Подписаться
Курс ЦБ на 23.11
102,57
107,42

Управляющая компания в коттеджном поселке: бремя или помощник?

Воронько А., Шамшурин В., Савин Н., Зырянова И., Климанов А., Осинцев С., Балтин Ю.
Воронько А., Шамшурин В., Савин Н., Зырянова И., Климанов А., Осинцев С., Балтин Ю. Иллюстрация: DK.RU, "Золотая горка", ДНП "Шишкино".

УК в городском жилье — данность, с которой вынуждены мириться. Переезд за город, на первый взгляд, дает возможность жить по собственным правилам, не отдавать деньги в чужой карман. Так ли это?

Может ли коттеджный поселок жить без управляющей компании, почему некоторые девелоперы пресекают на корню «архитектурную вольницу» и что делать с не полюбившейся УК, рассказали эксперты.

УК — роскошь или жизненная необходимость?

Андрей Воронько, руководитель проекта «Экодолье-Екатеринбург»

Управляющая компания в коттеджном поселке: бремя или помощник? 1– Чистота, наличие освещения, вывоз мусора — необходимые для комфортного проживания условия. Может ли эти и другие задачи решить товарищество собственников жилья? Уверен, что нет, ведь, как показывает практика, даже 3-4 соседа по лестничной клетке не могут договориться о том, кто и когда будет ее убирать. В коттеджном поселке, где в десятки раз больше людей, масштаб проблемы вырос бы в геометрической прогрессии. Увы, люди не могут договориться друг с другом. Таким образом, управляющая компания — это необходимость, обусловленная нашей потребностью жить комфортно. Особенно это касается крупных организованных поселков, какими являются жилые комплексы «Экодолье».

Управляющая компания приходит в коттеджный поселок на завершающей стадии благоустройства, в момент приемки работ, ведь ей предстоит все это обслуживать. Например, если бордюр установлен плохо, земля с газона будет постоянно вымываться на проезжую часть, и эт о будет постоянно вызывать недовольство жителей. В компании «Экодолье» вся подготовительная работа проводится еще до ввода первых объектов в эксплуатацию и появления первых жителей — специалисты по эксплуатации обязательно подключаются на этапе инженерного проектирования поселка и оценивают будущую ситуацию с учетом стандартов по эксплуатации. Это позволяет внести все необходимые корректировки в самом начале проекта и повысить эффективность УК в дальнейшем.

Вадим Шамшурин, исполнительный директор НП «Палникс Групп»

Управляющая компания в коттеджном поселке: бремя или помощник? 2– Коттеджный поселок без УК — не поселок, а территория малоэтажной застройки. Скорее всего, на ней нет общего освещения, мест общего пользования, даже таких, как площадка для уборки мусора, тем более таких, как детская и спортивная площадка, и, конечно, нет озера или пруда. Скорее всего, нет и охраны периметра и КПП. Так что говорить о коттеджном поселке без УК нет смысла. Очень трудно обеспечить все блага коттеджного поселка без общих сборов средств и их распределения без единого центра.

Набор услуг, оказываемых УК, зависит от размера оплаты. У нас в «Палниксе» есть чистка, мойка дорог летом, уборка снега зимой, обработка от клещей всей зеленой территории поселка, содержание детских и спортивных площадок, чистка озер, установка и обновление малых архитектурных форм, стрижка газонов вдоль дорог, оплата общего освещения, охрана периметра поселка и КПП. Все это обходится в 6 тыс. руб. в месяц с одного домовладения. Дополнительно можно заказать вызов такси, чистку снега на своем участке, санитарно-технические и электроработы, услуги озеленения и ухода за зелеными насаждениями. В принципе, наша УК выполняет те же функции, что и УК в многоквартирном доме.

В «Палниксе» порядка 250 индивидуальных домов и 56 таунхаусов, сейчас мы строим два дома по четыре блок-секции. Покупатели сразу вступают в наш кооператив, платят взнос и уже на стадии фундамента могут пользоваться всеми благами: купаться и загорать на трех озерах, проводить время на детских и спортивных площадках.

