Встанет ли вся «стройка» с 1 июля? — Мнения застройщиков, риелторов и банкиров

С 1 июля 2019 г. девелоперы должны перейти на проектное финансирование строительства жилья, продажи станут возможны только через счета эскроу. Средства дольщиков будут храниться на специальных счетах до сдачи объектов и только после этого попадут к застройщику. Ранее планировалось: если компания успела получить разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., то сможет реализовать объект по старой схеме долевки. Однако в декабре эту норму отменили. Продавать по старой схеме можно будет объекты, готовые на 30%.

«День Х» близится, но пока неясна ни «формула» расчета этих 30%, ни каким будет закон в финальной версии — ожидаются новые поправки. Непонятно, как банки будут оценивать экономическую перспективность проектов девелоперов, какой будет цена проектного финансирования и как все эти изменения отразятся на покупателях.

В конце марта «Деловой квартал» пригласил участников рынка недвижимости и банкиров обсудить текущую ситуацию и долгосрочные тренды на рынке жилья.

Миллионы новых «квадратов» — призрачные или перспективные?

В первой половине прошлого года застройщики спешно получали разрешения на новые проекты, индекс кранов бил рекорды. Ждать ли перепроизводства квадратных метров в Екатеринбурге в ближайшие 3-5 лет, или большинство проектов останутся на бумаге неопределенное время?

Илона Соболева, президент УПН:

— По данным УПН, объем рынка новостроек в Екатеринбурге составляет 3 млн кв. м. Это проекты в разной степени готовности — от котлована до внутренней отделки. 1,8 млн кв. м были выведены в спешном порядке в преддверии изменений в законодательстве. Кроме того, получены разрешения на строительство еще 1,5 млн кв. м. Сложно сказать, когда застройщики выведут этот объем на рынок. Это задел, с которым мы будем работать следующие 3-5 лет. Мы прогнозируем, что в 2019 году спрос не вырастет, он останется на том же уровне, или чуть снизится по отношению к 2018-му. Дефицита нового жилья точно не будет. Новостроек значительно больше, чем вторичных объектов, выставленных на продажу, и именно они определяют все процессы на рынке жилья.

Вячеслав Батаков, директор по продукту группы компаний «Атлас Девелопмент»:

— Интересно, какой будет судьба этих 1,8 млн и 1,5 млн кв. м. Как быстро их будут распечатывать и будут ли. На рынке есть проекты, которые активно продаются, но не строятся.

Мы пребываем в напряженном ожидании 1 июля и принятия поправок к закону. Представим ситуацию: в течение полугода застройщик продал 300 квартир, но не приступил к строительству, и 1 июля его обяжут перейти на счета эскроу. Что произойдет? Будут ли защищены люди, купившие у него квартиры?

Сейчас игроки рынка активно продают по ДДУ, аккумулируют большие суммы на расчетных счетах, но могут расходовать эти деньги только на строительство. Если до 1 июля застройщик соберет достаточно средств на реализацию ЖК, он сможет обойтись без эскроу: закрыть продажи и спокойно строить. Представим, что таких объектов будет много, это серьезно повлияет на рынок: возникнет дефицит предложения. Интересно было бы оценить екатеринбургские площадки с точки зрения готовности на 30% к 1 июля 2019 г.

Руслан Музафаров, коммерческий директор «Группы ЛСР» на Урале:

— Перепроизводство на рынке Екатеринбурга уже есть: разрешений на строительство получено в прошлом году очень много, мы видим, сколько возводится жилья, а спрос не растет и соответствует сегодня той ставке в 10-11% годовых, которую предлагают банки, ведь большая часть населения приобретает жилье в ипотеку. Таким образом, вопрос перепроизводства квадратных метров напрямую зависит от ипотечной ставки. Пока она не будет понижаться, спроса не будет. К 2024 г. правительство обещает ипотечную ставку в России на уровне 8%. Как только это случится, стройка, разумеется, ускорится.

У нас сформирован большой земельный банк и есть четкие планы работы на несколько лет вперед. На сегодняшний день в портфеле нашей компании в Екатеринбурге находится более 553 тыс. кв. м жилья. Мы развиваем такие масштабные проекты, как «Мичуринский» на Широкой речке, «Меридиан» в Академическом, «Цветной бульвар» в Пионерском, «Хрустальные ключи» в Компрессорном и «Восход» на ЖБИ. В перспективе 3-5 лет запустим большие интересные проекты в районе ВИЗ-Правобережный и в Кировском районе.

