Строители города поборются за 30 га земли под жилую застройку

Екатеринбургским строителям хватит неразграниченных земель города еще на 10-15 лет работы. Основной массив таких участков сосредоточен на юго-западе и на востоке — в ближайшие два года площадки в районах Медный и Компрессорный будут выставлять на аукционы. Как говорит Михаил Вяткин, мэрия и областное Мингосимущества подсчитали: чтобы обеспечить ежегодный ввод 1 млн кв. м жилья в городе, на торги должно поступать 20-30 га земли. Чиновники настроены проводить аукционы каждый квартал и продавать примерно по 10 га на каждом.

Застройщики хором утверждают, что каждый год отторговываться должно 100 га. А вы говорите — 30.

— Да нет у нас по 100 га в год! Где столько земли взять — накопать что ли? Или идти леса федеральные вырубать? Муниципальных земель практически не осталось, неразграниченные есть — в Академическом, на Широкой Речке, в Медном, Шувакише. Довольно большие территории в Компрессорном — там два квартала. Мы сейчас определяемся, как лучше поступить — продать их целиком или разбить на участки поменьше. Вообще, обсуждая с застройщиками, со строительной секцией Свердловского областного Союза промышленников и предпринимателей тему аукционов, мы договорились, что оптимальнее продавать площадки кварталами. Можно, конечно, сразу 30 га выставить на торги, одним лотом. Его купит какая-нибудь компания и будет осваивать лет десять. Или распродавать начнет. Зачем это? А так — небольшой квартал можно построить в течение лет пяти. Инфраструктуру для такого участка проще продумать и распланировать. С Медным мы совершенно точно пойдем по такой схеме — разбили его, условно, на восемь районов и каждый будем отторговывать.

Оставшаяся часть неразграниченных земель рассредоточена по городу, участки это небольшие. Их тоже будем готовить на аукционы. Я предлагаю часть неразграниченных земель зарезервировать на перспективу — под строительство арендного жилья. Весь мир живет в арендованном жилье — 50% населения западных стран квартиры снимает. А мы, жители не самой богатой страны, все стремимся иметь квартиру в собственности. Это неправильно. Убежден: мы к этому обязательно придем. Но к тому моменту может не остаться неразграниченной земли, а частных землевладельцев строить арендные дома не заставишь. Так что надо участки приберечь.

Пока силы решено бросить на развитие юго-запада и востока?

— Если говорить о жилье, то да. Это стратегические направления, их развитие увязано с инвестпрограммами естественных монополий: в Медный, например, инженерные коммуникации будем вести вместе с эксплуатирующими сетевыми организациями. Сделаем там дороги. Плюс — наметили детсады. Застройщику останется только купить участок и заниматься исключительно возведением жилья.

Хотя, говоря о развитии города, нужно рассматривать Екатеринбург целиком — как структурную единицу. Я не перестаю надеяться, что мы будем развивать не только жилье, но и производственные районы или такие проекты, как кампус УрФУ на Шарташе. А то сейчас все сосредоточились только на жилье. Гонимся вслепую за квадратными метрами. А покупательская способность населения не растет, и если продолжать наращивать объемы такими темпами, мы придем к росту численности горожан — за счет мигрантов, которые будут покупать эти квартиры.

Это плохо?

— Это дискомфортно. Мы не зря ведь разрабатывали Генплан: стратегия развития города увязана с прогнозами по численности населения, их делал институт экономики УрО РАН. Если это число превысить, будет перекос. Начнутся проблемы с нехваткой общественного транспорта, дефицит мест в детсадах и школах и т. д. Поэтому я не сторонник погони за объемами. Наращивать метры надо, исходя из потребностей и возможностей именно екатеринбуржцев. А не для того, чтобы сюда ехали мигранты. И это должны понимать все, кто здесь строит.

На сколько лет застройщикам города хватит неразграниченных земель?

