Выбор без выбора: на каких условиях сохранили долевку

Около 80% новостроек в России продается через договоры долевого строительства. С 1 июля 2019 г. система финансирования строительства жилья кардинально изменится. Застройщики будут брать банковские кредиты и использовать эскроу-счета, на которых средства дольщиков будут храниться до завершения объектов. Под них застройщик сможет открыть кредитную линию в банке, но использовать деньги разрешается только на финансирование стройки. Покупатель сможет забрать средства со счета, если застройщик задержит срок сдачи квартиры на полгода.

На адаптацию игрокам рынка дан год. Переходный период продлится с 1 июля 2018 г. до 30 июня 2019 г. Сейчас компании могут перейти на счета эскроу по собственному желанию. Но правила работы уже ужесточились. Самое болезненное нововведение – обязательное банковское сопровождение сделок. Девелопер должен открыть в уполномоченном банке счет по каждому разрешению на строительство. Банк будет контролировать все операции и сможет отказать в их проведении, если сочтет расходование средств нецелевым.

В рамках дискуссионного клуба «Делового квартала» участники рынка недвижимости обсудили, как будут работать в переходный период и после него, будет ли интересна долевка по новым правилам девелоперам, и покупателям.

Строить и продавать по-старому будут еще год

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:

– В первой половине года многие девелоперы начали новые проекты, некоторые – сразу несколько. В июле 2018 г. объем предложения увеличился на 30% по сравнению с июлем 2017 г.: 22-23 тысячи квартир на стадии от котлована до готового дома. Логика застройщиков понятна: создать задел, который позволит спокойно пройти этап изменений. Как закон будет работать на практике, не понятно. К новым правилам придется адаптироваться. Иметь запас в подобной ситуации – хорошо и правильно. Он позволит спокойно строить и продавать объекты в течение года.

Руслан Музафаров, коммерческий директор «Группы ЛСР» на Урале:

– Сначала все думали, что долевку полностью отменят, но о тотальном запрете речь не идет. Чтобы продавать строящееся жилье, застройщикам придется использовать эскроу-счета. Мы сможем получить деньги клиентов с этих счетов только после регистрации первого права собственности. Однако наши клиенты могут не волноваться: мы о них позаботились и получили разрешений на строительство на 536 тыс. кв. м жилья (это 35 домов), по каждому объекту уже зарегистрирован первый договор долевого участия, поэтому продавать в долевку мы продолжим.

Чтобы подтолкнуть застройщиков быстрее перейти на эскроу-счета, государство думает повысить взнос в Фонд защиты дольщиков с 1,2% до 3% с октября 2018 г. и до 6% с января 2019 г. (прим. ред.: после перехода всего рынка на эскроу-счета Фонд исчезнет). Пока это решение заморожено.

Власти прибегли к той же тактике, которую использовали в отношении автомобилей с правым рулем: не запрещают, но создают условия, при которых работать по эскроу будет экономически выгоднее, чем платить в компенсационный фонд. 

Вячеслав Батаков, директор по маркетингу и продажам «Атлас Девелопмент»:

– Большинство застройщиков готовились к изменению правил игры одинаково: отправились получать разрешения на строительство тысяч квадратных метров. Мы тоже порывались так сделать, но решили дождаться финальной версии закона. ЖК iTower мы строим по ДДУ. Новый проект хотели строить на собственные средства, по крайней мере первый дом, но при увеличении взноса в компенсационный фонд это становится невыгодно. Мы все будем платить банкирам. Долевка остается, но будет ли девелоперам интересно продавать квартиры на начальном этапе, а людям их покупать – большой вопрос.

Александр Погончик, директор по инвестиционному строительству «ЮИТ Уралстрой»

– В российском подразделении ЮИТ произошли структурные изменения. Теперь представлять финский концерн на территории страны будет одна компания-застройщик. Консолидация юридических лиц происходит на базе «ЮИТ Санкт-Петербург». Одна из целей состоит в том, что централизованное управление дает возможность легче и быстрее адаптироваться к изменениям, которые происходят в российском законодательстве.

Государство предложило идею, но бизнес-процессы не выстроены, нет конкретики. К счастью, во всех городах присутствия у нас сформирован задел, которого хватит примерно на год. Сейчас мы ведем с банками переговоры по открытию эскроу-счетов.

Олег Кучерук, коммерческий директор ГК PREMIER:

– Мы просчитываем финансовые модели. При любом сценарии расходы вырастут примерно на 9-10%. Кроме того, после ввода в эксплуатацию непроданные квартиры становятся обузой для застройщика, поскольку он обязан оформить их в собственность и платить налоги. Посмотрим, что будет после 1 июля 2019 г. Сейчас мы работаем по плану, не форсируя событий.

