Цены на квартиры в Екатеринбурге: снимаем лапшу с ушей — разоблачение девелоперов

На рынке жилья сформировалось достаточно мифов, которые поддерживаются маркетинговыми уловками со стороны продавцов квартир, убежден глава аналитического центра Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. Один из таких мифов — распространенный штамп «чем выше квартира, тем она дороже». Если проанализировать прайсы застройщиков, пытаясь понять подходы к ценообразованию, то первое, что бросится в глаза — более дорогие квартиры располагаются на верхних этажах, говорит эксперт. Их высокая цена обычно обосновывается несколькими факторами: вид из окна, чистый воздух, меньше шума и отсутствие комаров.

На вопрос, почему верхние этажи стоят дороже, в отделе продаж застройщика обычно говорят, что спрос на них выше. Но почему тогда очень часто раскупают прежде всего нижние этажи? Все просто — они дешевле. Массовый покупатель готов оплачивать все эти преимущества лишь тогда, когда у него не остается более дешевых альтернатив. Иногда разброс цен на нижние и верхние этажи в рамках одной планировки невысок и находится в разумных рамках 5-7%. Но нередко доходит до 15-20% и выше. И это разница только за этаж, остальные качественные характеристики остаются прежними. Таким образом, ваш вид из окна (он есть?), чистый воздух (чистый?) и отсутствие комаров (сколько стоит москитная сетка?) может стоить до 1 млн руб. (для квартир с несколькими комнатами). Не стоит отрицать некоторых преимуществ квартир на верхних этажах. Но часто продавец хочет получить слишком большую премию к рынку, продавая вымышленные преимущества. Платить за это готовы далеко не все, — поясняет г-н Хорьков.

И добавляет: у верхних этажей есть и недостатки, и риски, которые до поры до времени кажутся не существенными. Так, к высоте привыкают, но далеко не все чувствуют себя комфортно заметно выше крон деревьев. Кроме того контролировать детей во дворе дома гораздо сложнее, есть и высокая зависимость от качества работы лифтов, и проблемы с естественной вентиляцией на последнем этаже. Плюс риски, связанные с пожарной безопасностью.

Можно проверить гипотезу о повышенном спросе на верхние этажи при помощи рыночной статистики. Для этого стоит перейти с первичного рынка на вторичный. В отличие от рынка новостроек, «вторичка» сформирована тысячами независимых покупателей и продавцов. Этот сегмент менее подвержен маркетинговым манипуляциям, говорит аналитик. Здесь ценовая статистика отражает реальную готовность покупателей платить более высокую цену за верхние этажи. Для этого эксперты взяли дома не старше 10 лет — это современное жилье, сопоставимое по качеству с тем, что предлагается на первичном рынке. В выборку попали дома от 20 этажей, фиксировались последние цены, по которым квартиры снимались с продажи. Изучалось стандартное предложение, поэтому аналитики отказались от квартир, расположенных выше 25 этажа. В результате расчетов (ежегодная выборка около 3 тыс. квартир) получилась следующая ценовая картина рынка в зависимости от этажа:

Расчет по вторичному рынку показывает, что нет никакого повышенного спроса на верхние этажи. Разница между 2-5-м и 21-25-м этажами составляет всего 6%, а между средними и верхними заметного разрыва нет. Более того, средний уровень цен проданных квартир на 11-15 этаже выше, чем на более высоких

Продавцам квартир на первичном рынке нужна достаточно широкая дифференциация цен. В этом случае они получают более комфортные условия для работы. Потенциальным покупателям нужен ценовой фон и условия для принятия решений. Дорогие квартиры в этом же доме дают возможность «успеть, пока дешевые предложения не закончились». На старте продаж покупатели бронируют более дешевые предложения (расположенные на нижних этажах). Ближе к сдаче дома остаются дорогие варианты, расположенные на верхних. Таким образом, даже не повышая заметно цену на квартиры в течение строительного цикла, продавец увеличивает стоимость квартир по мере приближения к сдаче дома. Это вполне понятно и справедливо. Миф о высоком спросе на верхние этажи — удобный способ дозирования продаж. Не более того! — объясняет Михаил Хорьков.

И резюмирует: разумная разница в цене между нижними и верхними этажами укладывается в диапазон 5-7%. Более высокой она может быть в проектах с уникальными видами. Но в этом случае надо обращать внимание не столько на этаж, сколько на ориентацию окон. В том случае, если в новостройке есть выбор между нижними, средними и верхними этажами, стоить взвесить личные предпочтения и оценить, насколько разумны запросы продавца. Иногда приходится снимать лапшу с ушей, которую могут навесить при продаже уникальных видов на промышленную окраину любимого города, говорит аналитик.

Добавим, что екатеринбургские застройщики не раз заявляли об этажных предпочтениях уральцев — жители Екатеринбурга лояльны к высоткам и предпочитают верхние этажи, писал DK.RU. В частности, гендиректор компании «Синара-Девелопмент» Тимур Уфимцев сравнивал опыт работы в уральском мегаполисе и на Юге страны:

Мы сдавали жилой дом высотой 100 м в Волгограде. Казалось бы, тоже город-миллионник. Но столкнулись с тем, что местные жители на верхних этажах жить не хотят — цены на квартиры там формировались по принципу «чем выше — тем дешевле». В Екатеринбурге не так — высотные объекты очень востребованы. И предела насыщения в этом сегменте пока не видно.

Ранее DK.RU публиковал прогнозы екатеринбургских девелоперов и регионального министра строительства относительно цен на жилье в 2019 г. и ситуации в отрасли в целом. Ожидания сходятся: стоимость метров будет расти — независимо от этажности.