Строительство: на грани ступора

 

Главная надежда и радость рынка жилой недвижимости последних лет — ипотека. На нее рассчитывали и на ней зарабатывали все.
В 2006-2007 гг. строители сосредоточились на домах экономкласса и возводили относительно дешевые квартиры в спальных районах города. Со сбытом проблем не было — его поддерживали банковские кредиты по разумным ставкам без залогов и поручителей. В отличие от дорогих домов в центре, строить и продавать которые становилось все сложнее, такая недвижимость расходилась еще на первых стадиях строительства.
И застройщики, и риелторы признавались: за счет ипотечных денег они проводили не меньше 30% сделок. В целом за 2008 г. в Свердловской области банки выдали таких кредитов на сумму более 750 млрд руб. (против 533 млрд руб. в 2007-м).
Но в этом году все закончилось. В январе-феврале аналитики еще говорили о сокращении числа ипотечных банков, о росте ставок по таким займам, об ужесточении требований к заемщикам, но полной остановки процесса не признавали.
В апреле Александр Комаров, директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования (САИЖК), и вовсе заявил о новом росте ипотечных сделок. По его словам, в марте САИЖК выдало 65 займов на сумму свыше 72 млн руб., тогда как в феврале было оформлено лишь 35 кредитов общим объемом 50 млн руб.
Но, увы, радужные прогнозы не подтвердились. Ближе к четвертому кварталу практически все участники рынка говорили об отсутствии ипотечных денег как об очевидном факте. «Ипотеку выдают. Но на таких условиях, что взять ее может только тот, кому она фактически не нужна», — кратко поясняет нынешнюю ситуацию Валерий Ананьев, генеральный директор НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс».
Продажи практически остановились. У покупателя не осталось никаких стимулов для приобретения жилья. Если два года назад сделок было меньше из-за того, что клиент не хотел покупать, то сейчас он не только не хочет, но и не может обзавестись новой квартирой или домом. Денег нет, а кредит никто не даст.
Страхи
Стройка должна была остановиться
К началу 2009 г. рынок стагнировал уже больше года. По данным риелторов, средняя цена квадратного метра в Екатеринбурге стала снижаться в середине 2007-го. Негативные факторы давили все сильнее, и скорость падения увеличивалась — от сокращения на 1% в месяц в конце позапрошлого года до 3% в середине 2009 г.
Рухнувший спрос, отсутствие банковского финансирования, падение рентабельности — все эти и многие другие факторы должны были привести к резкому сокращению вводимого в городе жилья. По отношению к прошлому году этот показатель должен быть меньше как минимум в два раза — утверждали участники рынка.
Параллельно пойдут другие негативные процессы, предсказывали они: массовое банкротство строительных компаний, митинги обманутых дольщиков, уголовные дела и прочие неприятности.
И поначалу этот прогноз сбывался. Остановились на неопределенный срок грандиозные проекты комплексной застройки города. «УГМК-Холдинг» отказался от своих планов по застройке Орджоникидзевского района. На пересечении ул. Шефская и пр. Космонавтов компания собиралась возвести порядка 1 млн кв. м жилья. Но в июле 2009 г. из-за финансовых сложностей от этих планов медный холдинг отказался.
Остался без движения и проект комп­лексной застройки, анонсированный Группой ЛСР. Два года назад эта структура приобрела местный строительный холдинг «Нова-Групп» и тут же объявила о том, что построит в Верх-Исетском районе около 600 тыс. кв. м жилья экономкласса. Сейчас этот проект заморожен.
Не успев начаться, остановилась стройка Зеленой Долины — малоэтажного района рядом с Березовским. Строительная компания «Академ-Град» планировала возвести там больше 4 млн кв. м. Но летом этого года застройщик объявил о собственном банкротстве. И теперь, по словам главы Березовского Вячеслава Брозовского, о Зеленой Долине можно забыть на ближайшие два года.
Весь год сыпались новости о банкротствах и уголовных делах. Так, налоговики иници­ировали процессы банкротства строительных компаний «Мегаполис» и СМУ «Астон» (входило в структуру «Астон Груп»). ГУВД возбудило дело против топ-менеджмента «Уралстрой-1» по ч. 4 ст. 159 УК РФ («Мошенничество в особо крупном размере»). В арбитраж иск о собственной финансовой несостоятельности подала УК «Гринвилль» — девелопер одно­именного коттеджного поселка в пригороде Екатеринбурга.
Но апокалипсиса не случилось. К концу года скорость падения средней цены начала сокращаться. А последние прогнозы ввода жилых площадей оказались куда оптимистичнее того, что предрекали в начале года. По данным администрации города, по итогам 2009 г. в Екатеринбурге сдадут порядка 750 тыс. кв. м жилья. Эта цифра меньше прошлогодней на 21,5%, а не на 50%, как пророчили ранее.
Прирост был за счет тех объектов, замораживать которые уже нецелесообразно, признают сами строители. Потому радоваться пока особенно нечему. И в будущем году объемы стройки могут продолжить сокращение.
