«Инвесторы потянулись на зарубежные рынки. Вместе с недвижимостью покупают гражданство»

Алексей Шаклеин, директор по развитию «Бюро недвижимости Зыряновой» (Екатеринбург):

— Мотивы для покупки зарубежной недвижимости изменились за последнее десятилетие. В 2010-е были сытые времена, бизнесы шли в гору и у людей были деньги. В то время многие имели квартиры в центре и рассматривали варианты покупки загородной недвижимости. 

Культура правильного потребления и инвестирования у нас в стране не привита, финансовая грамотность хромает, соответственно, богатые люди набирали недвижимость, полагая, что это самый удачный инструмент инвестирования. В тот момент они еще не рассматривали ценные бумаги как инвестицию. 

Мотивация покупки

Как правило, основными игроками на рынке недвижимости в 2000-2010 гг. были люди, которым сейчас по 50-60 лет. Как инвесторы они весьма консервативны и выбирают либо банковские продукты, либо недвижимость.

В то время были популярны туры за рубеж для покупки недвижимости, многие ездили в Испанию или Турцию, смотрели и покупали дома и апартаменты, правда, через пять-десять лет начинали задумываться: «А зачем?». То есть это были эмоциональные покупки.

Безусловно, во времена 2000-2010-х самыми популярными странами для приобретения недвижимости были Болгария, Турция, Кипр, также всегда любили Испанию.

В Болгарии один из самых низких ценников: 40-60 тыс. евро при курсе 40 руб. за евро стоили одно-двух-комнатные квартиры в закрытых жилых комплексах. Люди делали выбор: приобрести за 1,6 млн руб. квартиру в новом районе Екатеринбурга или же купить апартаменты в Болгарии. Выбор был очевиден. Да, в Болгарии короткий сезон, очень влажные и ветреные зимы, тем не менее,  многие выбирали эту страну, поскольку там в том числе много русскоговорящих. 

Испания является золотой серединой среди стран Средиземноморья. Лазурный берег Франции довольно дорогой, Италия специфична, ее выбирают именно поклонники страны. Всегда обращали внимание на Грецию, но уровень жизни в этой стране ниже, так что не все готовы были приобретать там квадратные метры. 

Сейчас люди очень осознанно выбирают страну для покупки недвижимости, иногда даже просчитывают, сколько стоят продукты питания, каковы прочие затраты на проживание. Если подходить с этой точки зрения, то, конечно, интересны более бедные страны, например, Греция. 

После кризиса 2008 г., когда экономика снова пошла в рост, многие выходцы из стран СНГ стали присматриваться к Эмиратам, рынок недвижимости там начал рост и цены пошли вверх. Более того, в  декабре-ноябре 2013 г. ОАЭ объявили, что выиграли конкурс на проведение ЭКСПО-2020.

Многие зашли на рынок Эмиратов ради инвестиций, тогда застройщики говорили о двойном росте цен на недвижимость в преддверии ЭКСПО, а это весьма привлекательно, от спроса не было отбоя. К тому же в Эмиратах нет налога на недвижимость.

Я помню, как в дни старта продаж того или иного жилого комплекса приходилось в 4 утра занимать очередь, чтобы получить объект в Дубае. А потом, в мае 2014 г., как обрезало. Крым стал наш, нефть упала в цене в разы, наложились санкции.

Конечно, покупка недвижимости в Дубае была интересна с точки зрения спекуляции. Все рассчитывали, что под ЭКСПО рынок вырастет в разы.

В 2014 г. один из клиентов подписал контракт с одним из застройщиков, вышел из отдела продаж, к нему тут же подошли перекупщики и предложили за объект цену на 5% выше официального прайса. Если бы покупатель знал, что через месяц Россия присоединит Крым, а наша экономика обвалится, то, бесспорно, согласился бы.

В те годы мы зафиксировали обвал одних рынков (Ближний Восток, ОАЭ, Турция) и одновременный подъем других. В Европе цены с 2014 г., наоборот, стали расти из-за смягчения миграционной политики. Особенно пошли в рост Германия, Франция, Испания.

У меня были клиенты, которые десять лет назад купили в Алании пентхаус в 100 кв. м за 200 тыс. евро. Сейчас такие объекты стоят не более 120 тыс. евро. То есть желание продать есть, но возможности нет. 

Или история с Эмиратами: с 2013 по 2016 годы на рынок было выброшено огромное количество новых проектов, их хотели продать по максимальной цене в преддверии ЭКСПО. Из-за перенасыщения цены скорректировались почти на 20%.

Получается, покупатели, которые пришли на рынок Дубая в 2013-2014 гг. и не успели выйти до мая 2014 г., вынуждены сидеть с недвижимостью и ждать, пока рынок восстановится. Ждать придется два-три года, пока выставка ЭКСПО сыграет свою роль. Как я говорил, это не то, чего ожидали покупатели: они-то рассчитывали через два-три месяца после покупки получить премию 100% при перепродаже.

