Время вкладывать в камни

По оценкам Уральской палаты недвижимости (УПН), в Екатеринбурге спрос и цены на квадратные метры неуклонно растут. Возможная прибыль привлекает в строительство инвесторов из разных отраслей. Специалисты считают, что при сегодняшнем состоянии рынка деньги, вложенные в недвижимость, могут приносить минимум 20% годовых.

Чужими стараниями

В 2003-2004 гг. рынком недвижимости заинтересовались паевые инвестиционные фонды — они вкладывают средства участников в строительство и реконструкцию коммерческих зданий с тем, чтобы лет через 5-10 продать площади. Но такие ПИФы — закрытые, создаются под заранее определенный пул инвесторов. Да и находятся они в Москве, деньги вкладывают только в столичные проекты. К тому же этот вариант подходит только крупным пайщикам. Скажем, размер пая в Национальном фонде недвижимости, управляемом компанией «Тройка-Диалог», — 310 тыс. руб., но при этом каждый участник должен приобрести паев на сумму не менее 10 млн руб.

В Екатеринбурге желающие заработать на операциях с недвижимостью могут либо купить ее, либо построить самостоятельно. К примеру, ООО «Лес-форум», учрежденное владельцем мебельных магазинов Андреем Гавриловским, возводило «Антей», а ЗАО «Корус» — крупный участник IT-рынка и поставщик медицинского оборудования — построило офисное здание на перекрестке Ленина — Хохрякова. В качестве заказчиков выступают только большие компании. Оно и понятно: себестоимость строительства административно-торгового центра площадью 20 тыс. кв. м, по оценке финансового директора «Атомстройкомплекса» Юрия Сушко, — $500-600 за кв. м. То есть строительство обойдется как минимум в $10-12 млн.

Специалисты считают, что строить самостоятельно имеет смысл, если организация хочет приобрести опыт и сделать строительство новым направлением бизнеса. Дмитрий Макаров, начальник коммерческого управления «Общества Малышева-73»: Попробуйте что-нибудь сами построить в Екатеринбурге, особенно в центре. В первую очередь нужен капитал. Плюс опыт в проектировании, согласовании, получении землеотводных документов, техусловий. Это достаточно громоздкий процесс. Фактически единственный способ вложиться в недвижимость — стать дольщиком в строящемся объекте.

По наблюдению начальника аналитического отдела Риэлтерского информационного центра УПН Михаила Хорькова, вкладывать деньги в коммерческие площади инвесторы начали 1,5-2 года назад, а в последний год тенденция стала особенно заметной. На рынок приходят как предприятия, так и физические лица. Застройщики, нуждающиеся в средствах на новые объекты, активно привлекают соинвесторов. Нередко на начальных этапах дольщикам отдают все здание. Например, в комплексе «Восточный», который возводит «Фининвест-Урал», продано 96% площадей. Сергей Цыпышев, директор «Фининвест-Урал»: Построить такое здание — 13,8 тыс. кв. м — достаточно сложно, требуются большие капиталовложения. Нам же необходимы деньги для освоения новых программ, на других площадках. Не секрет, что так же строился «Дирижабль», «Екатерининский», «Юго-Западный». В «Обществе Малышева-73», специализирующемся на продаже торговых помещений, утверждают, что для последующей сдачи в аренду берут как маленькие магазинчики, так и целые здания. Все чаще, по наблюдениям риэлтеров, интерес к недвижимости высказывают приезжие из северных регионов. Дмитрий Макаров: Компании и частные лица из Сургута, Ханты-Мансийска покупают магазины не для того, чтобы торговать, а чтобы сдавать в аренду и иметь гарантированный доход.

Жилая недвижимость не менее популярна у инвесторов. В доме на ул. Блюхера «Атомстройкомплекс» продал все квартиры на 25 этажах, когда над землей возвышались лишь три из них. И пятая часть дольщиков выкупали сразу несколько квартир, а то и целиком 1-2 этажа. Юрий Сушко: У меня сложилось впечатление, что этот район необычайно инвестиционно привлекателен и примерно треть купленного там жилья — предмет будущих спекуляций. Разница цены за квадратный метр на начальном этапе строительства и после сдачи объекта — около 30%. Если учесть, что тот же «Атомстройкомплекс» возводит 9-12-этажный дом за год или даже за 11 месяцев, инвестор, удачно продавший квартиру, может получить до 30% годовых.

