«Власти пытаются одновременно бежать в разные стороны». К чему приведет отмена долевки

С 1 июля 2018 г. вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве. Удобная для всех участников рынка схема — когда покупатели жилья постепенно инвестируют деньги в стройку — через год прекратит существование, а застройщикам придется привлекать деньги банков. 

Юрий Моисеенко, директор компании «Проспект Девелопмент», рассказал DK.RU, почему новая редакция 214-ФЗ неизбежно приведет к значительному росту цен на готовые квартиры и есть ли способы этого избежать.

— Каждого из нас больше всего интересуют новости, затрагивающие лично его, и поэтому я с большим интересом слежу за новостями, касающимися сферы строительства.

И в последнее время замечаю интересную вещь — похоже, наши власти пытаются одновременно бежать в разные стороны.

С одной стороны, Президент в послании Федеральному собранию обозначил цель — увеличить объемы строительства в 1,5 раза (с 80 до 120 млн кв. м), что прекрасно согласуется с задачами роста реальных доходов граждан и производительности труда и обеспечения темпов роста экономики выше мировых.

Задача понятная — уровень обеспеченности жильем в России существенно ниже, чем в развитых странах.

С другой стороны, власти объявили беспощадную войну проблеме «обманутых дольщиков». Тоже понятно — проблема есть, и ее надо решать.

Но некоторые из предлагаемых для решения второй проблемы меры ставят под удар первую задачу.

Приняты поправки в 214-й федеральный закон, которые с 1 июля 2019 г. полностью исключают привлечение средств дольщиков и заменяют их на банковское финансирование. Дольщики как понятие фактически исчезает. Следовательно, исчезнут и обманутые дольщики. Но какой ценой это достигается?

Фактическая ставка по «квазикредиту» (т.е. за счет средств покупателей жилья на эскроу-счетах) составит 7%. 4,5% — это собственно процентная ставка по кредитным средствам, еще процент — за то, что проценты можно будет заплатить в конце… (а где же взять средства на выплату процентов, если средства от продаж заморожены на эскроу-счетах)? И 1,5% — дополнительные платежи: плата за неиспользованный лимит и прочие стандартные комиссии банка при кредитовании.

Вроде бы 7% — это значительно ниже ставок по кредиту на сегодняшний день. Но надо учитывать еще вот какой нюанс — для того, чтобы получить эти деньги под 7%, дольщик должен положить эти деньги на счет эскроу. То есть, чтобы получить деньги в начале строительства, застройщик должен продать квартиру по цене котлована. А эта цена процентов на 20 ниже цены готового жилья.

Другими словами, застройщик потеряет 27% от стоимости готового жилья: 20% — за счет разницы цен жилья в начале и в конце строительства, и 7% — в пользу банка.

Точнее, при строительстве и продаже в течение двух лет он потеряет 17%, потому что последние продажи будут производиться по ценам готового жилья, и платежи банку будут практически равны нулю, потому что к нулю будет стремиться срок пользования этими деньгами.

Но, с другой стороны, если пользоваться заемными средствами банка, стоимость которых на сегодняшний день составляет 10%, то застройщик заплатит всего 10% Что меньше, чем при пользовании счетами эскроу.

Возникает резонный вопрос: зачем продавать на котловане, если можно значительно дороже продать готовое жилье, а построить за счет средств банка, и это обойдется дешевле?

Можно предположить, что значительно вырастет объем домов, которые будут продаваться уже только после сдачи, в виде готового жилья.

Покупатели жилья будут лишены возможности покупать жилье на ранних стадиях строительства, другими словами, на 20% дешевле готового. Это означает, что доступность жилья значительно снизится. Цена жилья при прочих равных вроде как и не изменится, просто вы лишены будете, условно говоря, возможности купить рассаду и подождать, когда нужные вам фрукты вырастут, а должны будете покупать фрукты уже зрелыми. Но, естественно, дороже рассады.

Из этого следует, что и объемы строительства существенно снизятся, поскольку людей, которые могут заплатить за жилье на 20% дороже, ощутимо меньше, чем людей, которые могут позволить себе жилье на 20% дешевле. 20% — это сотни тысяч рублей, а чаще миллионы. А строители в любом случае построят жилья ровно столько, сколько его смогут купить потребители. Снижение объемов строительства рано или поздно неизбежно повлечет за собой рост цен.

Так себе картинка.

Так что же делать?

Прежде всего, представляется, что необходимо стимулировать конкуренцию среди банков. Периодически публикуемые списки уполномоченных для обслуживания эскроу счетов банков, состоявшие сначала из 25, выросшие сейчас до 60 кредитных учреждений, вызывают на сегодняшний день только кривую усмешку.

Все застройщики прекрасно знают, что сегодня только один банк по факту работает с проектным финансированием. То есть все мы полностью, на 100%, зависим от одного банка. Да я даже кашлянуть в его сторону боюсь, чтобы, не дай бог, тень на наши отношения не бросить. Это ведь, при всем моем уважении, не вполне нормальная ситуация!

При этом мне, как руководителю организации, периодически звонят клиентские менеджеры банков с предложением сотрудничества. После того как я объясняю им, что главный интересующий нас продукт — это проектное финансирование, и мы работаем с тем банком, который нам его предоставляет, большинство сразу говорит — извините за беспокойство, остальные обещают выяснить, есть ли в банке такой продукт и перезвонить. Еще ни один не перезвонил, даже «Альфа-Банк». Разумеется, банк, обладающий такой компетенцией (а проектное финансирование — очень специфический продукт, требующий квалифицированных специалистов), и снимет на начальном этапе сливки.

Конечно, рано или поздно и остальные банки захотят получить свой кусок пирога. И рано или поздно конкуренция возникнет и ставки снизятся, но на это потребуется немало времени — опыт такой работы банкам предстоит еще только наработать, я бы оценил этот период в три-пять лет. И, к сожалению, мой прогноз на этот период — снижение объемов строительства.

Может быть, имеет смысл хотя бы банкам с государственным участием ставить задачу развивать это направление. Один банк, как бы велик он ни был, с финансированием целой отрасли может не справиться.

Также представляется, что после некоторого успокоения и решения копившейся годами проблемы дольщиков стоит вернуться к схеме с прямым привлечением средств от дольщиков застройщиками, со страховыми отчислениями в резервный фонд.