Строители коттеджей пытаются нащупать спрос

Первые коттеджные поселки сняли сливки на рынке комплексной загородной застройки. Они практически закрыли спрос в высоком ценовом сегменте. Продажи дорогих домов в новых проектах оказались под вопросом. В поисках жильцов будущих поселков застройщики снижают себестоимость строительства и начинают позиционировать свои объекты в экономсегменте. Но существенно удешевить стройку не получается. Издержки девелоперов только растут, а новые строительные технологии принципиально цену не снижают.

эксперты
Сергей Меньшенин
руководитель аналитического отдела АН «Новосёл»
Эдуард Пантюхов
президент Русской строительной компании
Ольга Рыбакова
директор Центра маркетинговых исследований фонда «Социум»
Игорь Сайдулин
генеральный директор АН «Восточное»
Вячеслав Трапезников
председатель правления «Астон Груп»
Вадим Шамшурин
директор по развитию ПКФ «Палникс»

Из-за чего 90% коттеджных поселков не будут сданы вовремя
Куда исчез платежеспособный спрос
Почему застройщики не могут добиться снижения себестоимости загородного жилья

Рынок коттеджного строительства в Екатеринбурге начал активно развиваться в тот момент, когда стремительный рост цен на недвижимость пророчил девелоперам солидные дивиденды. За 2006 г. расценки на загородные дома подскочили на 50%. Спрос превышал предложение в два-три раза — констатируют риэлторы.

Те, кто успел приобрести землю в пригороде, считали сегмент загородного жилья перспективным и спешили заявить о начале строительства поселков в 100-150 домовладений.

К началу текущего года проектов строительства поселков стало больше 30, отмечает Вадим Шамшурин, директор по развитию ПКФ «Палникс»: «Это объекты, которые перешли в стадию реализации. На рынке заявили еще о 10-15 коттеджных поселках. Но они существуют пока только на бумаге».

Спрос становится отложенным. «Один из маркеров сокращения спроса — спад динамики цен. За три месяца текущего года расценки на рынке увеличились лишь на 0,8%», — комментирует Игорь Сайдулин, генеральный директор АН «Восточное».

С рынка ушли частные инвесторы. Стоимость квадратного метра и повышение цен перестали быть факторами привлекательности загородного объекта. Вложения не способны принести ту прибыль, на которую можно было рассчитывать еще полтора года назад. Строители поселков столкнулись с необходимостью продавать дома тем, кто в них действительно будет жить. А желающих поменять городскую квартиру на коттедж в пригороде оказалось не так много.

Сейчас активно выбирают себе коттедж лишь 1,7 тыс. семей города, поясняет Ольга Рыбакова, директор Центра маркетинговых исследований фонда «Социум». По данным «Социума», емкость рынка — около 340 тыс. кв. м в год или 12,7 млрд руб. в денежном эквиваленте. И для продажи 30 заявленных поселков (из расчета, что в каждом — по 100 домов) потенциальных клиентов явно недостаточно.

Желающих купить коттедж почти нет

«Большинство проектов коттеджных поселков под Екатеринбургом возникает по примерно одинаковому сценарию. Компания покупает бывшее картофельное поле, совхоз или просто кусок земли, оказавшийся в свободной продаже. А затем начинает решать, что теперь с этой землей делать. Приходит к выводу: давайте строить коттеджи! О том, кому и по какой цене потом эту недвижимость продавать, как-то не задумываются. Просто осваивают землю», — эмоционально делился своими наблюдениями один из застройщиков в кулуарах конференции «ДК» «Загородная недвижимость: концепции, технологии, маркетинг», проходившей 19-20 марта в Екатеринбурге.

Передел земель в пригороде начался в конце 90-х гг. и закончился два-три года назад. В руках частных инвесторов оказались бывшие сельскохозяйственные земли. В 2006 г. строительство организованных коттеджных поселков на этих площадях стало самым логичным и прибыльным способом вложения средств.

Ориентируясь на опыт поселков-пио­неров типа «Палникса» или «Карасеозер­ска», девелоперы вывели на рынок десятки проектов дорогой загородной недвижимости. Компании позиционировали поселки как жилье классов люкс и премиум, рассчитывая на сверхприбыль от продажи дорогих объектов.

Предложение сместилось в сторону коттеджей стоимостью от 14 до 28 млн руб., отмечает Сергей Меньшенин, руководитель аналитического отдела АН «Новосёл». По его словам, 60% всех выставленных на продажу коттеджей относится именно к этому ценовому сегменту. Но практика показала, что здесь старожилы фактически исчерпали платеже­способный спрос. «Массовый покупатель теперь ищет загородное жилье эконом- и комфортклассов (3,5-7 млн руб.). На эти ценовые группы приходится около 70% сегодняшнего платежеспособного спроса», — конкретизирует г-н Меньшенин.

