Владимир Крицкий — о сносе телебашни, капризах покупателей жилья и войнах девелоперов

В этом году «Группа ЛСР» на Урале начинает большую, совершенно новую стройку в Екатеринбурге и продолжает ряд проектов, которые стартовали в 2017 г. При этом управляющий по недвижимости компании Владимир Крицкий убежден: год предстоит сложный, но поводы для сдержанного оптимизма все же есть. Главное — побороть негативный настрой горожан относительно резонансных проектов, например, сноса недостроенной телебашни. Тогда у Екатеринбурга появится шанс на огромный рывок вперед.

В этом году у вас стартует строительство ЖК «Восход» на ул. 40-летия Комсомола. Масштабный будет проект?

— Два дома переменной этажности, максимум — 25 этажей. Площадь — 33 тыс. квадратов. Сейчас выходим на стройплощадку.

Больше ничего не запускаете в работу?

— Мы же много проектов начали в прошлом году, в этом продолжаем: «Цветной бульвар» на ул. Блюхера — первый дом продали, начинаем второй, затем третий и четвертый. На ул. Верхнеуфалейской запустили «Меридиан» — строим первый и второй дом, будут третий, четвертый. Там большая застройка, 200 тыс. кв. м. В Мичуринском начали два больших дома. Так что работы хватает. Единственное, у нас зависла площадка на ВИЗе. Но не потому, что мы не хотим там строить. Город не может определиться с концептом территории.   

Вам придется ждать решения, в каком городе пройдет всемирная выставка ЭКСПО-2025? И уже по результату — получит Екатеринбург мероприятие или нет, начинать там работать?

— Нам нужен проект планировки территории. Мы предлагали свою концепцию, но Градсовету он не понравился. Пока же специалисты не могут решить, где будет расположена площадка для ЭКСПО, соответственно, и мы не можем начать осваивать свой участок. 

Мы предлагали разместить выставочные павильоны за будущей объездной дорогой, которая будет заканчиваться мостом через пруд — в сторону лесопарка, подальше от жилых районов. Вообще же практика проведения ЭКСПО в других городах показывает: государства-участники строят свои павильоны, потом полгода идут мероприятия, а после строения либо демонтируют и увозят, либо их дарят стране-хозяйке. А многие так и делают, понимая, что демонтаж и транспортировка — дорогое удовольствие. Я летом был в Анталии, которая ранее принимала ЭКСПО, там оставлено довольно много павильонов. Правда, власти, до сих пор не могут определиться, что там разместить, но это обычная практика — после проведения мероприятия обычно год-два думают, что делать с павильонами, а потом территория начинает развиваться. Строения можно использовать как гражданские здания совершенно точно. У нас, например, на площадку ЭКСПО можно было бы перенести зоопарк, задействовать павильоны.

Думаете, ЭКСПО в Екатеринбурге будет?

— Узнаем в ноябре, когда огласят решение. Но у меня ощущение, что у России очень высокие шансы. Во-первых, ни разу за 130 лет ЭКСПО в РФ не проводилась, а кроме того западным странам гораздо выгоднее втянуть нас в масштабные инвестиционные проекты, чтобы поменьше денег осталось на оборонку — это же политика. В любом случае если заявочный комитет проголосует за проведение ЭКСПО в России, для Екатеринбурга это будет огромный толчок! Я недавно был в Сингапуре, там тоже проходила масштабная выставка. Осталась огромная территория, много павильонов, к площадке подвели линию метро. В общем, будем ждать осени.

Шумиха, неразбериха и наказание невиновных

Работа в условиях стагнирующего спроса для застройщиков сложна сама по себе, а ситуацию усугубляют излишне придирчивые покупатели квартир, действующие в тандеме с юристами. По словам Владимира Крицкого, приходится подстраховываться и договариваться, иногда — в суде.

Стагнирующий спрос заставляет девелоперов бороться за покупателей квартир, а людям есть из чего выбрать — они уже не берут любое предложение, разборчивы. Например, стало нормой ходить на приемку квартиры со специалистом, выискивать недочеты, месяцами свое жилье не принимать. Это сильно осложняет жизнь застройщикам?