Андрей Климанов, директор СК «Метеорит»

Управляющая компания в коттеджном поселке: бремя или помощник? 3– Товарищество собственников жилья — правильная форма управления для любого объекта недвижимости, в том числе и для коттеджного поселка. Но выполнять хозяйственные функции должны профессионалы. В коттеджном поселке достаточно общего имущества и оборудования, гораздо больше, чем в многоквартирном доме. Канализационная насосная станция, газовое оборудование — странно предполагать, что собственник ИЖС разберется во всех нюансах, в том числе в постановлениях правительства РФ, в приказах Минстроя, в постановлениях главы города, РЭК Свердловской области, а также сможет пройти все процедуры лицензирования на осуществление эксплуатации опасных объектов.

 

Ирина Зырянова, управляющий директор ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»

Управляющая компания в коттеджном поселке: бремя или помощник? 4– УК в коттеджном поселке — жизненная необходимость, но, к сожалению, с учетом экономики такого проекта — роскошь. Достаточно сравнить 45-квартирный дом и коттеджный поселок на 45 домов, чтобы понять, что экономика таких проектов очень различается. Нужно учитывать, что источником заработка для добросовестной УК являются только платежи владельцев квартир или домов за эксплуатацию. В отношении платежей за коммунальные ресурсы УК является просто передаточным звеном. В коттеджном поселке главной заботой УК, по сути, является содержание территории поселка и его охрана. Уборка дорог и других территорий в зимний период будет обходиться дорого, в связи с этим для рентабельности УК необходимо будет либо установить высокий тариф для резидентов коттеджного поселка, либо увеличивать количество обслуживаемых объектов.

Юрий Балтин, девелопер, председатель правления ДНП «Шишкино»

Управляющая компания в коттеджном поселке: бремя или помощник? 5– Коттеджный поселок — достаточно сложный механизм с множеством проблем как внешнего (взаимодействие с администрацией муниципального образования, МЧС, СЭС), так и внутреннего характера (охрана, чистка дорог, уборка мусора), и их решением кто-то должен заниматься. В поселке необходимо создать юридическое лицо, в которое войдут собственники участков (дачное некоммерческое партнерство, кооператив или товарищество собственников недвижимости), которое должно заключить договор на обслуживание с управляющей компанией. В числе преимуществ УК — наличие необходимого количества техники, обученный персонал, способность решать любые вопросы, касающиеся жизнедеятельности поселка.

 

Николай Савин, президент компании «Центр недвижимости «МАН»

Управляющая компания в коттеджном поселке: бремя или помощник? 6– Структура управляющей компании и размер ежемесячных платежей напрямую зависят от масштаба поселка. В идеале управляющая компания предполагает наличие целого штата специалистов с бюджетом заработной платы в 300 тыс. руб. в месяц. И, разумеется, люди не любят за это платить. Так, услуги УК в небольших коттеджных поселках (на 20-30 домов) могут обходиться жителям в 5-7 тыс. руб. ежемесячно. Разумеется, собственники заинтересованы в оптимизации расходов. В результате появляется УК из трех человек — директора, энергетика и газовика (иногда в одном лице), — которым можно позвонить в случае аварии. Услуги по уборке территории, вывозу мусора передаются на аутсорсинг сторонним подрядчикам. В больших поселках (на 200-300 домов) подобный «минимализм» не возможен, но и стоимость платежей за услуги УК для жителя в этом случае значительно меньше — 1 800- 2 000 руб. в месяц.

