Трибуна: Дайте жить среднему классу!

Вместо готовых домов нам предлагают куски земли в чистом поле.

Александр Скорин
генеральный директор центра инвестиционного маркетинга «Иннова-Эксперт»

Один мой приятель решил воплотить свою давнюю мечту — купить собст­венный загородный дом. Он скопил достаточно денег и летом этого года приступил к активному поиску своего будущего коттеджа.
Не поехал в отпуск и половину августа провел в объезде окрестностей Екатеринбурга. В сентябре позвонил мне и печально сообщил о том, что остается жить в городе.
Дело не в том, что ему не хватило денег, и не в том, что он слишком придирался. Единственное, чего он хотел, — приобрести готовый дом в благоустроенном поселке. Но, как выяснилось, подходящих предложений нет. При кажущейся широте выбора человек, располагающий суммой в 15-20 млн руб., почти лишен возможности купить на первичном рынке готовое для жизни строение.
При этом столица Урала пестрит рекламой загородных поселков. Одно из самых популярных — южное направление. Там вовсю строят поселки, названия которых у всех на слуху: «Гринвилль», «Ильинский квартал», «Николин ключ», «Ривер-Парк».
Я не могу сказать, что по факту там ничего не возводят. Но, объехав все четыре упомянутых поселка, потенциальный покупатель найдет всего два коттеджа, подключенных к коммуникациям и готовых для внутренней отделки.

Дома на бумаге
95,2% от объема предложения, заявленного на рынке, не соответствует запросам потребителей. В сентябре 2008 г. наша компания провела собственное исследование рынка загородного жилья.
Мы получили такие данные: 80% покупателей хотят приобрести дом в организованном поселке. Из них 50% ищут готовый коттедж с внутренней отделкой. Еще 30% согласны на коробку с крышей и подведенными коммуникациями. И только 10% готовы приобретать загородное жилье на уровне фундамента. Для остальных степень готовности коттеджа не имеет значения.
А что предлагает продавец? В сентябре на продажу в окрестностях Екатеринбурга выставили 1,26 тыс. домовладений, расположенных в организованных поселках. Потребностям покупателя соответствуют около 30 домов и около 30 квартир в таунхаусах (всего 4,8% от существующего предложения).
Все остальное — это предложения о покупке земли и заказе строительных работ по возведению коттеджа или коробки на средней и низкой стадиях готовности. Девелоперы многих поселков работают по «методу кума Тыквы». Они не смогли привлечь инвестиции для строительства. Или даже не пытались найти эти деньги.
По сути, продали земельные участки, возложив финансирование строительства на покупателя. А поскольку финансовые возможности у всех разные, то дома в таких поселках возводят с разной скоростью: один управляется за год, другой планирует стоить жилье пять лет, третий просто купил землю в расчете продать дороже, когда поселок заживет.
Нынешние владельцы коттеджей рассчитывали на уютный дом с удобствами и живописными видами за окном. А что получили? Обещанной социальной инфра­структуры нет, кругом — силуэты недостроев и шумы стройплощадки.
Девелоперы, кстати, из-за собственной недальновидности терпят убытки — они попали в зависимость от финансового состояния покупателя. Проекты реализуют по пять-шесть лет — вместо запланированных двух-трех. На протяжении всего этого «добавленного» времени девелопер несет накладные расходы, выплачивает проценты по кредитам. Прибыль тает на глазах. С течением времени проект может просесть — девелопер не сумеет завершить его в запланированном виде.
Без инвестора — никак
Загородные поселки нельзя строить на деньги их будущих жильцов. Человек хочет приобрести существующее строение, а не кусок земли. Для этого продавец должен вложить в проект свои средства. Или привлечь стороннего инвестора, которого найти нелегко.
Но иначе — никак. Очень скоро, если ничего не изменится, покупать коттеджи просто перестанут — финансовый кризис внесет корректировки в развитие рынка. Тот, кто не позаботился о привлечении инвестиций, рискует остаться у разбитого корыта.
Массовый покупатель начнет приобретать загородную недвижимость высокой степени готовности. Рассчитывая на эту аудиторию, в будущем можно будет заработать. Потенциал рынка загородной недвижимости огромен: около 50% горожан, планировавших улучшить свои жилищные условия, рассматривали возможность переезда за город. Для девелоперов самое время начать проектные работы, чтобы через два-три года выйти с готовым предложением на дефицитный рынок.