— У нас работы в этой части, конечно, добавилось — мы сами более тщательно следим за всеми узлами, соблюдением норм и правил. Есть нормы, которые определяют отклонения от вертикали, горизонтали, как все должно быть выполнено. Но мы не сорвали сроки ввода ни одного объекта, более того, многие дома сдаем досрочно — это своего рода страховка. Например, перед Новым годом закончили два дома в Мичуринском, предложили всем желающим владельцам принять квартиры. Хотя срок сдачи датировался первым полугодием 2018 г. Люди пошли, и если замечания были обоснованные, мы брались их устранить. Но были те, кто начинал «ковыряться», выискивать несуществующие недочеты. Таким мы говорили: до свидания, приходите через полгода — у вас по договору срок сдачи июнь-2018. Не хотите квартиру раньше, живите до лета на съемном жилье. На многих это действовало как отрезвляющий душ.  

А с теми, на кого не подействовало, как поступаете?

— Если человек не хочет въехать в свою квартиру, построенную в соответствии со всеми нормами и правилами, а предпочитает кочевряжиться, это его право. За полгода мы проведем все экспертизы, составим комиссионное обследование, докажем, что все выполнено в соответствии с нормами и правилами. И он в итоге заедет в ту же самую квартиру, только возможностей «ковыряться» у него уже не будет. Можем и в суд с ним сходить — покажем там все нормативные документы: вот фактическое исполнение работ, вот мы во все нормативы попали.  

Вообще же проблема глубже: вся ситуация, которая складывается вокруг стройки, этому способствует. Информационный фон таков, что строители — жулики, хотят всех обмануть, всюду пострадавшие дольщики. Хотя есть компании, которые добросовестно и долго работают на рынке. А людей в заблуждение во многом вводят юристы. Их тоже можно понять — им нужен объем работы. Они предлагают покупателям квартир найти недостатки при приемке — за некий процент от суммы недостатков. Очень часто люди дополнительно платят деньги за их услуги — это целый бизнес. Бывает, мы только сдали дом, заходим на форум, а там запись: «Такая-то компания — квалифицированные юристы плюс свои строители готовы помочь вам в приемке помещений». 

И это не только в Екатеринбурге, по всей стране так. В позапрошлом году я был в Красноярске, Национальное объединение строителей проводило там мероприятие. Тогда бывший губернатор Новосибирской области Виктор Толоконский рассказывал, что в Сибири это массовое явление — там объявления юристов были в каждом почтовом ящике. Получалось, строители не столько строят, сколько отбиваются от нападок.  

То есть дольщиков власти защищают, юристы покупателям квартир помогают, а застройщики везде виноваты. Перекос?

— Есть такая старая шутка, все застройщики ее знают. Строительство состоит из четырех стадий: первая — шумиха, вторая — неразбериха, третья — наказание невиновных, четвертая — награждение непричастных. Наша главная задача — всеми силами уйти от третьей стадии, до четвертой мы, как правило, не доходим.

С расселением бараков тоже сложно? Их жители продолжают астрономические запросы по компенсациям?

— Конечно, есть люди, которые пытаются выжать из ситуации максимум. Особенно те, что живут по договору соцнайма. Процедура отселения длительная, по закону жильцы обязаны получить денежную компенсацию — в зависимости от рыночных цен, которые там сложились. А дальше уже подключается суд, если они не согласны с суммой. Так вот собственники как-то посговорчивее, а наниматели, которые в свое время получили квартиру или комнату, с более хорошими аппетитами.

Бывает в одной комнате прописано 6-7 семей, все родственники. Когда начинаешь расселение, они требуют каждой семье по квартире, поднимают крик, что их не хотят отселять «как положено». А что значит «как положено»? Они живут в аварийном бараке, им предлагают новое жилье по площади даже больше прежнего. Пожалуйста, живите, теперь вам не грозит обрушение дома. Нет, начинают раскачивать общественное мнение. Но здесь мы имеем взаимоотношения не с ними, а с горадминистрацией — она собственник жилья, она выдала ордера нанимателям. Поэтому процесс отселения часто затягивается. Если бы были четкие понятные правила, он бы шел быстрее.

Свердловские застройщики давно говорят, что нужен земельный сервитут, но подвижек нет.

— Сервитут, спецрежим изъятия земель вводят под федеральные программы — к Сочинской олимпиаде, например, к саммиту АТЭС, который проходил во Владивостоке. Дай бог, чтобы Екатеринбург получил право на ЭКСПО-2025, тогда у нас тоже станет возможно отселение по спецрежиму. Это пойдет городу только на пользу. 

