Валерий Ананьев рассказал об уходящем годе и ожиданиях от нового сезона

В конце прошлого года НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс» (АСК) объявило о сокращении объемов ввода жилья в 2015 г. Гендиректор компании Валерий Ананьев поясняет: решение было верным и помогло АСК пережить сложный год. Иллюзий относительно 2016 г. у г-на Ананьева нет — компания вновь урезает планы по сдаче метров, сокращает штат и страхуется на случай законодательных новинок, которые могут изменить процесс финансирования строек. При всех сложностях глава «Атомстройкомплекса» убежден: до демпинга в следующем сезоне крупнейшие застройщики города не дойдут.

Каким словом можно охарактеризовать этот год? Каким он был для рынка недвижимости?

— Одним словом едва ли получится. Сложный был год. Но у нас простых лет не бывает — 2014 г. тоже был нелегким, правда, тогда, особенно под конец года, у нас было достаточно много покупателей. В этот раз не так — все застройщики потеряли порядка 40% в объеме продаж, жилья покупают гораздо меньше, очень много квартир останется на рынке. Обычно мы продавали все площади в доме еще до момента ввода объекта, и редко случалось, что после сдачи здания оставалось до 30% квартир. Сейчас же ситуация такая. Это, конечно, плохо и не нормально. Но вместе с тем никакого коллапса не произошло, могло ведь быть и хуже. Жилья в городе строится много, сдается тоже почти столько же, сколько в 2014 г. Отрасль жива. И остаются люди, у которых есть возможность покупать квартиры.

Был ли в этом году момент, когда ситуация была уже на грани, и впору было, как говорится, обматываться простыней и ползти в сторону кладбища?

— Строители — люди стойкие, у них каждый день стрессов хватает, так что за простыней они тянутся крайне редко.

В этом году были особенно сложные моменты — случались откровенно провальные по продажам месяцы. Но ситуация неизменно восстанавливалась, покупатели снова начинали приходить.

Если под Новый год доллар вновь взлетит, все побегут покупать квартиры, как это было в конце 2014 г. Для застройщиков будет возможность компенсировать все провалы этого года. Вам бы этого хотелось?

— Я, видимо, уже в том возрасте, когда единственное, чего хочется от экономики — это стабильности. Рыночных рывков, бесконечных качелей не надо, какие бы возможности они не таили. Хочется работать системно, выпускать столько метров, сколько рынок в состоянии потребить. Или чуть больше. Наращивать объемы и качество жилья. Со вторым получается, с первым — пока не очень.

Вы еще летом объявили, что в следующем году сократите объем ввода жилья на 40%. Как вы высчитываете эту цифру — на которую нужно уменьшить число вводимых метров? Опираетесь на процент сокращения спроса?

— Грубо говоря, так. Мы понимаем, что можем держать объем нашего предложения выше спроса, но не намного — примерно на 20-30%. Чтобы у покупателей была возможность спокойно выбрать квартиру, покопаться в вариантах, взять готовое жилье — так и ипотеку проще получить, и страховать ничего не надо. Но строить на 50% больше спроса нельзя. Просто потому что у нас нет такого количества оборотных средств, и банки нам тоже столько денег не дадут. Условно говоря, если мы планируем сдать 150 тыс. кв. м., то не хотелось бы, чтобы 70 тыс. квадратов из них остались непроданными.

Также мы смотрим на сами объекты — насколько они ликвидны, с какой скоростью в них распродаются квартиры, стоит ли там оперативно строить новые очереди. Анализируем ситуацию на территориях, где работаем — если раньше могли себе позволить возвести в одном районе 60 тыс. кв. м. в год, то сейчас решаем, что будет достаточно и 20 тыс., будем вводить не три очереди сразу, а поочередно. Вынуждены подстраивать наше предложение под спрос.

К сокращению штата уже приступили?