 

Деньги-Товар-Деньги

И все же инвестировать в офисы или торговые площади сегодня выгоднее, чем в жилье. Михаил Хорьков: Учитывая цены на аренду, офис можно окупить года за четыре. А жилье, в лучшем случае, лет за восемь. Его слова подтверждает и Сергей Цыпышев: С аренды 1-комнатной квартиры с мебелью и телефоном можно получать около $300 в месяц. А с тех же 38-40 кв. м в центре города, сданных под офис, — минимум $30 за квадрат, то есть $1200! Аренда торговых помещений стоит вообще $40-100 в месяц/кв. м.

Средняя цена аренды офисных помещений в Екатеринбурге — $25/кв. м в месяц — сопоставима с расценками Санкт-Петербурга, Праги и Варшавы. Расценки же на офисы класса А (высшая категория) приближаются к московским — до $86 за кв. м. Ежегодно коммерческая недвижимость, купленная в среднем за $1 тыс./кв. м1, приносит собственнику по 30% годовых в виде арендных платежей. Кроме того, она постоянно растет в цене — по наблюдению Дмитрия Макарова, это тенденция последних 10-12 лет2, исключение составил только 1998 г. Дмитрий Макаров: Рост может продолжаться до бесконечности. Не исключено, что через 10-15 лет цены вообще достигнут отметки $30 тыс. за кв. м, как в Лондоне, скажем.

Еще выгоднее купить недвижимость на стадии строительства. По словам Юрия Сушко, в том же доме на Блюхера «Атомстройкомплекс» продавал офисы по $650 за кв. м. Сейчас, когда объект достроен, их предлагают по $1200/кв. м. Юрий Сушко: Строили 12 месяцев, то есть за год инвесторы, купившие эти площади, получат прибыль 100%. Я даже не думал, что так может быть. Поэтому вложения в коммерческую недвижимость с целью дальнейшей перепродажи несомненно себя оправдывают. Хотя в случае с офисными и торговыми площадями уже давно наступил момент, когда коммерчески более привлекательно не продавать недвижимость, а достраивать и сдавать в аренду.

Такая схема действительно распространена среди инвесторов, приходящих на рынок из других отраслей. На начальном этапе строительства они продают лишь небольшую часть помещений, а основной объем оставляют в собственности. Доход от аренды «офисного» квадратного метра даже в 700 руб. в месяц (8,4 тыс. руб. в год) позволит вернуть средства за 5 лет, из них 1,5-2 года займет собственно строительство. Плюс к этому собственник будет располагать недвижимостью, стоящей как минимум $1,6 тыс. за квадрат. Да и средняя стоимость аренды, к слову, с прошлого года возросла на $5 за кв. м. Сергей Цыпышев: Если бы не другие объекты, я как директор ничего бы не продавал в «Восточном», сдал бы помещения в аренду и за 5-6 лет окупил здание, приносил прибыль своим акционерам.

ЗАО «Корус» продало КМБ-банку лишь небольшой кусочек в своем административном здании. На остальные площади пустили арендаторов. Строительство рассчитывают окупить за 3-4 года. Владимир Герасимович, генеральный директор по решению собрания учредителей ЗАО «Корус»: Сдавать в аренду нам выгоднее, чем строить и продавать. Но все зависит от того, как строится объект — за счет привлеченных или собственных средств. Если на чужие деньги, наверное, его выгоднее продать, чтобы вернуть кредит и избежать дополнительных расходов при выплате процентов.

Сейчас свободные офисы в Екатеринбурге — дефицит. Как отмечает УПН, в основном предлагают в аренду два типа помещений: площади в административных зданиях, которые строились в советское время, и помещения, переведенные из жилого фонда в нежилой. И первые, и вторые не соответствуют современным стандартам. Михаил Хорьков: Екатеринбургу сегодня явно не хватает современных бизнес-центров. В последний год на рынке появилось несколько новых офисных зданий, однако выбор у предпринимателей по-прежнему ограничен.

