Стройся, девелоперы идут!

катеринбургские агентства недвижимости переживают новый этап развития. Крупнейшие из них становятся девелоперами — они не только разрабатывают проект будущей стройки, привлекают инвестиции и оформляют землеотвод, но и выступают в роли застройщиков, вытесняя с рынка традиционные строительные компании. Для этого у риэлтеров есть и средства и амбиции.

Из жизни насекомых

На статус девелопера претендуют несколько агентств, которым екатеринбургский рынок вторичного жилья стал невыносимо мал, а накопленный за десять лет работы капитал отягощает карманы. Одним из первых в девелопера переквалифицировалось «Общество Малышева-73» —еще в 1995 г. Вслед за ним новой дорогой пошел центр недвижимости «СИТИ». Два года назад к ним примкнул «МАН». При этом никто из перечисленных не собирается отказываться от риэлтерской деятельности, несмотря на то, что, по едкому замечанию президента центра недвижимости «МАН» Николая Савина, «это бизнес мелких лавочников» или «жуков, которые все гребут под себя».

Именно этот «опыт насекомых» и дал риэлтерам их основное конкурентное преимущество — знание рынка и понимание потребностей клиентов. Павел Кузнецов, совладелец компании «БК-недвижимость»: Я не открою никакой тайны, если скажу, что строители далеки от требований рынка. Они могут не знать желаний клиента и строить не то, что нужно. Примеров тому несть числа. Ну нельзя строить стометровые квартиры с туалетами, как в хрущевской «двушке»!

Фирма-девелопер может рассчитывать на большую прибыль, чем компания, которая занимается только строительством или только продажей. Риэлтер — всего лишь посредник, работающий за вознаграждение. Как правило, навар от сделки составляет 3-5%. Причем агент не может гарантировать, состоится сделка или нет, его самого стороны могут подвинуть в любой момент, — с горечью замечает Николай Савин. — И как любое посредничество, это неприятно тем, что ты на вторых ролях, ты — вторая скрипка. Неудивительно, что екатеринбургских риэлтеров привлекла рентабельность строительного бизнеса, варьирующаяся, по разным оценкам, от 20% до 100%. По крайней мере, сами девелоперы признают, что лезть в трехгодичный проект, закладывая рентабельность не выше 20%, — смысла нет. Однако и число рисков (финансовых, строительных, технических), приходящихся на долю девелоперов, значительно возрастает. Справедливости ради стоит заметить, что еще ни для одной девелоперской компании эти риски не стали фатальными. В отличие от строителей, которые нередко сталкиваются с трудностями. Самые яркие примеры — банкротство ОАО «Свердловскметрострой» или АПМ «Центральный посад».

Первоначально девелоперская деятельность екатеринбургских риэлтеров сосредоточилась в области коммерческой недвижимости. Во многом по той причине, что в середине 90-х все они начинали именно с таких объектов. Татьяны Кутишенко, заместитель генерального директора центра недвижимости «СИТИ»: Тогда офисы располагались преимущественно на первых этажах жилых домов. Наших клиентов это не устраивало. Изучив спрос, мы решили, что нужно влиять на предложения. А лучше — самим формировать их. Так мы и пришли к идее девелопмента в коммерческой недвижимости. Позднее появились и проекты по жилищному строительству.

Сейчас нет большой разницы в том, какую недвижимость строить — жилую или коммерческую, считает один из собственников «Общества Малышева-73» Игорь Заводовский. Доходность секторов вполне сопоставима. Все зависит от конъюнктуры и предрасположенности к тому или иному сегменту. К примеру, в компании «СИТИ» коммерческих объектов до сих пор возводят больше процентов на тридцать. Однако наша доля на этом рынке — не более одного процента, — уточняет Татьяна Кутишенко. По словам Павла Кузнецова, несомненным лидером в этой области можно считать «Общество Малышева-73», которое он возглавлял до недавнего времени. В 1999-2001 гг. компания построила 9,5 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, в 2002 начала возводить новые очереди ТЦ «Купец» на ул. 8 Марта (их общая площадь составит более
43 тыс. кв. м), а в 2003 — офисное здание на ул. Карла Либкнехта (2751 кв. м) и торговый центр на ул. Луначарского (2700 кв. м). Татьяна Кутишенко: В перспективе, лет через пять-шесть, девелоперские компании будут превалировать над строительными, начнут вытеснять их с рынка. Это наглядно видно на примере Москвы.

Сегодня возведением жилья в столице занимаются в основном девелоперские компании. Правда, выросли они как из риэлтерской, так и собственно строительной среды. Сергей Мохов, заместитель домостроительной компании «Стин-Вест»: Такой ход событий возможен. Но все будет не столь глобально, как думают риэлтеры. Согласен, что некоторые девелоперы уже сегодня могут составить реальную конкуренцию традиционным застройщикам, но я не вижу механизмов, с помощью которых они могли бы вытеснить строителей с рынка полностью, как класс.

В Екатеринбурге работает около 500 агентств недвижимости. По словам Николая Савина, они абсолютно разные — от полубандитских до профессиональных. Девелопментом в дальнейшем займутся те, кто нацелен на развитие собственного дела, а не на отмывание денег. Как утверждают эксперты, в ближайшее время количество игроков на этом рынке может увеличиться в 2-3 раза, поскольку сейчас порог вхождения в бизнес не очень высок. Г-н Кузнецов полагает, что для начала достаточно несколько сотен тысяч долларов. Соглашаются с ним не все. Для успешной деятельности необходимы связи в администрации города или иной административный ресурс, — считает Татьяна Кутишенко. — Вообще мы не заинтересованы в том, чтобы девелоперов стало больше. Работающие сейчас, конечно, будут расширяться. А большинство новых игроков придет из Москвы.

