Уральские эксперты: «Квартирно-налоговое новшество ударит по инвесторам»

Российский президент Владимир Путин подписал закон, который изменил Налоговый кодекс. В частности, с 1 января 2016 г. чтобы не платить налог в 13% на доходы от продажи недвижимости, нужно владеть объектом не менее пяти лет. Исключение — квартиры, которые были получены в качестве подарка или наследства, а также жилье, полученное в собственность в результате приватизации. Или же если владеть квартирой человек стал после передачи ее по договору пожизненного содержания с иждивением. Для этих случаев будет сохранен действующий порядок — продавать недвижимость без налога на НДФЛ можно будет через три года.

Еще одно важное новшество: если в результате сделки доход от продажи квартиры будет ниже, чем 70% от кадастровой оценки объекта, то для начисления НДФЛ используют кадастровую оценку с понижающим коэффициентом 0,7. То есть если кадастровая стоимость квартиры указана в 1 млн руб., а в договоре прописано 600 тыс. руб., то при начислении НДФЛ будет использована оценка 700 тыс. Соответственно налог 13% будет равен не 78 тыс. руб., а 91 тыс.

Уральские эксперты поясняют: на покупателях, которые берут квартиры для собственного проживания, новшества особенно не отразятся — средняя периодичность сделок с жильем в стране составляет от семи до десяти лет. А для тех, кто приобретает жилье с инвестиционными целями, увеличение срока с трех до пяти лет может быть достаточно критичным.

«Инвесторы работают, как правило, на рынке новостроек и для них наиболее интересный срок вложения средств — именно три года. То есть 1,5-2 года дом строится, цена метров в нем растет. После еще год-полтора идет процесс заселения жильцов, происходит усадка здания. Спустя этот срок, когда все заехали, сделали ремонт, перфораторы отработали, нюансы дома стали понятны и дырки все залатаны, инвесторы начинают предлагать квартиры рынку с максимальной выгодой. Теперь же снижение доли инвесторов среди покупателей жилья снизится, и это существенно повлияет на рынок. Государство ведет работу по легализации доходов населения и пополнению бюджета.

Плюс власти борются против указания неправильной стоимости квартир в договорах купли-продажи. Сейчас продавец и покупатель могут договориться и прописать низкую цену объекта — чтобы не платить налоги, когда придет время продавать эту квартиру. С 1 января придется указывать стоимость не ниже 70% от кадастровой», - комментирует заместитель гендиректора УК «AVS Девелопмент» Анастасия Дударева.

И уточняет: увеличение срока владения квартирой с трех до пяти лет нонсенсом не является — в Германии, например, продать квартиру без уплаты налога можно только после десяти лет владения ею. Изначально российские законодатели рассматривали вариант увеличить срок владения жильем с трех до семи лет, однако от этой идеи решено было отказаться.

По словам гендиректора «Бюро недвижимости Зыряновой» Николая Зырянова, устанавливая пятилетний срок владения недвижимостью, необходимый для исключения доходов от продажи недвижимости из налогооблагаемых доходов, правительство последовательно преследует цель борьбы с физическими лицами-инвесторами. Потому что считает их главными виновниками перманентного роста цен на недвижимость, и, как следствие, инфляции.

«Основными мотивами такого решения являются с одной стороны желание получить дополнительные поступления в бюджет в виде НДФЛ от инвестиционных операций с недвижимостью, а с другой - сделать законные инвестиционные операции невыгодными для граждан-инвесторов. Подтверждением антиинвестиционной направленности нового закона является то, что новый более длительный срок недвижимости не будет распространяться на объекты, полученные по наследству, в дар, в результате приватизации — то есть по безвозмездным сделкам. Другого разумного объяснения планируемым нововведениям  нет. Думаю, рынок внешне никак не отреагирует на это. Можно предположить, что какая-то часть инвесторов будет занижать в договорах цену продажи объекта.

Странно, что понятное стремление фискальных органов увеличить налогообложение граждан и пополнить бюджет победило сторонников очевидного факта, что именно инвесторы, готовые рискнуть собственными средствами, с которых, кстати, уже был уплачен НДФЛ, вложив их в строящиеся объекты на ранней стадии, являются локомотивом строительной отрасли, и опосредованно отраслей производства стройматериалов, металлургии, грузовых перевозок и т. п. Можно предположить, что возможная бюджетная выгода от такого решения вряд ли превысит негативные факторы от снижения инвестиционного активности граждан, которые в настоящее время являются вторыми после федерального бюджета, реальными обладателями достаточных денежных средств, способных оживить экономику через инвестиции в жилье, коммерческие и другие инфраструктурные объекты.

Возможно, истинным мотивом принятия такого решения является что-то другое, какая-нибудь благородная цель, но правительство и президент редко озвучивают мотивы принятия решений, и нам приходится только гадать что за этим стоит», - констатирует г-н Зырянов.

Уральские риелторы признают: большой смысл в новом законе усмотреть непросто — с его принятием власти запоздали. Аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков пояснил DK.RU:

«Мотив законодателя угадать сложно. Можно лишь предположить, что им двигало. Возможно, когда-то такой шаг был бы актуален — в то время, когда спекуляции на рынке жилья были активны. Когда люди покупали квартиры по одной цене, через несколько лет продавали уже по более высокой без уплаты налога. Но в последние годы темпы роста цен на жилье невысоки, и разница в стоимости объекта, купленного три года назад, и сегодняшнего, не столь велика — больших средств в бюджет это не принесет. А вот работы по администрированию этого налога прибавится. По спекулянтам новация тоже не ударит. Так что причин на то, чтобы принимать этот закон именно сейчас, я не вижу. Как говорится, поезд ушел».

Отметим, что Федерация дала регионам право уменьшать (вплоть до нуля) минимальный срок владения объектом недвижимости, а также снижать размер понижающего коэффициента. Воспользуются ли им свердловские власти в условиях бюджетного дефицита, неизвестно.