«Страхи не могут управлять рынком слишком долго». Когда схлопнутся продажи квартир?

Аналитики уральской палаты недвижимости констатируют: медленный восстановительный рост цен на вторичном рынке жилья Екатеринбурга начался во второй половине прошлого года. Но долгое время квартир на рынке было слишком много, а значит и условия для выбора и обоснованного торга позволяли покупателям не замечать этот процесс. Для конкретной семьи гораздо важнее купить хорошую квартиру, чем приобрести объект дешевле на 2-3%. 

За три квартала 2018 г. цены на вторичном рынке Екатеринбурга выросли на 3,7%. С минимальной за последние годы отметки (август-2017) цены поднялись на 5,5%. Не так много! Но основная проблема потенциальных покупателей в том, что выбор квартир на вторичном рынке заметно сокращается. С начала года число квартир на вторичном рынке жилья уменьшилось на 13%, а с пиковых показателей конца 2015 г. — на 32%. Сегодня происходит вымывание с рынка наиболее дешевых предложений во всех качественных сегментах. Цены повышаются почти во всех группах квартир. Исключение лишь комнаты, — отмечает глава аналитического отдела УПН Михаил Хорьков. 

Практика реализации квартир, основанная на выставлении объекта по максимальной цене и постепенном ее снижении в поисках платежеспособного спроса, также медленно корректируется. Число дешевеющих квартир сокращается. Помимо этого медленно растет количество собственников, которые принимают решение повысить цену на свою квартиру в процессе экспозиции. Выбор становится более ограниченным, а возможности для торга сокращаются, констатируют аналитики. Текущая ситуация пока не позволяет продавцам диктовать условия на рынке, но тенденция к сокращению квартир достаточно устойчива.

В отличие от вторичного рынка, объем предложения на первичном по-прежнему очень велик — более 20 тысяч квартир готово к продаже. На рынке появилось большое число интересных проектов, но структура предложения заметно изменилась. Еще в начале 2018 г. продавалось почти 4 тыс. квартир в новостройках, сданных в эксплуатацию. К осени эта цифра опустилась до 2,4 тыс. По словам Михаила Хорькова, структура предложения сместилась в сторону квартир на начальной стадии строительства:

На протяжении девяти месяцев года девелоперы были чрезвычайно активны в выводе на рынок новых проектов. Большинство из них открыли продажи в первой половине года, часть вышла на рынок в последние месяцы. Но вот новых разрешений на строительство многоквартирных домов в последние месяцы очень мало. Темпы продаж остаются достаточно высокими. Эта ситуация позволяет нам предположить, что максимальный объем предложения и наиболее широкий выбор квартир на рынке жилья Екатеринбурга в 2018 году был весной и в течение лета. В ближайшие месяцы количество предложений будет сокращаться.

Аналитик добавляет: в течение всего года многие продавцы новостроек имели возможность повышать цены на строящиеся квартиры не только в соответствии с графиком строительства, но и благодаря досрочному выполнению плана продаж. Можно сказать, что рынок новостроек в течение 2018 г. удивил многих. Так к осени объем жилья в стадии строительства вырос до 2,8 млн. кв. м. Это соответствует пиковым показателям 2014 г. и вернулся к докризисному уровню. В отличие от предыдущих лет летний период на рынке жилья был очень активным. Пока самым успешным месяцем стал август, когда совокупное число сделок на первичном и на вторичном рынке составило около 5,5 тыс.

Сегодня можно говорить об избытке оптимизма на рынке жилья Екатеринбурга, отмечает г-н Хорьков, продажи растут, офисы продаж застройщиков заполнены покупателями, а повышение цен не снижает интереса к проектам. Девелоперы довольны, а покупатели счастливы, так как успели купить квартиру по «низким ценам», успев взять «дешевую ипотеку». Многие участники рынка, продавцы и покупатели уверенны, что завтра будет дороже. Именно страхи и ожидания предопределили ситуацию на рынке во второй половине 2018 г.

И у этих страхов есть вполне разумные объяснения. Но страхи не могут управлять рынком слишком долго, и многие участники рынка это понимают, активизируя маркетинговую активность в настоящий момент. Продавцам надо успевать реализовывать квартиры на волне интереса, так как за эмоциональным повышением спроса следует неизбежный спад. Пока сложно сказать насколько длительным будет этот период, все будет зависеть от ситуации на рынке ипотеки. Ожидаемый рост ставок по кредитам на 0,5-1% не будет критичным для отрасли, но возврат их на уровень 12% вернет рынок жилья к стагнации, — прогнозирует эксперт.