Валерий Ананьев: «На рынке недвижимости повторяется ситуация 1998 года»

Рынок недвижимости в ближайший год столкнется с принципиальным несовпадением спроса и предложения, утверждает Валерий Ананьев, генеральный директор НП «Управление строительства «Атомстройкомп­лекс». Себестоимость строительства растет, а денег у потенциальных покупателей больше не становится. В итоге многие застройщики будут вынуждены уйти из экономсегмента. Из-за вставших продаж у них закончатся деньги, и в городе появится множество замороженных строек. Спровоцирует ли «Атомстройкомплекс» второй скачок цен?
Что общего у екатеринбургского офисника и китайского джипа?
Зачем «Атомстройкомплексу» сокращать строительство экономжилья?

Однозначно он говорит только о нынешнем состоянии рынка. И картинка, которую рисует г-н Анань­ев, далеко не радужная.

Застройщики больше не смогут удерживать цены

После стопроцентного скачка цен в 2006 г. застройщики вынуждены сейчас держать свои прайсы на максимально низком уровне, констатирует Валерий Ананьев. В сегменте эконом цены нельзя отпускать ни в коем случае — считает он. Покупатель просто уйдет. Платежеспособный спрос на такую недвижимость уже сегодня низок, а повышение цен и вовсе способно свести его на нет.

Но держать цены застройщики уже не могут. Себестоимость строительства растет — разводит руками руководитель «Атомстройкомплекса».

— Нужно признать: с прошлого лета она увеличилась почти вдвое. Ввели плату за подключение к сетям. А это плюс 10 тыс. руб. на каждый квадратный метр. Земельные участки под строительство теперь выделяют только за деньги — на условиях аукционов. Дорожают стройматериалы и рабочая сила.

Я приведу конкретные цифры. На стройках, которые мы начинали в прошлом году, расчетная себестоимость квадратного метра держалась в пределах 25-30 тыс. руб. Сейчас эти объекты близки к сдаче. И когда мы подсчитываем, сколько теперь тратим на их строительство, получаем суммы в пределах 35-38 тыс. руб. А в домах, которые мы начинаем возводить в этом году, себестоимости ниже 50 тыс. руб. за квадратный метр просто нет.

В итоге в городе сложилась ситуация, когда застройщик удерживать нижнюю планку цены на уровне приемлемых 40 тыс. руб. не может, а покупатель в сегменте эконом просто не способен приобретать эти квадратные метры по более высоким ценам.

И к чему это приводит?

— Для застройщика — ни к чему хорошему. Вообще непонятно, как дальше будут идти работы. Неясно, зачем строить жилье экономкласса, если по объективной цене, вытекающей из затрат строителей, его просто никто не купит. И продажи по сегодняшним ценам уже никак не могут покрыть расходы застройщиков на будущих стройках.

Покупателю проще. На рынке есть построенные дома, в которых квартиры продают по той цене, по которой уже скоро предлагать не будут. У покупателя есть исключительная возможность приобрести жилье фактически по цене нынешней себестоимости строительства.

Покупатель пользуется этой возможностью?

— У меня складывается ощущение, что он об этом своем преимуществе не знает. Многие по-прежнему ждут, что цены на жилье упадут.

А они могут упасть?

— Нет. Цена квадратного метра объективно меньше стать не может по причинам, о которых я уже говорил. Хотя не исключаю, что в ближайшие год-два некоторые застройщики начнут продавать квадратные метры в своих домах ниже себестоимости строительства.

Зачем?

— Сценарий примерно такой. Относительно некрупный застройщик возводит дом. Но денег совсем нет. Собственные средства исчерпаны. Банк кредит не дает. А продажи стоят. Стройку ему нужно закончить любой ценой. Поэтому он начинает продавать квартиры по сознательно заниженным ценам — чтобы спрос простимулировать и насобирать какие-то деньги на продолжение работ.

Ну продаст он пять-шесть квартир. Появятся деньги на стройку. Но этих денег все равно не хватит. Все равно дом он не достроит.

Сейчас на рынке есть опасность появления замороженных строек. Поэтому сегодня я бы сто раз подумал, прежде чем покупать квартиру в непостроенном доме по очевидно заниженным ценам.

Строительный застой 1998 г. может повториться

По логике Валерия Ананьева, цены все равно придется повышать. В 2006 г., когда «Атомстройкомплекс» пошел на такой шаг, рынок отреагировал незамедлительно. Выросшие прайсы этого застройщика подтолкнули всех остальных поднять цены.

Тогда «Атомстройкомплекс», действительно, спровоцировал рост цен, признает г-н Ананьев. Но это была вынужденная мера, утверждает он.

— Да, в позапрошлом году мы одними из первых существенно повысили цены. Посчитали реальную себестоимость. Поняли, что наши расценки отстают от наших издержек. И подняли прайсы. Безус­ловно, это нужно было делать раньше и постепенно, чтобы не провоцировать всех остальных.