Вы говорили, лет через 10-15 начнутся проблемы уже не с бараками, а с хрущевками. Они падать начнут? 

— Жилье в 1950-1960 гг. строили по другим технологиям. Это быстровозводимые дома, они из бетона. Причем был особый сорт — так называемый пенобетон, он пористый, теплый. Но его беда в том, что дома строились на закладных — крепление на сварке. А пористый бетон пропускает влагу, и закладные ржавеют. Бесконечно пластина не может нести нагрузку, ржавчина снижает несущую способность. Конечно, есть хрущевки в отличном состоянии — там, где за ними ухаживают: вовремя обследуют, не допускают сброса воды в подвалы, где нормально работают сети. А есть дома в плачевном состоянии, где стоки идут в подвал, где несущая способность фундамента меняет конструктивную работу. И срок все равно придет всем хрущевкам, причем не так уже и много времени осталось. Если срок службы таких домов составляет 70-80 лет, речь уже о 2020-2030 гг.

Власти начали поднимать эту тему.

— В Москве. Там бюджетные возможности совсем другие. Привлекают застройщиков, они отдают квартиры в новых домах, переселяют туда жильцов хрущевок, и получают площадки со старыми домами под новое освоение. Но и там есть проблемы — многие не хотят уезжать из центра. Тем не менее, это уже шаг вперед. И если принципы реновации хрущевок перенесут в Екатеринбург, это будет верное решение. Конечно, речь не о завтрашнем дне: понятно, в Москве давно нет бараков, а у нас они остаются. Так что первым этапом будет отселение именно их. Следующими уже пойдут хрущевки. 

Безбашенный город

Негативный информационный фон, который складывается вокруг всякого значимого девелоперского проекта в Екатеринбурге, Владимир Крицкий считает ошибкой: горожане зачастую протестуют, не разобравшись как следует в сути вопроса. В итоге же вредят всему мегаполису.

С хрущевками все понятно, а недостроенную телебашню действительно тоже нужно сносить? Многие не разделяют это решение.

— Я не понимаю этого шума, он создан из ничего. У меня вообще впечатление, что целая категория людей в городе использует такие сложные объекты, чтобы создать дополнительную проблему. Чтобы с ними «порешали вопрос» — не всегда материально, а морально. Так они подняли бы свой вес в обществе. Недавно по всем местным телеканалам шло обсуждение дома-сада агронома Казанцева, что в районе Екатеринбург-Сити — общественность против вырубки яблонь, которые были посажены сто лет назад. При этом никто не подумал, что яблони уже не плодоносят, показывают дерево, на котором дичка растет. Ну, разве место для сада в центре города?  

То же с башней. В конце прошлого года было много публикаций против сноса, какой-то геофизик предрекал страшные последствия. А потом оказалось, что он — автор проекта канатной дороги, одной из точек которой является ствол телебашни. Так это лично заинтересованное лицо, которое продвигает свои проекты, выдавая это все за прогноз техногенной катастрофы. Ну это же неправильно! Я не думаю, что те, кто начинает заниматься сносом телебашни и строительством на ее месте ледовой арены, совершено безумные. Это все проектируется, просчитывается. Уж наверное, если бы снос был невозможен или опасен, за это бы никто не взялся. 

Объективно: ну что этот ствол стоит? Что с ним сделать? Столько лет прошло, а никто не может придумать, как использовать конструкцию. Вот, говорят, сделать наверху ресторан. Но если включить мозги: это какие нужны лифты! А сети! Чтобы провести водопровод на 257 метров — это какие должны быть насосы, чтобы на такую отметку подать воду! Понятно, что с башней сегодня делать нечего. Я думаю, что проект арены реализуют, и все будет нормально.

Но ученые прогнозируют транспортный коллапс рядом с будущей ареной.

— Я был на чемпионате мира по хоккею в Словении, там ледовая арена находится прямо в центре города. И на личном авто к ней не проехать — только трамваи, автобусы. Пешком люди ходят. В прошлом году был на Кубке конфедерации в Москве и Питере. Дороги вокруг стадионов перекрывали из соображений безопасности, километра полтора до арен нужно было идти пешком. И что? Все нормально добрались, посмотрели футбольный матч, потом кто-то сел на автобус, кто-то — на метро, все спокойно разъехались. У нас будет то же самое. 

