«У нас каждый суслик — агроном». Владимир Крицкий — про цены, сына и скандальные стройки

Застройщики Екатеринбурга постарались начать в этом году как можно больше строек — чтобы успеть оформить их по привычным правилам, с привлечением денег дольщиков. Что будет дальше, пока до конца неясно, но, по словам управляющего по недвижимости «Группы ЛСР» на Урале Владимира Крицкого, стоит ждать значительных изменений на рынке. Не исключено, что игроков станет намного меньше, а цены на метры ощутимо подрастут. Сложнее всего будет небольшим компаниям.

С 1 июля 2018 г. правила игры на строительном рынке поменялись — начался уход от механизма привлечения денег от дольщиков. Вы уже заметили изменения, как-то отразилось это на работе?  

— Изменения в закон о долевом строительстве пройдут в несколько этапов. С 1 сентября помимо прочего обязательным стало открытие отдельных расчетных счетов на каждый из объектов строительства. Не общий котел, а свой счет на каждый дом. В нашей компании, например, раньше был один расчетный счет, а теперь мы должны иметь 43. И это может во многом изменить расклад на рынке. Дело в том, что дома находятся в разной стадии готовности, особенно у крупных застройщиков. Поэтому где-то счет будет полный — если объект в стадии окончания строительства, а где-то — пустой, так как ЖК только начинают возводить, и еще мало квартир продано. А есть требования по количеству средств на остатках счета — это гарантия исполнения обязательств застройщика. И девелоперы не могут закинуть на индивидуальный счет деньги из «общего котла» — надзорные органы будут следить, чтобы целевое поступление средств исполнялось безоговорочно. Можно использовать только деньги, привлеченные на строительство именно этого дома, либо кредиты, которые ты взял опять-таки персонально на эту стройку. 

Парадокс — деньги у компании могут быть, но пользоваться ими для пополнения индивидуального счета объекта она не может. Придется брать кредиты. Наша компания шесть лет не пользовалась займами, мы работали только за счет денег, привлеченных от дольщиков, выполняя обязательства. Но государство сказало: «Нет. Будете строить по другим правилам». Ну, хорошо. Я понимаю власть — для чего это сделано. Определенные девелоперы начали «баловаться» деньгами дольщиков, не доводя до конца строительство домов. Поэтому мы получили такой посыл от государства: раз вы создали эту ситуацию, уважаемые господа застройщики, вот вы ее сами теперь и расхлебывайте.

Получить кредит — проблема?

— Крупным игрокам в этом плане будет проще, а мелким придется либо выступать инвесторами и строить объект за счет своих средств, а потом продавать квартиры как готовое жилье. Либо показать банку свою финансовую состоятельность для получения кредита. Многим небольшим компаниям это не по зубам, у них нет ничего за душой. Посмотрим, как все будет работать в реальности, но можно предположить, что рынок ждут структурные изменения. Ничего не рухнет, но количество застройщиков, их мощности сократятся. Мелкие игроки будут примыкать к крупным — им иначе не выжить. 

Но в целом рынок в этом году выглядит очень живо — в городе в этом году начато много проектов. Не только ведь потому, что игроки постарались по-максимуму успеть оформить документацию еще по старым правилам? Есть и спрос покупателей — откуда он?

— Тут несколько факторов. В этом году те компании, кто на рынке всерьез и надолго, начали оформлять исходно-разрешительную документацию и регистрировать первые договоры долевки, чтобы попасть в требования старого закона, который уже отработан и понятен. Это первое. Во-вторых, жизнь заставляет шевелиться. Все понимают, что себестоимость строительства возрастет. Как бы мы ни хотели, но инфляция есть, мы видим, что дороже становятся горюче-смазочные материалы, энергоресурсы. Экономические санкции тоже влияют — часть материалов и оборудования мы используем зарубежного производства, а цены на них подвержены колебаниям бивалютной корзины. И третье — изменения в закон о долевке приведут к тому, что мы будем брать кредиты. Это означает, что стоимость заемных денег мы будем обязаны включить в себестоимость — мы же не благотворительностью занимаемся, а работаем в нормальных рыночных условиях.   

Понятно, что у граждан будет меньше возможности покупать жилье по разным ценам, в зависимости от степени готовности домов. А когда с 1 июля 2019 г. застройщики обязаны будут перейти на эскроу-счета и смогут привлекать деньги граждан только после сдачи объекта в эксплуатацию, цена вообще будет одна — установленная на момент, когда продукт готов. Естественно, стоимость метра возрастет. Такие перспективы вызывают спрос покупателей — те, кто нуждается в улучшении жилищных условий, понимают, что изменения грядут, и реагируют. И плюс ипотека сейчас доступная: 7,25% — вполне нормальная стоимость. Кроме того, есть возможность досрочного погашения кредита, чтобы не тянуть ярмо 20 лет. Так что ситуация со спросом сейчас вполне благоприятная, грех жаловаться.   

Заметно, что девелоперы города стали больше обращать внимание на качество проектов — тщательнее прорабатывают архитектуру, инфраструктурное наполнение ЖК. Это эхо посткризисного падения продаж? 

