«Ставка на кадастровую оценку и банкротства». Исследование рынка оценочных компаний DK.RU

Тройка лидеров

«Деловой квартал» провел исследование рынка оценочных компаний Екатеринбурга и Свердловской области и составил рейтинг лидеров отрасли. Ведущие позиции в рейтинге по обороту от оценочной деятельности в 2018 г. занимают: «Оценочная компания «Априори», «Первая Оценочная Компания» и «Консалтинг Групп». В структуре оборота у первых двух компаний на долю услуг по юрлицам приходится 94% и 82% соответственно.  «Консалтинг Групп» специализируется преимущественно на услугах для физлиц — доля этого сегмента в совокупном обороте — 69%. 

Методика составления рейтинга

В рейтинг оценочных компаний Екатеринбурга по итогам деятельности 2018 г. вошли региональные компании и филиалы федеральных компаний, предоставляющие услуги по оценочной деятельности, действующие на территории Екатеринбурга и Свердловской области.

Как проводился отбор участников

На первом этапе специалисты аналитической группы портала DK.RU провели экспертный опрос среди руководителей крупнейших компаний в сфере оценки на территории региона для определения круга крупнейших компаний и показателей их деятельности, проанализировали перечень компаний в справочных веб-ресурсах и сайты названных компаний.

На втором этапе на основании полученных данных был определен круг компаний, которым было предложено предоставить информацию о себе в специальных анкетах. Запрашивались показатели деятельности по обороту и структуре клиентов за 2018 г. Информация, полученная от компаний, перепроверена.

События и тренды рынка оценки 2018 — начала 2019 гг.

Рынок оценочных услуг и число его участников продолжают сужаться. Как отмечают представители профсообщества, этой тенденции способствуют два фактора: законодательные изменения, ужесточающие требования к компаниям и специалистам, осуществляющим оценочную деятельность и сокращение спроса на оценочные услуги как таковые. 

Напомним, согласно последним изменениям в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в РФ», с 1 апреля 2018 г.  работать (составлять и подписывать отчеты) могут только аттестованные оценщики, — по направлениям, указанным в квалификационном аттестате. Выделяют следующие направления — оценка движимого и недвижимого имущества, бизнеса, нематериальных активов и интеллектуальной собственности.

Согласно закону «О государственной кадастровой оценке», оценку кадастровой стоимости жилых объектов и земельных участков будут проводить только специальные государственные бюджетные учреждения (ГБУ), которые сейчас создаются на местах региональными властями. Для их создания во всех регионах определен переходный период до 2020 г. До наступления этого момента кадастровую оценку могут продолжать проводить и независимые оценщики.

Спрос на оценочные услуги падает преимущественно в корпоративном сегменте. По итогам 2018 г. снижение клиентопотока и объема работ по корпоративным клиентам наблюдается у шести из двенадцати оценщиков — участников рейтинга, по частным клиентам — у трех из двенадцати. В сравнении с 2017 г. участники рейтинга выполнили отчетов по юрлицам меньше на 13%, по физлицам, напротив, — больше на 40%.  При этом средняя стоимость одного отчета по корпоративным клиентам выросла на 10%, до 5,9 млн руб., по частным упала на 13%, до 5,8 тыс. руб.

В 2018 г. в корпоративном сегменте из двенадцати компаний в рейтинге пять по темпу роста оборота закончили год с отрицательной динамикой (в среднем на 22%). Падение объема выручки в основном зафиксировано по направлению «оценка бизнеса и ценных бумаг» — на 21%. Также стоит отметить, что доля этого направления в совокупном обороте участников рейтинга в сегменте сократилась — на 7,2%.  В то же время доля услуг по оценке транспорта и оборудования выросла на 5,6%. Высокий прирост выручки в корпоративном сегменте у участников рейтинга наблюдается по оценке нематериальных активов и интеллектуальной собственности (+ 26%), переоценке активов и оценке в целях МСФО (+30%). Услуги по первому виду оценки предоставляет девять компаний, по второму — пять.