Тогда мы могли резко цены не взвинчивать, а строить дом и продавать квартиры по расценкам ниже себестоимости. Денег на завершение строительства, естественно, не хватило бы. Их можно было «занять» из тех средств, которые дольщики вложили в возведение следующего дома , и закончить строительство. Так можно было бы работать какое-то время. Но если бы мы пошли по этому пути, сейчас я бы с вами не разговаривал.

Поэтому мы посчитали реальную себестоимость. Добавили 10-20% своей прибыли. И при помощи этих расчетов получили реальную продажную цену.

Рынок отреагировал. Цены поползли вверх у всех. Но тогда был существенный дефицит. Спрос не был удовлетворен. Подключилась ипотека. И рынок выдержал. Почти все значительно увеличили расценки и, как я полагаю, смогли на этом заработать.

Тогда мы не смогли предугадать, что это вызовет такую реакцию. По сути, мы дали старт скачкообразному росту цен. Но, отмечу, сразу на 100% мы их не повышали. Это рынок так отреагировал.

В этом году будете поднимать расценки плавно и постепенно?

— Боюсь, теперь все будет прозаичнее. Мне кажется, на существенное увеличение цен большинство застройщиков не пойдут.

Подобная ситуация уже была в 1998 г. Тогда, если вы помните, построили много жилья. В том числе экономкласса. И все эти квартиры стояли пустыми несколько лет. Нового строительства почти никто не вел. Спроса не было.

Потом все эти пустующие квадратные метры потихонечку разобрали. Образовался дефицит. В итоге четыре-пять лет назад была острейшая нехватка жилья экономкласса. Такие квартиры расхватывали буквально на уровне котлована. Еще документы не готовы — а жилье уже продавалось.

И чтобы сценарий 1998 г. не повторился, нужно не так уж и много. Необходимо сделать так, чтобы плата за подключение и земельные аукционы никак не касалась недвижимости экономкласса, чтобы застройщики имели возможность строить без этих обременений. (А иначе ни о каком «доступном жилье» речи быть не может.) Например, ввести вместо земельных аукционов конкурсы проектов. Кто предложит лучшее соотношение цены и качества проекта — тот участок и получает.

Сейчас в строительстве экономжилья заинтересованы все: и население, и власти, и застройщики. И, как я полагаю, проблему понимают все. Задача властей в этом контексте — создать условия для развития относительно недорогого домостроения. Если условий нет и появляются проблемы, власть начинает искать виноватых. Я бы не хотел, чтобы властям пришлось искать виноватых. Лучше прямо сейчас начинать проблему решать.

Бизнес-центры вместо доступного жилья

За всех застройщиков города Валерий Ананьев не ручается. Но «Атомстройкомп­лекс», по его словам, объемы строительства жилья экономкласса точно снизит, если законодательную базу не изменят.

Квартиры низшей ценовой категории сейчас занимают до 80% от общей площади жилой недвижимости, ежегодно возводимой этим застройщиком. Но после отказа от экономсегмента количество квадратных метров, сдаваемых «Атомстройкомп­лексом», принципиально не изменится, утверждает г-н Ананьев.

— Если ситуация будет развиваться по пессимистичному сценарию, собственное строительство экономжилья нам, вероятно, придется сократить. Но это не значит, что относительно дешевые квартиры «Атомстройкомплекс» вообще перестанет возводить. Мы продолжим работать по 150-му постановлению1.

Вероятно, объекты, возводимые по государственной программе «Доступное жилье», будут освобождены от платы за подключение и за землю. Инициаторы таких строек — муниципалитет и правительство области. Значит, они должны обеспечить «доступность» этих домов. И на таких объектах мы как работали, так и будем работать.

По этой схеме мы действуем, например, на Широкой Речке. Земля там не наша. То есть, по сути, мы подрядчики. Жилье, которое мы там возводим, строится на наши деньги и бюджетникам продается с наценкой в 5-8% от себестоимости.

Иными словами, выгода для вас небольшая. Зачем тогда вам эта программа?

— Действительно, «Атомстройкомп­лекс» как застройщик, как девелопер на строительстве и реализации домов в рамках нацпроекта почти ничего не зарабатывает.

Но «Атомстройкомплекс» — это не просто девелопер. В его структуру входят десятки подрядных организаций — их без дела оставлять нельзя. Они работают по смете и получают свою прибыль вне зависимости от того, трудятся они на строй­площадке застройщика, который получит от объекта солидные дивиденды, или предоставляют свои услуги тому, кто в конечном счете останется без прибыли.

На чем тогда «Атомстройкомплекс» как застройщик будет зарабатывать?

— Мы же строим не только экономжилье. Да, оно занимает до 80% наших объемов. Но это далеко не все. Например, мы возводим квартиры бизнес-класса. Строятся дома этой категории на Московской, в Пионерском Поселке, на Уралмаше. В этом сегменте с ценообразованием попроще. Платежеспособный спрос там выше.