Сергей Осинцев, собственник жилого загородного комплекса «Золотая Горка»

Управляющая компания в коттеджном поселке: бремя или помощник? 7– В жилом загородном комплексе «Золотая Горка» есть несколько форматов жилья: трехэтажные многоквартирные дома, коттеджи, в скором времени появятся таунхаусы. Чтобы избежать неприятных ассоциаций с деятельностью многих «управляек», мы назвали эту структуру Дирекцией жилого комплекса. С момента возникновения замысла «Золотой Горки» мы руководствовались установкой «строим и дома, и стиль жизни». Это означает небезразличное отношение к тому, как будут эксплуатироваться дома и сети, благоустраиваться территория и, главное, как будут чувствовать себя люди. Дирекция приступила к работе в момент сдачи первого дома, она участвовала в приемке квартир и передаче их новым собственникам. Затем наступила очередь определения регламентов взаимодействия УК с собственниками, проведения работы по созданию советов домов, формирования тарифов, проведения договорной работы. В настоящий момент заселено семь многоквартирных домов, активно заселяются коттеджи, и ее функционал меняется.

На первый план выходит повседневная работа с жителями по предоставлению им качественных сервисных услуг.

Регламентированная застройка vs свободная

Ирина Зырянова

– Ограничение полета фантазии покупателей участков в области строительства — не прихоть девелопера, а забота о будущей капитализации. Поселок, застроенный домами, не обязательно абсолютно одинаковыми, но спроектированными в едином архитектурном стиле, лучше воспринимается потенциальными покупателями, потому что не создает впечатление «колхоза». Упорядоченный поселок говорит об ответственном отношении застройщика к его судьбе, свидетельствует о том, что он не пытается застроить подходящий участок, как получится, а хочет сделать красиво, чтобы резидентам было приятно в нем жить.

Николай Савин

– Выбирая жизнь за городом, люди рассчитывают получить больше свободы. Разумеется, в части строительства необходимо контролировать выполнение базовых правил, таких, как соблюдение красной линии или допустимого расстояния от дома до бани. Мне нравятся единые решения фасадов домов — они более эстетичны, но рынок голосует за другое. Логика покупателя такова: если я трачу на дом 10 млн руб., то я сам выступаю архитектором, дизайнером и строителем. Людям от 30 до 60 лет (костяк покупателей), имеющим опыт и располагающим финансовой свободой, сложно что-либо диктовать. В поселке «Золотой карп» мы создали единую архитектурную концепцию. В результате множество людей отказалось от приобретения в нем дома по этой причине: 5 из 10 потенциальных покупателей не устраивал «этот пионерский лагерь». В итоге мы запустили вторую очередь с земельными участками без подряда и распродали ее в разы быстрее.

Вадим Шамшурин

– В «Палниксе» нет ограничения фантазии собственников домов — каждый строит тот вариант, который ему больше подходит. Главное — соблюдение норм Градостроительного кодекса и правил поведения жителей поселка. Они были сформулированы 10 лет назад первыми жителями, и сегодня при вступлении в объединение домовладельцев «Палникс» новые жильцы подписывают, что ознакомились с ними и обязуются их исполнять.

Андрей Воронько

– В «Экодолье» действует требование, чтобы внешний облик домов соответствовал общей архитектурной концепции жилого комплекса. Вся наша продуктовая линейка — одноэтажные и двухэтажные дома, таунхасы, дуплексы и квадрохаусы — выдержана в едином архитектурном стиле. При застройке в едином стиле выигрывает весь поселок, приобретая те самые европейские черты организованности, которые всем так нравятся за рубежом. К сожалению, в России пока не принята архитектурно-ландшафтная конвенция, а во многих других странах именно благодаря этому удается создать эстетически красивые ландшафты и жилые районы. Кстати, именно это многим и нравится при посещении тех или иных европейских стран, «глаз просто отдыхает» на сбалансированном архитектурном стиле, где нет нашей, уже многим ставшей привычной, вакханалии стилей «кто как может, так и строит».

Сергей Осинцев

– «Золотая Горка» — жилой комплекс, выдержанный в едином архитектурном стиле. Коттеджи предлагаются по 10 проектам. Это позволяет сохранить единство стиля. Конечно, мы не можем запретить какие-либо действия после продажи коттеджа, однако эстетическое единство важно в первую очередь для самих жителей, поэтому все дополнительные постройки на территории собственника согласовываются с УК.

