Если «ручеек» продаж жилья иссякнет, строительный рынок встанет

В этом году группа компаний «Стройтэк» отметила 25- летие. Сегодня «Стройтэк» не только возводит жилые, социальные и коммерческие объекты, но и определяет будущее целых микрорайонов – в качестве девелопера. Генеральный директор ГК «Стройтэк» Владимир Копылов признается, что заранее определенного сценария развития бизнеса у отцов-основателей компании не было, что привычка рассчитывать только на себя – прекрасная основа для того, чтобы строить только на собственные средства, а единственный способ реализовать желание работать на этом рынке и завтра, и через десять лет – делать это качественно.

Владимир Петрович, как вы и ваши коллеги сменили преподавательскую кафедру на бизнес? С каких объектов вы начинали?

– Начало девяностых было во всех отношениях бурным временем: все менялось, еще существовала социалистическая экономика, но уже появлялись первые ростки экономики рыночной, следствием чего стало сотрудничество преподавателей вузов с предприятиями. УПИ в числе первых начал работать в этом направлении, поэтому из его стен в дальнейшем вышло много бизнесменов. Мы с коллегами активно включились в проектирование, в создание прикладных научных разработок, одна из которых определила направление собственного бизнеса: Уралвагонзавод попросил нас найти решение для кровли, которую приходилось постоянно чинить. Занимаясь этим проектом, мы получили углубленные знания в данной области, что позволило нам и дальше ею заниматься. Объем заказов рос, и мы встали перед выбором: продолжать отдавать 30% времени работе в институте, или полностью посвятить себя бизнесу – и выбрали последнее. Наш старт невозможно вспоминать без улыбки: мы составили письмо с предложением о выполнении кровельных работ и разослали его различным организациям по «Справочнику предприятий Свердловской области». На удивление от нескольких получили ответы, включая завод РТИ.

Как раз в это время открылись границы, в страну начали активно поступать новые материалы и технологии, мы регулярно посещали выставки. Во многом это был период проб и ошибок, пройдя через который мы научились делать качественные кровли и нарастили клиентскую базу. Позднее мы успешно освоили фасадное направление.

На ваш взгляд, когда было проще вести бизнес: тогда или сейчас?

– Сейчас, потому что это можно делать по понятным правилам. Однако 90-е годы были временем больших перспектив и возможностей: компания могла быстро вырасти в очень серьезного игрока, начинающие предприниматели в одночасье становились «принцами», впрочем, и преставали ими быть так же стремительно. Разумеется, были свои проблемы – хулиганы, бандиты, и нам с ними пришлось столкнуться. Первый офис компании располагался в общежитии Железнодорожного института, «переформатированном» в «бизнес-центр». Эти ребята ходили с автоматами друг за другом, собирая дань. Чтобы определить размер прибыли, они даже пытались разобраться в экономике и приводили с собой «белых воротничков», а позднее хотели войти в бизнес в роли учредителей. Отстоять компанию было непросто. Этот беспредел прекратился только к 2000 г. 

А вот войти в рынок и укрепиться сегодня намного сложнее – уровень конкуренции вырос, рентабельность бизнеса снизилась. Я думаю, начиная с 2014 г. окно возможностей для старта практически закрылось, по крайней мере, серьезно сузилось.

Первым объектом, где компания выступила в роли генподрядчика, был ТРЦ «Екатерининский». Как от кровель и фасадов вы перешли к выполнению полного комплекса работ?

– Компания, для которой мы выполняли подрядные работы по кровле в ТЦ на ул. Амундсена (сейчас «Кит»), пригласила нас на строительство первой очереди ТРЦ «Екатерининский». Там мы уже занимались не только кровлей, но и фасадами. Впоследствии нам полностью доверили строительство второй очереди комплекса. Конечно, объем задач вырос, как и количество организационных вопросов, которые пришлось решать. Я считаю, что стройка – это в первую очередь взаимодействие с людьми. Технические аспекты вторичны, в них можно разобраться – достаточно найти понимающего человека. Конечно, начинать было непросто, отсутствие опыта мы компенсировали другим: мы просто больше работали, буквально жили на этой стройке. Но, завершив этот проект, мы поняли, что можем строить серьезные объекты, компания вышла на новый уровень.  

За годы работы ГК «Стройтэк» построила десятки коммерческих объектов. Какие из них вы считаете наиболее значимыми и интересными?

– Во-первых, аквапарк. Он был и остается уникальным объектом для города и даже региона. Считаю, мы на достойном уровне решили сложные вопросы гидроизоляции и вентиляции. Причем, объект строился в крайне сжатые сроки. Сегодня инвесторы детально просчитывают свои проекты, в те годы многие руководствовались принципом: ввяжемся в бой, а там будет видно. У заказчика закончились деньги после закладки фундамента аквапарка, и строительство встало. Когда деньги нашлись, перед нами поставили задачу завершить проект к Новому году, то есть, всего за 6 месяцев. Могу сказать, что последние две недели я просто не выходил с площадки. Буквально за час до перерезания красной ленточки пришел домой, переоделся и отправился на церемонию.  

