Стрит-магазины Екатеринбурга не боятся торговых центров

Термин «стрит-ритейл» появился в России в середине 2000-х гг., чтобы как-то обозначать формат торговли, отличный от ТЦ и ТРЦ - небольшие магазины и офисы с отдельным входом на первых этажах зданий. По словам экспертов, в Екатеринбурге этот сегмент сформировался 10-15 лет назад. Он сменил эпоху сварных коммерческих ларьков, разбросанных по всему городу с начала 1990-х. Впрочем, тогда по всей стране разворачивалась бурная уличная торговля, и в обиходе прочно закрепились слова «комок» и «реализатор».

В те годы, вспоминает Анатолий Павлов, владелец пекарни «На Вишневой», торговля была крайне прибыльной, покупательский спрос – невероятным. Сравнить спрос на товары в киосках бизнесмен может только с сегодняшним предпраздничным ажиотажем в гипермаркетах. Но работать, продолжает он, приходилось как на вулкане:

«Раз в неделю обязательно приходили контролирующие органы. В День милиции мы точно знали: жди сотрудников МВД, которые оформят изъятие дорогого алкоголя – якобы фальсифицированного. Бывали форменные шоу: изымают партию Martini, следователь в кабинете долго рассказывает, какую неправедную жизнь ты ведешь. Стол с зеленым сукном, свет лампы в глаза… А в итоге оказывается, представление устроили только ради того, чтобы получить в подарок несколько бутылок этого самого Martini! И это я еще не говорю про регулярные ограбления ларьков, в том числе с использованием клофелина, про несчастные случаи. Бывало, реализатор включал обогреватель и засыпал, и сгорал вместе с круглосуточным ларьком».

В конце 1990-х гг. администрация Екатеринбурга начала наводить новый порядок: было решено постепенно сокращать число мелкорозничных точек, а оставшиеся - реконструировать. По словам Анатолия Павлова, в это время наиболее дальновидные ларёчники кинулись скупать квартиры на первых этажах жилых домов в самых проходимых местах города – чтобы перевести их в нежилой фонд и использовать для сдачи в аренду под торговые помещения или офисы:

«Брали сразу по 20 квартир – было ясно, что дело перспективное. Расчет оправдался – владельцам киосков приходилось раз в полгода-год затевать реконструкцию. Ларьки велено было превращать то в остановочные комплексы, то в рыночные. На эти работы уходила примерно полугодовая прибыль. К торговым помещениям на первых этажах зданий таких требований мэрия не предъявляла – работать можно было спокойнее».

Место красит бизнес

Как говорит Николай Савин, президент ЦН «МАН», сегодня в центре Екатеринбурга почти невозможно купить хорошее помещение формата стрит-ритейл – спрос на такие объекты в разы превышает предложение:

«Все помещения в центральной части, на первой линии, с высоким пешеходным трафиком и парковками куплены и сданы в аренду еще 15 лет назад. Остались либо неликвиды, либо объекты с зашкаливающей стоимостью. Я знаю помещение в районе ул. Ленина-Карла Либкнехта – собственнику предлагали 500 тыс. руб. за квадрат. Но он продавать отказался».

Аналитик УПН Гурам Тухашвили добавляет: объекты в местах с высоким пешеходным потоком вовлечены в коммерческий оборот не только в центре, но на Автовокзале, ВИЗе, Втузгородке, в районах Парковый, Юго-Западный, Ботанический и на Уралмаше.

«В других районах еще есть помещения, которые можно перевести из жилого фонда в нежилой. Но даже там таких площадей немного», - поясняет г-н Тухашвили.

Как говорит Евгений Шестинский, руководитель АН «Новосёл-Коммерц», собственники объектов с хорошим расположением продают помещения изредка и вынужденно. И на свободный рынок такие предложения выходят не всегда:

«Риэлторы продают их, что называется, из-под полы. Собственники расстаются с объектами со скрипом – говорят, никогда бы не продали, если бы не обстоятельства».

Понять владельцев стрит-ритейловых помещений можно – сдача площадей в аренду приносит стабильный доход в 12-13% годовых, и окупить вложения можно за семь лет. По данным УПН, средняя арендная ставка на торговые площади составляет 1,1 тыс. руб. в месяц, в центре – 1,25 тыс. В наиболее привлекательных точках цена может быть в 1,5-2 раза выше. Самыми высокодоходными улицами эксперты называют Вайнера, Ленина, Малышева, 8 Марта. Наиболее дорогие места - в районе перекрестка 8 Марта-Радищева.