Рынок растет за счет покупателей, которые рассматривают «загородку» как альтернативу городской квартире, добавляет г-н Шамшурин: «Многие жители «Палникса» — это люди, которые продали свои квартиры в «Тихвине» или «Аквамарине» и приобрели на вырученные деньги загородный дом». Но список таких клиентов невелик.

Потенциального обладателя загородного дома трудно убедить в том, что ему действительно нужно переезжать за пределы Екатеринбурга, утверждает Вячеслав Трапезников, председатель правления «Астон Груп»: «Люди, которые каждое утро ездят на работу из своих загородных домов, — это настоящие стоики. Им памятники нужно ставить! Нормальных дорог нет. Путь от загородного дома до офиса занимает несколько часов путешествия по раскуроченному покрытию в чудовищных пробках. Зачем им это нужно, непонятно. Я думаю, многие на такие жертвы не пойдут».

Индивидуальное строительство также сокращает список потенциальных покупателей домов в организованных поселках. «В городе сложилась достаточно большая группа людей, накопивших миллион рублей. Коттедж в организованном поселке для них дорог. Они покупают участок и начинают потихоньку строить дом самостоятельно», — рассказывает Эдуард Пантюхов, президент Русской строительной компании.

Продавать на ранних стадиях не получается

Уверенности в том, что дома в строящемся поселке купят, у девелоперов нет. Поэтому они предпочитают не рисковать, а предлагать объекты на ранних стадиях строительства.

Потенциальный покупатель, в свою очередь, не торопится приобретать недостроенный объект. Он хочет получить дом, изображенный в красочных буклетах.

Не продемонстрировав клиенту конечный результат, делать прогнозы по продажам застройщик не может, считает Вадим Шамшурин. А поселки-старожилы успешно реализуют еще не построенные дома в своих новых очередях, поскольку у них есть что показать покупателю, утверждает он: «Чтобы продать дома в новой очереди «Палникса», мы должны построить дороги, оградить дома общим забором, поставить охрану периметра, провести все коммуникации, установить освещение. С этого момента мы можем претендовать на спрос. Дома еще нет. Но покупатель согласен за него заплатить — он видит уже построенный нами поселок и действующие ТСЖ. Он может оценить свои риски».

В том, что застройщикам, не имеющим опыта удачного завершения проектов загородного строительства, удастся продать дома на ранних стадиях, участники рынка сомневаются.

Недоверие потенциальных покупателей подстегивают и срывы запланированных темпов строительства, считает г-н Сайдулин. По его оценкам, около 90% проектов комплексной застройки загородных участ­ков не будут сданы вовремя.

На конференции «ДК» «Загородная недвижимость: концепции, технологии, маркетинг» проблемы рынка обсуждали более шести часов. Открыто упомянуть названия очевидно неудачных проектов не рискнул никто из докладчиков — проблемы-то у всех одинаковые. Сдержанны были и слушатели. Но в кулуарах обсуждали конкретные объекты очень живо.

«Скажи, ну кто, кто сейчас купит дом в новом поселке? — восклицал один из гостей конференции в курилке отеля, в котором проходило мероприятие. — Что они могут показать? Десяток домиков? И все? Инженерки нет. Нормальных дорог нет. Детского сада нет. Торгового центра нет. Во-первых, я не могу быть уверенным в том, что мой будущий дом там вообще построят. Во-вторых, у меня нет никаких гарантий, что это будет не просто коробка и вокруг жилища сформируется нормальная инфраструктура: освещение, охрана, спортивная зона, прогулочные дорожки, в конце концов. И, рискуя всего этого не получить, стану ли я продавать свою квартиру и вкладывать деньги в коттедж? Нет». Собеседники оратора, тоже профессионалы рынка загородного жилья, наперебой начали приводить другие примеры. Вспомнили широко разрекламированный, но так и недостроенный «Коперник». Обсудили нерадужные перспективы продаж в поселках «Дома Адажио» (по неофициальным данным, застройщик «Олипс» закончил первую очередь этого объекта и заморозил строительство) и «Ривер Парк» (претензии этого поселка на класс де-люкс собравшиеся назвали необоснованными). Упрекнули «Гринвилль», где, по данным экспертов, вместо обещанной сотни домов построили пока только десяток.