В розничном сегменте суммарный прирост оборота участников рейтинга по итогам прошлого года составляет 22%. Шесть оценочных компаний закончили год с приростом 50% и более, пять с падением оборота от 4% до 48%.  Доля выручки в совокупном обороте участников рейтинга в розничном сегменте сократилась по оценке недвижимого имущества и земельных участков. Выросла по оценке транспорта и оборудования.

Прогнозы развития рынка оценки Екатеринбурга и Свердловской области на 2019 г.

Сергей Козлов, директор оценочной компании «Априори»:

 — Считаем, что значимыми событиями на рынке оценочных услуг стали такие, как: переход кадастровой оценки в поле компетенции сотрудников государственных компаний, завершение сроков на права по замене через комиссию кадастровой стоимости на рыночную у большого количества объектов, и интенсивная цифровизация оценочных отчетов.

В дальнейшем оценка будет все больше зарегламентирована. Надеемся, что в доступе для оценщиков появятся, хотя бы с ограничениями, данные по рынку совершенных сделок, чтобы оценщик мог ориентироваться не просто на желания продавцов, но и на факты принятия предложений покупателями.

Ключевые тренды на рынке экспертизы и оценки Екатеринбурга и Свердловской области по нескольким направлениям следующие:

— влияние законодательных норм — мы постоянно изучаем, проводим обучения наших специалистов как по основной оценочной тематике, так и по смежным необходимым направлениям, в настоящий момент расширения обязательной оценки не ждем, хотя считаем очень полезной для текущего состояния развития рынка в РФ,

— характер конкуренции на локальном рынке — Екатеринбург промышленный развитый город с высокой деловой активностью, где есть потребность именно в качественной оценке,

— изменение объема рынка в целом и по отдельным сегментам — развивается ипотека и оценка для поддержки управленческих решений,

— изменение потребностей  клиентов — мы исполнители, поэтому следуем за потребностями клиента, для удобства клиенту предлагаем комплекс услуг по сопровождению сделок или инвестиционных проектов после оценки.

Илья Лопаницын, директор «Первой Оценочной Компании»:

 — В числе основных событий и тенденций 2018 г. следует обозначить: внедрение электронного документооборота с банками; появление новых игроков на рынке с узкой специализацией и низкими ценами; повышение спроса на оценочные услуги в рамках судебных дел. А также увеличение количества заказчиков по направлению оценки в рамках раздела имущества как юридическими лицами, так и физическими. 

В 2019 г. ожидаем стабильный спрос на наши услуги без роста объемов работ и корректировку цен на услуги оценщиков в сторону повышения.

Введение экзаменов для оценщиков существенно повлияло на рынок — оценщики стали больше дорожить своей репутацией. Клиенты меняют свое отношение к оценщикам, что видно из факторов, влияющих на выбор компании-исполнителя — стоимость услуг становится не единственным решающим фактором.

Андреева Полина, директор «Уральское бюро экспертизы и оценки»:

— Рынок оценочных услуг сегодня переживает не самые легкие времена. Одним из ключевых негативных факторов является демпинг со стороны недобросовестных игроков. Количество оценочных компаний увеличивается, а качество услуг остается на прежнем уровне. В 2018 г. мы неоднократно фиксировали существенное снижение начальной максимальной цены контрактов — в большинстве своем ниже себестоимости.

С 2018 г. оценщики обязаны подтверждать свои компетенции, получать квалификационный аттестат. С одной стороны, требования к участникам рынка ужесточаются, что, казалось бы, должно привести к очищению отрасли от некомпетентных игроков. Но с другой — ситуация на рынке практически не изменилась, наоборот, на рынке возникла новая ниша для спекуляций, это «продажа» оценочным компаниям услуг специалиста с аттестатом.

В результате всего вышеперечисленного, снизилось доверие к оценочному сообществу в целом, утрачена система проверки качества отчетов. Множество экономических споров рассматривается в судах.

Характерной особенностью 2018 г. стала автоматизация услуг. Для ускорения бизнес-процессов участники рынка переходят на единую систему формирования отчетов. Некоторые банки в принципе отказались от услуг оценщиков для внутренних целей.