Павел Петриченко, заместитель генерального директора АО «РСГ-Академическое»:

— Пока непонятно, как будет рассчитываться тридцатипроцентная готовность. Если весь «Академический» признают ЖК, мы сможем работать по спецсчетам, без эскроу.

С применением эскроу для застройщиков остро встанет вопрос рентабельности. В Москве и Петербурге есть перспектива работы по эскроу, там есть запас маржи. В Екатеринбурге рентабельность ведения бизнеса при использовании счетов эскроу для меня пока под вопросом. Разве что в объектах точечной застройки в центре города.

Говорят, что банки смогут выдавать проектное финансирование под 5-6%, что сейчас кажется фантастикой. А если процент будет вдвое выше? Велика вероятность, что банковская комиссия «съест» всю прибыль застройщика. В массовом сегменте застройщикам будет проще уйти в «малоэтажку» и сделать ставку на быструю оборачиваемость.

Мы подготовились к переходному периоду: у нас есть не только хороший запас квартир для реализации по ДКП (договору купли-продажи), но и опыт, поскольку «Академический» изначально продавал готовое жилье.

Вячеслав Батаков:

— Многие игроки задумываются об изменении объектов строительства и сроков: хотели строить 100-метровые дома класса «комфорт» и «комфорт плюс», сейчас — «точку» в 15-16 этажей, которую можно возвести ударными темпами за год. Но в этом случае встает вопрос о маржинальности. Гектар земли в центре может стоить и 160, и 300, и 500 млн руб. Этот фактор влияет на высотность и плотность строительства.

Александр Агапов, генеральный директор iKRAN:

— Мы видим, что темпы и объемы строительства жилья в Екатеринбурге не снижаются. По итогам первого квартала 2019 г. количество работающих башенных кранов на жилых объектах достигло 143. За последний квартал рост составил 14 штук, а за год — 30%, это данные УПН. Все наши краны расписаны минимум на квартал.

Коллеги говорят о возможном снижении высотности жилых комплексов. Я отношусь к этому скептически, поскольку стоимость коммуникаций не снизится. Поэтому дома будут в 25 этажей и выше. Технологии позволяют возводить такие объекты довольно быстро: от 2 до 5 этажей в месяц при монолитном строительстве.

В нашем парке 50 кранов. За последние годы мы начали сотрудничать почти со всеми крупными региональными и федеральными девелоперами. Год назад на объектах от 25 этажей работало 20-30% нашей техники, сейчас — все 70%. В Екатеринбурге запущено много высотных проектов, город однозначно растет вверх.  

Заказчики стремятся строить быстро, хотя еще пару лет назад работали без спешки, арендовали старые краны, надеясь на «авось». Сейчас требования застройщиков выросли — к надежности оборудования, профессионализму команды, репутации подрядчика. Они жестче планируют сроки работ и готовятся к ним.

Владимир Щеколдин, руководитель коммерческого управления ГК «ТЭН»:

— Для застройщиков пришло время определиться с бизнес-моделями: строить «быстрые» 16-этажные дома или вкладывать в масштабные проекты, строить на собственные деньги или на банковские. В любом случае все заинтересованы в максимально быстром обороте средств. Прогнозировать что-то сейчас трудно.

В конце прошлого года мы поработали сверх нормы, это позволит нам после 1 июля спокойно адаптироваться к новым условиям, понять, как взаимодействовать с государством и банками.

Павел Петриченко:

— Мы запроектировали в одном из новых кварталов «Академического» два дома высотой 100 метров, чтобы сформировать доминанты. Если строишь комплексно и можешь варьировать высотность — почему нет? Это эксклюзив, новый уровень жилья, который будет интересен и востребован. Подобные «башни» будут строиться не только в «Академическом», но, думаю, и в центре города, и стоимость квартир в них вырастет. А на периферии возникнет тренд на снижение этажности ради высокой оборачиваемости.

