Власти подталкивают девелоперов заниматься гаражной недвижимостью

Администрация Екатеринбурга намерена решить проблему парковочных мест в городе: чиновники разработали проект «Дом для автомобиля». Власти надеются, что интерес инвесторов к гаражному строительству будет возрастать по мере ликвидации обычных наземных парковок. Однако застройщики и девелоперы не спешат поддержать инициативу муниципалитета.

эксперты
Андрей Бриль
председатель совета директоров «Корин холдинга»
Владимир Голубев
директор МУП «Автостоянка»
Алла Зеремба
доцент кафедры градостроительства и ландшафтного проектирования УрГАХА
Сергей Калабин
заместитель председателя комитета по благоустройству администрации г. Екатеринбурга
Илья Клюжин
директор компании «Парк-2002»
Александр Рыбинских
директор компании «ТМС»
Надежда Сапьянова
старший менеджер гаражного агентства недвижимости «Исеть»
Дмитрий Старостин
заместитель директора компании «Спецпромцентр»
Николай Сумин
заместитель директора по коммерческим вопросам строительной компании «Уралэнергостройкомплекс»
Александр Тертичный
председатель правления объединенного гаражно-строительного кооператива Железнодорожного района

Сколько парковочных мест не хватает Екатеринбургу
Почему вымирают гаражные кооперативы
Какую прибыль приносит многоярусный паркинг
Как сделать гаражное строительство привлекательным

Уровень автомобилизации населения (число машин на тысячу жителей) в уральской столице в 2006 г. превысил показатели Санкт-Петербурга и вплотную приблизился к московскому, констатируют власти Екатеринбурга. В Санкт-Петербурге на одну тысячу жителей приходится 224 автомобиля, в Екатеринбурге — 239, а в Москве — 264. Ежегодно количество автомобилей в городе увеличивается примерно на 20%. Этому способствует массовое развитие потребительского и автокредитования. В Екатеринбурге, по подсчетам ГИБДД, насчитывается 320 тыс. машин. Вместе с увеличением количества автомобилей повышается и спрос на места для их хранения. Сегодня гаражей и парковок хватает на 50% легкового транспорта, остальные автомобили стоят на несанкционированных парковках во дворах домов.

Власти Екатеринбурга, пытаясь угнаться за темпами автомобилизации города, сформировали проект «Дом для автомобиля». Один из разработчиков, доцент кафедры градостроительства и ландшафтного проектирования Уральской государственной архитектурной академии АЛЛА ЗЕРЕМБА, поясняет, что программа включает три направления: строительство гаражей, создание мест временного хранения автомобилей вблизи административных объектов, торговых и офисных центров и обустройство баз консервации, в которых можно будет оставлять машины на зимнее время. В итоге к 2015 г. в Екатеринбурге должно появиться еще 170 тыс. мест для временных стоянок и 240 тыс. мест постоянной парковки. Осуществить проект чиновники надеются в основном за счет сил и средств частных инвесторов. Но пока программа буксует: застройщики не считают привлекательным ни один из видов гаражной недвижимости.

Гаражно-строительные кооперативы вымирают

По оценкам риелторов, 80% гаражной недвижимости Екатеринбурга — объекты, построенные гаражно-строительными кооперативами (ГСК). Это организации, создававшиеся частными лицами в некоммерческих целях. Предметом рыночной торговли гаражная недвижимость стала лишь в 2000 г., когда БТИ предписало всем председателям екатеринбургских ГСК оформить земельный участок, на котором велось строительство, в собственность, подготовить техническую документацию и информацию о владельцах гаражей. После сбора необходимых документов гаражные комплексы смогли пройти государственную регистрацию, а члены ГСК стали полноправными владельцами «домов» для автомобилей. ­НАДЕЖДА ­САПЬЯНОВА, старший менеджер гаражного агентства недвижимости «Исеть», отмечает, что примерно 80% всех ГСК выполнили требования властей. «Судьба оставшихся объединений гаражных пайщиков под вопросом. Если земельный участок не оформлен в собственность, а на это отводилось десять лет с момента его получения, то администрация может свободно изъять его и снести все построенные на нем гаражи», — рассказывает г-жа Сапьянова. Всего в Екатеринбурге, отмечает она, работает около 1 тыс. гаражных кооперативов.