«Самые лакомые помещения сдаются не дешевле, чем площади в торговых центрах, а то и дороже», - отмечает Гурам Тухашвили.

Офисные площади формата стрит-ритейл в среднем по городу можно арендовать за 940 руб./кв. м, в центре – за 1030 руб. Торговые площади наиболее востребованы у продуктовых, алкогольных и аптечных сетей, предприятий общепита, офисные – у банков, туристических, страховых, риэлторских компаний, а также медцентров и стоматологических кабинетов.

При этом, говорят эксперты, часть арендаторов предпочитают центру спальные районы.

«Например, многие аптечные сети требуют именно спальники – им нужен формат «у дома» и обособленность», - говорит Евгений Шестинский.

Владелец аптечной сети «Валета» Михаил Шуваев поясняет:

«Удачные места для аптек не всегда находятся в центре. Просто в деловых кварталах жилой сектор слабый, а люди заняты другими проблемами – они проходят мимо аптек. Высокий трафик не спасает».

Г-н Шестинский убежден: стрит-ритейлу не грозит опасность уступить арендаторов торговым центрам:

«Да, в ТЦ всегда тепло и весело, но живем-то мы не в них – людям удобно делать покупки в магазинах рядом с домом».

Кроме того, арендаторам площадей стрит-ритейл не нужно вписываться в концепцию ТЦ, можно позиционировать свой бизнес и здание, в котором он размещается, как отдельный узнаваемый бренд. Стрит-магазин сам рекламирует и себя, и название компании. Даже если люди просто проходят мимо, узнаваемость торговой марки все равно увеличивается - вывеска, витрина, уличная отделка продолжают работать на раскрутку магазина днем и ночью.

«К тому же экономика проста: в ТЦ арендные ставки доходят до 30 тыс. за кв. м. в месяц. В стрит-ритейле – до 3-3,5 тыс. руб.», - добавляет г-н Шестинский.

Волшебная рука рынка

Бизнесмены к выбору помещений стрит-ритейл подходят скрупулезно – как минимум просчитывают людской и автомобильный трафик рядом и интересуются причинами, по которым прежний арендатор съехал. Если этого не сделать, велик шанс поселиться в «черной дыре» - объекте, генерирующем убытки или работающем на грани рентабельности, даже если он находится на оживленной улице в самом центре. Так, у риэлторов дурной славой пользуется помещение на ул. Малышева, 21/2 - на первый взгляд, место удачное – в 50 м от перекрестка, прямо перед входом останавливается общественный транспорт, справа – театр «Волхонка», пиццерия и салон сотовой связи. Здесь была парикмахерская, затем – сменяли друг друга аптеки «Ригла» и «Первая помощь» - без особого успеха. В 2010 г. сюда зашла сеть «Классика», продержалась два года, и избавилась от «черной дыры», открыв аптеку через два квартала – на ул. Малышева, 7. Помещение с тех пор арендует сеть кулинарий «Космос» - в компании говорят, что результатами точки довольны, и съезжать не собираются.

Про другую «черную дыру» «ДК» рассказывал Андрей Блюм, директор управляющей компании «АСА» (сеть «Аптечный стандарт»):

«Несколько лет назад мне подвернулась возможность открыть аптеку на проспекте Ленина, 56. Место казалось идеальным - высокий пешеходный трафик на пересечении транспортных потоков. Рядом с аптекой - остановки автобуса и трамвая, неподалеку - конечный пункт пригородного автобуса, тут же - железнодорожная станция Первомайская: пассажиры с поезда попадают прямо в центр города. Мы потирали руки, думали, ничего и делать не придется, но столкнулись с парадоксом – в аптеку люди не заходили».

По словам Анатолия Павлова, в таких необъяснимых вещах легко увидеть мистическое: «В 1990-е гг. я арендовал киоск рядом с Дворцом спорта на ул. Большакова – торговля шла очень бойко. Сейчас на этом месте работает салон сотовой связи - говорят, по сравнению с соседними точками там продают в два раза больше товара. Может быть, я там что-то наколдовал? Но вот точку на ул. Московская-Щорса раскачать не смог, как ни бился – хотя место очень проходимое. Причем торговля там шла так себе и до меня, и после. Это место считается бедовым». Среди неудачных для бизнеса мест также называют ул. Бажова и Первомайскую. Но, поясняет Гурам Тухашвили, никакой мистики в этом нет:

«Ликвидность объекта напрямую зависит от пешеходного потока, чуть меньше – от транспортного. Нужно встать у здания с секундомером и посчитать количество людей в утренний и вечерние часы пик. И днем. Тогда станет очевидно, что ул. Бажова объективно проигрывает той же ул. Вайнера».