Иван Завьялов, руководитель офиса «Исеть» группы компаний «Новосёл»:

— В последние месяцы покупатели в 3,5 раза чаще интересуются жильем на вторичном рынке, чем новостройками. Такие данные были получены на основе подсчета количества кликов. Мы фиксируем этот тренд с середины 2018 г.

Изменения в законе о долевке приведут к удорожанию себестоимости строительства. Нетрудно предположить, что в этой ситуации покупатель будет платить больше, а застройщик зарабатывать меньше. Что он предпочтет в этой ситуации — вторичку или новостройку, покажет время. 

У ГК «Новосёл» есть данные по фактической стоимости приобретения квартир. По нашей статистике, за год цены на вторичном рынке выросли на 10%. Как и в новостройках. Думаю, этот тренд сохранится.

Алена Зиновьева, региональный директор банка «Дельта Кредит»:

— В декабре прошлого года началось затишье: на сделки выходили только клиенты, уже выбиравшие квартиры, остальные замерли. В январе и феврале цены на жилье выросли. Нам известны случаи: люди взяли паузу на обдумывание, за это время стоимость объекта увеличилась на 100-200 тыс. руб.

Мне кажется, с марта покупатели начали отдавать предпочтение новостройкам — это положительный тренд для девелоперов. К нам часто обращаются люди, у которых квартирный вопрос уже решен, но им хочется переехать в новый дом.

Руслан Музафаров:

— Это рациональный выбор. Если есть одна или две квартиры в старом фонде, и ты можешь их продать и переехать в новый дом с современной инженерией, чистым подъездом в своем районе, даже на той же улице, это правильно. На сегодняшний день у нас хороший запас готовых «двушек» в экологически чистом «Мичуринском», а также ряд объектов, которые сдаются в этом году, и цена на них — на уровне вторичного рынка.

Цена денег и жилья: дальше — выше

В 2018 г. спрос на жилье был ажиотажным: в первой половине года этому способствовало снижение ипотечной ставки, во втором — перспектива роста стоимости банковских денег и цен на жилье из-за реформы долевки. Все, чего так опасались покупатели, уже случилось. Каков сегодня спрос на новое жилье?  

Руслан Музафаров:

— Спрос на квартиры был ажиотажным при низких ипотечных ставках. В прошлом году мы продали рекордное количество квартир. Но ставки выросли — и покупательская активность упала. В конце марта появилась информация о снижении ставок в некоторых банках — «Абсолют Банке», «Открытии», «Газпромбанке». Можно утверждать, что ставка 10,6-11% — это нормально. Однако волна рефинансирования схлынула. Год назад можно было рефинансировать кредит с 14-15% до 8,5%. Люди снова ждут этих ставок.

2019-й год — спокойный, рабочий, надо забыть об ажиотаже 2018 года и двигаться дальше. Ведь наша цель — дать людям возможность жить комфортнее, чтобы решить, наконец, пресловутый «квартирный вопрос». В расчете на человека жилья мало. В отличие от закрывающихся элитных бутиков одежды жилье стандарт-класса, особенно в малоэтажных районах, нужно людям.

Также мы видим стабильный спрос на наши доступные проекты «Меридиан» и «Хрустальные ключи», где цена за квадратный метр начинается сегодня от 48 тыс. руб. Люди переезжают туда из городов-спутников и, помимо приятной цены на квартиру с отделкой «под ключ», получают екатеринбургскую прописку.  

Вячеслав Батаков:

— 2018 год был очень хорошим, а ноябрь — аномальным для рынка. Мы с коллегами поднимали цены, делали их заградительными, пытаясь приостановить продажи, чтобы посчитать и подумать о сценариях развития событий.

В первом квартале 2019 г. продажи идут стабильно, спрос чуть выше, чем заложено в бизнес-модели. В западной башне ЖК iTower мы рискнули, запроектировав очень большую двухкомнатную квартиру (87 кв. м.), — и получили хороший отклик от покупателей.

Евгений Шитиков, директор по созданию розничных продуктов УБРиР:

— Некоторые банки действительно снизили ставки. Но объективных причин для этого шага пока нет. Не удивлюсь, если в начале второго квартала произойдет обратная коррекция. Возможно, факт повышения не будет декларироваться, но доля одобряемых кредитов с минимальной ставкой будет невелика.