Девелоперы отмечают, что купить офисное или торговое помещение в здании, близком к завершению строительства, либо вообще невозможно, либо можно, но по очень высоким ценам. Готовый магазин в центральных районах покупают, когда он еще не дошел до рекламы. Офисы на первых этажах домов застройщики продают даже не на стадии фундамента, а еще при получении разрешения на строительство.

Пресыщения рынка коммерческой недвижимости специалисты пока не ожидают. Дмитрий Макаров: Существует общепринятая мировая статистика — на 10 тыс. жителей должно приходиться около
2 тыс. кв. м торговых площадей. У нас этот показатель в 3-4 раза ниже. С офисами — та же ситуация.

Впрочем, есть и другое мнение. Юрий Сушко: Рынок офисов так же, как и рынок жилья, будет расти еще года три, а летом 2007 г. предложение сравняется со спросом.

 

Памятка покупателю

Как любое коммерческое предприятие, инвестирование в недвижимость подвержено рискам. Эксперты называют два условия удачного выбора жилых помещений для вложения средств. Первое — осмотрительность при выборе застройщика. Второе — трезвая оценка привлекательности для покупателей как самого дома, так и конкретных квартир. В «Атомстройкомплексе», к примеру, говорят, что екатеринбуржцы больше любят квартиры в домах с видом на пруд, нежели с окнами во двор. Правда, добавляют, что у них иной раз дома покупают этажами, независимо от того, куда смотрят окна.

В некоторых районах города — Химмаш, Вторчермет — получить прибыль в 30-35% проблематично. Но даже на окраинах города, по словам застройщиков, жилье изначально стоит на 18-20% меньше, чем после сдачи дома. К тому же цена квадратного метра в этих районах относительно невысока, так что снижается размер капиталовложений. Реализовать же дешевые квартиры труда не представляет.

Элитные квартиры продать сложнее, но вполне возможно. Юрий Сушко: Этот рынок все еще не переполнен. Судя по тому, как продаются наши квартиры, он в стадии равновесия — сколько строят, столько и покупают. Баланс, впрочем, может нарушить новый застройщик. Как считают эксперты, для этого вполне хватит роста предложения в элитном сегменте на 10-15%. Продаваться тогда будет то, что завернуто в более презентабельную обертку — лучше место, вид, обходительнее персонал и т. п., — уверен г-н Сушко.

При выборе коммерческой недвижимости важно правильно спрогнозировать развитие ситуации на рынке — угадать, во что вкладывать. Юрий Сушко: Мне кажется, анализа востребованности разных категорий офисов нет. Строительные компании основываются больше на собственном представлении о том, как обстоят дела в секторе коммерческой недвижимости. Это, конечно же, определенный риск.

О спросе на офисы класса А до недавнего времени можно было судить только по Центру международной торговли — в нем площади «заселены» на 96%. Когда Гавриловский построит «Антей», мы увидим, нужны ли городу бизнес-центры такого уровня, говорили специалисты. Оказалось, сдать
в аренду дорогие высококлассные помещения — не проблема. Владимир Герасимович: Я думаю, что произойдет миграция в сторону качественной коммерческой недвижимости. Важна будет не просто коробка, а именно инфраструктура. Требования к коммуникациям, вентиляции, кондиционированию, обеспечению связи уже совсем другие.

Для арендаторов и покупателей необходимо, чтобы офисное помещение имело хорошую парковку, располагалось в транспортно доступной точке. Причем не обязательно в центре или «раскрученном» месте — лишь бы удобно было добираться клиентам. Хотя центральные районы, безусловно, престижней и цена аренды там выше.

А вот магазины должны находиться в оживленном месте — хорошо, если это будет торговый центр, конгломерат магазинов (ул. Вайнера) или торговая улица (ул. Белинского). Привлекательность ТЦ «Екатерининский», к примеру, только увеличивается от того, что рядом есть ТГ «Дирижабль».

В последнее время девелоперы, стремясь повысить привлекательность здания, стали заранее определять его направленность, разрабатывать общую концепцию. Перед тем, как продать помещение, застройщик может диктовать дольщикам условия использования площадей. Так, торговый центр «Гермес-Плаза» его владелец «Общество Малышева-73» изначально позиционирует как «здание для размещения крупных монобрендовых магазинов одежды и обуви с европейским уровнем организации торговли». Дмитрий Макаров: Просто так первому встречному продавать площади мы не будем, поскольку должны быть уверены, что в будущем все собственники станут поддерживать общую концепцию торговли. Не хотим, чтобы получилось так: в одном магазине продают дорогую обувь, в другом — чайники. Уже при продаже мы заключаем дополнительный договор с управляющей компанией, которая будет в дальнейшем заниматься этим центром. Оговариваем все — вплоть до ассортиментного перечня и уровня отделки.