Главное — чтобы стройка не встала сов­сем, утверждают игроки рынка. Если сейчас застройщик полностью прекратит работы и разгонит штат, вернуться потом ему будет крайне сложно. И полная остановка ввода нового жилья грозит вымиранием строительной отрасли региона, как уже было в 1998 г.
Строители обещают этого не допустить. В городе заявлено сразу несколько проектов «на перспективу». Так, уже началось строительство третьей очереди Академического. По словам Алексея Воробьева, генерального директора «Ренова-СтройГруп-Академиче­ское», здесь будет построено 250 тыс. кв. м жилых и торговых помещений. Это почти в два раза больше того, что было сдано Академическим в текущем году.
Глава Екатеринбурга Аркадий Чернецкий в интервью «ДК» анонсировал строительство в городе нового района Медный. Предполагается, что это будет район малоэтажной застройки. Его общая площадь составит 467,3 тыс. кв. м. Сейчас ведутся проектные работы. Проект рассчитан до 2015 г.
Отдельные строительные компании также обещают продолжать работы. «В ближайшие годы мы постепенно будем переходить на объекты, которые сейчас приостановлены. Наша докризисная программа 2009 г. растянута до 2012-го. И мы обязательно будем эту программу выполнять так, чтобы строительный процесс не замер», — заверяет г-н Ананьев.
В этом году началось строительство клубного дома «Родина». Как утверждает директор фирмы-застройщика «Интекс» Александр Невмержицкий, стройку закончат во втором квартале 2011 г. — введут в эксплуатацию порядка 18 тыс. кв. м жилья.
А «Синара-Девелопмент» приступила к строительству жилого комплекса «Альбатрос». Проект предполагает возведение двух домов на 192 квартиры общей площадью 21 тыс. кв. м. Первый восьмиэтажный дом обещают сдать в четвертом квартале 2010 г.
Насколько все эти планы жизнеспособны — покажет следующий год. Пока делать прогнозы сами участники рынка не решаются.
Уроки
Кризис превратил строителей в продавцов
Год рецессии заставил застройщиков учиться продавать. «Все. Благополучие закончилось. Пора работать. Сегодня нельзя обнести землю забором, повесить табличку «Продается!» и начинать собирать деньги дольщиков. Покупатели-инвесторы ушли с рынка. Сейчас люди приобретают квартиры, чтобы улучшить свои жилищные условия, а не зарабатывать на росте цены квадратного метра», — описывает суть перемен г-н Невмержицкий.
Застройщикам, которые за последние годы привыкли возводить дома десятками тысяч квадратов, но потеряли навыки активных продаж, пришлось заново учиться маркетингу. Все начали с самого понятного способа повышения покупательской активности — сократили расценки. Сейчас средняя цена в новостройках города вплотную приблизилась к себестоимости — 40 тыс. руб. за кв. м, утверждают риелторы. И скидывать прайсы дальше строители уже не могут.
Но всеобщий дисконт к оживлению рынка не привел. Даже наоборот. Покупатели теперь ждут еще больших скидок и приобретать квартиры не торопятся, вынуждены признавать застройщики. В этих условиях пришлось искать новые рекламные ходы.
Например, действовать от обратного — объявить об окончании скидок и вернуться к докризисным ценам. По такому пути пошел, в частности, «Фин-Инвест-Строй». В конце года этот застройщик поднял цены в двух своих проектах — в екатеринбургском жилом комплексе «Адмиральский» и в сочинском поселке таунхаусов «Орхидея Парк».
Представители компании утверждают, что поднимать прайсы позволил выходящий из рецессии рынок. «Сейчас покупатель так же заинтересован в покупке, как и продавец в продаже», — пояснила Татьяна Кутишенко, гендиректор «Недвижимости Урала» (эксклюзивный продавец «Адмиральского»). Другие игроки рынка считают это просто рекламным ходом.
Еще один метод повышения продаж, который используют строители, — это всевозможные попытки ввести альтернативу банковской ипотеке. В частности, еще в конце прошлого года «Атомстройкомплекс» объявил о том, что будет кредитовать своих покупателей самостоятельно и даст рассрочку платежа на время строительства объекта.
Некоторые девелоперы увидели проблему в том, что покупатель опасается приобретать еще не построенные квартиры. Исходя из этой логики «Ренова-СтройГруп- Академическое», например, открыла продажи только после того, как ввела в эксплуатацию первую очередь микрорайона. А «Астон Груп» подписывает с покупателями договоры, по которым основную часть суммы застройщик получает только после ввода объекта, рассказал председатель правления этой компании Вячеслав Трапезников.
Все попытки активизации продаж, которые используют строители, пока к ощутимому эффекту не привели. «Прибыль — теперь немодное слово. Все работают исключительно на выживание: денег хватает только на зарплату», — комментирует Константин Дроздов, гендиректор «Астон Груп».
По прогнозам участников рынка, терпеть придется еще как минимум год. С начала 2011 г. они ждут оживления рынка и утверждают: те, кто доживет до этого времени, могут претендовать на прибыль. «Правда, рентабельности в 100% не будет еще очень долго, — уточняет Александр Невмержицкий. — Рынок успокоился. Цены будут очень плавно расти, а прибыль застройщика ограничится 10-15%».