В ближайшее время, вероятно, продолжится ужесточение требований к квалификации оценщиков. Останутся лишь сильнейшие. Способность компании максимально учесть потребности участников рынка, быстро адаптироваться к изменениям — станет отправной точкой ее существования на рынке.

 Денис Сюкосев, директор «Центра экспертизы «Профит»:

 — В ближайшей перспективе спрос на судебную экспертизу будет расти, спрос на оценку — падать. Вероятно, будем наблюдать снижение объемов по направлению оценки для целей залога, т.к. банки стараются сами оценивать риски, а темпы кредитования бизнеса постоянно замедляются.

После введения экзамена по направлениям продолжится массовый уход с рынка небольших оценочных фирм и ИП, снижение количества оценщиков-членов СРО. 

 В целом чистка рядов оценщиков будет осуществляться и дальше, контроль со стороны государства будет усиливаться, требования — ужесточаться. В долгосрочной перспективе оценочная отрасль может вообще прекратить существование, во всяком случае, в том виде, в котором она существует сейчас, или существенно видоизмениться. 

Илья Симкин, председатель некоммерческого партнерства «Уральская Палата Готового Бизнеса»:   

 — Как и предполагалось, вступившие в силу 1 апреля прошлого года поправки в закон об оценочной деятельности касательно необходимости сдачи квалификационных экзаменов привели к уменьшению на рынке как количества оценщиков, имеющих право подписи, так и самих СРО. Безусловно, это отразилось и на позициях оценочных компаний по наличию в штате соответствующих специалистов. Хотя сейчас число аттестованных оценщиков постепенно увеличивается за счет медленно но верно сдающих экзамены.

Рынок оценочных услуг как таковых тоже сокращается, что приводит к уходу из сферы еще большего числа оценщиков и оценочных компаний. 

Сегодня многие крупные финансовые учреждения переходят на использование компьютерных программ по оценке недвижимости. С одной стороны, это серьезно упрощает трудозатраты оценщика, с другой — говорит о серьезной тенденции в плане работы самого оценщика как физического лица. 

Продолжается укрупнение банковского сектора и сокращение количества банков, а также оптимизация расходов банков, — в частности, отказ многих банков от практики работы с оценщиками и перекладывание функционала по оценке залогов на собственные структурные подразделения. При этом, если раньше оценщики искали работу в залоговых службах банков, то из-за сокращения объемов кредитования и числа самих банков не исключен переход этих специалистов в иные сферы и направления.

Необходимость получения экспертных заключений на отчеты по оценке для признания рыночной стоимости в качестве кадастровой сегодня отменили, ранее это давало работу и СРО, и тем оценщикам, кто имеет статус эксперта и делал подобные экспертизы лично.

Еще один фактор — то, как часть оценочных компаний выстраивает работу в системах государственных и коммерческих закупок, как в плане грамотного изучения технической документации и требований, так и в плане системы ценообразования. Получение заказа «любой ценой» не должно являться самоцелью — для рынка это губительно. 

Если говорить о трансформации услуг, сегодня основной тенденцией является смещение оценочных услуг в поле судебно-оценочной и финансово-экономической экспертизы — банкротства и оспаривание сделок имеют стабильную положительную динамику. 

Также в обозримом будущем важно понять, как будет работать механизм оспаривания кадастровой стоимости. Связано это с новой системой передачи полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным субъектам РФ. Будет ли в реальности фронт работы для независимых оценщиков, каков будет объем услуг и как это по факту начнет работать — все это пока лишь под большим вопросом.

Артур Мосгольд, директор оценочной компании «Инвест-Актив-Оценка»:

 — Согласно макроэкономическим данным за 2018 г., как по «инвестиционному» направлению (залоги), так и по «похоронному» (продажа залогового имущества должника, оспаривание сделок должника) сокращается общее количество потенциальных клиентов оценщиков. А вот шансы оценщиков выступить в роли судебного эксперта увеличиваются.

С одной стороны, в таких условиях у оценочных компаний могут кратковременно возникать «избыточные мощности», что может отрицательно сказываться на тарифах на оценочные работы в высококонкурентных направлениях. С другой стороны, некоторые оценщики смогут сосредоточиться на хорошо оплачиваемых судебных экспертизах, а также рецензировании работ иных экспертов. Достойно выполнить такие работы способны лишь самые квалифицированные и трудоспособные оценщики.