— Конкуренция всегда приводила только к положительным сдвигам на рынке. Каждый игрок пытается найти свою нишу и показать покупателю, что его продукция лучше, призвать брать квартиры у него, а не у других застройщиков. У нас, например, основной сегмент жилья — эконом-класс. Раньше мы никогда не занимались дизайном мест общего пользования, ландшафтным дизайном, а сейчас это в порядке вещей. И это очень хорошо для конечного покупателя.  

Не хотите расширить предложение проектами в классах «бизнес», «элит»?

— Все будет зависеть от площадок. Пока у нас единственная территория, для которой пока не определена категория жилья, — ВИЗ-Правобережный. Но мы не можем выйти на нее — там наложено ограничение в связи с возможным проведением ЭКСПО-2025. Ждем ноября, когда определят город, который примет всемирную выставку. Сжимаем кулачки — дай бог, чтобы Екатеринбург получил это право. 

Это будет огромный прорыв для города, новые возможности для жителей и самое главное — в экономику мегаполиса вольются очень большие деньги. Вдумайтесь: если ЭКСПО-2025 будет в Екатеринбурге, в полуторамиллионный город приедет за полгода 36 млн человек. Это какие возможности появятся с точки зрения развития транспортной сферы, общепита, гостиничного сервиса и т.д.! Строители будут востребованы по полной программе — работать придется до 2025 г.   

А если Генассамблея Международного бюро выставок предпочтет Екатеринбургу другой город?

— Будем дальше развивать Екатеринбург, исходя из возможностей бюджета. То, что нужно строить метро, у меня сомнений не вызывает. Я об этом говорил, говорю и буду говорить. Надо не ждать никого, а делать проект метро за счет своих средств. Потом отправлять его на экспертизу, чтобы было подтверждение достоверности и эффективности использования бюджетных средств. Без этого бессмысленно даже гипотетически надеяться на привлечение федеральных денег, никто ни копейки не даст. 

С транспортной инфраструктурой в городе, правда, не все гладко. В последнее время застройщики все чаще возмущаются, что на социалку, в том числе дороги, деньги выделяют неспешно и строят их с сильным отставанием от темпов возведения жилья. Исключение — район Академический, который регулярно получает бюджетные деньги на дороги, школы, детсады и др. 

— А когда бюджет успевал за жилыми стройками? Все большие проекты начинались с неудобств, когда дома стоят, а школы, дороги, детсады пока в процессе. Так было и в советское время, и в «жирные» 2000-е. Не было проще. Но, тем не менее, город равномерно развивался, поэтапно ситуация с социалкой улучшалась. И сейчас нужно идти таким же путем. Не искать объяснений, не говорить, что денег в бюджете нет, а искать резервы, организационно выстраивать работу так, чтобы объекты строились поэтапно. Либо открыто выйти и сказать на весь город: денег нет, мы строим только Академический, все остальные застройщики могут распускать коллективы и сидеть на лавках. 

Все же девелоперы платят налоги — мы вносим платежи во все уровни бюджета и перед государством свои обязательства выполняем. И вправе рассчитывать на ответные шаги.

Суслики-агрономы против

Городские власти все чаще говорят про программу реновации, которая избавит Екатеринбург от ветхих домов — намечены пилотные площадки. Однако, по словам Владимира Крицкого, пока планы делами не стали, и неясно, что предложат девелоперам в рамках проекта. Но строить новое в мегаполисе нужно — не обращая внимания на протесты городских активистов.

В городе все больше говорят про программу реновации — заявлено, что ветхие дома будут менять на новые в городском масштабе, намечены первые площадки. Вам интересно участие в проекте? 

— Пусть определят площадки, выставят их на аукционы. Просто я седьмой год работаю в ЛСР и все это время слышу только разговоры на эту тему — ни одних торгов проведено не было. Откуда возьмется реновация, если телодвижения по проведению торгов даже гипотетически не проведены? Где они, аукционы?  

Обещают, скоро все будет.

— В этом случае все будет зависеть от месторасположения площадки, ее возможностей — все же деньги считают. Если предложат интересные условия, мы будем этим заниматься. Понимание, как работать, есть: у нас на ул. Репина площадка, которую мы купили под развитие застроенной территории. Отселили практически все бараки, осталось три объекта, где живет по одному-два гражданина, не желающих съезжать на предложенных условиях. С ними идут суды. После снесем оставшиеся бараки, оформим земельный участок, достроим ЖК. 

У нас не предполагается расселение людей в рамках программы реновации за счет бюджета? Как в Москве. 

— Мы несопоставимы со столицей по финансовым возможностям. Москва почти все пятиэтажки расселила за счет бюджета. У нас про горбюджет даже никто не говорит. Заявляют, что надо заниматься реновацией, но — на деньги застройщиков. Тогда предложите программу, площадки. Хотелось бы какой-то внятности, а ее маловато.  