Новый закон – уравнение со многими неизвестными

Владимир Щеколдин, руководитель коммерческого управления ГК «ТЭН»:

– Главный вопрос – к банкам: на каких условиях будет предоставляться проектное финансирование? Сейчас у застройщиков нет четкого понимания, что выгоднее: строить на собственные деньги или на кредитные. Если мы будем получать деньги за квартиры после завершения строительства, исчезнет смысл снижать цены на этапе котлована. Покупатель, в свою очередь, задумается: стоит ли на два года замораживать деньги на счете эскроу, вместо того, чтобы открыть вклад и получать доход.

Руслан Музафаров:

– Мы предлагаем лучшие цены на квартиры на этапе котлована, поэтому люди охотно их берут. Если к моменту, когда рынок начнет работать по счетам эскроу, наш банк-партнер предоставит нам финансирование на привлекательных условиях, допустим, по ставке в 1,5%, мы сможем сохранить хорошую стоимость на старте строительства для покупателей.

Вячеслав Батаков:

– Перед застройщиками уравнение со многими неизвестными. Каким будет взнос в компенсационный фонд: 3 или 6%? Какие условия предложат банки? Как часто они будут пересматривать ставку проектного финансирования? Есть мнение, что ежеквартально. Но застройщики продают квартиры каждый месяц. Так, денежный поток компаний, реализующих проекты комплексного освоения территорий, составляет 200-300 млн рублей в месяц. Девелоперы вправе рассчитывать на регулярный пересмотр ставки в лучшую сторону. Но банки признают, что физически не смогут ежемесячно отслеживать ситуацию и оперативно менять условия. Кроме того, теперь банки будут контролировать процесс строительства. Но у них нет специалистов, которые бы разбирались в его нюансах.

Если у банка отзовут лицензию – что происходит регулярно – деньги с размещенного в нем счета эскроу переведут на счет эскроу в другом банке. По закону покупателю компенсируют 100% стоимости квартиры, но не более 10 млн руб. А если квартира стоит дороже? В Москве объекты за 20-30-40 млн. рублей – не редкость. Такие квартиры есть и в Екатеринбурге. Допустим, застройщик разорился, покупателю вернули 10 млн. рублей, а как быть с процентами по ипотеке? На эти вопросы никто не может ответить.

Алена Наумова, руководитель группы ипотечного кредитования Уральской региональной дирекции ПАО «БИНБАНК»:

– Сейчас в банках действительно нет таких подразделений и специалистов, и пока мы не знаем, как работать по новым правилам. Нам, как и застройщикам, придется адаптироваться. Думаю, ситуация прояснится ближе к концу года.

 

 

Руслан Музафаров:

– По новому закону для реализации проектов после 1 июля 2018 г. застройщик обязан работать на рынке не менее трех лет и иметь опыт строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тыс. кв. м в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика. Это ограничит доступ на рынок новых компаний.

Работа с долевкой уже усложнилась. Раньше проектная декларация представляла собой трехстраничный документ, сейчас мы заполняем по 268 страниц, и этим занимается целый отдел. Чтобы контролировать застройщиков, государство внедрило Единую информационную систему жилищного строительства (прим. ред.: АИС ЕИСЖС – площадка, где содержатся все сведения о проектах долевого строительства на территории РФ). Теперь мы подаем проектные декларации в электронном виде, заверив их электронной цифровой подписью. Мы должны оперативно вносить информацию о любых изменениях, в противном случае – штраф. В таких условиях небольшим компаниям становится слишком сложно строить по ДДУ.

Олег Кучерук:

– Изменения в законодательстве точно приведут к сокращению числа застройщиков, многие уже не выдерживают. В 2017 г. по договорам долевого участия в стране работало 4 800 застройщиков, в 2018 г. – 4 000. 20% ушли с рынка, некоторые компании переключились на генподряд.

 

Вячеслав Батаков:

– Что будет с компаниями, которые достраивают дома по старому 214-ФЗ, но не смогут зайти в новые проекты, пока не понятно. Государство сделало все для того, чтобы долевка исчезла. Но «вода точит камень», и люди будут искать инструменты. Вспомним старые добрые ЖСК. В нашем коттеджном поселке за два года вырос четырехквартирный дом с парковкой и детской площадкой. Четыре семьи объединились и построили его. Думаю, это первая ласточка. Предприимчивые люди будут искать выход.

Этот закон очень серьезно повлияет и на застройщиков, и на банкиров. 

Вторая часть круглого стола выйдет на DK.RU 4 октября.