— К сожалению, процесс идет. Мы не просто сокращаем каменщиков и монтажников, которых физически сейчас требуется меньше в связи с уменьшением объемов, но и по-другому структурируем предприятие. Часть отделов объединяем, сокращаем число сотрудников в управлении, перераспределяем нагрузку на оставшихся. Да, двоим теперь придется работать за третьего, которого мы сейчас не в силах содержать. Но иначе никак. При этом стараемся подходить к этому процессу так, чтобы потом, когда пойдет рост рынка и производства, можно было легко восстановить штат. Структура компании позволяет это сделать.

Есть еще пространство для маневра, чтобы сделать себестоимость метра ниже? Или уже дооптимизировались до предела?

— Я бы не сказал, что пространства много, но мы постоянно ищем пути. Варианты сделать так, чтобы себестоимость не росла, пока находятся. С поставщиками работаем, предлагаем стать нашими партнерами, работать на готовый результат и стать участниками нашего продукта. Например, сейчас договариваемся с поставщиками мебели, чтобы они устанавливали кухни и шкафы в наших новостройках. Так же работаем с частью поставщиков стройматериалов, с некоторыми проектировщиками, которые трудятся по субподряду. Стараемся сделать так, чтобы не начать работать в убыток, но и не поднимать цену метра. А мы ее практически не увеличили, при том, что доллар вырос в два раза, а импортных материалов на стройках используется достаточно.

В этом году вы начали только одну абсолютно новую стройку — жилой комплекс на Уктусе. Остальные объекты – продолжение ранее начатых проектов. В 2016 г. планируете осваивать новые площадки или сейчас не время?

— Да, проект на Уктусе начат с нуля на новой площадке. Там будет суммарно 120 тыс. кв. м., три пусковых комплекса. Но нельзя сказать, что наши стройки, стартовавшие в этом году на Уралмаше, на Широкой Речке, в Пионерском поселке, где мы работали и ранее, — это не новые проекты. Мы же не подъезды там пристраиваем к домам, а возводим совершенно новые дома и кварталы с новыми же сетями. То есть районы для нас старые, а стройки — нет. Просто мы ушли от точечной застройки, «точки» у нас сейчас на 100 тыс. квадратов. Такими комплексами и движемся дальше. Но и стройки на площадках с нуля в следующем году тоже планируем.

Проект в Среднеуральске на берегу реки начнете в 2016 г. или нет?

— В Среднеуральске мы пока работаем в тех микрорайонах, которые начали осваивать ранее – это район таунхаусов «Ливерпуль», где вводим сейчас вторую очередь, и проект «Пихтовый». Там мы строим доступное жилье, в том числе по госпрограмме — будем продавать метры по 35 тыс. руб. льготникам.

Вы довольно плотно работаете по программе «Жилье для российской семьи». Да, власти обещают застройщикам компенсировать затраты на возведение инженерной инфраструктуры — до 4 тыс. рублей за квадрат жилья. Не боитесь, что это так и останется обещанием, и ничего вам не выплатят?

— Ну… 35 тыс. руб. с метра нам точно заплатят покупатели. А вот на счет 4 тыс. за сети у   меня есть определенные сомнения. Но, тем не менее, мы строим и вместе с облправительством работаем в том направлении, чтобы компенсацию в итоге все-таки получить.

Если говорить о стоимости рыночных квартир, а не жилья по госпрограмме, есть два вида прогнозов: одни обещают ощутимое падение, на 20-30%, другие — что у застройщиков есть запас прочности и они могут спокойно стоять в экспозиции. На ваш взгляд, что верно?

— Разговоры про обвал цен, на мой взгляд, это спекуляции. Если брать другой прогноз, то дело не в запасе прочности. Его особо и нет. Все проще: например, застройщик взял деньги из своей оборотки или привлек банковские средства и возвел дом при себестоимости метра в 50 тыс. руб. И как ему продать квадраты по 40 тыс. или 42 тыс. руб. за метр? Откуда он истраченные деньги возместит? Сегодня цена продаж предельно приближена к себестоимости. На демпинг пойдут разве что очень мелкие фирмы, у которых были деньги только на постройку фундамента, а чтобы продолжать возводить дом, нужно заманить дольщиков низкими ценами. Но объект они никогда не достроят. А в то, что готовое жилье будут продавать с дисконтом, я вообще не верю. Рано или поздно его все равно купят за 50 тыс. руб. за метр. Так что логики в ожиданиях падения цен на жилье я не вижу.

