе: Бизнес-инкубатор при Фонде «Екатеринбургский центр развития предпринимательства», Свердловский областной бизнес-инкубатор, Верх-Исетский бизнес-инкубатор.

 

Аудитория: малый бизнес — начинающие предприниматели (срок существования компании — до 2 лет) из разных сфер

 

Не приветствуются: адвокаты, нотариат, ломбарды, бытовые услуги, ремонт и мойка авто, общепит, медуслуги, ветеринары

 

Наполнение: оборудованные рабочие места, коллективный доступ к оргтехнике, уборка помещений, охранно-пожарная сигнализация, почтово-секретарские услуги

 

Средняя цена аренды: от 260 руб. /кв. м./ мес.

 

Фишки: Бесплатные консультации по бизнес-планированию, маркетингу, налогам, бухучету, аудиту, праву и др. 

 

Важно: Могут отказать в размещении компаниям, оказывающим виды деятельности, которые уже осуществляются резидентами бизнес-инкубатора. Чтоб стать резидентом необходимо заполнить анкету с указанием профиля деятельности и количества необходимых мест, пройти конкурс.

 

В России бизнес-инкубаторы появились в начале 1990-х гг, когда бизнес начинал становление — власти озаботились поддержкой предпринимателей. Причем бизнес-инкубаторам сразу прописали все устанавливающие документы, которые четко давали определение объектов: организации, которые решают задачи и проблемы поддержки малых, вновь созданных предприятий и начинающих предпринимателей. Делается это за счет предоставления в аренду помещений по низким ставкам, оборудованных всем необходимым для работы, консультированием по юридическим, бухгалтерским и др. вопросам. В Екатеринбурге бизнес-инкубаторы работают больше 20 лет — в частности, инкубатор Екатеринбургской палаты товаропроизводителей был создан в 1996 г.

 

Читайте на DK.RU: Вехи офисного рынка Екатеринбурга. Тренды и знаковые объекты минувших 25 лет

 

Технопарки

 

 

Известные в городе: «Университетский» (ИТ, энергоэффективность, приборостроение, новые материалы и технологии), «Академический» (инновационные технологии), «ИнтелНедра» (горная промышленность)

 

Аудитория: стартапы и уже состоявшиеся инновационные компании 

 

Наполнение: корпуса с офисными, лабораторными и производственными площадками

 

Средняя цена аренды: от 350 руб. за кв. м.

 

Фишки: Набор сервисов — от интернета и станков до консалтинга по правовым вопросам и маркетингу, подбор кадров, бухгалтерское сопровождение, составление бизнес-планов и заявок на привлечение инвестиций, инжиниринг и др. Рядом работают специалисты одной отрасли, с которыми можно обмениваться опытом, запускать совместные проекты и др. 

 

Важно: Неполная готовность технопарков (запущены и работают не все площадки и сервисы). Многоступенчатая система получения статуса резидента: (нужно отправить заявку, пройти экспертный совет — презентовать проект и ответить на вопросы; пройти конкурсную комиссию — предоставить пакет документов в соответствии с конкурсной документацией, презентовать проект, ответить на вопросы).

 

Первые технопарки в стране стали появляться после распада СССР, но тогда их главной целью было просто заполнить хоть кем-то опустевшие промплощадки закрывшихся заводов или серьезно сокративших объемы работы предприятий. В современном понимании технопарки иные: заточены на работу с инновационными высокотехнологичными компаниями и дают им набор сервисов, облегчающих работу и развитие. Похоже на бизнес-инкубатор, но упор на технологичных резидентов и больше размах в плане площадей и доступного резидентам оборудования.

 

Коворкинги

 

 

Известные в городе: «Соль», Route 66, «Кавардак», E-Coworking, Freedom, «Артель», Коворкинг в Ельцин Центре

 

Аудитория: проектные команды из крупных компаний, стартапы, малые и средние компании из сфер IT-технологий, консалтинга, юриспруденции и пр. услуг, фрилансеры (дизайнеры, фотографы, бизнес-тренеры, репетиторы, программисты)

 

Наполнение: компьютеры, оргтехника, быстрый Wi-Fi, рабочие столы, кухонные принадлежности. Разделение на функциональные зоны (работа, отдых, кухня, переговоры и др.)

 

Средняя площадь рабочего места: 5,6 кв. м.

 

Средняя цена аренды (минута, день, месяц): 2 руб., 500 руб., 5000 руб.

 

Фишки: можно быстро арендовать и так же легко покинуть; «инстаграмные» интерьеры; творческая атмосфера; гибкая тарификация времени и цены аренды: от 1 минуты

 

Важно: формат комфортности может расхолаживать — сконцентрироваться удается не каждому

 

Основателем коворкингов считается программист Бред Ньюберг, который больше 10 лет назад не смог выбрать что-то одно: работать в офисе со всей дисциплиной и распорядком дня или перейти на фриланс. В итоге сделал микс: взял в аренду небольшое помещение в офиснике и предложил его людям с похожим взглядом на организацию рабочего места. В 2008 г. первый коворкинг появился в России — пионером было пространство «Башня» в Екатеринбурге. 

 

С того времени коворкинги стали весьма популярны, особенно в Москве и Санкт-Петербурге. В уральском мегаполисе эта тема тоже на волне, причем вопреки стереотипам, пространства в коворкинге используют не хипстеры, а представители разных сфер бизнесов. Часть фрилансеров меняют работу на дому на деятельность в коворкингах — это способ уйти от недостатка общения, социальной деградации, малоподвижного образа жизни, отсутствия рабочей дисциплины и способ отсечь отвлекающие домашние факторы.

 

Читайте на DK.RU: Что будет с коммерческой недвижимостью Екатеринбурга в 2017 г. / ПРОГНОЗЫ

 

Фото: архив DK.RU, БК "Квартал", ekbiznes.ru, uralhitech.ru