Юрий Балтин

– В «Шишкино» нет никаких ограничений относительно облика домов. Мы следим только за тем, чтобы собственники не нарушали требований МЧС, СЭС. У нас слишком большой поселок, чтобы навязывать обязательный подряд на строительство домов. Это интересно небольшим поселкам, хозяева которых хотят заработать не только на продаже земли, но и на строительстве домов.

Андрей Климанов

– В «Образцово» есть единое стилевое решение. Покупатель у нас не становится сразу владельцем земельного участка, отношения до окончания возведения дома регулируются инвестиционным договором. Даже если инвестор к нам пришел с готовым проектом, наш проектный отдел адаптирует его к единому стилю поселка. Свои фантазии будущий хозяин может реализовать как в интерьере своего дома, так и при отделке фасадов. Таким образом, каждый житель поселка «Образцово» защищен от появления на соседнем участке многоквартирного дома, «замка» или «фанерного» домика.

Территория правил

Ирина Зырянова

– Правила проживания в поселке нужно формировать на этапе строительства и претворять в жизнь через эксплуатационный кооператив или дачное товарищество. Внутренними документами этих образований и должны предусматриваться санкции в отношении нарушителей, возможно, в виде повышенных отчислений, возможно, и в виде общественного порицания. Конечно, резиденты должны участвовать в разработке этих документов, если не на этапе строительства, то на этапе эксплуатации точно, когда количество проживающих позволит формировать инициативные группы.

Андрей Воронько

– Все будущие жители «Экодолья» знакомятся с правилами проживания еще при покупке дома. Очень хотелось бы, чтобы нарушителей у нас просто не было. Конечно, все жители хотят вовремя получать предусмотренные договором управления услуги. Чтобы УК могла обеспечивать качество услуг на должном уровне, жителям необходимо соблюдать платежную дисциплину. Кстати, с января этого года вступил в силу соответствующий федеральный закон, согласно которому задолженность по коммунальным услугам больно ударит по карману неплательщиков: штрафы для тех, кто месяцами не платит за услуги управляющей организации, свет, воду, тепло и газ, вырастут вдвое. Начисление пени по новым правилам теперь будет происходить уже после первого месяца просрочки платежа. Причем во втором месяце ее размер останется прежним — 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки (ставка рефинансирования сегодня составляет 8,25 процента). К четвертому месяцу просрочки должников ждет резкий скачок, и размер пени составит уже 1/130 ставки рефинансирования за каждый день долга. Это должно вразумить тех, кто платит за коммунальные услуги только по решению суда или после сотен звонков управляющей организации.

Николай Савин

– Собственники могут сменить управляющую компанию в коттеджном поселке путем голосования на общем собрании. Но зачастую это не приводит к положительному результату: замена организации без инвестиций в эту структуру ситуацию не улучшит. Хорошая управляющая компания — дорогая, располагающая собственной техникой, хорошими специалистами. Застройщик создает УК не для заработка, как правило, эта организация лишь сводит концы с концами. Это не бизнес, это скорее проблема, чем источник денег.

Самое читаемое
  • «Человеком года — 2024» стал Дмитрий Мраморов, «СКБ Контур»«Человеком года — 2024» стал Дмитрий Мраморов, «СКБ Контур»
  • Правительство и Госдума публично поддержали Набиуллину в вопросе ключевой ставкиПравительство и Госдума публично поддержали Набиуллину в вопросе ключевой ставки
  • «Сбережений слишком много». Заморозка вкладов: бессмыслица или очевидный вариант?«Сбережений слишком много». Заморозка вкладов: бессмыслица или очевидный вариант?
  • «Ценно, что премия «Человек года» не застыла в металле. Она открывает нам новых героев»«Ценно, что премия «Человек года» не застыла в металле. Она открывает нам новых героев»
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 8 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.