Умерим аппетиты арендодателей!

Арендную плату с малых предприятий надо взимать ­дифференцированно.

 

По данным различных агентств недвижимости, средний уровень аренды для торговых заведений в центре города — от 1 до 1,3 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц. На окраинах чуть ниже, но не менее 600-800 руб. Чтобы представить, может ли при таких ценах существовать небольшое предприятие, надо оценить его экономическую эффективность. Возьмем, например, ресторан — мне эта сфера ближе.

Как известно, арендная плата для предприятия общественного питания не может превышать 10% оборота. Теперь представьте ресторанчик с площадью торговой зоны 100 кв. м и такой же величины помещением для технологической зоны. С помощью несложных арифметических вычислений получим арендную плату 200 тыс. руб. в месяц. Значит, ежемесячный оборот должен быть не меньше 2 млн руб. Много ли вы знаете баров, кафе, ресторанов, которые обеспечат такой оборот? Скажу сразу, что нет.

В сложном положении находятся малые магазины, пункты оказания услуг (дизайн, ремонт, фитнес и пр.), оптики, ресторанчики, бары, парикмахерские и прачечные — заведения, которые должны присутствовать не только во всех микрорайонах, но и почти в каждом большом доме.

 

Кстати, о домах. Сегодня ТСЖ передана значительная часть муниципальной собственности. И новый собственник, желая подзаработать, вслед за рекомендациями муниципалитета увеличивает арендную плату за помещения первого этажа и подвала. Для подвальных помещений сегодня 400 руб. за 1 кв. м уже не предел. Квартплата за 100 кв. м (не подвальное помещение) — примерно 4 тыс. руб. в месяц, включая коммуналку, а за арендуемое помещение ТСЖ требует в 10 раз выше (!). В правлении ТСЖ на общественной работе находятся обычные люди, в том числе и предприниматели, но, действуя от лица собственника ТСЖ, они выбивают табуретку из-под ног себе подобных, находящихся в роли арендаторов.

Понятно, что собственники недвижимости (а сегодня таких немало — это и учебные заведения, и многочисленные институты, у которых появились излишки площади, и государственные предприятия, и пополнившие армию арендодателей ТСЖ) стремятся извлечь максимальную прибыль из своих помещений, не задумываясь всерьез о том, как может работать предприятие при таком повышении цен.

Еще одна проблема. Собственники обычно навязывают арендаторам одногодичные соглашения, чтобы обойтись без регистрации договора аренды. Как быть арендатору? Он инвестирует средст­ва на ремонт помещения, увеличивая капитализацию последнего, и оказывается в западне. В любой момент арендодатель может расторгнуть договор, выселить вас и присвоить себе все улучшения. Заключая новый договор после ремонта помещения, арендодатель увеличивает ставку оплаты.

И спустя время бизнес арендатора терпит фиаско из-за роста платы, при этом средства, вложенные в реставрацию, потеряются.

Прежде всего, это банковский, страховой бизнес, риэлторские и юридические конторы, нотариальные заведения и многие другие предприятия, не требующие значительных вложений в работу офиса. Им достаточно компьютеров и другой орг­техники. Но говорить о том, что в таких условиях может выжить хоть какое-то производство или услуги, не приходится.

Отчасти это происходит потому, что сегодня в городе свыше 100 риэлторских компаний. Поскольку Екатеринбург и другие крупные города становятся реальными центрами деловой активности, то агентст­ва недвижимости стремятся заработать как можно больше, перегревая рынок, ибо стоимость квадратных метров напрямую влияет на величину арендной платы.

Вот наглядный пример. В 1998 г. помещение площадью 400 кв. м, где располагаются студия «Карл Цейсс» и ресторан «Тюрингия», стоило примерно 8 млн руб., причем по оценкам на конец года, когда кризис был уже позади. Сегодня стоимость уже превышает 30 млн, хотя курс рубля к твердой валюте с тех пор практически не менялся. Очевидно, что успешно конкурировать могут только предприятия, площади которых не арендуются, а выкуплены владельцами бизнеса.

Недвижимость подорожала, так как рынок стал более плотным, но при этой, иной раз кажущейся, плотности рынка регулирование цен все-таки необходимо, и важную роль здесь должны сыграть государственные органы. Иначе в недалеком будущем вместо удобного и комфортного для проживания города мы получим гигантский офисный Сити с огромными торговыми центрами.