АЛЕКСАНДР ТЕРТИЧНЫЙ, председатель правления объединенного гаражно-строительного кооператива Железнодорожного района (включает 24 кооператива), рассказывает, что ОГСК за 20 лет работы построил и оформил в собственность около 5 тыс. гаражей, еще 700 машино-мест появится в ближайшие два года. ГСК привлекает деньги пайщиков, на собранные средства ведет работы по получению землеотводов, готовит проектную документацию, оплачивает труд подрядной строительной организации, прибыль которой четко фиксируется. Как подчеркнул Александр Тертичный, стоимость гаража, приобретенного по такой схеме, ниже среднерыночной на 30-40%. Например, сегодня в ГСК Железнодорожного района гараж обходится в 250-270 тыс. руб. (средняя цена по городу — 300-450 тыс. руб.).

Объемы строительства гаражной недвижимости ГСК, несмотря на привлекательность схемы, будут сокращаться — уверена Надежда Сапьянова. Многие кооперативы в свое время получили крупные землеотводы на перспективу и теперь заканчивают работы на этих участках. Эксперты предполагают, что появление новых объединений пайщиков маловероятно: свободной земли в городе осталось немного, получить ее можно будет только через сложную систему аукционов, которые проводит администрация. Строить гаражи на дорогостоящих земельных участках невыгодно: цена объекта будет выше, чем на вторичном рынке.

Главным критерием для определения стоимости гаража долгое время была цена квадратного метра близлежащего жилья. Надежда Сапьянова: «Раньше капитальный гараж стоил чуть дешевле комнаты в трехкомнатной квартире. Но после того как расценки на жилые помещения выросли на 100%, цены на гаражи безнадежно отстали. Например, в Юго-Западном районе комната стоит 0,8-1 млн руб., а гараж — всего 400 тыс. руб.».

Согласно информации гаражного агентства недвижимости «Исеть», в базе данных Уральской палаты недвижимости выставлено на продажу около 350 объектов гаражной недвижимости. Цена варьируется в зависимости от района города. При прочих равных условиях стоимость капитального гаража в центре примерно на 50% выше, чем на окраине. По наблюдению специалистов, самые дешевые капитальные гаражи в Екатеринбурге остались в трех микрорайонах — на Старой Сортировке, Вторчермете и Химмаше (до 140-170 тыс. руб.). Вторая составляющая цены — близость объекта к дому автовладельца. «Например, капитальные гаражи в центре Ботанического микрорайона, на Самоцветном бульваре, обходятся в 450-500 тыс. руб., на окраине микрорайона цена падает до 280 тыс. руб. Строения, расположенные за объездной дорогой, перейти которую крайне сложно, и вовсе можно купить за 140 тыс. руб.», — рассказывает Надежда Сапьянова. Стоимость гаража увеличивается, если он охраняется, есть дополнительные сооружения — смотровая или овощная ямы.

Застройщики ищут способы строить меньше парковочных мест

Оставшиеся 20% объектов гаражной недвижимости Екатеринбурга — это подземные или наземные паркинги, появляющиеся одновременно с новостройками. «99% всех новых машино-мест в городе возводят частные инвесторы. Если компания-застройщик строит, например, жилой дом, то она должна соблюсти норму: гараж для каждой квартиры и временные стоянки на придомовой территории еще для 20% от общего количества квартир», — сообщил СЕРГЕЙ КАЛАБИН, заместитель председателя комитета по благоустройству администрации г. Екатеринбурга. Существуют нормативы и для нежилых объектов: около сооружений должны находиться места временного хранения автомобилей. Для помещений на первых этажах жилых зданий (магазин или офис) норма — 5 машин на 100 кв. м общей площади. Для торговых центров требования еще жестче: крупные ТЦ должны построить парковочные места из расчета 1 машина на 15 кв. м торговой площади, небольшие ТЦ — 1 машина на 30 кв. м.

