Валерий Ананьев: о ценах на жилье, жадных монополистах и строительном коллапсе в 2021 году

Глава НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев сделал ряд громких заявлений — о ценах на жилье, о жадных монополистах, об ошибках — мэрии и своих собственных, и о том, почему в 2021 г. стройки в городе могут закончиться. DK.RU приводит главные тезисы с большой пресс-конференции г-на Ананьева.

О новых стройках

В прошлом году мы ввели 213 тыс. кв. м недвижимости, больше 150 тыс. — только жилья. На этот год планы более наполеоновские: сдать около 280 квадратов, жилых — 205 тыс. Из новых строек у нас продолжение работы на Уралмаше, в районе ул. Бакинских комиссаров. Мы долго не могли там разобраться с землей, теперь решение этих вопросов подходит к концу, и мы построим там еще один квартал на землях ИЖС. Также продолжаем большой проект на ул. Кузнецова — Кировградской, начинаем возведение трех больших домов. Там будет целый жилой комплекс с более высоким уровнем комфорта, чем в первой очереди. Плюс заходим на новую площадку в районе Юг Центра. Мы там год не работали, брали паузу после ввода ЖК на ул. Московской — Островского, теперь начинаем совместный проект с Обществом «Малышева 73». Планируем большой район на 100 тыс. квадратов. В общем, строим во всех сегментах, не останавливаемся. 

О собственном цементном заводе и жадных монополистах

Больше десяти лет у нас была мечта о своем цементном заводе. Цемент — это основной материал в нашей работе, от его цены и количества зависит себестоимость стройки. Нам многие умники говорят, мол, зачем вам свой завод, предприятий полно. Но никто нам не гарантирует нужное количество цемента марки 500. Он почти весь уходит нефтяникам, а нам остается то, что остается. Нас это не устраивает.

Кроме того, как только заканчивается кризис и начинается рост объемов строительства, цемент дорожает просто в разы. Монополисты делают с нами все, что хотят.

Мы же надеемся на то, что рост отрасли будет, и зависеть от цементных заводов не можем и не хотим. В итоге строим собственное производство в Сысерти, его проектная мощность 460 тыс. тонн — это не так много. За счет этого рассчитываем обойтись при строительстве разумными деньгами и возвести завод быстро.   

Интересно, что на заводе мы сможем делать белый бетон — это сейчас модно. Штаб-квартиру РМК в Екатеринбурге по проекту бюро Нормана Фостера, например, строят из белого бетона. Опалубку снимаешь — и уже готовый интерьер. Цветные бетоны везут в Россию, в основном, из Европы, из Украины. Мы же сможем использовать свой. Надеюсь, потребность в таком бетоне будет возрастать, и мы плавно на него перейдем. 

О дорогих паркингах и грязных машинах  

Когда мы начинали проект на ул. Вилонова — три башни с подземными паркингами, то пребывали в эйфории. Думали, сейчас построим, и все машино-места у нас тут же раскупят. Хотели убрать автомобили, которые люди парковали на несанкционированных стоянках, в подземные паркинги, а вместо них разбить аллею. Она, кстати, и по Генплану там должна располагаться. Но в реальности все оказалось не так. Люди привыкли бросать машины у подъезда, покупать какой-то паркинг за 500 тыс. руб. им казалось немыслимым. Те, кто держал несанкционированные стоянки, тоже, естественно, никакую аллею не хотели. В общем, эйфория тогда у нас пропала.

Но все равно я убежден: вместе с новым жильем должны строиться паркинги — и подземные, и наземные. И мы их будем делать, как ни крути, это не наша прихоть, а европейский опыт. К тому же ситуация меняется, желание покупать паркинги у людей появляется, пусть и не массово. Мы и скидки предлагаем, и ниже себестоимости их продаем. И преуспели: удалось распродать 1,5 тыс. мест — все, что мы построили за последние десять лет. 

Другое дело, что парковки не должны быть бесплатными — речь об обустроенных под стоянки территориях перед домами, каких-то гостевых паркингах. Если разрешить ими пользоваться безвозмездно, там сразу появляются машины, которые и машинами-то не назовешь.