Возможно все

Разговоры о грядущей отмене механизма долевого участия в строительстве в этом году пока не вылились во что-то конкретное, однако Валерий Ананьев не удивится, если строить придется без средств дольщиков. Глава АСК договаривается с банками, чтобы новые правила игры не стали для компании критичными. И подчеркивает: строить нужно в любом случае.

Как в этом году вам работалось с банками?

— Тяжело. В этом году финорганизации относятся к застройщикам очень настороженно. Но мы кредитуемся, и спасибо тем банкам, с которыми работаем, за то, что они дают нам займы на пополнение оборотных средств. Пусть и не всегда под те проценты и те объемы, как нам бы хотелось. Также в этом году вели работу со Сбербанком, чтобы открыть линии по проектному финансированию наших строек. Первые результаты начали появляться, и это обнадеживает. Посмотрим, может быть в дальнейшем будет легче.

То, что вы начинаете новый проект на Вторчермете вместе с Обществом «Малышева 73» — это такой ответ кризису, способ скинуться и обойтись без банковского финансирования?

— Да нет, мы давно такую систему практикуем — работали вместе и с МУП «УКС Екатеринбурга», и с другими застройщиками. Дело здесь не в финансировании. Мне в принципе нравится работа в паре — когда мы объединяем компетенции, вносим свой опыт, требования, стандарты, объекты получаются более интересными. Плюс у нас в городе никогда не было достаточного количества хороших участков под строительство, а так можно работать на площадке своего партнера. Или вместе приобрести участок, как мы сделали с «Синарой-Девелопмент». На торги выставили площадку на ул. Машинной-Луганской, и мы не стали за нее спорить, загонять и без того высокую цену. Там к тому же нужно было два барака расселить. Решили вместе приобрести этот участок и осваивать. В этом году завершаем строительство ЖК «Гольфстрим», квартиры практически все проданы. А поспорили бы, и оба оказались недовольны. Лучше договориться, чем вставлять палки в колеса. Я всегда говорю: зарабатывать нужно на рынке, а не друг на друге.

Земля в этом году плохо продавалась — много лотов так и не нашли покупателей. А если бы цену участков снизили, был бы спрос? Несмотря на всю сложность ситуации для застройщиков.

— На мой взгляд, цена земли в городе сейчас завышена. Как и требования к застройщикам, ее покупающим. Приведу пример: мы приобрели участок на ул. Бакинских комиссаров, отселили два ветхих дома, сформировали участки под застройку и пошли в горадминистрацию за градостроительным планом земельного участка. Там нам сказали, что по соседству будет школа, и хорошо бы нам отселить еще несколько домов — чтобы была площадка под образовательное учреждение. В принципе такие предложения объективны. И спасибо горадминистрации, что она находит деньги на строительство школ. Но для нас подготовка площадки не только для домов, но и для школы — дополнительное обременение, эти работы скажутся на себестоимости. И если владельцы земли хотят, чтобы строек было больше, им стоит подумать о начальной стоимости выставляемых на торги участков. Без этого площадки и дальше не будут так востребованы рынком, как в 2013-2014 гг.

Тем более землю, как правило, продают не под комплексное освоение, а для развития застроенных территорий. Там требуется сносить бараки и индивидуальные дома, расселять жителей. Стоимость таких участков, мне кажется, вообще отрицательная. Потому что прежде чем взять землю в оборот и начать что-то на ней строить, нужно понести большие затраты — там нет сетей, придется оплачивать прокладку новых, плюс платить за присоединение. Но самое главное — расселение домов. Во-первых, жители индивидуальных домиков сразу говорят: меньше чем 2 млн руб. за сотку им можно даже не предлагать. Кроме того, расселяя бараки, мы понимаем: жильцам нужно предоставить новые метры с коэффициентом 1.2. То есть если 40 жителей барака занимали в нем 700 кв. м., то отдать им придется 1,5 тыс. метров. Как ни крути. И при этом нам предлагают такие участки за 30 млн руб., уверяют, что это совсем недорого. Я же считаю так: это застройщикам нужно платить 30 млн, чтобы они такую площадку взяли - расселили ветхое жилье, разобрались с сетями и с владельцами индивидуальных домов и только потом построили там жилье и когда-нибудь на этом заработали.