Бизнесмены говорят также о «намоленных» улицах – где сложились целые кластеры магазинов одной направленности, причем покупателей много всегда, и ходит именно целевая аудитория. Так, на ул. Свердлова сосредоточены магазины мехов и кожгалантереи, на ул. Пушкина – офисы туркомпаний, ул. Луначарского отдана свадебным салонам. Известен также радиоуголок на ул. Луначарского, где с начала 1990-х гг. работали киоски с радиодеталями – сейчас в этом месте также сгруппированы профильные магазины. Есть и точечные примеры: так, бывший магазин «Спорттовары», работавший на ул. Ленина со времен СССР, сохранил специализацию – там работают Reebok, Adidas и «Кант».

Ул. Радищева до начала 2000-х гг. была похоронной: там работали многочисленные салоны ритуальных услуг, продавали гробы, а вдоль фасадов расставляли образцы искусственных букетов, венков и надгробий. Однако с 2002 г. здесь начали строить клубный дом «Тихвинъ», и специализация улицы за несколько лет сменилась. Сейчас на Радищева находятся самые дорогие в городе бутики и магазины, предлагающие эксклюзивную одежду, косметику и парфюмерию, а также рестораны высокого класса. Любопытно, что в Москве магазины сегмента luxury также предпочитают держаться вместе, но самые топовые бутики и рестораны расположены на центральной улице - Тверской - и прилегающих к ней переулках (Старый и Новый Арбат, Третьяковский проезд и Кутузовский проспект). В Екатеринбурге центральная магистраль – проспект Ленина – весьма демократична.

По словам экспертов, группировка магазинов или офисов по сферам происходит стихийно, и объясняется желанием игроков получить часть покупателей конкурента.

«Понятно, что генпланом города развитие какой-нибудь «меховой» улицы не предусмотрено, это сделал рынок. Логика такая: если кто-то открыл магазин шуб, и тот стал успешным, рядом тут же появится еще одна точка с мехами – у конкурентов очень высок соблазн паразитировать на покупательском трафике магазина-пионера. Но это две точки отъедают поток друг у друга. А когда их становится уже семь-восемь, возникает синергетический эффект - магазины генерируют совокупный трафик, которого хватает на всех», - поясняет Алексей Караваев, председатель правления Совета управляющих компаний Екатеринбурга.

В любом случае, центральное расположение магазина - еще не гарантия прибыли.

Вон из центра

Как отмечает Мария Королькова, директор департамента коммерческой недвижимости «БК_Недвижимость», в центре стрит-ритейл динамичен: со временем меняется покупательский трафик, потоки переориентируются. В итоге собственникам приходится снижать арендные ставки: вчера помещение стоило 3 тыс. руб. за квадрат, а сегодня – только 1,8 тыс. руб.

«Но есть интересные варианты в спальных районах», - говорит г-жа Королькова.

Участники рынка подтверждают: большим спросом пользуются помещения в районе ВИЗ-бульвара, на Эльмаше, на проспекте Космонавтов, а также на ул. Крауля и Викулова - стоимость аренды в этих районах уже достигла уровня центра. Инвесторам также интересны площади в Академическом – по словам Евгения Шестинского, все объекты стрит-ритейл на ул. Де Геннина (между ул. Краснолесья и Шаманова) уже раскуплены, и в свободной продаже ничего нет:

«Переговоры о покупке собственники готовы вести от 200 тыс. руб. за квадрат. В принципе, за такую цену можно подобрать объект и на самых центральных улицах города».

При этом застройщики только-только начинают реагировать на потребности бизнеса и закладывать в проекты домов коммерческие помещения площадью 50-80 кв. м. – самый ходовой товар на рынке стрит-ритейла Екатеринбурга.

«В Академическом, например, изначально помещения под торговлю были нарезаны от 100 квадратов – это слишком много», - считает г-н Шестинский.