По словам Николая Савина, московские инвесторы и строители все чаще проявляют интерес к местному рынку. Компания г-на Савина, кстати, уже использует в своих проектах «внерегиональные» капиталы. Причем не только столичные, но и зарубежные. Николай Савин: «МАН» продвинулся в своем развитии на несколько шагов вперед. Мы сейчас видим, что выгоднее привлечь заемные средства, деньги инвесторов для того, чтобы строить быстрее, в разумные сроки. Мы хотим выйти на абсолютно прозрачную схему.

 

От Москвы до самых до окраин

В конце 2002 г. московское руководство приняло генеральное решение о расширении деятельности столичных девелоперов в регионах. По мнению
эксперта по недвижимости ИК «Велес Капитал» Михаила Степанова, интерес московского стройкомплекса к регионам связан в первую очередь с невозможностью вложить деньги в Москве. У строительных компаний появляется все больше и больше средств, — заявил он в интервью RBC daily. — А в столице ограниченное количество площадок. Объемы строительства не увеличиваются. И в Москве, и в Подмосковье землеотводы распределены на два-три года вперед.

Первым регионом, в который столичные застройщики вложили свои капиталы, стало Подмосковье. В 2004 г. москвичи планируют построить
420,4 тыс. кв. м жилья против прошлогодних 284,8 тыс. кв. м. Инвестиционная деятельность столичных девелоперов должна распространиться на 43 российских региона, в некоторые города ближнего зарубежья, в частности в Аджарии, на Украине и в Латвии, и в Монголию. Объем инвестиций московского стройкомплекса в региональные проекты, по предварительным оценкам, составит $155,6 млн.

Свои претензии на свердловский рынок уже обозначила компания «Стройконсалтгруп». Весной этого года она объявила о том, что намерена участвовать в крупных строительных проектах. «Стройконсалтгруп» входит в группу компаний, возводящих в столице жилые комплексы и офисные здания класса «А», спортивные и торговые центры. Они построили, к примеру, здания министерства по налогам и сборам РФ и московской патриархии.

В мае этого года о своей готовности вкладывать в местный строительный рынок заявили французские банкиры. Как сообщил тогда на специальной пресс-конференции губернатор Эдуард Россель, французы предложили возвести в Екатеринбурге несколько компактных гостиничных комплексов. Интересное совпадение: Николай Савин также запланировал строительство трех небольших гостиниц. У него даже есть землеотводы под эти проекты. Однако риэлтер не раскрывает имя будущего инвестора.

Екатеринбургские риэлтеры считают, что инвестировать проект через местного девелопера — наиболее правильный и вероятный путь появления столичного или зарубежного капитала в регионе. Иногородним фирмам сложно ориентироваться на рынке, где успех или провал проекта во многом определяется получением землеотвода, — утверждает г-н Савин. — К тому же москвичи считают оформление бумаг, прав собственности на землю неблагодарной работой. Мы же оцениваем своих хлопоты по этим вопросам в разумные деньги. Столичным компаниям легче привлечь нас или вложить деньги в наш проект, чем создавать целую инфраструктуру для своего бизнеса. Ведь для многих приход сюда — эксперимент. При форс-мажоре его будет легче свернуть, если ничем не обременен.

По мнению Татьяны Кутишенко, ужесточение требований к получению землеотводов —щит от вторжения на рынок москвичей. Кстати, «СИТИ» предпочитает работать по классической долевой схеме, за счет собственных средств или денег местных инвесторов. Доля последних в финансировании проекта, по словам г-жи Кутишенко, в среднем не более 30%. Правда, сейчас «СИТИ» реализует проект только за счет средств Банка24.ру. Собственник кредитного учреждения Сергей Лапшин давно озвучил мысль о том, что не хочет довольствоваться обычной ставкой по кредиту, а рассчитывает на более высокую маржу. Строительную. Для этого он приобрел крупный пакет в «Стройпластполимере», оформил несколько землеотводов под коммерческую недвижимость и на паритетной основе готов стать партнером «СИТИ». К тому же агентство опасается работать с московскими инвесторами из-за нестабильности на столичном банковском рынке. Владимир Пропп, юрист центра недвижимости «СИТИ»: Строительный комплекс в столице на 80% работает за счет банковских средств. Как только у последних начинаются проблемы с ликвидностью, у строителей возникают сложности с оборотными средствами. Люди просто выставляют на продажу свой бизнес.

На местном рынке есть вообще уникальные случаи, когда компании практически не подвержены внешним влияниям. За счет собственных средств работает «Общество Малышева-73», уверяет г-н Заводовский. Однако бизнесмен предпочитает не вдаваться в подробности, как ему это удается.

На дальнейшее развитие девелоперских компаний у местных фирм абсолютно противоположные взгляды. Павел Кузнецов, к примеру, не думает, что в ближайшее время девелоперы, вышедшие из риэлтерских кругов, захотят стать компаниями полного цикла, то есть добавить к уже имеющимся бизнесам собственные производства стройматериалов, строительные подразделения. Их опыт и их знания противятся этому. Чтобы делать деньги, девелоперам нужны только инвестиции и интеллект. Они ведь очень плохо представляют себе строительство как процесс, у них нет таких знаний. Пусть этим занимаются другие, — полагает совладелец «БК-недвижимость».

В «СИТИ» говорят, что в краткосрочной перспективе не собираются заниматься подрядными работами, но «не факт, что это не будет следующим шагом в развитии компании». По словам Татьяны Кутишенко, сама логика развития ее бизнеса предполагает, что агентство придет к этому: Сначала
мы выступали риэлтерами, затем взяли на себя функции инвестора, потом — заказчика, теперь мы оформляем на себя землю и становимся застройщиком. То есть работаем с подрядными организациями.