Я думаю, к такой системе мы рано или поздно придем. Потому что сегодня ажиотажа вокруг земельных торгов нет, а ветхое жилье нужно расселять, прокладывать новые сети, приводить застройку в соответствие с Генпланом.

Если ценообразование пересмотрено не будет, землю вообще перестанут покупать — по крайней мере, на время кризиса? Не горит этот вопрос у вас?

— Он не только у нас не горит. У многих застройщиков площадок в земельных банках достаточно, чтобы спокойно работать несколько лет.

Получится ли работать спокойно? В этом году было много разговоров об отмене механизма долевого участия в строительстве. Пока этого не произошло, но дыма без огня не бывает.

— Все, что угодно, может быть. Отмена долевки вполне может произойти — хоть завтра. Но мы во всеоружии — я не зря заговорил о проектном финансировании, когда банк совместно с застройщиком финансируют проект, а в продажу поступает готовое жилье. Мы  договариваемся, что долевка при этом может быть — в этом случае мы возьмем меньше средств у финорганизации. А может и не быть — тогда сумма займа увеличится. При этом, будут покупатели на квартиры или нет, мы все равно объект с банком достроим, а потом будем реализовывать жилье в зависимости от активности рынка. Мы сегодня практически все наши объекты переводим на проектное финансирование, так что если завтра отменят долевку, это будет, конечно, очень плохо, но для нас не критично.

А передачу в этом году части градостроительных полномочий от города к области вы как оцениваете?

— Это вопрос политики. Нам нужно одно: чтобы полномочия эти осуществлялись грамотно, чтобы власть свою функцию исполняла эффективно. А кто этим будет заниматься, не принципиально.

И история с долевкой, и передача полномочий произошли в сложный для строительного рынка год. Не считаете, что можно было для новшеств выбрать более спокойное время?

— Есть такой советский анекдот. На собрании секретарь обкома сообщает: «За истекший период в связи с внезапным падежом крупного рогатого скота потребление сливочного масла на душу населения снизилось на 100%». Вопрос из зала: «Ну и как народ?». Докладчик: «Нормально. Отнеслись с пониманием. В связи с ремонтом ТЭЦ вода поступает к населению раз в квартал». Голос из зала: «И как народ?». Докладчик: «С пониманием. В связи с пожаром на элеваторе хлебобулочные изделия в магазины не завозились. Но люди наши сознательные. И на этот раз поняли все правильно». Участливый голос из зала: «Иван Иванович! А вы их дустом не пробовали?». Так вот застройщиков разве что дустом еще не пробовали.

Каким будет 2016 г. для стройсферы? Как следует работать — что подсказывает интуиция?

— В любом случае надо строить. Сейчас для этого хорошее время — надеемся, у партнеров понимания будет больше, ведь в тяжелые времена людям проще договориться, чем когда все в шоколаде. Убежден: строить нужно, когда всем трудно и кажется, что для этого не время. Опытные спортсмены ведь обгоняют соперников на подъеме, а не на спуске.

Только надо считать, сколько строить — чтобы не оказалось, что все твои оборотные средства в готовых квартирах, и дальше возводить объекты не на что. Умирать мы не можем — у нас ответственность перед покупателями, которые имеют право купить хорошие квартиры. К тому же у нас многотысячный коллектив, который нужно обеспечить работой.

Сколько лет еще может продлиться нестабильность?

— Я же не библейский Иосиф, который точно знал, что грядут семь тучных и семь тощих лет. Хотелось бы, конечно, чтобы тощих годов было меньше.

Фото: DK.RU/Игорь Черепанов