Продолжится работа по разработке алгоритмов, автоматизирующих как отдельные этапы проведения оценки, так и проведение оценки некоторых сегментов объектов оценки в целом.

 Марина Головченко, генеральный директор группы компаний «ЭНСО ОЦЕНКА»: 

 — В ближайшее время на рынке будет большой спрос на снижение кадастровой стоимости жилых объектов, поскольку физические лица-владельцы недвижимости платят налог с кадастровой стоимости объекта, к тому же введен новый порядок перерасчета кадастровой стоимости. Ожидается большой приток ТСЖ и управляющих компаний, которые станут снижать кадастровую стоимость домов. Малый и средний бизнес переживает нелегкие времена — будут новые процедуры банкротства. 

Таким образом, основной объем заказчиков придется на услуги по снижению кадастровой стоимости объектов, на оценку для банков (в рамках ипотечного кредитования), а также оценку бизнеса при банкротстве компаний.

В целом конкуренция на рынке останется в прежних объемах.

Сергей Лобанов, директор консультационно-аналитического центра «Российский стандарт»: 

 — В 2019 году будет расти количество судебно-оценочных экспертиз в рамках судебных (арбитражных) разбирательств. Продолжится реструктуризация производств, что обеспечит объем заказов по оценке промышленной недвижимости и бизнеса. Годом ранее снижение ипотечной ставки повлекло рост заказов на оценку по ипотечным сделкам. Но уже в ноябре 2018 г. ипотечная ставка начала увеличиваться, поэтому роста оценки по ипотеке не стоит ждать. 

Виталий Шульгин,  исполнительный директор Patent Family Group: 

 — С 1 апреля 2018 г. на рынке оценочных услуг остались только компании, в штате которых имеются аттестованные оценщики. По нашим ощущениям, это не оказало существенного влияния на качество и количество оценочных субъектов: у кого существовала потребность в работе — сдали экзамен и продолжили деятельность.

В целом, ситуацию на рынке нам довольно сложно оценить, т.к. мы специализируемся только на оценке нематериальных активов (НМА). Относительно данного направления, по нашим наблюдениям, сформировалась положительная динамика спроса. Россия действительно переходит к мировой практике ведения деятельности с активным использованием интеллектуальных прав. Предприятия все чаще регистрируют объекты интеллектуальной собственности, а также занимаются лицензионной торговлей и взысканием убытков от нарушения интеллектуальных прав. Необходимым вспомогательным процессом к указанным действиям является оценка нематериальных активов, потребность в которой также возникает все чаще. Причем, эта потребность возникает не только на территории Москвы, но и в абсолютно во всех регионах РФ.

 Елена Дубровская, директор оценочной компании «Прайс»:

 — Большая часть территории, на которой компания осуществляет оценочную деятельность, это Уральский федеральный округ: Свердловская, Тюменская область, ХМАО-Югра и ЯНАО.  С точки зрения экономической ситуации это одни из самых благополучных регионов страны, а рынок оценочных услуг, как известно, очень чувствителен к экономическому климату. Но и конкуренция в этих регионах очень высока. В долгосрочной перспективе одним из ключевых факторов, определяющих уровень работы компании, является качество работы. На мой взгляд, решение этой ключевой для рынка оценки задачи решится при тесном взаимодействии государства, саморегулируемых организаций оценщиков, образовательных учреждений, потребителей оценочных услуг.

В 2018 г. традиционно, как и для большинства оценочных компаний, большую долю выручки составили доходы от оценки недвижимости, в том числе для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости. Увеличился спрос на оценочные услуги со стороны банков — стоимость прав требования и залогового имущества, как движимого, так и недвижимого, а также на проведение судебной экспертизы. Спрос на оценку нематериальных активов и интеллектуальной собственности низок, в 2018 г. компания не выполняла таких работ.  В 2019 г. относительно спроса сохранятся тенденции 2018 г.