Я даже не понимаю, по какому принципу предоставляются земельные участки тем застройщикам, которые участвуют в программе по расселению обманутых дольщиков. Открытых процедур не было. Я предлагал властям: мы готовы поучаствовать в расселении, у нас есть квартиры — в обмен на площадки под застройку. Мне предложили участок в районе Компрессорный. Вот спасибо. Это непростая территория, инфраструктура там строится медленно, развивается район тоже не слишком бодро — мы там одни строим новое жилье, больше никому из девелоперов земли в Компрессорном не надо. И вот за помощь бюджету мне предлагают еще одну такую обузу. А хотелось бы, чтобы правила игры были понятными и едиными для всех, а процедуры выделения участков — прозрачными.

Застройщиков обвиняют, что они тоже недостаточно прозрачны — городская общественность считает, что проект храма у Драмтеатра, который планирует строить РМК, недостаточно обсудили с горожанами. И со сносом недостроенной телебашни так было — масса недовольств, протесты. 

— Я не врач, но порой складывается впечатление, что охранники памятников архитектуры в городе — умственно неполноценные. Признать памятником общественную баню 1927 года постройки, которую грибок насквозь съел, пытаться внести в реестр памятников телебашню, объект незавершенного строительства… Как их еще иначе назвать?! Я им и в глаза это говорил. Вместо того чтобы возмущаться, они бы вспомнили, в каком состоянии были памятники лет 15 назад. Я в 2003 г., когда был депутатом гордумы, купил квартиру на ул. Маршала Жукова. Это центр города с садом Казанцева и прочими памятниками. И ходил с работы домой пешком через пустырь. Там был бомжатник, где вечерами жгли костры и выпивали. Люди боялись туда соваться. А сейчас там все приводят в порядок. Нужно рассуждать с сегодняшней точки зрения, а не с той, что было в Екатеринбурге 200-250 лет назад. И думать о будущем — город все же живой организм, он должен развиваться.  

Если говорить про телебашню, то я своими глазами видел бетон, из которого она была сделана, после сноса объекта. Вышка держалась на арматуре. Арматура там была супер, как будто вчера изготовленная, а бетон — полное барахло. Вы думаете, почему после сноса башни от нее остался «клык»? Расчеты показывали, что обрушиться должен весь ствол — расчетная масса бетона должна была раздавить то, что расположено ниже, а верх должен был упасть на специально организованную «подушку». В итоге верх упал, но массы бетона не хватило — его прочность оказалась гораздо ниже. Поэтому получился этот «клык». 

А если бы башня сама упала, без организации «подушки»? Думаете, кто-нибудь из протестуюших общественников за это ответил? Я порой смотрю на них и просто поражаюсь. У нас каждый суслик — агроном. Всякий человек понимает в строительстве, прочности бетона. Думаю, просто не надо обращать на это внимания.   

Ваш сын Данил Крицкий возглавляет компанию, которая будет строить ледовую арену на месте снесенной телебашни. Он участвовал в демонтаже недостроя. Как вы оцениваете его работу?

— Сын радует меня, мне приятно, что он работает в компании, которая строит уникальные объекты — такого опыта он больше нигде не получит. Я вот всю жизнь проработал, и в строительстве таких объектов не участвовал. И в сносе тоже. А для каждого инженера это очень интересно. Мне даже звонил друг из Москвы, он отставной офицер, преподает в Военно-инженерной академии. Говорил: «Ничего себе, как вы мастерски укладываете объекты!». Я ему: «Ты видел, что ли?». Он: «Конечно! И студентам видео показывал». 

Вы заставляли сына пойти по вашим стопам, или он сам решил создать строительную династию? 

— Я заставил его пойти учиться на стройфак УрФУ, тут я грешен. Мне хотелось, чтобы сын пошел по этой стезе, хотя он собирался стать спортивным журналистом. Но я убежден: у мужчины должна быть базовая профессия, чтобы он понимал основные принципы и расчетов, и построения общества, и взаимоотношений между людьми. Базовые профессии это как раз и дают. А дальше он мог идти устраиваться, куда душа пожелает. Он ко мне прислушался, поступил, работал с первого курса, начинал бетонщиком, и в итоге курс не сменил. Пусть работает, приобретает навыки. Уверен, у него еще будет много объектов разного назначения.

В целом как оцениваете Екатеринбург с точки зрения качества объектов? Чего городу не хватает?

— У Екатеринбурга очень хороший имидж. Это не я придумал. Весной ездил в Узбекистан, там сейчас масса туристов из разных уголков мира. На одной из экскурсий за нами шла группа москвичей, они обсуждали, в какие российские города стоит съездить. И одна дама говорит: «Вы дальше МКАДа куда-нибудь выбирались? Нет? Я вам рекомендую съездить в Екатеринбург». Не в Новосибирск, не в Казань, понимаете? В Екатеринбург.

При этом наш город развивается за счет инвесторов, живущих на этой территории, а та же Казань строит все за счет бюджета. Конечно, дай нам столько денег, сколько выделяют столице Татарстана, мы такую конфетку сделаем из Екатеринбурга! Да и без них у нас неплохо получается.