 

Строить будут все меньше
Объем ввода жилья в Екатеринбурге, тыс. кв. м

Источник: www.ekburg.ru, «ДК».
Заявления года
Валерий Ананьев генеральный директор НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс»
Машина на четырех колесах устойчивее, чем двухколесный велосипед. Компании, у которых есть госзаказы, переживут кризис легче, чем их коллеги, ориентированные только на коммерческое строительство.
Владимир Коньков основатель строительной корпорации «Маяк»
В Екатеринбурге заморожено строительство каждого второго объекта. По моим подсчетам, в каждом доме 20-30% дольщиков. И все они будут обмануты, если объекты останутся без дальнейшего финансирования.
Игорь Левит генеральный директор Группы ЛСР
Если скинуть 10-15% с цены квадратного метра, такой дисконт не простимулирует спрос вообще, а больше скинуть я не могу, иначе мне не хватит на расчеты с банком, и компания уйдет в минус.
Владимир Крицкий вице-мэр Екатеринбурга
Сегодня часто можно услышать реплики, в том числе и от высокопоставленных людей, мол, не покупайте жилье, вот-вот оно упадет на 20-30%. Это возмутительно. Такого не произойдет. Надо понимать, что любая стройка — процесс инвестиционный. Застройщики, особенно те, у кого много проектов, не могут продавать ниже себестоимости: им тогда придется платить большие налоги.
Александр Мишарин губернатор Свердловской области
Проблем в области, как и во всей стране, очень много: качество жилья, количество, неудовлетворенный спрос. Область вводит и должна вводить около 1,5 млн кв. м жилья в год. И это нужно держать как программу.
События года

Проекты года

Третья очередь микрорайона Академический
Начало строительства — 4 ноября 2009 г.
Площадь застройки — 250 тыс. кв. м жилых и торговых помещений.
В том числе: три магазина, торговый центр, школа, детский сад.
Микрорайон Медный
Новый малоэтажный микрорайон в Верх-Исетском районе Екатеринбурга.
Площадь застройки: 211 тыс. кв. м — коттеджи, 256,3 тыс. кв. м — сблокированные дома.
Выделен земельный участок. Идет проектирование.
Проект планируют реализовать до 2015 г.