По наблюдению Сергея Кравчука, директора АКН «Атомстройкомплекс», банки и предприятия сферы услуг запрашивают под свои офисы помещения в 150-200 кв. м, кафе и рестораны – в 200-500 квадратов:

«При этом сохраняется весьма высокий спрос на маленькие площади. Но предложение со стороны девелоперов в этом сегменте крайне ограничено - из-за технических особенностей тяжело делать помещения в 50-70 кв. м. на первых этажах: они получаются неформатными».

Гурам Тухашвили убежден: арендаторам интересны разные площади:

«Основная масса помещений стрит-ритейла сформирована из старого жилого фонда, поэтому площади ограничены конструктивом зданий и редко превышают размер стандартной «трешки». В Академическом (и в новостройках вообще) помещения на первых этажах больше – встречаются по 500 и даже по 1 тыс. квадратов. И все объекты своего арендатора найдут».

Стрит-ритейл в Екатеринбурге будет эволюционировать именно за счет новых жилых комплексов и районов, убежден Андрей Бриль, полпред Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области. В перспективе этот рынок ждет классификация – в прошлом году Российский совет торговых центров создал секцию стрит-ритейла, чтобы участники рынка выработали единые стандарты. Правда, с первого же обсуждения эксперты стали спорить из-за каждого слова в определении, что такое стрит-ритейл. Затем обсуждалось, должно ли помещение обязательно находиться на первой линии домов – или достаточно, чтобы оно было заметно; можно ли считать объект стрит-ритейловым, если в нем сделали офис; относить ли отдельно стоящие здания торговых галерей к сегменту стрит-ритейл - или это ТЦ... В общем, за год своего существования секция РСТЦ классификацию не разработала.

Уральские риэлторы в инициативе московских коллег смысла не видят.

«У стрит-ритейла внятные признаки: первый этаж, отдельный вход, помещение в визуальной доступности. До тех пор пока спрос явно превышает предложение, классификация не достигнет целей. То есть на арендные ставки напрямую будет влиять местоположение объекта и клиентский трафик. А все прочие параметры не будут учитываться», - убежден Евгений Шестинский.

Эксперт добавляет: даже если стандарт разработают, это не повлияет на рынок. «При выборе площадей арендаторы ориентируются на место и цену. Но никак не на классность», - резюмирует эксперт.

В каждый дом

Структура самых активных арендаторов помещений
в сегменте стрит-ритейл Екатеринбурга

Банки

Общепит, продуктовые и алкогольные магазины

Салоны красоты, медицинские центры, стоматологические клиники

Фитнес-клубы

Источник: Агентство коммерческой недвижимости «Атомстройкомплекс».

Как магазины захватывали первые этажи

В годы советской распределительной экономики формат стрит-ритейл не применялся. Первые этажи зданий на проходимых улицах лишь изредка отдавали торговым точкам — такое решение принимал Госплан.

В середине 1990-х гг. ул. Вайнера была целиком заполнена киосками с одеждой, обувью, пиратскими аудио- и видеокассетами. В 2002 г. ларьки перенесли на перекресток ул. Вайнера — Радищева, а вскоре демонтировали окончательно. «Киоски на Вайнера» сменились стрит-ритейловыми точками.

В конце 1990-хх гг. мэрия начала борьбу с несанкционированными киосками. Наиболее дальновидные ларечники стали скупать квартиры на первых этажах домов, переводить их в нежилой фонд и сдавать в аренду под магазины или офисы. Рынок стрит-ритейла начал бурный рост.

Застройщики новых жилых комплексов отдают первые этажи под стрит-объекты еще на стадии проектирования. Мэрия отслеживает, площади какого назначения там планируются (продовольственный и непродовольственный ритейл, общественное питание, услуги). Эти сведения передают сетевым операторам, заходящим в Екатеринбург.

Часть арендаторов стрит-офисов и магазинов предпочитает центру спальные районы. Стоимость аренды ряда помещений в первом-втором ценовом поясах уже достигла уровня центра Екатеринбурга.

Бизнесмены верят в стрит-ритейловые «черные дыры» — объекты с удачным месторасположением, но генерирующие убытки. Классический пример — помещение на ул. Малышева, 21/2, которое пользуется у арендаторов дурной славой.

Все помещения в центральной части города с высоким пешеходным трафиком куплены и сданы в аренду еще 15 лет назад. Собственники расстаются с объектами лишь изредка. За стрит-магазины в районе ул. Ленина — Карла Либкнехта торгуются, начиная с 500 тыс. руб. за кв. м.

Источник: «ДК». Фото: Сергей Скробов, Музей истории Екатеринбурга, Яндекс.Карты