У нас в ЖК «Москва» на территории перед двором стоят грязные старые авто, зимой на них сугробы снега. Там уборочная техника не может проехать, да и в целом такой автохлам портит вид. Бесплатные стоянки жители используют под хранение брошенных автомобилей, а так быть не должно.  

О нехватке школ и дальновидном Чернецком

Городские власти сделали так называемую «тепловую карту». На ней зеленым цветом отмечены районы, где ситуация с наличием школ благополучная, красным — те территории, где образовательных учреждений дефицит. Сделано это, во-первых, для удобства горожан. Наглядно показано: если собираешь покупать квартиру в этом — красном — районе, надо сразу понимать, что твой ребенок едва ли пойдет в школу рядом с домом в обозримой перспективе. Во-вторых, это должно подстегнуть застройщиков к возведению школ. Потому что как можно позиционировать свой проект современным и надеяться на продажи, если там школы не предвидится.   

Вообще проблема со школами зрела давно. Еще когда мэром был Аркадий Чернецкий, и мы решали вопрос с дефицитом детских садов, он говорил: «Придет очередь школ, вот увидите. Их тоже будет не хватать». Но его никто не послушал и не занимался этим вопросом с тех пор. Что ж, занимаемся сейчас.

И мы, застройщики, прекрасно понимаем, что сегодня это проблема не только городских и областных властей, но и наша. Хотя раньше мы так не думали. Теперь ясно, что нужно строить большее количество школ, чем то, на которое есть ресурсы у бюджетов. Мы в строительном комитете Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей ищем решения и видим два пути.

Первый: попадание в федеральные программы, чтобы бюджет страны софинансировал возведение школ, детсадов, дорог в проектах комплексного освоения территорий. Как это происходит в Солнечном, в Академическом. Это непростой путь, но чтобы получить 90% денег из госбюджета, можно постараться. Второй выход — частно-государственное партнерство, когда инвестор проектирует и строит школу, потом ее эксплуатирует, а государство со временем выкупает объект. Так можно возводить и детсады, и дороги — модная сейчас тема. Будем надеяться, что эти механизмы сработают, и ситуация с социалкой в городе выровняется.  

Об обманутых дольщиках-мошенниках 

Я не всегда был согласен с тем, что нужно поддерживать людей, попавших в беду по своей вине. Все-таки обманутые дольщики стремились купить жилье по дешевке, а бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Но раз принята программа по поддержке таких людей, мы к ней подключились. Сработали на проблемном объекте на ул. Щербакова, достроить который пытались несколько игроков. В итоге все, кто был готов принять помощь, ее получили. Также мы работаем в Арамили, там непростая ситуация: люди потратили небольшие суммы — до 1 млн руб. А у нас и квартир-то таких нет, дешевле миллиона. Изобретаем, какие выходы найти: или делить одну квартиру на несколько человек, или чтобы люди доплачивали.  

Работа идет, но мы столкнулись с неожиданной проблемой: не все обманутые дольщики честные люди. У нас есть причины сомневаться в документах, которые они предоставляют.

Такое впечатление, что некоторые бумаги состряпаны на коленке в последнюю минуту. Например, о переуступке доли за полную стоимость квартиры — уже когда было понятно, что дом не достроят никогда. Это что за благотворитель такой оказался?

Я считаю, ненормально, чтобы какие-то мошенники наживались на теме обманутых дольщиков. Прокуратура будет проверять эту информацию, чтобы отделить настоящих пострадавших от жуликов. 

О дефиците земли и возможном коллапсе в 2021 году

В последнее время городские власти транслируют такую мысль: застройщикам выдано разрешений на строительство 30 млн кв. м жилья. Этого хватит на ближайшие десять лет работы. Вам, мол, есть, где строить. И сейчас утверждения проектов планировок территорий под новые проекты как будто на паузе. Этот процесс явно стал притормаживать.