Избирательно подходить к составу арендаторов могут и собственники офисных зданий. ЗАО «Корус», например, пустило в свой офисник в основном инвестиционные и юридические компании, объяснив выбор тем, что в эти фирмы обращается примерно одинаковая категория клиентов.

Даже если застройщик дополнительных требований к дольщику не выдвигает, стоит учитывать изначальное предназначение помещений, изменить которое не всегда возможно. Скажем, вряд ли удастся сдать площади, построенные под продуктовый магазин, в аренду спортивному центру. Поскольку проект здания проходит более 40 согласований в различных инстанциях, дольщики могут повлиять на планировку помещений только на этапе разработки. Хотя после сдачи объекта в эксплуатацию это тоже возможно, но изменения будут, скорее, внешними, да и то могут возникнуть трудности. Юрий Сушко: Во-первых, проект заранее согласован с городской администрацией. Во-вторых, если переделывать офис в магазин, надо проводить другую вентиляцию, электрику и т. п.

На произвол судьбы девелоперы свои офисные и торговые центры не бросают, даже если в частные руки проданы все коммерческие площади. Застройщик либо оставляет в собственности места общего пользования и сам их обслуживает, либо создает управляющую компанию, которая следит за зданием. Управляющей компании можно поручить и собственно помещение — она подыщет арендаторов, займется ремонтом, коммунальными платежами и даже бухгалтерией. В этом случае владельцам недвижимости остается ежемесячно получать заработанные деньги за вычетом налогов и процента, идущего УК.

 

Мошенники поневоле

Доходность недвижимости привлекает все большее число людей. От массового наплыва инвесторов ее «оберегает» достаточно высокий порог вхождения в бизнес. Юрий Сушко: Чтобы работать на этом рынке, нужен приличный исходный капитал. Бесполезно идти туда с сотней тысяч рублей. С миллионом — да, можно подумать, а лучше с двумя, совсем хорошо — с пятью. Рискует инвестор тоже немалой суммой: потерять 5-10 млн. руб. в случае заморозки проекта существенно даже для компании с большими оборотами. Если же дом построят не за год, как обещали, а за два, доход с продажи будет уже не 30%, а менее 15% годовых.

Абсолютно безрисковых проектов не бывает. Недавний пример — «Центральный посад». Юрий Сушко: Это же не мошенники изначально были. Они, на мой взгляд, искренне полагали, что потянут объект. Но неправильно просчитали риски, стоимость, неосмотрительно расходовали деньги. У меня сразу вызвала подозрение их цена — от $400 за кв. м. Но вкладчикам-то от этого не легче. Ну и, наконец, все мы знаем о том, какими административными возможностями располагает государство. Если у него появились претензии к той фирме, которой вы доверили свои деньги, ее ничто не спасет.

Кроме того, всегда есть риск изменения рыночной стоимости недвижимости. Впрочем, специалисты УПН говорят, что снижения цен можно ожидать лишь в случае серьезных экономических изменений — таких, как падение цен на нефть. Ираклий Кирия, генеральный директор екатеринбургского филиала ИК «Тройка-Диалог»: Недвижимость есть недвижимость. Ликвидность этого рынка ограничена. Любое жилье, например, нестандартное, имеет свои особенности. Хорошая квартира, которую легче всего продать, стоит дороже, а значит, и отдача от нее меньше. Плюс стандартные риски, связанные с обслуживанием этого помещения. Стены-то всегда останутся, а вот потребительские качества квартира или офис может потерять, в связи, скажем, с пожаром. Форс-мажорные обстоятельства могут потребовать дополнительных вложений.

Инвестиционную привлекательность недвижимости снижают и долгая процедура регистрации, и неразвитость рынка страхования. Наконец, всегда остаются системные риски — цены на недвижимость может обрушить экономический кризис, политическая нестабильность.

Обратная связь: baranchikova@apress.ru