Территория мечты

Альпийский курорт TerraSki в Нижегородской области— уникальный проект не только для негорного по сути своей региона. Уникален он прежде всего концентрацией представителей элиты на 1 кв. км ради возможности жить «как в Альпах», не испугавшихся даже драматического бизнес-конфликта с автоматчиками и банкротством.

Мудрость гласит: ковчег был построен любителем, а профессионалы построили «Титаник». Наверное, исходя из этих соображений директор туристической компании «Роза ветров» Мария Свиридова, не обладая строительными навыками, решила в 2003 г. воплотить свою мечту: построить на высоком берегу Волги настоящий горнолыжный курорт. Сейчас все трудности стадии запуска и реализации проекта позади.

Курортные планы
Бизнес-сообщество купеческого Нижнего Новгорода слишком рациональное, чтобы строить не по инвестиционному плану, а по нарисованной мечте. Говорят, что все мечтатели ушли из бизнеса в 90-хгг., не выдержав его жестких законов. Но некоторые мечтатели умудряются облекать свои идеи в инвестпланы. Г-жа Свиридова, подбирая туры для нижегородцев, многих из них заразила своей страстью к горным лыжам. Просто советовала попробовать, чтобы потом заболеть лыжами навсегда. И то, что горы далековато, чтобы на выходные отправиться полетать по их склонам, огорчало. Нижний Новгород, конечно, расположен не в горах, но благодаря высоким склонам над Волгой и строительным возможностям чуть подправить рельеф в отдельно взятой местности мечта кататься на горных лыжах в пригороде казалась осуществимой. Особенно если есть компаньон, который тоже не имеет опыта в строительстве, но заражен той же мечтой. Мария Свиридова начала работу над проектом совместно с Леонидом Морозовым.
«В 2003 г. родилась идея построить горнолыжную базу под Нижним Новгородом с современным подъемником и высоким уровнем обслуживания. Зимой там катались бы на лыжах, летом базу загружали бы горожане, вырвавшиеся на природу, а в межсезонье проводили бы небольшие корпоративы. Тогда и мысли не было, что маленькая база превратится в курорт, на котором нижегородцы смогут не только отдыхать, но и жить»,— вспоминает г-жа Свиридова. Был выбран участок в 40 км от центра города в казанском направлении. Комплекс получил название TerraSki, что в переводе означает «территория, земля лыж», а заодно отражает террасный рельеф высокого волжского берега.
На стадии проектирования стало понятно, что только лыжными трассами и проживанием не обойтись. Нужны кафе и рестораны, развлечения для не катающихся на лыжах зимой и вообще для всех гостей — летом. Так родилась мысль построить на Волге альпийский курорт с целым комплексом услуг: яхт-клубом, фитнес-центром, спортивными площадками, ресторанами и гостиницей. Когда прикинули количество туристов в год, затраты на строительство и срок окупаемости, стало ясно, что проект убыточный. Расчеты показывали, что нужно либо удваивать емкость гостиницы до 300 мест, увеличивая затраты на строительство, а потом мучиться, загружая номерной фонд, либо убирать затратную инфраструктуру, а это резко снижало привлекательность проекта. Оставалось третье: потенциальных клиентов ресторана, фитнес-центра, спортивной зоны и прочего селить рядом с гостиницей и за их счет, организовав коттеджный поселок постоянного проживания. Так родилась концепция, которая и сделала TerraSki уникальным.
Было решено не только гостиницу, но и загородный жилой комплекс застроить домами в альпийском стиле. Уже тогда в проекте отразилась нынешняя картина— курорт с территорией 73 га, общей инфраструктурой, в том числе инженерной. «Знаете, что в этой идее было ценного? Владельцы 140 дачных домов будут проживать постоянно, принимать гостей и обеспечивать загрузку гостиничной инфраструктуры, а средства, полученные от продажи земельных участков, позволят эту самую инфраструктуру построить»,— рассказывает Мария Свиридова.
Такой подход позволил увеличить инвестиционную кассу с изначальных $1,5 млн до $10-12 млн. А идея круглогодичной работы курорта заставила г-жу Свиридову быть особенно щепетильной в переговорах с покупателями земли под дома. «Я отказывала тем, кто рассматривал покупку земельного участка под строительство как инвестиции на короткий срок с целью перепродажи. И я отказывала москвичам. Мы хотели, чтобы в поселке жили постоянно, чтобы там сформировалась своя атмосфера, своя тусовка, которая бы каталась на лыжах зимой, играла в футбол и купалась в бассейне летом, обедала в ресторане и парилась в банях. Словом, нам была нужна круглогодичная активность»,— объясняет Мария Свиридова. Тогда, на строительном подъеме, она и не подозревала, какой груз ляжет на ее хрупкие плечи.
Войны загородного значения
К кризисному 2008 г. участки под застройку были распроданы. Коттеджный поселок активно позиционировался как один из самых продаваемых и перспективных — на большинстве дачных участков началось строительство, а готовность некоторых домов достигала 80%. Собственниками коттеджей в TerraSki собирались стать известные нижегородские чиновники, депутаты и бизнесмены. В период проектирования компанией руководила г-жа Свиридова, а с началом бурного строительства она уступила кресло первого пилота своему компаньону, который очень увлекся новым для него направлением. «Увлечение было так велико, что у нас появились не только полтора десятка единиц различной строительной техники, но и мобильный бетонный завод. Мы словно рассчитывали на вечный рост, и процесс стал неуправляемым, вышел из-под контроля. Мой дорогой партнер совершил все те ошибки, которые можно было сделать в преддверии кризиса»,— отмечает Мария Свиридова. Главным просчетом стало не­умение провести грамотную оптимизацию— возникли долги. Начался судорожный поиск инвестора, чьи вливания помогли бы завершить строительство инфраструктуры. Все это происходило на фоне далеко не самых удачных строительных сезонов 2008-2009 гг. Итогом всех этих перипетий г-жа Свиридова считает безвременную кончину своего парт­нера летом 2009 г.: Леонид Морозов умер в возрасте 44 лет от инсульта.