И про новые земельные аукционы я давно не слышал. Хотя я считаю, что цифры у мэрии неверные: земли, может быть, и достаточно — у ГК «КОРТРОС». Той, что в Академическом.

Но другим ведущим застройщикам города в 2021-2022 гг. просто будет нечего строить — если мы не будем пополнять свои земельные банки, и если нам не будут согласовывать проекты планировок. Надеюсь, город одумается, и ситуация в ближайшее время исправится.  

О ценах, спросе и переизбытке квартир

Раньше мы строили жилье на свои деньги и на те суммы, которые собрали с дольщиков. Проектное финансирование в банках тоже открывали, но не использовали — эти деньги были больше для подстраховки. Сейчас, когда долевку отменили, мы должны финансировать стройки с помощью банков. А это ложится на себестоимость — обслуживание эскроу-счетов создает нагрузку в 5-6%. Но если мы увеличим стоимость метра — с 50 тыс. до 55 тыс. руб. — значит, потеряем часть покупателей, которые не потянут новые прайсы. А для нас это катастрофа! Мы за каждого клиента боремся! Поэтому наша главная задача — нивелировать рост себестоимости строительства, чтобы не потерять клиентов. Думаем, как перераспределить ресурсы. Скажу честно, это задача для настоящих профессионалов.    

Понятно, что застройщики постарались заскочить в последний вагон — начали максимальное число строек еще по старым правилам, чтобы не платить лишние деньги банкам. Полагаю, все, что сейчас возводится в городе, строят еще по закону о долевке. В итоге на рынке сегодня повышенный объем предложения. С одной стороны, это плюс — покупатели, которые могут себе позволить покупку жилья, имеют широкий выбор.

Но может возникнуть переизбыток предложения, и это опасно. Нет ничего хуже, когда объект начали строить, деньги дольщики понесли, а потом покупателей не стало, и дальше возводить объект не на что.

Надеюсь, что рынок скорректируется и удовлетворит всех, кто способен купить жилье.  

Но чтобы таких людей стало больше, необходимы меры поддержки — это дело государства. После кризиса 2014 г. власти субсидировали ипотечную ставку, чтобы поддержать строительный рынок. Тогда жилищные кредиты стоили 8-9%, и это спасло отрасль. Затем программу свернули, но ее нужно возвращать. Каждый процент по ипотеке, который субсидируют, потом возвращается в казну налогами и дает возможность развития всей строительной сфере. Также помочь может снижение затрат на подключение объектов к сетям. Пусть это будет не для всех сегментов, только для эконом-класса, со стоимостью метра в 50 тыс. руб. Пусть стоимость включают в тариф и берут постепенно потом, а не все и сразу. Это бы тоже помогло нам удержать цены и покупателей. Сделать так, чтобы рынок не упал — это общая задача.   

О конфликтах с горожанами и своих ошибках 

Порой застройщики — даже профессиональные — совершают ошибки. Когда мы начинали проект в микрорайоне УНЦ, то хотели сделать среднеэтажную застройку, лес — частично снести. Однако решили поставить четыре высотки и сохранить деревья, обустроить парк — чтобы им могли пользоваться все жители района. Однако начались столкновения с местными жителями, которые стали противиться обустройству территории.

Они заявляли, что это их земля, хотя территория была в ужасном состоянии, за ней никто не ухаживал. Я считаю, если человек не следит за землей, он не может называть ее своей.   

В общем, застройщик решил поставить забор по периметру своего законного участка, отгородить парк от мародеров. В итоге повредили детскую площадку, все это вылилось в противостояние. И это было ошибкой. Хоть и говорят, что в спорах рождается истина, я убежден: истина появляется только при договоренности. И хотя с юридической точки зрения застройщик был прав, мы пошли на переговоры с жителями района, договорились даже не восстановить площадку, а сделать новую, лучше той, что была. 

Чтобы в городе не возникало подобных конфликтов между застройщиками и горожанами, нужно договариваться. Нужно обсуждать проблемы и говорить обо всем открыто. Тогда таких ошибок удастся избежать и город будет комфортным и привлекательным.