К этому все и идет. Из года в год арендодатели увеличивают плату, перекрывая уровень инфляции. Многие ссылаются на постановления городской администрации об индексации арендной платы, касающиеся прежде всего муниципальной соб­ст­венности, но к заявленным цифрам тут же подтягивают свои арендные ставки и другие собственники. Увы, арендная плата не зависит от профиля малого бизнеса — только от расположения арендуемой площади по отношению к центру города. Учитывать характер деятельности предприятий было бы не лишним.

 

Малый бизнес по-прежнему находится в роли падчерицы по сравнению с крупным предпринимательством, не говоря уже о естественных монополиях. Поэтому без законодательной помощи местного уровня здесь не обойтись. При планировании арендной платы обязательно следует принимать во внимание специфику бизнеса и потребности инфраструктуры каждого отдельного микрорайона. В частности, ТСЖ, цель которых — повысить комфорт жителей, должны не только заботиться о доходе от аренды, но и обеспечивать необходимые услуги для людей вблизи их проживания.

Исполнительным органам власти, на мой взгляд, вообще не следует регламентировать величину арендной платы. Цена должна складываться естественным путем в результате прямой договоренности между собственником и арендатором. Но власть и арбитраж должны строго соблюдать интересы как собственника, так и арендатора.

 

МНЕНИЕ ЗА

 

Евгений Горенбург
бизнесмен, президент клуба «Динамо — Хоккей на траве»:

— Я согласен, что арендная плата высока для малого бизнеса. Чем это грозит?

Вымыванием из городской инфраструктуры именно малых предприятий. Причем сейчас, когда в Екатеринбург приходят федеральные игроки с большим капиталом. У них другие возможности. Но арендная плата, если говорить о муниципальной и государст­венной недвижимости, всегда была инструментом в руках чиновника, который, с одной стороны, радел за общее дело, а с другой — учитывал свои интересы. Безусловно, аренду можно повышать или понижать — все это в руках конкретных людей, надо только решить вопрос, кто будет контролировать этот процесс, кто будет наблюдать за наблюдателями.

И семь раз отмерить, прежде чем один раз отрезать. Сначала необходимо решить системные вопросы. Чтобы понимать, насколько велики доходы от арендной платы, поступающей в общий бюджетный котел, и можно ли их сократить, сперва следует определить, о каких суммах идет речь. Тогда будет понятнее и обоснованнее размер повышающих или понижающих коэффициентов.

На мой взгляд, существует много неправильного в определении арендной платы на землю под спортивными стадионами. В этом случае требуется особый подход и отдельная строка в законе, потому что стадионы занимают большие пространства, но, по сути, остаются некоммерческими организациями. И такие социально значимые объекты наравне с предприятиями малого бизнеса, о судьбе которых печется г-н Бакунин, тоже нуждаются в поддержке общества.

 

МНЕНИЕ ПРОТИВ

 

Александр Бабичев
генеральный директор РК «Проспектъ»:

— Когда закрылся магазин «Подарки» на Ленина, я вздохнул с облегчением: магазин был печальный, давно умершего совкового формата. А прачечных на центральной улице я бы открывать не стал. Большая часть инфраструктуры, о которой говорит г-н Бакунин, скорее уместна в спальных районах.

И кстати, где магазинчики шаговой доступности? Формат перспективный, а число заведений не увеличивается. Хотя для этого бизнеса центральные улицы не нужны, подойдут и внутриквартальные территории, и окраины, где арендная плата никак не 1,3 тыс. руб. за 1 кв. м, а существенно меньше.

Но все рвутся в центр, хотят «сесть» на проходное место. А наиболее привлекательные с коммерческой точки зрения места, конечно, стоят дорого. Это нормально — рынок определяет цену. Если я собст­венник и есть возможность сдать помещение в аренду по 1,3 тыс. руб. за 1 кв. м, зачем искать желающих за 500 руб.? Почему меня должна волновать судьба разорившегося арендатора, если его преемники уже стоят в очередь?
В одном я убежден: регулировать арендные ставки административными методами вредно для бизнеса, да и не получится в рыночных условиях.

Административный ресурс полезно было бы использовать для упрощения перевода жилых помещений в нежилые. Сегодня прохождение этой процедуры почище горячего стажа: год за десять. Ничего другого для малого бизнеса нет. И так-то купить недешево, а тут еще перевод — лебединая песня. Вот за это средний и малый бизнес был бы благодарен власти.