Хотя объекты гаражной недвижимости пользуются высоким спросом и цена на место в подземном паркинге может достигать 1 млн руб., застройщики не спешат выполнять требования администрации. По их словам, гаражное строительство — низкорентабельное направление деятельности. НИКОЛАЙ СУМИН, заместитель директора по коммерческим вопросам строительной компании «Уралэнергостройкомплекс»: «Во-первых, если обеспечивать машино-местом каждую квартиру, то площадь гаражной застройки получается едва ли не больше всего выделенного земельного участка, разместить ее под домом очень сложно. Еще один минус — коэффициент полезной площади гаражной недвижимости всего 50%, т. е. половину места занимает сопутствующая инфраструктура». Подземные работы, добавляет г-н Сумин, связаны с существенными затратами, поскольку приходится бороться с грунтовыми водами: «Чтобы построить паркинг под домом, нужно проводить мероприятия по гидроизоляции, водопонижению, откачке воды, устанавливать специальные насосы и т. д. Все эти работы существенно удорожают проект». Единственный плюс — наличие паркинга в новом доме повышает привлекательность жилья и увеличивает стоимость квадратного метра.

Нередко, чтобы выполнить требования властей, приходится поступаться частью будущей прибыли. Как вспоминает АЛЕКСАНДР РЫБИНСКИХ, директор компании «ТМС» (выполняет проектные работы), проектируя подземный паркинг в одной из жилых застроек, фирме пришлось уменьшить высотность здания в соответствии с нормативом. Представители строительных организаций не скрывают, что всеми способами пытаются обойти требования муниципальных властей. Они ссылаются на СНиП, по которому необходимо обеспечить гаражами 30-40% жителей будущего дома. «Скостить требование можно, если строишь жилье экономкласса. Как правило, машины есть не у всех покупателей таких квартир», — дополняет ДМИТРИЙ СТАРОСТИН, заместитель директора компании «Спецпромцентр».

Отдельно стоящие паркинги долго окупаются

Несколько лет назад в Екатеринбурге появились отдельно стоящие многоярусные паркинги. Опыт пионеров назвать удачным можно лишь с натяжкой: следовать их примеру остальные застройщики не торопятся. Первый 8-этажный гараж на 500 мест компания «Чусовское озеро» возвела возле ЦПКиО. Гаражные боксы продавали за 320 тыс. руб. — для 2003 г. достаточно серьезные деньги, сегодня в среднем так стоит гараж на вторичном рынке. Себестоимость бокса получилась высокой — их оснастили подъемными воротами, индивидуальной вентиляцией и локальной системой пожаротушения. По словам ВЛАДИМИРА ВЕРПАТОВА, директора ЗАО «Чусовское озеро», окупаемость проекта заранее даже не просчитывали. В итоге гаражный комплекс оказался не слишком прибыльным. «Я специально интересовался у коллег и еще ни разу не слышал, чтобы подобные объекты были чрезвычайно доходными: они не дают такой прибыли, как обычное строительство», — поясняет г-н Верпатов.

