«В Москве нет элитного жилья. Объект стоит сумасшедших денег, но непригоден для жизни»

За какими форматам жилья будущее рынка недвижимости и что ждет московскую «элитку»? О том, что происходит на рынке, «РБК-Недвижимости» рассказала директор департамента по работе с девелоперами Savills в России Александра Синилова. Главное — в материале DK.RU.

— Само понятие элитного жилья не ограничивается только стоимостью. Для меня элитное жилье — прежде всего комфорт проживания. Порой объект может стоить сумасшедших денег, но при этом быть абсолютно непригодным для жизни: иметь окружение, которое не соответствует его классу, слабо развитую инфраструктуру, неважную транспортную доступность.

Если сравнивать Москву с другими мировыми столицами, приходится констатировать: полноценного элитного жилья в классическом понимании у нас все еще нет. Это связано с тем, что в Москве исторически не было по-настоящему премиальных районов, где в течение длительного периода времени формировалось бы такое жилье. В том же Лондоне некоторые локации сами по себе являются элитными, поэтому, кроме сверхдорогого жилья, там никто ничего никогда не построит.

— Да, Тверская, Кутузовский, Ленинский проспекты — сформировавшиеся в советское время элитные районы. Тогда, кстати, существовало достаточно жесткое расслоение, в частности в том, что касается инфраструктуры, единого архитектурного стиля домов и вообще качества жизни. Сейчас ничего подобного, конечно, нет. Подход абсолютно иной. Если застройщику достается какой-то земельный участок, то он старается построить на нем максимально доходный проект.

В последние годы некоторые застройщики, пользуясь своими именами, стали выдавать за элитные проекты дома, которые по характеристикам соответствуют, скорее, бизнес- или даже комфорт-классу. Многие покупатели в силу своей неподготовленности не всегда могут отличить действительно качественный проект, и это порождает искаженное представление об элитном жилье как таковом.

У более молодых покупателей совсем другое отношение к недвижимости: для них не важны бренды, но принципиальна локация, инфраструктура и транспортная доступность. Взрослый покупатель обычно говорит: выше третьего этажа даже не предлагайте, а то вдруг сломается лифт. А молодежь, наоборот, рвется как можно выше, покупает апартаменты в небоскребах, чтобы получить панорамные, захватывающие дух виды на город. Представители этого поколения, как правило, живут одним днем и не имеют четкого видения того, кем они будут через десять лет.

— Маркетинг  зачастую оказывается очень эффективным и помогает с успехом продавать даже не слишком удачные проекты. Но существуют и общие тренды рынка, которые, безусловно, сильнее любого маркетинга, и именно они влияют на спрос. Когда у человека есть деньги, он прежде всего обращает внимание на то, что важно лично ему — локацию, архитектуру, отношение брокера и так далее. Но когда у людей нет денег, то каким бы качественным ни был продукт, его никто не купит.

До последнего времени наш рынок жилья, несмотря на временные спады, все время находился в состоянии роста. Сегодня мы сталкиваемся с совершенно иной ситуацией: у нас колоссальное затоваривание рынка с порой необоснованно высокими ценами с одной стороны и аудитория с ограниченным количеством денег — с другой. Люди очень тщательно подходят к выбору квартиры или апартамента. И здесь выигрывают те, кто предлагает товар, полностью отвечающий заявленным характеристикам.

Стоимость участка — основной фактор ценообразования будущего комплекса. Чем выше цена земли, тем больше ожидания застройщика по компенсации своих вложений. Но везде есть свои лимиты, которые не позволяют прыгнуть выше головы.

Если цена входа высока, участок небольшой и при этом есть возможность построить достаточное количество квадратных метров, то застройщик нередко ставит задачу создать продукт с максимально возможной продаваемой площадью. И здесь очень важно не увлекаться и помнить о возникающих рисках. В частности, если в ход идут урезки всего, чего только можно: появляются тесные коридоры во входных группах, низкие потолки, расположение «двери в двери», максимальная продаваемая площадь на первом этаже. Безусловно, все это сказывается на ценах — такой проект заведомо нельзя продать за большие деньги.

— Для старой Москвы маленькие клубные дома — дань истории. Кроме того, в силу размера их быстрее строить, ими легче управлять и их проще продавать. Будущее этого формата зависит исключительно от локации. Если в районе формируется высокоэтажная и высокоплотная застройка, вроде того, что мы видим в «Москва-Сити», появление на этом фоне маленьких клубных домов вызовет понятный диссонанс.

Скорее всего, малоквартирные комплексы будут и дальше появляться в границах Садового кольца. При этом возможны как новые проекты, так и проекты редевелопмента.

— Сегодня многие застройщики мыслят архаично. В их представлении расти можно либо вширь, либо вверх. Первое — сложно и дорого, второе — доступно. Именно поэтому большинство новых проектов сейчас высотные, и эта тенденция сохранится. Другой пример. Сейчас остро стоит проблема вывоза мусора, о чем бесконечно говорят на всех уровнях, но что с этим делать, точно никто не знает. В США проблему решили больше десяти лет назад в рамках одного из жилых проектов. В Портленде, который считается довольно депрессивным индустриальным городом, построили жилой квартал South Waterfront, состоящий из более чем десяти башен. Мусор, который производят жители, сжигается и перерабатывается в отопление для этих домов.

Понятно, что технология сложная и дорогая, но она решает сразу две проблемы: утилизацию бытовых отходов и сохранение ресурсов. Для нас это пока дело будущего, но постепенно мы будем двигаться в данном направлении. Вообще, дальнейшая эволюция рынка — это повышение качества продуктов, которые уже есть на рынке. Появление принципиально новых форматов маловероятно, разве что случится бум коливингов.

Коливинг — это не коммуналка, как многие ошибочно считают, а адаптированный формат жилья для людей, объединенных каким-то интересом. Такие дома подразумевают отдельные квартиры, но особое внимание уделяется общественным зонам, где жильцы могут проводить время вместе.

— Я думаю, нас ждет не кризис, а переоценка ценностей. Глобального кризиса никто не допустит, просто наступит какая-то новая реальность. Часть застройщиков начнет сворачиваться — собственно, появление эскроу-счетов и так к этому приводит безо всякого кризиса. Кроме того, я думаю, мы увидим торможение развития рынка: многие крупные проекты будут «лежать на полке», дожидаясь своего часа. И застройщики, и покупатели станут более рациональными и осторожными, что в конечном итоге сыграет на руку рынку.