«Убитая квартира может превратиться в хороший актив». Что делать с хрущевками на Урале?

Андрей Головин, руководитель проектов компании MLA+:

— Каждый раз, когда речь заходит об обновлении городов, термины начинаются с префикса «ре»: реновация, редевелопмент, реконструкция, ревитализация... Слов много, и спектр этих проектов тоже очень широк — разная степень интервенции, различные модели финансирования. Также каждый проект может решать определенные задачи: отказ от расширения территории, формирование компактной структуры города, чтобы сделать ее более удобной и эффективной для жителей. Либо сбалансировать использование существующей инфраструктуры, повысить уровень комфорта — когда места работы, жизни, разные услуги будут находиться в 15-минутной доступности друг от друга. Или создание условий для новой структуры рабочих мест. Все же планировочная структура в городах становится более гибкой — иначе не успеть за изменениями, которые происходят все быстрее. И каждый мегаполис по-своему решает, какие проекты обновления реализовывать — у всех свои обстоятельства.

Но всегда очень важно понимать: стартовый драйвер при инновациях — не просто экономика, а общественный интерес. Бенефициар перемен — городское сообщество, а интересы корпораций — это не всегда общественные интересы.

При этом, безусловно, экономические аспекты при реновации всегда очень важны. Особенно для проектов вне столицы. В Москве рынок недвижимости позволяет строить одну-две жилые единицы, и при этом экономический эффект проекта может быть достаточно положительным. Столичная реновация дает возможность реализовывать такие проекты, там стоимость земли высокая. Но если взять Екатеринбург, велик риск понести от обновления жилого фонда одни убытки. И чтобы экономика как-то билась, нужно снести один ветхий дом и построить пять новых. Иначе есть опасность, что снесем мы одно ветхое жилье и построим такое же новое. Кроме того, нужно понимать: старые дома невозможно заменить новой стройкой, потому что они становятся ветхими не из-за качества материалов, а из-за невозможности большинства собственников жилья содержать его. Так что ликвидировать ветхий фонд можно только тогда, когда повысятся доходы граждан.  

Плюс ко всему старые дома — тоже ресурс для жилья. Для людей с низким достатком. И стоимость таких квартир может достигать цены объектов нового строительства. Может быть, кому-то те же хрущевки кажутся плохим жилфондом, но на самом деле они сохраняют среду и масштабы городской застройки, определенную типологию в мегаполисе. И с ними можно работать — без сноса и новых строек на их месте. Например, есть примеры австрийской реновации подобных домов, когда происходит надстройка и благоустройство прилегающих пространств. При этом в городе сохраняются объемы, а в домах уже можно жить.

Если взять екатеринбургские дворы, то, по большому счету, они ничем не отличаются от австрийских. Просто рука садовника долго не касалась газонов и деревьев, и все можно привести в порядок. И любая убитая квартира может превратиться в хороший актив — это будет дешевле, чем покупать новую на рынке.

Я убежден: хрущевки — это не просто какое-то безобразное жилье, оно имеет ценность. Даже работы художника Ильгиза Гимранова из серии «Хрущевочки» оцениваются в 2-3 тыс. евро. Денег стоит даже образ таких домов!

Если говорить о редевелопменте промышленных зданий, то из опыта понятно: это не должно быть проектом 1-2 крупных застройщиков, когда с бульдозерами и большим проектным бюро все снесли и на освободившейся площадке возвели что-то заново. Это приводит к однообразию типологии и архитектуры.

Предпочтительнее, когда реконструкция промтерриторий идет по нескольким направлениям — как это происходило с крупным промышленным узлом в Перми. Там стояла задача сохранить производство и гармонично использовать невостребованные сегодня здания, впустить туда новые функции: жилую и прочие. Появилась возможность преобразовать и небольшие цеха — в классические жилые лофты на несколько семей, и крупные амбары — в доступные многие апартаменты. Ясно, что чем больше небольших площадок участвует в реновации и чем больше компаний задействованы, тем разнообразнее получаются обновляемые территории. И Екатеринбургу важно для себя выбрать: как будет развиваться реновация в городе.   

В целом потенциал уральского мегаполиса с точки зрения объемов строительства весьма велик. С администрацией города мы эту тему обсуждали — в мэрии есть понимание, что сейчас все основные стройки ведутся в полях, и надо бы остановиться. Разворачивать новые проекты можно и в пределах уже застроенной территории — в зависимости от природного каркаса и микрорайонов, которые сложились, с учетом приоритетов обслуживания общественным транспортом.

По нашим оценкам, территория Екатеринбурга позволяет дополнительно разместить 60 млн кв. м жилья — плюсом к имеющимся сейчас 35 млн. И эта цифра реальна для почти любого мегаполиса страны, градостроители старой школы убеждены: для каждого города с советской планировкой увеличить жилфонд в 2,5 раза — не проблема.     

Заодно в Екатеринбурге можно будет решить старые проблемы — восстановить инженерные коммуникации, которые отслужили свой срок и требуют модернизации, увеличения мощности. За счет реконструкции промышленных территорий и качественного уплотнения можно привести это хозяйство в порядок. И, безусловно, увеличение числа жилых метров должно быть сбалансированным: вместе с метрами нужно добавлять места в детсадах, школах, больницах. Что касается парковок — здесь проблему можно решить за счет приоритета для общественного транспорта в центре города. Чтобы владение собственным авто уже не было единственным возможным и комфортным для жизни в мегаполисе решением. 

Материал написан на основе выступления на 100+ Forum Russia – 2018; автор текста Екатерина Стихина