Суд не поддержал УПН: чиновники хотят лишить рынок Екатеринбурга «бесконкурентных» сделок
В Екатеринбурге продолжается масштабный конфликт УПН и Свердловского УФАС: чиновники настаивают на отказе от эксклюзивности в работе риелторов. Почему стороны уже больше года не могут договориться?
В пятницу, 20 октября, Свердловский арбитражный суд в полном объеме отклонил иск Уральской палаты недвижимости (УПН) и нескольких агентств недвижимости к УФАС. Ставшие основанием для конфликта претензии антимонопольщиков сосредоточены на одном из пунктов Положения, обязательного для агентств-членов Палаты, предполагающего заключение с клиентами именно эксклюзивных договоров при купле-продаже недвижимости.
Непосредственно конфликт начался летом 2016 г., когда свердловское отделение УФАС возбудило дело в отношении 11 риелторских компаний Екатеринбурга и УПН по признакам нарушения закона «О защите конкуренции», сообщал DK.RU.
Поводом к проверкам стала «анонимка», источником которой, по неподтвержденной информации, считают федеральную компанию «Этажи». Фирма числилась кандидатом в члены организации, но была исключен за неоднократные нарушения нормативной базы Палаты. Тогда глава екатеринбургского филиала «Этажей» Александр Бабушкин заявил, что рынок недвижимости, контролируемый УПН, тормозит сам себя. Представители агентства отказываются признавать себя инициаторами проверок.
Весной 2017 г., после почти года проверок, антимонопольщики признали факт нарушения закона о защите конкуренции Уральской палатой недвижимости.
На судебных слушаниях представитель УФАС Роман Анисимов настаивал, что эксклюзивность в работе УПН возникает на всех этапах — от консалтинга до заключения договора. УПН, по мнению ведомства, нарушает часть 5 статьи 11 Закона о защите конкуренции. В этой трактовке УПН осуществляет координацию, то есть согласование деятельности агентств недвижимости – членов УПН, и такая координация привела к тому, что члены УПН заключили между собой антиконкурентное соглашение, которое приводит к отказу от заключения договоров с определенными потребителями.
В УПН уверены, что соглашение в действиях Палаты отсутствует.
Если нет соглашения, значит, и не может быть координации действий. Агентства недвижимости заключают договоры как на основе эксклюзивности, так и неэксклюзивности. Просто во втором случае у агентов нет доступа к размещению объектов в базе УПН, — пояснили юристы Палаты в коммментарии «Коммерсант-Урал».
Позднее, в августе 2017 г., федеральная антимонопольная служба рассмотрела жалобы УПН на решение областного ведомства и отменило выпущенное ранее предписание.
В комментариях для DK.RU Ирина Зырянова, управляющий директор «Бюро недвижимости Зыряновой», Президент Уральской палаты недвижимости, напомнила, что на сегодняшний день судья огласила только резолютивную часть своего решения. Эксперт подчеркивает, что нужно очень четко понимать, о каком именно решении суда идет речь.
В связи с отменой Президиумом ФАС России решения в отношении агентств недвижимости производство по арбитражному делу было прекращено. Все претензии Свердловского УФАС к агентствам недвижимости сняты в полном объеме, и в этой части никаких споров уже нет. В части требований УПН в удовлетворении заявления было отказано. В полном объеме решение изготавливается в течение пяти дней, и пока оно не готово. В связи с этим нам неизвестны мотивы и доводы, по которым судья отказала в удовлетворении требований УПН о признании незаконным решения Свердловского УФАС, — комментирует Ирина Зырянова.
Г-жа Зырянова особо отметила, что делать какие-то предположения сейчас контрпродуктивно, нужно подождать получения текста решения в полном объеме, чтобы приступить к подготовке апелляционной жалобы на него.
Мы с сожалением констатируем, что судебные ошибки по-прежнему происходят, и состоявшееся решение, безусловно, пример такой ошибки, которая будет исправлена вышестоящим судом. В соответствии с действующим законодательством арбитражное дело рассматривается в четырех инстанциях, и сейчас завершилась только первая его стадия. Нам предстоит оспаривание ошибочного решения в суде апелляционного инстанции, и, если потребуется, в кассации и надзоре. В любом случае мы убеждены в собственной правоте, и, надеюсь предоставили читателям достаточно информации, чтобы они могли сделать самостоятельные выводы о причинах и сути спора со Свердловским УФАС.
Учитывая сложность вопроса, предсказать результат действительно трудно. Однако, если УПН будет вынуждена исключить из свода правил положения об эксклюзивных договорах, это может оказать серьезное влияние на цены на рынке недвижимости Екатеринбурга, считают другие директора агентств.
Если реализацией одного объекта занимаются несколько риелторов, то для победы в этой «гонке» они начнут снижать ценник на квартиры, чтобы покупатель воспользовался услугами самого выгодного агентства, — прокомментировал для «Коммерсант-Урал» директор одного из агентств недвижимости Екатеринбурга, попросивший не называть его имя.
Безусловно, такая ценовая конкуренция может привести к непредсказуемому падению цен на множество продаваемых в Екатеринбурге объектов.
Ирина Зырянова полагает, что последствия сосредоточаться не на изменении цены, а в стабильности самих сделок:
Каждая сделка требует времени на подготовку. Может оказаться так, что пока вы занимаетесь продажей своей квартиры, выбранный вами вариант будет продан другому лицу без какого-либо предупреждения, так как собственник или несколько риэлторов собственника могут принять несколько авансов, и никто не может быть уверен, что собственник продаст квартиру именно вам. Это также создаёт условия для мошенничества, когда собственник примет несколько авансов и откажется их возвращать. От отсутствия эксклюзива рискуют в первую очередь покупатели.
Решение по данному делу представляется неоднозначным. С одной стороны, закон о защите конкуренции прямо запрещает участие в соглашениях, которые приводят к отказу от заключения договоров с определенными продавцами или покупателями. Если буквально трактовать спорные правила заключения сделок, то получается, что продавец квартиры не может заключить договор более, чем с одним риэлтером, что формально подходит под состав антимонопольного правонарушения. С другой стороны, с точки зрения покупателя квартиры, ситуация, когда продажей одной квартиры занимается только один риэлтор, представляется более привлекательной, поскольку снижает риски "двойных" продаж и способствует формированию более "прозрачного" рынка. Поэтому в данном случае всё будет зависеть от конкретных выводов суда по доводам обеих сторон спора, которые мы сможем увидеть, когда решение суда будет опубликовано в окончательном виде с мотивировочной частью, - полагает Вячеслав Александров, руководитель гражданско-правового отдела адвокатского бюро "Пучков и партнеры".
Реальная продуктовая инфляция в России составит 50-100% по итогам 2024 г. 
Уральская компания «СТЕМ» собирается поставить в Казахстан 200 тонн палочек для мороженого 
В одном из крупнейших застройщиков России меняется генеральный директор 
«Больше, чем девелопмент». Крупный уральский застройщик объявил о ребрендинге