«Для меня это было концом всего. Леонид был двигателем процесса, с которым мы слышали и понимали друг друга, вместе искали выход в тот период, когда многие незавершенные строительные объекты оказались в непростом положении»,— вспоминает оставшаяся тогда в одиночестве с 20% акций на руках г-жа Свиридова. Потом в бизнес вошла вдова партнера — Татьяна Морозова. Дальнейшее, по словам Марии Свиридовой, стало похоже на кошмар без конца. Г-жа Морозова не разделяла ее целей, провела рыночную оценку бизнеса, который потянул на 440 млн руб. При этом сумма долгов перед подрядчиками и дачниками перевалила за 200 млн руб. Предполагалось, что коттеджи будут построены до конца 2009 г., но летом работы остановились. Компания перестала выполнять свои обязательства, соинвесторы-дачники начали обращаться в суд, пытаясь вернуть вложенные средства. Три месяца понадобилось Татьяне Морозовой, владеющей 80% бизнеса ООО «Инвестиционная компания «Роза ветров», чтобы понять, что она не справится с управлением, и подать заявление о банкротстве. А еще через пару недель заключить мировое соглашение только с двумя из дачников — Александром и Еленой Кривицкими, отдав им в счет долга около 4,5 млн руб.— все активы инвестиционной компании стоимостью 440 млн руб. При этом земельные участки передавались по кадастровой стоимости, а построенные на них здания были оценены как стройматериалы, имеющие дефекты в результате плохого хранения на складе.
Несмотря на то что в рамках банкротства инвестиционной компании была введена процедура наблюдения, г-да Кривицкие при помощи судебных приставов оперативно вывезли 6 км кованого забора и другие материальные ценности балансовой стоимостью 12 млн руб. Все это «маски-шоу» происходило при силовой поддержке автоматчиков. «Когда видишь такое по телевизору, то это кино. А вот когда такое происходит среди белого дня с тобой, это ужасно— руки опускаются. По сути, это был классический рейдерский захват»,— делится впечатлениями Мария Свиридова.
Она, прекрасно понимая положение дачников-кредиторов, приняла их сторону и непростое для себя решение обратиться к СМИ за помощью в освещении данного конфликта. «Это был огромный удар по репутации турагентства, носящего тоже название «Роза ветров», так как нижегородцы путали инвестиционную и туристическую компании. Удар по репутации всего проекта TerraSki, да и по моей тоже. Но этот шаг позволил остановить вывоз имущества со строительной площадки»,— вспоминает г-жа Свиридова. Тогда эксперты заговорили о том, что TerraSki уже не станет таким, каким задумывался изначально.
Движущая сила элиты
Нижегородская элита, которую таким не самым изящным способом оттерли на обочину, решила довести дело до конца, поскольку отказ от жизни в облюбованном месте означал бы полное поражение. Дачники помимо начала весьма непростого судебного разбирательства с Кривицкими объединились в дачное товарищество «Серебряный дождь» и возобновили строительство при активном участии Марии Свиридовой. За последний строительный сезон в TerraSki было вложено более 240 млн руб. — на прокладку сетей и возведение самих домов. Сейчас в коттеджном поселке есть газ, электричество, вода и канализация, строительство большинства домов завершают, в них приступают к отделке и обустройству. «Изначально мы шли от горнолыжной базы к коттеджному поселку, но жизнь расставила свои приоритеты. Коттеджи строятся, территория благоустраивается, а вот горнолыжный комплекс теперь ищет своего инвестора»,— рассказывает г-жа Свиридова. Высокая степень готовности, наличие сетей, спрос со стороны потребителей услуг оставляют инвестору совсем скромное поле для усилий: достроить и запустить комплекс, который давно ждут нижегородцы.
Сейчас Мария Свиридова говорит о трудностях своего проекта-мечты с улыбкой. И так как комплекс выходит на финишную прямую, которая ведет к его счастливому завершению, она уже делится впечатлениями от «строительного драйва». Если статусные дачники не потеряют интереса к стройке, то сами смогут стать инвесторами комплекса, пополнив нижегородский опыт загородного строительства еще одним форматом.
Сегодня TerraSki стал событием на рынке загородной недвижимости, так как превосходит другие проекты по количеству инфраструктуры, степени готовности коттеджного поселка и концентрации статусных дачников на 1 кв. км. Комплекс, как и сама мечта создать TerraSki, проявил недюжинную живучесть, выстояв не только перед финансовым кризисом, но и перед внутренним коллапсом. «Пережитые события познакомили и настолько сплотили наше дачное сообщество, что теперь, я думаю, люди охотно будут в TerraSki жить. Возникла та самая атмосфера, о которой мы при проектировании только мечтали»,— улыбается г-жа Свиридова.
Жалко только, продолжает она, что кризис сильно ударил по некоторым дачникам — кое-кто из них просто не может завершить строительство или пересмотрел свои планы. Эти объекты выставляются на продажу. Как теперь принято говорить, кризис — это не беда, а дополнительные возможности. И шанс попасть в дачное сообщество нижегородской элиты, купив участок или дом в TerraSki, видимо, тоже из их числа.