Даже на Уралмаше квартира, близкая по качеству к бизнес-классу, по цене в 60 тыс. руб. за квадратный метр продается легко. А по себестоимости эти объекты близки к эконом. Разница всего на 2-3%. Поэтому в бизнес-классе доходность застройщика, я полагаю, сохранится.

В конце прошлого года вы анонсировали начало строительства бизнес-центров «Европа» и «Азия». Это решение тоже приняли на фоне возможного сокращения объемов строительства недорогого жилья?

— В каком-то смысле да. Раньше мы занимались коммерческой недвижимостью, так скажем, попутно. Строили магазины и объекты социального назначения в наших районах, там, где это было необходимо. Построили офисное помещение для себя. Раньше платежеспособного спроса на качественные многофункциональные центры мы не чувствовали. Сейчас понимаем, что он есть. Самое время самостоятельно возводить такие объекты.

Но в этом сегменте тоже не все гладко. Профильные эксперты давно говорят о грядущем перенасыщении рынка офисной недвижимости. Проектов заявлено более чем на 2 млн кв. м, и потенциальных арендаторов на всех может не хватить. Не боитесь опоздать?

— Действительно, проектов много. Мне кажется, что заполнятся не все бизнес-центры, которые сейчас активно строят. И не факт, что сливки снимут те, кто первыми на этот рынок выйдут.

Офисы в бизнес-центрах сегодня уже не продают. Их сдают в аренду. А арендатору сменить офис куда проще, чем собственнику. Поэтому важно не кто первым построил, а кто сделал это качественнее.

Нам в этих условиях нужно просто сделать потенциальным арендаторам предложение, от которого сложно будет отказаться. Над этим и будем работать.

Как планируете конкурировать с другими объектами? Большинство строящихся бизнес-центров, подобно вашим, позиционируются как комплексы класса А.

— Одно дело — заявить свой объект как высококачественный и современный. Другое дело — его таким построить. Давайте я вас попытаюсь убедить, что китайский джип — это автомобиль, по качеству соответствующий образцам немецкого автопрома. И диски литые, и салон кожаный, и все детали произведены по европейской лицензии. Ну и что, что он развалился через месяц?.. Все детали-то качественные, значит, и автомобиль хороший. Не знаю, как вы, а я этим обещаниям не поверю и предпочту купить «мерседес».

И в офисной недвижимости ситуация такая же. Что хорошего в дорогостоящей сложной системе вентиляции, если она не действует? По проекту все отлично. Изъянов нет. Деньги потратили, систему кондиционирования установили. Но в помещениях душно. И арендатор в офиснике с неработающей вентиляцией платить по $40 за квадратный метр не будет.

Чем ваши объекты будут принципиально отличаться от остальных?

— Об этом рано пока говорить. На стройку предприниматель выходит, как спортсмен на беговую дорожку. Победить хотят все. Это неправда, что кто-то соревнуется ради самого процесса. Победа — главное. Вот только хотят прибежать первыми все, а победитель все равно один.

Иными словами, сейчас начнем. Будем делать свою работу хорошо и правильно. А в процессе поймем, чем нужно отличаться, чтобы быть первыми, и будем двигаться в этом направлении.

То есть это импровизация?

— Любая стройка — импровизация. Если в процессе работы выясняется, что можно что-то улучшить, нужно улучшать. Я не знаю ни одного девелопера, который сказал бы: «Ты знаешь, я, наверное, буду строить плохой объект».

Вы планируете «Европу» и «Азию» впоследствии продать как готовый бизнес?

— Да, конечно. Девелопер может заработать на разных этапах. Перепродав земельный участок, он выручит, условно говоря, 10%. Создав проект и продав его вместе с землей, он заработает уже 15%. Построит здание и продаст его — получит 30%. Может не продавать. Может сдать в аренду, окупить лет через десять и потом долгие годы на нем зарабатывать. Но самая верхушка, высший пилотаж в девелопменте — это как раз продажа объекта как действующего бизнеса. И здесь речь идет уже о прибыли в 200-300%.

Но у «Атомстройкомплекса» пока нет практики высшего пилотажа.

— «Атомстройкомплекс» научился строить качественные здания и их продавать. На следующие ступеньки девелопмента мы пока не поднимались. Опыт сдачи площадей в аренду — минимален. Если продаем по 200-300 тыс. кв. м в год, то в аренду сейчас сдаем всего 15-20 тыс. кв. м.

Поэтому планируем увеличить количество сдаваемых в аренду площадей. Еще стремимся освоить практику продажи готового бизнеса на базе построенных объектов. Мы считаем, что сможем накопить такой опыт. Все предпосылки для этого есть.

 

(1)Постановление правительства Свердловской области № 150-ПП «Об организации строительства жилья для отдельных категорий граждан». Этот нормативный акт предусматривает предоставление строительным организациям государственных гарантий Свердловской области в объеме 1,5 млрд руб. по коммерческим кредитам на строительство жилья для продажи по сметной стоимости молодым семьям и работникам бюджетной сферы.