Меня другое поражает. Я отдыхал в Таиланде, обнаружил в отеле три канала на русском языке: Россия, ТВ-3 и какой-то тюменский, я его никогда раньше не видел. Последний крайне удивил. Если в информповестке Екатеринбурга сплошные ЧП: там кого-то зарезали, здесь кто-то из автобуса выпал, то в Тюмени все чинно, благородно. Вот открыли новую школу, вот сделали ремонт поликлиники, вот какого-то фермера наградили — и часовая программа про него и его семью. Информационный фон канала настолько нейтральный, позитивный! У нас же все время нагнетают негатив. Вспомним вой, когда Екатеринбург боролся за право принять ЭКСПО-2020 — все возмущались такой перспективе, обсуждали в духе «зачем нам это надо». В итоге выставка прошла в Дубаи. Сейчас многие поняли, что при таком информационном фоне никогда ты не получишь международного мероприятия, нужно его менять.

Многие поняли? А чего тогда горожане осуждают соединение проспекта Ленина с ул. Татищева к футбольному чемпионату мира, ругаются, что для этого вырубили парк?

— На самом деле, там площадь озеленения возросла во много раз: соединены два парка, выведены аллеи к Центральному стадиону. Просто мы этого не увидели в прошлом году, потому что все было перерыто, но весной-летом картина будет совершенно другой. Станет ясно, что такое решение пошло всем только на пользу. Пройдет года два-три, и все забудут, что возмущались соединению Ленина и Татищева, будут говорить, как стало хорошо. Восточная пословица права: собака лает, караван идет. 

Страсти по панели

В прошлом году застройщики города позволяли себе резкие выпады в адрес конкурентов, по мнению Владимира Крицкого, продолжение такой стратегии не доведет рынок до добра. Игрокам стоит найти компромисс — не забывая при этом о своих интересах.

В конце года вы сказали, что застройщикам пора перестать плеваться ядом друг в друга. Воюете?

— Я имел в виду периодические выступления одного участника рынка в течение прошлого года по поводу технологии строительства. Он заявлял, что панель — это вчерашний день. Ничего подобного, он просто отстал от жизни! Мы же строим не ту панель, что была раньше. У нас европанель — это бесшовная технология, которая от монолита практически ничем не отличается. 

Я ведь могу так же и по монолиту пройтись, рассказать, как он трещит, какая у него кривизна. Показательный пример: мы строим жилой комплекс на ул. Репина. Возвели первый дом — он панельный. Позвали на отделку подрядчика, компанию, входящую в крупную строительную структуру. Они с удовольствием взялись, отработали. Третий дом в составе комплекса делали монолитным — работал подрядчик, причем тоже из этой строительной структуры. И отделочники за тот объект не взялись, сказали, на первом доме поверхности были идеальные, там расход материалов получился минимальным, и им удавалось вписаться в цену. А на третьем доме, который делало их же подразделение, кривизна поверхностей оказалась совсем другая, пришлось бы накладывать слишком много шпатлевки. 

Топ-менеджер одного крупного игрока, работающего в городе, рассказывал и про маркетинговые войны: говорил, конкуренты специально вешали рекламные щиты со своими объектами рядом с его офисом, чтобы из окна ему было видно. Такой троллинг. 

— А нам сколько конкуренты перед стройками свои щиты вешали! Но дело-то не в этом. Свердловские строители всегда находили понимание по самым сложным вопросам — мы договаривались, что есть черта, которую переходить нельзя. Если мы ее перешагнем, то устроим войны, и никому это на пользу не пойдет. Я не говорю, что мы едины: у каждого своя программа, свой коллектив, своя маркетинговая политика, плановые задания, чтобы получить прибыль. Но если мы хотим работать на цивилизованном рынке, то должны выстраивать правила поведения, в том числе и этику взаимоотношений. 

На этот год у вас в целом какой настрой?

— Я считаю, прошлый год мы закончили очень хорошо, продали столько, сколько построили. И так уже не первый год. При этом мы можем построить и в два, и в три раза больше — мощности позволяют, но исходим из условий рынка. Наша главная задача —  продать столько же, сколько возвели в год, чтобы не порвать финансовые потоки, чтобы поступления денежных средств четко финансировали развитие стройки. Понятно, что этот год будет непростой, но сдержанный оптимизм у меня присутствует.