— Лет на 10-15. Вообще в Генплане предусмотрены территории, которых хватит для строительства жилья до 2035 г. Но! Когда мы разрабатывали этот документ, то не задумывались, что многие площадки, запланированные под развитие, — частные. Думали, это не помешает. Теперь ясно: собственники сегодня не собираются застраивать свои территории. Пока им невыгодно: конъюнктура рынка такова, что много жилья пустует. Наши планы нарушены. Заставить латифундистов осваивать территории невозможно. Есть предложения повысить для них ставку земельного налога. Хорошая идея! Но, насколько я знаю, речь идет не о росте суммы в разы. А маленькое повышение — это как мертвому припарка. Строители должны понять: им нужно самим искать для себя участки — идти в УГМК, «Ренову», «Форум-групп» и просить площадки в аренду, договариваться.

Помимо неразграниченных земель застройщики рассчитывают купить на торгах площадки под развитие застроенных территорий. Это сегодня, пожалуй, единственный способ получить землю не на окраине, а ближе к центру. В этом году такие торги будут?

— Мы готовим двадцать участков под освоение застроенных территорий. Они разбросаны по всему городу, но основной массив — на Эльмаше, Уралмаше, Вторчермете. В целом это направление полезно — преображается старая застройка. Но для инвесторов экономическая эффективность такой работы неочевидна: мало того, что надо сделать всю необходимую документацию в пределах градостроительной единицы, квартал это будет или микрорайончик. Плюс — отселить ветхие дома, договориться с собственниками, — а это целая история: время, нервы, деньги. Вдобавок при такой застройке, особенно если она уплотнительная, начинаются недовольства горожан. И надо еще учесть дополнительную нагрузку на инженерные сети, на социалку, на пропускную способность улиц. Это тоже затраты. Конечно, город должен в этих вопросах помогать — все ведь на застройщика не навесишь. Но бюджет тоже не безграничен. Приходится по каждой такой площадке искать компромиссы, договариваться.

Хотя сегодня наши строители не бедствуют, особенно те, кто строит жилье. Прибыли их — одни из самых больших среди всех направлений в реальном секторе. Поэтому компании могли бы поделиться — обустроить эти районы.

Реально ли начать застройку заводских площадок? Уралмашзавод выставил два участка на аукцион — процесс пошел?

— Сколько работаю, столько слышу о планах Уралмаша высвободить территории под жилье. На предприятии часто менялось руководство, а вместе с ним — и видение этого вопроса. Из последнего: Уралмашзавод хочет модернизировать производство, перейти на новое оборудование. Те цеха, которые есть сейчас, мощности и основные фонды не совсем подходят для работы в новых условиях. Современное оборудование гораздо компактнее, поэтому планируется создать промплощадку в западной части Уралмаша, а восточную — отдать под жилую застройку. Это пока только слова. Но если планы осуществятся, будет плюс. Тогда мы начнем строить еще две магистрали, они свяжут Уралмаш с центром города: дублер проспекта Космонавтов и эстакаду, которая пройдет над районом.

Но, наверное, куда быстрее нам удастся вынести логистические предприятия из Завокзального района, — чтобы превратить его в жилую и общественно-деловую зону. Мы готовим концепцию, представим ее для обсуждения всем землепользователям того района. Уже сейчас предупреждаем логистические компании, которые намерены развиваться в Завокзальном: смысла в этом нет. Лучше подумать над тем, чтобы снести свои старые объекты и подумать о строительстве современного жилья. Завод «Уралпластик», например, готов выносить производство хоть завтра. Но в любом случае проект пройдет общественные слушания, после чего примем окончательное решение. И начнем преображение Завокзального.

А что решили с площадкой на ВИЗе, которую рассматривали под ЭКСПО-парк? Эту землю ждать на аукционах?

— Это большой участок — в основном федеральная и неразграниченная земля. Раньше мы предполагали сделать там жилой район. Но сейчас решено реализовать там значимый проект общерегионального масштаба: с выставочными, развлекательными, деловыми и жилыми объектами. На берегу Верх-Исетского пруда должен появиться новый современный район, точка притяжения горожан. Сейчас мы условно разделили площадку на семь зон, по каждой будем определять функциональное использование и перспективы освоения. После — выставим на торги. Но в этом году на аукционы эта земля точно не поступит.