Уральские эксперты дали прогноз по ценам на квартиры и объемам ввода недвижимости

Татьяна Деменок, президент-элект Российской гильдии риелторов:

«На рынке жилой недвижимости города идет корректировка цен, причем на вторичке она более существенна, чем в случае с новостройками. Были ожидания, что запуск программы льготной ипотеки даст рост по числу сделок с первичной недвижимостью, но этого не произошло. Хотя, надо признать, что без госпрограммы рынок бы однозначно встал. Но в итоге мы видим, что произошел крен в сторону новостроек, а вторичные квартиры не продаются. Если оперировать медицинскими терминами, ситуацию можно описать как состояние средней тяжести, но стабильное. Есть надежда, что со снижением ключевой ставки вторичка заработает так, как прежде.

По прогнозам аналитиков в следующем году на вторичном рынке будет корректировка цен в сторону понижения – жилье в домах 1950-1970-х гг. постройки может потерять в цене до 15%. Стоимость метров в более современном жилье будет стагнировать, корректировка цен ожидается небольшой – все будет зависеть от срока экспозиции и ценообразования собственника.

Добавлю, что ранее мы просчитывали, сколько кв. м. жилья должно выводиться на рынок, чтобы они поглощались. Сегодня мы идем немного опережающими темпами – строится порядка 3 млн кв. м. Но если учесть, что новых проектов сейчас массово застройщики не начинают, все эти 3 млн метров будут поглощены – мы в этом уверены».

Андрей Бриль, полпред Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области:

«Прошлый год был очень успешным в сфере жилья – в 2014 г. сдано и продано рекордное количество метров. В коммерческой недвижимости ситуация была не такой радужной. В итоге в этом году на рынке мы видим естественную паузу, и она не связана с внешними обстоятельствами – кризисом и санкциями. Ситуация в первую очередь вызвана отсутствием реального проектного финансирования и инвестиционного кредитования в стране. Снижения цен на жилье значительного нет – большинство компаний не закредитованы, готовы переждать этот момент, постоять в экспозиции. Конечно, какие-то маркетинговые приемы появляются, но мы не предвидим драматичных снижений цен на рынке жилья.

Что касается коммерческой недвижимости, то в офисном сегменте - стагнация. Связана она не столько с кризисом, сколько с перепроизводством метров, который имел место после 2008 г. В предыдущий кризис мы вошли с очень большим объемом заложенных объектов, они были неадекватны реальному объему поглощения – примерно 60-80 тыс. кв. м. в год. Сейчас многие объекты вынуждены достраиваться, и это давит на рынок. По ценам идет коррекция. Проявилась такая тенденция: многие офисные центры опять стали распродаваться по частям. Не очень хорошая практика, но мы с пониманием к этому относимся. Если девелоперам нужно закрывать кредиты и выходить из проектов, значит они должны это делать. Вообще же основная коррекция арендных ставок прошла, и мы не видим оснований для дальнейшего их снижения в течение года. Дальше рынок постепенно будет забирать пустующие квадратные метры – новых объектов ведь сейчас не закладывается. И года через два мы снова будем иметь дефицит качественных офисных площадей.

В торговом сегменте драматизма нет – реализуется несколько крупных проектов строительства качественных хорошо управляемых торговых центров. А вот у ТЦ без хорошей концепции и сбалансированного пула арендаторов сейчас будут проблемы. Что касается логистического сегмента, то он больше связан с политическими и макроэкономическими решениями. Сейчас все зависит от того, что будет с «великим шелковым путем» - международным транспортным коридором «Берлин – Пекин» -  насколько быстро он пройдет через наш регион. Если это случится, здесь будет бум логистики. Пока этого нет – дают о себе знать проблемы с финансированием проектов. Плюс в этой сфере сроки окупаемости довольно высокие, и доходности не такие, чтобы сейчас инвесторы устремились в складские проекты.

В целом ситуация не очень оптимистичная, но надо понимать, что сейчас пройдет коррекция, а дальше рынок должен будет оживать – года через два. Главным образом все зависит от финансовой системы - если будет обеспечено кредитование, все будет в порядке».

Алексей Белышев, начальник Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений горадминистрации:

«По объему ввода жилья в Екатеринбурге этот год не станет рекордным – многие инвесторы реализуют в городе долгосрочные проекты строительства и могут вносить коррективы по темпам сдачи объектов. Мы традиционно ориентируемся на 1,1 млн кв. м. к вводу ежегодно, но этот показатель постоянно держать сложно. Будем к нему стремиться, но ситуация в экономике накладывает свой отпечаток, и этот год будет, скорее, переходным. Сегодняшнее положение на рынке можно охарактеризовать как «мягкий пессимизм», но есть надежда, что ситуация открорректируется в течение ближайшего года-двух.

Вообще же число выдаваемых разрешений на строительство в этом году стало больше, чем в прошлом. Плюс Екатеринбург сделал план по численности населения 2025 г. уже в этом году – это должно повысить спрос на квартиры. Кроме того если судить по подготовленной градостроительной документации, у нас в нескольких десятках проектах планировок значится жилья на 36 млн кв. м. – еще один Екатеринбург. А это говорит о том, что заинтересованность к развитию в этой сфере большая, потенциал очень высокий. К тому же обеспеченность жильем на одного горожанина у нас только 23,4 кв. м. – невысокий показатель. Наша задача – приблизить его к 30 кв. м. в ближайшие годы. И мы будем использовать рычаги государственного, муниципального и инвестиционного влияния, чтобы в этой отрасли продукция создавалось».

Сергей Лекомцев, президент НП СРО «Гильдия строителей Урала»:

«Сейчас девелоперы осторожно подходят к стройке, новые объекты как правило не начинают, доводят проекты разве что до получения разрешения на строительство. Это отразится на вводе объектов в следующем году – жилых квадратов на рынок поступит меньше. Положение может усугубиться попыткой исключить долевое строительство как механизм, чтобы застройщики реализовали проекты за счет собственных и заемных средств – сейчас соответствующие изменения в федеральный закон об участии в долевом строительстве рассматриваются. Если их примут, это автоматически отразится на цене – квартиры станут дороже. Пока же мы думаем, что стоимость метров будет держаться. К концу следующего года будет продано все жилье, что было построено раньше. А дальше мы сможем построить столько, сколько будет нужно».

Игорь Демин, начальник отдела инновационных технологий в строительстве и стройиндустрии министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области:

«В прошлом году регион при плане ввода жилья в 2 млн кв. м. жилья смог сдать 2,4 млн квадратов – рекордный показатель для области. В этом году планируем, что застройщики введут 2,1 млн кв. м. Смотрим на ситуацию с оптимизмом и рассчитываем, что выполнить намеченное удастся. Радует, что при непростом положении в экономике объем объектов незавершенного строительства в регионе не растет, а находится на одном уровне. При этом, несмотря на то, что идет общая тенденция к снижению объемов ввода жилья, сейчас область идет на уровне прошлого сентября по числу сданных метров. Есть надежда, что через год ситуация на рынке недвижимости выправится окончательно».