Аномальный всплеск продаж квартир в конце прошлого года в значительной степени связан с тем, что люди, успевшие осенью получить одобрение на ипотеку с хорошей ставкой, поспешили купить квартиру в ноябре-декабре. Также одной из причин роста продаж можно назвать умеренно негативные ожидания населения в части роста цен на недвижимость в 2019 г.

Олег Колесников, начальник отдела маркетинга «ЮИТ Уралстрой»:

— Были и противоположные примеры: некоторые клиенты тянули с выбором в надежде, что ставки снизятся, но наступил январь — ипотечные ставки пошли вверх, а цены на новостройки выросли за 2018 год. К марту люди осознали: в ближайшее время дешевых кредитов и квартир не будет — и начали возвращаться на рынок. Сейчас спрос на квартиры растет, востребованы объекты в разной степени готовности. Есть хороший задел на второй квартал.

Мария Королькова, генеральный директор АН «RADAR»:

— Стоимость жилья снижалась с 2014 г. до середины 2018 г. Со второй половины 2018 г. цены начали расти. Во-первых, это связано со скачком курса доллара: выросла платежеспособность людей, хранивших сбережения в валюте. Во-вторых, в августе 2018 г. были анонсированы новые санкции США в отношении России, это спровоцировало ослабление рубля и массовый выход долларовых вкладчиков из российских госбанков. В-третьих, из-за неустойчивости на финансовых рынках Центробанк ужесточил монетарную политику. Как следствие, начала дорожать ипотека. Угроза дальнейшего роста ставок подстегнула отложенный спрос — люди активно начали скупать квартиры.

С 1 июля 2019 г. на эскроу должны перейти почти все объекты, даже те, разрешения на строительство которых были получены ранее. В этом случае многие проекты, скорее всего, не смогут получить проектное финансирование и уйдут с рынка. Это приведет к резкому сокращению объема предложения и росту цен на квартиры.

Владимир Щеколдин, руководитель коммерческого управления ГК «ТЭН»:

— 2018 год был аномальным, непрогнозируемым, но мы здорово его закончили. Спрос на наши квартиры был очень высоким. В феврале и марте объем продаж не снизился, хотя традиционно в это время мы наблюдаем спад активности. Думаю, до июля динамика не изменится: мы будем стабильно продавать. Для покупки квартиры сейчас очень удобное время: застройщики не будут делать резких движений в ожидании новых правил игры и цены расти не будут.

Павел Петриченко:

— Наша компания в своей локации маркет-мейкер, мы задаем цены, в том числе влияем на рынок вторичного жилья. За год мы подняли цены в «Академическом» больше чем на 15%, улучшая при этом качество строительства, отделки, благоустройства. В 2017 г. готовые квартиры (по ДКП) продавались в локации по 57 тыс. руб. за кв. м без учета летних помещений, с учетом — получается по 55 тыс. руб. Сейчас средневзвешенная цена квадратного метра по ДКП — 67-70 тыс. руб., по ДДУ — 61-63 тыс. руб.

Мы запустили продажи объектов со сроком сдачи в 2020 г. Вносим серьезные изменения в продуктовую линейку, что позволит предложить рынку качественно новый уровень жилья. Проектируем три микрорайона (11-ый, 12-ый и 16-ый), это 800-850 тыс. кв. м. жилья. В целом, программа действий понятна до 2025 г. Сейчас ожидаем принятия поправок к закону и прояснения ситуации. Пока мы заняли выжидательную позицию и выбираем оптимальную стратегию. 

Покупательская способность населения не растет. Но жилищный фонд изнашивается, люди стремятся жить в современных квартирах с просторными кухнями, гостиными, лоджиями, пользоваться новой инфраструктурой. Уверен, что «квартирный вопрос» не будет решен еще лет 20-30, и нам всем работы хватит.

Окончание дискуссии — в следующей публикации на портале DK.RU.

Ранее «Деловой квартал» обсуждал с застройщиками, «На каких условиях сохранили долевку» и приведут ли изменения в законодательстве к снижению качества жилых проектов — «Цены — вверх, качество — вниз? Что будет с рынком жилья после 2019 г. ПРОГНОЗЫ».