Предмет особой гордости нашей компании – станция метро «Ботаническая». Число организаций, которые могут похвастаться подобными объектами в своем портфолио, невелико. Строительство станции велось на глубине 20-24 м., требовалось укрепление котлована, создание систем вентилирования и гидроизоляция... Сегодня на такой глубине закладывают паркинги, но в ту пору решение этих задач было уникальным.

«Стройтэк» приступил к жилому строительству спустя 17 лет после основания компании. Что побудило вас к нему обратиться?

– Несколько факторов. Это другой уровень, статус и другие деньги. На первом же объекте – одноподъездном 19-этажном доме на ул. Технической – «Стройтэк» выступил и застройщиком, и инвестором. Подобное соединение ролей позволяет формировать заказ под себя, кроме того, мы получаем прибыль и как девелоперы. А это совсем другие деньги. Дополнительным стимулом послужил рост спроса (этому способствовало появление ипотечных продуктов) и цен на новое жилье.

Мы серьезно развили это направление, сегодня «Стройтэк» много работает на этом рынке и в роли девелопера, и как генподрядчик. Приведу лишь один пример: мы построили более 50% домов в микрорайоне «Академический». В 2016 г. ввели там в эксплуатацию развлекательный комплекс – это собственный проект компании.

В настоящий момент в портфолио компании преобладают жилые объекты категорий «комфорт», «эконом», возводимые не в центральной части города. Это ваша стратегия?

– Нам нужны объемы, в центре города нет больших участков под строительство, и земля стоит очень дорого. Кроме того, объекты в этой локации требуют самого пристального внимания, ими надо жить. У нас на это пока нет времени и достаточного опыта, поэтому мы ведем основное строительство в других районах. Хотя, один «центральный» проект у «Стройтэка» есть – ЖК «Вернисаж» на ул. Куйбышева 41. Это дом класса «комфорт плюс», строительство которого завершится к концу 2018 года.

В каком направлении вы намерены двигаться в области жилого строительства в ближайшие годы?

– В том же самом. У компании достаточно большое количество проектов в работе: мы заканчиваем строительство ЖК «Полесье-2» (в районе УНЦ), возводим первый дом проекта «Современник» – нового микрорайона на границе Пионерского поселка и Втузгородка в районе ул. Блюхера. Вместе с компанией «ЛСР-Недвижимость» разрабатываем большой проект (24 Га, 400 000 кв.м.) в районе Широкой речки и самостоятельно – на ВИЗе (рядом с ул. Крауля и Металлургов). В общем, компания располагает достаточным земельным банком – его хватит не менее чем на пять лет.

Однако сегодня девелоперу недостаточно просто идти «вширь», необходим иной подход. Несколько лет назад на рынке поглощалось абсолютно все, но сейчас наступило время покупателя. Люди сравнивают и выбирают лучшее. И ты должен предлагать другой продукт – не квадратные метры, а жилую среду с тщательно проработанной инфраструктурой. И мы движемся в этом направлении.

Какой вам видится текущая ситуация на рынке строительства и недвижимости? Как ваша компания чувствует себя в не самый благоприятный период?

– Рынок жилья жив, но, конечно, докризисных показателей (1-1.2 млн кв. м. нового жилья в год) ждать не приходится. Думаю, в этом году застройщики сдадут около 800 тыс. кв. м. – за счет завершения начатых ранее проектов. Цифры, отражающие текущую ситуацию, мы увидим в конце 2017 г., полагаю, они не превысят 500-600 тыс. кв. м. Но даже это благо. Несмотря на сложность экономической ситуации, люди продолжают покупать жилье, значит, они верят в будущее страны. Если этот «ручеек» иссякнет, строительный рынок встанет. Поскольку государственных заказов сегодня практически нет, объем коммерческого строительства в городе ничтожно мал: строится ТРЦ «Гринвич» и четыре здания гипермаркета «Лента», два из которых возводим мы.

Что касается самочувствия ГК «Стройтэк», соединение двух ролей – генподрядчика и девелопера – обеспечивает устойчивость в период экономического спада. Так, кризис 2008 г. мы пережили довольно спокойно, даже приросли и стали сильнее. Огромный опыт работы на генподряде, когда заказчик считает каждый рубль, помогает нам строить максимально эффективно и собственные объекты. У нас достаточный земельный банк, крепкий профессиональный коллектив и, что не менее важно, нет кредитов – мы принципиально строим только на собственные средства. Хороший финансовый фундамент, сформировавшийся за годы работы (мы не тратили деньги на себя, а вкладывали их в бизнес), обеспечивает компании эту возможность.

Изменились ли под влиянием кризиса ваши приоритеты?

– Долгое время в фокусе внимания компании была работа по генподрядам. Сегодня настало время сосредоточиться на девелоперской деятельности, это наша зона роста на ближайшие годы. Вообще, все 25 лет компания «Стройтэк» развивалась поступательно, мы не строили бизнес «сверху», по заранее определенному сценарию. Наверное, в этом есть и свои минусы, но плюсов – больше. Так, мы избежали многих ошибок бурного роста и во всех ситуациях сохраняли устойчивость. За годы работы у компании сформировалось неплохое реноме, ведь мы не стремимся к получению прибыли любой ценой и всегда ставим превыше всего взятые обязательства. Например, все объекты  сдаем в срок.