Покупателя ищут в низком ценовом сегменте

Столкнувшись с насыщенностью рынка дорогих объектов, застройщики начали заявлять о проектах строительства дешевой загородной недвижимости под лозунгами «Коттедж по цене квартиры».

Самое дешевое предложение сейчас — 33-45 тыс. руб. за квадратный метр.

Притом что цена квадратного метра в таких поселках действительно сравнима с ценой квартиры, реальная стоимость дома куда выше городских расценок. Минимальная цена квартиры в таунхаусе экономкласса — 4-8 млн руб. Коттедж стоит 6-13 млн руб. «Эти суммы сопоставимы со стоимостью «трешки» бизнес-класса в черте города», — комментирует г-н Трапезников. Не факт, что покупатель готов продать такую квартиру, чтобы въехать в загородный дом без отделки, считает он.

Для удешевления загородных домов застройщики сокращают себестоимость строительства. Применяют недорогие материалы и технологии. При строительстве поселка таунхаусов «Снегири» корпорация «РАЙ» использует многослойные теплоэффективные блоки. По оценкам компании, этот материал дешевле кирпича примерно на 14%. «Метеорит» в застройке комплекс­ного проекта «Образцово» намерен применять технологию несъемной опалубки. По сравнению с тем же кирпичом она дешевле на 30-40%. Но от того, что застройщики обращаются к недорогим материалам, дома не становятся доступнее. Вячеслав Трапезников: «Стоимость строительных материалов в общей смете строительства коттеджа занимает настолько малую долю, что траты на ту же арматуру сейчас имеет смысл включать в список «прочих расходов», которые в принципе можно не учитывать при расчете себестоимости дома».

Новые технологии, вместо того чтобы привлечь покупателей, могут их оттолкнуть, полагает г-н Пантюхов. Потребитель привык к классическим кирпичу, пеноблокам и монолиту. Эдуард Пантюхов сомневается в том, что дом, построенный из новых для Урала материалов, простоит десятки лет. Местные строительные компании еще не научились использовать инновационные материалы, утверждает он: «Опыта работы нет. Самая замечательная технология рушится в тот момент, когда ее начинают применять местные рабочие. Они всю жизнь строили из кирпича, лили монолит, укладывали пеноблоки. Они не умеют строить из материалов, которые им теперь предлагают использовать. Американцы и европейцы свои дома-конструкторы учились возводить последние 250 лет. У нас загородное строительство развивается в лучшем случае лет десять».

Существенно сократить стоимость стройки невозможно

В конечной стоимости загородного дома расходы на фундамент и возведение коробки занимают лишь около 50%, утверждает г-н Пантюхов. Остальные деньги идут на приобретение земли, проектирование, подводку коммуникаций.

Как правило, на первых этапах строительства землю, на которой возводят коттедж, застройщик арендует. Позже, когда дом уже сдадут, покупатель выкупит участок. Но до этого автор проекта поселка обременен арендными выплатами, такие затраты он включает в конечную стоимость каждого здания.

Еще до возведения самих домов к территории будущего коттеджного поселка необходимо подвести воду, электричество. «То есть, начиная стройку, я должен построить сперва все коммуникации, заплатить за подключение. Я могу строить пять лет. И все это время буду платить за свет и за воду. Необходимость строительства ин­фраструктуры с нуля и плата за подключение утраивают себестоимость строительства», — сетует г-н Трапезников.

Если еще около года назад инициатор строительства поселка мог рассчитывать на кредит под 12-14%, то сегодня на рынке денег дешевле 17% нет, утверждают эксперты.

В похожей ситуации оказались и потенциальные покупатели. «О развитии ипотечного кредитования на рынке загородной недвижимости говорить не приходится. Из 28 банков, обладающих подобными продуктами, кредитуют не более пяти», — пояснил Игорь Сайдулин.

Пытаться максимально скинуть цену и привлечь за счет этого покупателя не стоит, резюмирует Вячеслав Трапезников. Жители города сейчас хотят приобретать достроенные коттеджи в готовых поселках, где уже есть вся необходимая инфраструктура, комментирует он. «Астон Груп» вывела на рынок проект «Тургенев Парк» — жилой квартал таунхаусов на Изоплите. Эту стройку г-н Трапезников называет «экспериментальной площадкой», на которой компания проверит свою гипотезу о привлекательности завершенного строительства для покупателя. «Деньги на то, чтобы достроить его до конца, у нас есть. Мы будем строить вне зависимости от того, будут у нас покупать эти квадратные метры на ранних стадиях или нет», — пояснил он. По прогнозам застройщика, серьезный спрос на таунхаусы в «Тургенев Парке» появится, только когда покупатель увидит уже готовый поселок.