Второй отдельно стоящий паркинг появился на ул. Попова по инициативе «Атомстройкомплекса» и администрации города, которые хотели очистить центральную часть уральской столицы от машин (сейчас им владеют «Атомстройкомплекс» и корпорация «Абак». — Прим. ред.). Строительство обошлось в 55,5 млн руб., но объект так и не принес собственникам ощутимой выгоды. В качестве дневного паркинга здание практически не используется, уточняет ИЛЬЯ КЛЮЖИН, директор «Парка-2002» (компания, управляющая объектом): внушительный стеклянный куб не заметен с проспекта Ленина, а из-за постоянных пробок в центре и малой пропускной способности улицы Хохрякова тяжело как заехать на стоянку, так и выехать с нее. «Подавляющее большинство водителей предпочитают оставлять машину там, где им удобно. Штраф за парковку в неположенном месте — 50 руб., и то если поймают за руку. Наши основные клиенты — жители близлежащих домов. Оставить машину на ночь стоит 60 руб. Как ночная автостоянка паркинг заполняется на 100%, принимая свыше 300 автомобилей», — рассказывает г-н Клюжин. Несмотря на очередь из желающих хранить машины в ночное время, рентабельность проекта невысока: управляющая компания зарабатывает по $2-3 с кв. м в месяц. В офисных и торговых центрах этот показатель выше в разы. Такой паркинг, полагают эксперты, будет окупаться минимум десять лет.

Главный просчет проекта, как полагает Илья Клюжин, в том, что автостоянка не примыкает ни к одному из офисных или торговых зданий: «Удобная бесплатная парковка поднимает уровень продаж супермаркета на 10%. Прибыли от такого увеличения оборота, скажем, в «Успенском» с лихвой хватило бы на содержание всего гаражного комплекса». Но дальше разговоров о строительстве крытого перехода между магазином и паркингом дело пока не идет. Каждая из сторон считает, что проект выгоднее соседствующей структуре и потому именно она должна его финансировать.

Большинство экспертов убеждены: заниматься девелопментом паркингов пока неинтересно ни при каких условиях. В одной из строительных компаний корреспонденту «ДК» рассказали, что получили землеотвод в центре города — на этом месте планировалось возвести административное здание с многоярусной парковкой. «Когда мы получили разрешительное письмо, то увидели, что можем строить только паркинг. Но это экономически невыгодно. Во-первых, себестоимость строительства очень высока. По моим подсчетам, она достигает 20 тыс. руб. за кв. м. А во-вторых, участок окружен нежилыми постройками — домов поблизости нет. Паркинг — это «фундамент несуществующего здания», которое должно быть, чтобы окупить затраты», — пояснил директор компании, пожелавший остаться неназванным. По его словам, вопрос о том, что же будут возводить на выделенном участке, пока не решен.

Строителям паркингов нужны льготы

Несмотря на отсутствие интереса застройщиков к гаражной недвижимости, чиновники по-прежнему надеются решить проблему с парковочными местами за счет средств частных инвесторов. Как подсчитали в комитете по благоустрой­ству г. Екатеринбурга, для осуществления проекта «Дом для автомобиля» необходимо 34,6 млрд руб. Причем из бюджета города планируется взять всего 6,2 млн руб. Остальное — частное финансирование.

Механизм привлечения инвестиций власти намеревались разработать еще в прошлом году. Администрация собирается проводить конкурсы, отбирая наи­более экономичные проекты, прибыль победившей строительной организации будет фиксироваться. По плану должна появиться и система стимулирующих мер (кредиты, льготы и пр.) для промышленных предприятий и частных фирм, которые будут строить автостоянки. В 2007 г. МУ «Мастерская генерального плана» при Главархитектуре должна подготовить схему размещения паркингов.

ВЛАДИМИР ГОЛУБЕВ, директор МУП «Автостоянка», называет проект «Дом для автомобиля» запоздалым и полагает, что его реализация находится под большим вопросом. Пока власти лишь закрывают парковки, а новые стоянки не появляются. «Почти вся земля в городе уже расписана под разные объекты недвижимости, в том числе и участки под 25 автостоянками, которыми руководит наша компания. Пару лет назад мы предлагали построить на этих местах многоуровневые паркинги, чтобы вместить большее количество автомобилей, но тогда нас никто не послушал, — поясняет г-н Голубев. — Через год-два наша компания прекратит свое существование: площадки уйдут под застройку, а МУП ликвидируют». То же самое, уверен он, ждет и все частные городские автостоянки: в 90% случаев земля под ними уже распределена под строительство.