Покупать же сейчас недвижимость в ОАЭ очень выгодно, цены на минимуме. ЭКСПО состоится в этом году, по прогнозам на выставку приедет 25 млн посетителей, из них 1% откроют свои компании в Эмиратах, переедут сами и перевезут сотрудников. Это, безусловно, подтолкнет спрос на рынке недвижимости.

Плюс государство принимает меры по сдерживанию предложения, ограничивая выдачу новых разрешений на строительство, смягчая условия получения «золотых виз» для инвесторов. 

Вывод один — сегодня очень важно, принимая решение о покупке недвижимости за рубежом,  понимать, как будет развиваться страна в ближайшие годы. Мало ориентироваться только на то, нравится ли вам здесь. Нужно понять, какие налоги придется платить, во сколько обойдется содержание жилья, как в среднем ведет себя рынок недвижимости, и, что еще важнее, какова политика этого государства.

Примерно в 2013-2014 гг. мы начали развивать направление зарубежной недвижимости в нашем агентстве, мы ждали, что сейчас все начнет расти и мы стартанем. Объездили Италию, Испанию, посмотрели все регионы, изучили рынки. И в 2014-м, когда мы уже были готовы предложить интересные объекты за границей, скакнул курс и всех «смыло». При этом на рынок вышли те, у кого уже есть недвижимость за рубежом и кто хотел бы ее продать. Поскольку рубль обвалился, люди хотели за валюту продать свои дома и апартаменты за границей, а на вырученные средства купить квартиры в России. Но продавать эти объекты было некому на нашем рынке . 

Кроме того, после 2014 г. страны Евросоюза ужесточили контроль за источниками средств у россиян. Банки, прежде чем открыть счет, проверяют, не в санкционном ли списке человек, откуда у него деньги на покупку недвижимости, просят подтвердить доход. Спрашивают, был ли он в Крыму.

Более того, после продажи зарубежной недвижимости, когда человек переводит деньги из европейского банка в российский, его могут попросить объяснить, на какие деньги 5-10 лет назад  была совершена покупка. В противном случае деньги зависнут на счете банка. К слову, Эмираты пока что историю происхождения денег не запрашивают. 

Гражданство за квартиру

С 2015 года ситуация изменилась, полетели первые ласточки-запросы на покупку недвижимости за границей. На рынок вышли новые покупатели. Если в прошлую волну, в 2010-е, покупку совершали люди предпенсионного возраста, желающие сохранить заработанные в бизнесе деньги и думающие о том, где хотят провести старость, то сегодня портрет потенциального покупателя зарубежной недвижимости изменился, изменилась и мотивация.

Раньше, покупая недвижимость за границей, люди хотели пристроить лишние деньги, думали, что будут возить на отдых детей и внуков. Теперь они покупают квартиры с прицелом на получение второго паспорта. Времена непростые, многие думают об эмиграции, о получении вида на жительство в той или иной стране, о втором гражданстве. Многие хотят беспрепятственно перемещаться по миру, тем более что нас постоянно пугают ужесточением визовых правил.

Так что сегодня недвижимость за границей — это не эмоциональная покупка, а рациональная, это возможность получить вид на жительство, второй паспорт или так называемую «золотую визу».

Что касается цен, то, поскольку основными игроками рынка стали молодые люди, которые еще не успели накопить капитал, то и ценник падает. Раньше запросы были на недвижимость стоимостью 400-500 тыс. евро, а сегодня суммы в два раза меньше. Нынешние покупатели активно скупали бы объекты стоимостью до 100 тыс. евро, но порой просто нечего предложить по такому ценнику. 

В целом рынок потихоньку раскачивается, мы это видим по тому, как много консалтинговых агентств и аукционных домов пошли в регионы России с предложением инвестировать в покупку недвижимости в различных странах для получения гражданства. То есть эти крупные игроки понимают, что в регионах, особенно на Урале, есть запрос и есть платежеспособное население.

За последние полгода в Екатеринбург приезжали три компании с одной и той же темой: «гражданство за инвестиции в страны Карибского залива», когда паспорт гражданина и визу в Америку на 10 лет дают инвесторам, вложившим от 150 тыс. евро в экономику страны.

Мы видим, что люди хотят диверсифицировать свои средства, потому что просто держать деньги в банке становится невыгодно, завтра уже и банк придет с вопросом «откуда деньги?», и если ответа не последует, то просто их заблокирует. Ограничения никому не нравятся, так что потенциальные инвесторы ищут возможности переместить часть средств за пределы России.

В целом, довольно много людей в Екатеринбурге рассматривает возможность покупки недвижимости за границей, но хотелось бы, чтобы рынок был живее.