«Тревожно за 2019-й». Что будет с ценами на жилье: 3 прогноза — от бизнесменов и министра

DK.RU подводит итоги года на строительном рынке Екатеринбурга — по словам девелоперов и отраслевых чиновников, 2018 год простым не был и прошел под знаком грядущих трансформаций всей стройсферы: ухода от долевого строительства к банковскому финансированию проектов. Что будет дальше, смотрим с трех разных точек: прогноз на 2019 г. дают свердловский министр строительства Михаил Волков, работавший ранее на строительных проектах «УГМК-Холдинга», топ-менеджер «Синара-Девелопмент» Тимур Уфимцев и Вячеслав Трапезников, вернувшийся в девелоперский бизнес с муниципальной службы.

Михаил Волков, министр строительства и развития инфраструктуры Свердловской области:

— Ситуация с вводом жилья в регионе и Екатеринбурге пока складывается благополучно. Седьмой год подряд мы строим примерно одинаковое количество метров, колебания незначительны. Это говорит о том, что рынок нашел устойчивое положение и в нем сегодня находится. Прогнозировалось, что в этом году удастся ввести в области больше 2 млн кв. м жилья, в Екатеринбурге — свыше 1 млн. Застройщики уже сдали в регионе 1,5 млн метров, в самом конце года мы ожидаем массовый ввод жилья — прогнозных показателей удастся достигнуть. Также есть основания надеяться, что в городе будет строиться больше общественных зданий — Екатеринбург позиционируется не только как город регионального и даже федерального значения, это уже мегаполис, выходящий на мировые события. Летом в городе пройдет Глобальный саммит производства и индустриализации (GMIS-2019), ждем спортивные мероприятия, в частности чемпионат мира по боксу и т.д. Что касается коммерческой недвижимости, здесь мы наблюдаем выход рынка на стабильный уровень — показатели держатся примерно на одном уровне порядка семи лет. Нет ни всплесков, ни провалов, рынок достиг такого положения, чтобы удовлетворять потребительский спрос. И взрывного развития этого сектора я не ожиданию — как и резких падений.  

При этом в работе сейчас довольно большой объем строящегося жилья. В этом году до 1 июля многие застройщики постарались получить разрешения на возведение тех проектов, которые находились в спящем режиме. Чтобы реализовывать их еще по старой схеме — с привлечением денег дольщиков. Так что в в ближайшие два года мы будем обеспечены теми объемами жилья, на которые выданы разрешения. 

Что будет дальше, прогнозировать пока сложно. Но я бы не стал говорить, что через два года наступит коллапс.

Из прежнего опыта мы понимаем: строительная отрасль очень инертна и благодаря этому может лучше переживать разного рода потрясения — в том числе законодательные изменения. Инертность дает стройсфере ту эластичность, которая позволяет компенсировать возможный негатив, сгладить все опасения. Так что велика вероятность, что через два года законодательная часть выровняется, у участников рынка появится понимание, как настроить все процессы, и будет найдена возможность сделать так, чтобы отрасль не просела, и мы удержались на тех позициях, что имеем. По крайней мере, чтобы резко не упасть. В целом мой прогноз оптимистичен.

Что будет с ценами

Есть инфляционный рост, который никуда не деть, есть изменения в законодательстве, которые тоже скажутся на ценах — то же повышение НДС. Но говорить о значительном росте стоимости метров — на десятки процентов — я считаю неправильным. В этом нет необходимости. Застройщики сами не заинтересованы во взвинчивании цен — с теми проектами, которые они сегодня массово запускают, им нужно количественно хорошо отработать. Так что, скорее, игроки будут брать не ценой, а объемами.  

Тимур Уфимцев, генеральный директор «Синара-Девелопмент»:

— Перспективы следующего года крайне туманны. В первую очередь это связано с изменениями в закон о долевом участии в строительстве, которые заработают с 1 июля 2019 г. Сегодня на рынке мы имеем мощный ажиотаж приобретения жилья, но я бы его назвал нездоровым. Вызван он несколькими факторами. Во-первых, традиционная сезонность — четвертый квартал года обычно чесовый для застройщиков. Кроме того, есть еще две причины. Первая: население плохо понимает, что за изменения грядут на рынке, когда они начнутся — многие считают, что с 1 января долевка — все. И спешат купить квартиру. Второй фактор— ожидания повышения ипотечных ставок. А это будет цепной реакцией после увеличения Центробанком ключевой ставки.