Наталья Поличинская
председатель дачного клуба «Раздолье»:
— Согласна, что рынок загородной недвижимости впал в кому уже на старте. Участники не видят свой бизнес глазами потребителей.
Стоимость недвижимости в пригороде Екатеринбурга достигла критической величины. При этом большинство выставленных на продажу объектов дей­ствительно виртуальны — строительст­во только объявлено.
И проблема рынка глубже, чем просто отсутствие готовых домов. Она в том, что даже построенные коттеджи так и останутся «в чистом поле». Где найти инвесторов на заявленную социальную инфраструктуру? Кто будет оплачивать ее содержание? И главное — кому она нужна?
Чтобы приобрести недвижимость стоимостью 12-14 млн руб. (средняя цена коттеджа на екатеринбургском рынке), ежемесячный доход семьи должен составлять не менее 240-290 тыс. руб. Однако закрыть повседневные по­требности людей с подобными доходами не в состоянии ни одно поселение, кроме областного центра. Способна ли школа в коттеджном поселке обеспечить качественное образование разновозрастных детей? Элементарно посчитайте, сколько нужно учителей (высококвалифицированных!), и подумайте, где вы их возьмете? Жителей в поселке на 50-200 домов недостаточно, чтобы обеспечить заработок высококвалифицированных специалистов в салонах, спортивных центрах и т. п.
Кстати, в Москве, где бум загородного строительства начался еще в середине 90-х гг., люди убедились, что коттеджи в пригороде, даже ближайшем, малопригодны для постоянного проживания. И последние лет пять спрос там смещается в сегмент «дальних дач» — загородных домов для отдыха.

Михаил Дэви
директор компании «Урал-Эстэйт»:
— Застройщик может построить и полностью отделать дом на свои деньги. Но купят ли?
Действительно, 50% покупателей хотели бы приобрести дом с внутренней отделкой в полностью готовом и заселенном коттеджном поселке. Но это не единственный критерий выбора коттеджа. Каждый ищет дом, подходящий именно ему по расположению, размеру, планировке, виду и качеству отделки, ну и конечно же, по цене.
Всем не угодишь. Вариантов готовых домов и их отделки — тысячи. Совпадение вкусов застройщика и покупателя почти невозможно. Потому сроки экспозиции подобных строений будут исчисляться годами.
И большой срок возврата средств заставит девелопера поднять цену. Наценка будет катастрофической. Не самый удачный подход.
На мой взгляд, при по­стройке поселка бизнес-класса (дома площадью 300-400 кв. м с ценой домовладений 15-20 млн руб.) оптимальная стратегия такова: на свои деньги либо за счет инвестора подготовить инфраструктуру (дороги, газ, электричество). Опять же без участия конечного покупателя возвести 5-10% запланированных домов (для примера). А дальнейшее строительство вести уже под заказ — на деньги будущих жильцов.
Если мы говорим о поселке экономкласса (дома площадью 150-200 кв. м), логично возводить на деньги инвесторов дома с черновой отделкой. Такие объекты купят. В нижнем ценовом сегменте покупатель часто приобретает загородный дом, продав единственное собственное жилье. Ему нужно въехать как можно скорее. И он менее требователен к проекту и планировке.
А дома с полной внутренней отделкой можно строить без большого риска только в поселках суперэкономкласса (таунхаусы или сблокированные дома площадью до 140 кв. м).