Торговые гиганты

Качества топ-менеджеров, высоко ценимые в профессиональной среде, непосредственно пересекаются с основными проблемами рынка. Одна из них связана с перенасыщением сегмента торговых центров, из-за чего эксперты предрекают владельцам ТЦ возможное падение доходности их бизнеса. По мнению ЕЛЕНЫ ЧЕРНЫШЕВОЙ, председателя комитета по товарному рынку администрации г. Екатеринбурга, когда запустятся все запланированные проекты, количество площадей в ТЦ превысит норму более чем на 40%, что может привести рынок к кризису. Если, конечно, доходы населения не будут расти соответствующими темпами. Однако аналитики уверены, что для некоторых объектов стагнации не будет: несмотря на зашкаливающие показатели, рынок до сих пор испытывает дефицит качественных площадей. Будет ли ТЦ пустовать (и, как результат, исчезнет ли с рынка), или в него начнет выстраиваться очередь из потенциальных арендаторов — однозначно зависит от профессионализма управляющего.

Однако базовым фактором, определяющим успех ТЦ, все равно остается работа девелоперов на стадии проектирования, уверен АЛЕКСЕЙ КАРАВАЕВ, гендиректор УК «Система»: «Если у ТЦ нет четкой концепции, если свыше 30% его площадей проданы в собственность арендаторов (влиять на заполнение ТЦ впоследствии невозможно) или проектировщики не учитывали требований будущих «якорей», то руководитель, который в дальнейшем будет управлять этим центром, вряд ли сможет существенно повлиять на положение дел». Но если работу, предшествующую запуску объекта, выполнили грамотно, то задачей директора станет квалифицированная поддержка ТЦ на заданном уровне. Такая деятельность, по мнению экспертов, выражается прежде всего в умении найти хрупкий баланс двух (порой противоположных) интересов — покупателя и арендатора.

Теоретически бизнес ТЦ создан для арендаторов. Поэтому первая и основная задача профессионального топ-менеджера — создать условия, при которых торговым компаниям работать, во-первых, удобно, а во-вторых, выгодно. Выгода зависит от того, сможет ли ТЦ обеспечивать наибольший поток потенциальных покупателей. И здесь возникает главное противоречие, устранить которое управленец может, уделив ему максимальное внимание. Дело в том, что для привлечения большого количества клиентов необходимо создать максимально комфортные условия совершения покупок (чистоту, отсутствие посторонних запахов и т. п.). Это часто доставляет неудобства арендаторам, поскольку приводит к незапланированным расходам. Например, посетителям не особо нравится, если в магазинах проводят уборку в течение рабочего дня, но в противном случае арендаторам приходится нанимать клининговые службы для работы по ночам, платить сверх среднего тарифа, обеспечивать транспорт. Также клиентов отпугивают запахи еды в павильонах, поэтому обедать на рабочем месте продавцам запрещено. Значит, надо организовывать их питание. Таким образом, умение почувствовать тонкую грань, когда удобство арендаторов начинает вредить бизнесу, — это один из основных признаков профессионального менеджера на рынке торговых центров.

Вторая задача профессиональных руководителей — постоянно контролировать состав арендаторов и их финансовое благополучие. В частности, руководство ТЦ «Успенский» постоянно отслеживает динамику показателей. К примеру, средний оборот арендатора с 1 кв. м — 15 тыс. руб. в месяц, если он снизился до 12 тыс. руб., это уже повод задуматься — с бизнесом может быть что-то не в порядке. Когда он становится 10 тыс. руб., это причина расстаться, даже если арендатор регулярно вносит плату наравне с остальными, отмечал ЛЕОНИД БАЗЕРОВ, гендиректор ТЦ «Успенский» (см. «ДК» № 16 от 30 апреля 2007 г.). Дело в том, что проблемы одного магазина способны повлиять на продажи его соседей. Если многие девелоперы приглашают к сотрудничеству всех подряд, то профессионалы всерьез занимаются селекцией арендаторов, выверяя такое их сочетание, которое привлечет максимальное количест­во покупателей. Эксперты часто приводят в пример ТЦ «Универбыт», в котором его гендиректор СЕРГЕЙ КРАСОВСКИЙ сумел выдержать общую концепцию и ориентир на сегмент «выше среднего», несмотря на относительно неудачное местоположение ТЦ.

И наконец, признание коллег заслужили те топ-менеджеры, которые стремятся к нововведениям: если в магазинах и ТЦ ничего не меняется, люди достаточно быстро теряют к ним интерес. По мнению экспертов, руководители ТЦ, ставшие лидерами рейтинга ТОП-17, понимают это лучше других.