Администрация намерена ликвидировать и несанкционированные парковки во дворах. «Думаю, это приведет только к тому, что автолюбители перекроют проспект Ленина и выразят свой протест властям. Ведь на месте убранных стоянок по мановению волшебной палочки не появятся современные паркинги — застройщики должны захотеть их возвести», — делится мнением АНДРЕЙ БРИЛЬ, председатель совета директоров «Корин холдинга». Эксперты приводят в пример Москву, где инвесторам, которые будут строить паркинги, правительство обещает предоставить целый пакет льгот: освободить от выкупа права аренды земельного участка, от оплаты долевого участия в проведении коммуникаций и т. д. По подсчетам московских девелоперов, даже с учетом льгот возведение паркингов в столице станет выгодным бизнесом, если наполняемость комплексов достигнет 50-70%. Для этого необходимы высокие штрафы за парковку в неположенном месте.

Проект администрации готовы поддержать единицы застройщиков

Хотя ощутимых льгот строителям парковок администрация Екатеринбурга еще не предоставила, в городе появились компании, решившие добровольно возводить паркинги. Но их единицы. Николай Сумин убежден, что строить многоуровневые наземные паркинги выгодно: себестоимость ниже, чем при жилищном строительстве, а спрос выше. По его словам, «Уралэнергостройкомплекс» убедился в этом, проводя проект по заказу ОГСК «Химмаш». ГСК предоставил строительной компании доверенность на привлечение членов кооператива, фактически — полномочия на продажу гаражей. Как рассказал Александр Тертичный, уже летом на земле, выделенной администрацией города, начнется строительство паркинга на 500-700 машино-мест. Затраты на возведение объекта — 100 млн руб., срок окупаемости, по подсчетам г-на Тертичного, два-три года. Инвестор для проекта, сообщил он, не найден, но высокий спрос со стороны жителей Железнодорожного и Кировского районов в ОГСК уже зафиксировали.

Николай Сумин объясняет, что строить паркинги почти в два раза дешевле, чем торговые площади или жилье. Прибыль ниже, но ненамного. «Это только в головах потребителей сложилось мнение, что компании строят за 20 тыс. руб. за кв. м, а продают за 60 тыс. руб. и получают космические прибыли. Не нужно забывать про отчисления городу на развитие сетей — 10% от стоимости жилья, 5% отчислений площадями, про оплату энергопоставляющим организациям за выделение мощностей. Плюс стоимость земли, прокладка коммуникаций и т. д.».

Заработать на строительстве гаражей надеется и компания «Спецпромцентр». Совместно с ПБ «Техно-Парк» и НПП «Машпром» она создала проект компактных механизированных многоэтажных стоянок: машина загоняется на поддон, тот автоматически поднимается на нужный уровень и ставится на стеллаж. Высота паркинга может достигать 30 м. Это позволяет на площадке 10 х 6 м разместить 24 машины. Дмитрий Старостин отмечает, что самая затратная часть проекта — подъемное оборудование. Неизвестно, во сколько обойдется одно машино-место на такой стоянке, но, как полагает г-н Старостин, цены не будут выбиваться из средних по рынку. Компании понадобилось три года, чтобы вписать свой проект в жилую застройку. «На Эльмаше мы будем строить два дома с подземным паркингом, а между ними — многоярусную автоматизированную стоянку высотой с 10-этажный дом. Парковочные модули займут площадь около 250 кв. м, на них можно будет разместить 98 машин», — делится планами Дмитрий Старостин. Если проект окажется удачным, «Спецпромцентр» готов продолжить строительство подобных стоянок. Предварительные договоренности на поставку металлокаркасов и лифтового оборудования у компании уже есть.