Так что мы понимаем, что сейчас выедаем тот отложенный или полуотложенный спрос, который был на рынке. Потому что, если честно, макроэкономических предпосылок такому ажиотажу нет.

Тревожно, конечно, за 2019 год — куда ситуация качнется, сказать пока очень сложно.    

Вероятнее всего, до июля-2019 застройщики еще поработают веселым темпом — многие повели себя одинаково в этом году, до 1 июля 2018 г. нашпиговались разрешениями на строительство. Успели получить их, чтобы реализовывать эти проекты еще с помощью долевки. Причем не особенно задумываясь, нужно это, не нужно — просто повытаскивали из дальнего ящика, больше для хеджирования. Хорошо, на этом багаже мы сколько-то времени проедем — года 1,5-2, а дальше продукт уже начнет портиться. Вряд ли кто-то сейчас может попасть в десятку и угадать, что будет востребовано на рынке через 2,5-3 года. Так что наверняка придется вносить коррективы в проектную документацию. 

Также смущает задача по вводу к 2024 г. в стране 120 млн кв. м жилья ежегодно. Это, на секундочку, увеличение рынка на 70%! Сегодня с теми законодательными инициативами, что мы имеем, задача-максимум у застройщиков — удержаться в параметрах, которые есть. О росте на среднесрочную перспективу пяти лет пока речи не идет. Тем более с нашей турбулентностью в части законодательной инициативы. Очень хочется попросить власти: «Дайте нам год пожить спокойно, без этих потрясений». Но, видимо, пока спокойствия ждать не стоит.

Что будет с ценами

Конечно, цена метра будет расти. Очевидно, что с изменениями в закон о долевке с рынка уйдет часть игроков — мелкие, средние компании. Не прибудет игроков точно. А когда уменьшается конкуренция, это не приносит снижение цен. Второе: введение эскроу-счетов, банковского сопровождения проектов застройщиков повлечет увеличение себестоимости строительства — процентов на 5-6%. Эту цифру девелоперы будут пытаться переложить на конечных потребителей. Плюс абсолютно объективные факторы: рост НДС с 1 января, прогнозируемое увеличение инфляции и администрирования рынка. Это тоже не даст ценам уйти вниз. Повышение стоимости метров точно будет, вопрос — в каком размере. Сейчас идут дискуссии: есть мнения, что рост составит 10%, другие называют совсем сумасшедшие цифры. Окончательного понимания пока нет. 

Вячеслав Трапезников, исполнительный директор Ассоциации строителей Урала, совладелец «Астон-Групп»:

— Я хорошо помню, как лет десять назад при переходе на долевку у многих экспертов и застройщиков были сомнения. Звучали прогнозы, что механизм долевого участия в строительстве никто не переживет, рынок к этому не готов и т. д. В итоге все пережили, потом прошли несколько кризисов и, я уверен, переживем еще много чего. Сегодня строительный рынок Екатеринбурга на 90% состоит из компаний состоявшихся — в плане готовности к банковскому сопровождению: обладающие кредитной историей и финансово обеспеченных настолько, чтобы соответствовать новым требованиям. Рынок города в части застройщиков чрезвычайно взрослый, компетентный и готовый. Поэтому мне представляется, что переход к эскроу-счетам сам по себе не станет для отрасли серьезным испытанием и не скажется ни на объемах ввода, ни на качестве строительства.

Единственный серьезный вызов, который перед нами сегодня стоит — это рост ставок по ипотеке.

Если мы снова выйдем к двузначным ставкам и заметно перескочим планку, это станет огромным испытанием.  

Что будет с ценами

Я считаю, что цена будет расти. Ровно на столько, на сколько позволит покупательская способность. 

Материал написан на основе выступлений на итоговой пресс-конференции Уральской палаты недвижимости в 2018 г. Автор текста: Екатерина Стихина