«Выгнать жильца, который платит, очень непросто». Опыт русского домовладельца в Канаде

Рубрика: Наши за границей

Досье DK.RU

 

Алексей Чернышев иммигрировал в Канаду из Екатеринбурга в 1991 г. Поначалу перебивался случайными заработками — мыл машины, разносил рекламу, подстригал газоны, копал землю, клеил аквариумы, грузил вещи при переездах. Должность программиста нашел только через два года — с тех пор работает контрактником в разных компаниях. По словам г-на Чернышева, из нескольких сотен знакомых ему иммигрантов в Россию вернулись единицы. Остальные устроились, получили вид на жительство, купили дома или квартиры. Некоторые держат туристические агентства, доходные дома, гаражи. Но большинство трудится за зарплату.

 

— Бизнесом я занялся в 2003 г., когда шесть месяцев не мог найти работу и поневоле задумался об источниках дополнительного дохода, — вспоминает г-н Чернышев. — Перебрал много разных тем, пока не остановился на варианте с доходными домами. И решил попробовать. Доходные дома считаются в Канаде неплохим вложением денег.

 

Во-первых, с годами коммерческая недвижимость дорожает. Во-вторых, дом с жильцами приносит постоянный доход, пусть и небольшой. Эти деньги вас выручат, если не будет других заработков. В-третьих, дом не требует вашего внимания пять дней в неделю с восьми до пяти. Можно нанять строителей, которые выполнят ремонт, найти хороших жильцов и не знать горя — в начале месяца собираете квартирную плату и примерно раз в месяц решаете текущие вопросы. Серьезные проблемы возникают не часто. В общем, неплохой побочный бизнес. Конечно, если вы покупаете несколько домов, то жильцов и проблем становится больше. Тут вам на помощь приходят маленькие управляющие компании, которые за 10% (процент зависит от компании и общего дохода) будут собирать деньги, находить квартиросъемщиков и общаться с ними. 

 

Но все это неплохо звучит, если вы располагаете хотя бы $100-150 тыс. А если нет?

Я занялся домами в самый безденежный период. Свободных средств не было. Поэтому всю коммерческую недвижимость покупал, не вкладывая ни копейки «живых» денег. Как мне это удалось?

 

Моя семья уже жила в Монреале, в одноэтажном доме 1975 года рождения, купленном в конце 90-х гг., когда он стоил относительно недорого — около $150 тыс.

 

 

Дом Алексея Чернышева в Монреале

 

Мы выплачивали ипотеку, и к началу 2000-х гг. треть суммы уже отдали — осталось вернуть $100 тыс. Рыночная стоимость дома за этот срок увеличилась до $250 тыс. Разницу (250 – 100 = 150) я решил использовать, заложив жилье в банке. Это рутинная процедура — банки готовы давать собственнику 75% стоимости оплаченной недвижимости. Так я открыл кредитную линию на $112,5 тыс. Это и был начальный взнос на первый доходный дом.

 

Предприятие выглядело рискованным, но деньги ведь должны работать, правда?

 

С приобретением второго доходного дома было сложнее. Я понимал, что могу попробовать переоценить свое жилье (вдруг оно уже стоит $300 тыс.?), или пересмотреть ипотеку на уже купленный доходный дом, тот, самый первый. Часть кредита уже была выплачена, да и дом стал дороже.

 

Я использовал все возможности. И часть денег брал взаймы, в частности, у своего агента по недвижимости.

 

Поскольку все свои дома я покупал в кредит, доходность бизнеса для меня была первостепенной. В начале 2000-х гг. канадские банки заключали договора на ипотеку под 5,5%. То есть после обязательных платежей заселенный дом должен был приносить мне не меньше 7% от его стоимости, иначе покупка не имела смысла. Таких вариантов было немного. Когда они попадались, я пристально рассматривал все условия — ведь маржа реально очень маленькая. Если бы банк увеличил ставку ипотеки до 9%, я бы обанкротился и потерял собственное жилье. Чтобы выйти из зоны риска, я стал вкладывать в доходные дома все свободные деньги.

 

Но покупка доходного дома — только начало. После этого собственник автоматически становится ЖЭКом, и ему приходится вникать во все проблемы жильцов. Засорилась ванна — телефонный звонок. Дверь не закрывается — звонок. Перегорела лампочка в коридоре — звонок. Сосед внизу устроил дебош и подрался с подругой — звонок!

 

Не реагировать на звонки нельзя, это мой бизнес. Я обеспечиваю жильцам нормальные условия жизни, они платят. Поэтому человеческий фактор трудно переоценить. Главное — найти «своих» квартиросъемщиков, которые будут жить долго, спокойно и не мешать друг другу. Одного дебошира хватит, чтобы разбежался весь подъезд. Именно поэтому я предварительно проверяю каждого жильца. Приятный на вид человек может оказаться не в ладах с полицией или не захочет платить за жилье. Я учился на ошибках.

 

Что бы ни говорили, домовладельцу непросто выгнать жильца, который исправно платит, даже если из-за него приходится через день вызывать полицию. В таких случаях надо искать компромиссы. У одной дамы, снимавшей квартиру в моем доме, был слишком буйный приятель, досаждавший всем соседям. Из-за него я и предложил ей съехать. Переговоры нужно было вести только с ней — бойфренд все только испортил бы. К счастью, мне это удалось. Я предложил девушке не платить за жилье в течение месяца, если за этот срок она найдет новую квартиру и даже собирался дать ей $500 отступных (при квартплате — $560 в месяц), а в кармане у меня лежал диктофон на тот случай, если мне станут угрожать. Но все обошлось — мы мирно расторгли договор и разошлись.

 

За все время я ни разу не вступал в прямой конфликт с жильцами. Даже голоса не повышал. Никакой агрессии, даже если они сами меня провоцируют — такое тоже бывает. Ничего личного, только бизнес. Хотя сохранять выдержку бывает непросто. В доме, купленном мной в 2007 г., снимала квартиру женщина со странностями — она запросто могла позвонить мне в шесть утра и учинить скандал из-за парковки, которую занял сосед. При том, что своей машины у женщины не было. 

Есть и техническая сторона. В доходных домах то и дело случаются неполадки, а ремонт обходится недешево. Простой вызов сантехника — это $75 в час плюс полчаса на дорогу. И в Канаде еще есть налог на сервис в 15%. Если кухонный смеситель пришел в негодность, сантехник заменит его за 20 минут и выставит счет в $129 (без стоимости смесителя). А если поломка более серьезная?

 

Учитывая ограниченность в средствах, я решил, что некоторые вещи смогу делать самостоятельно. 

 

Мой строительный опыт — еще советский — включал постройку узкоколейных железных дорог, коровников, свинарников и зернохранилищ на Урале, не считая изрядного количества дачных домиков в Ленинградской области. Не совсем то, что требовалось, но работы я не боялся, а учиться пришлось много и старательно. Я начал с относительно простых задач, например, в 2006-2008 гг. постелил ламинат в 16-ти апартаментах. Сейчас периодически меняю окна, кладу керамику, целиком переделываю ванные комнаты. Пару раз в год обновляю какую-нибудь кухню — ломаю старые шкафы и сам строю их с нуля. Квартиры я сдаю недорого ($500-600 в месяц), и хороший сервис — мое конкурентное преимущество. При этом важно соблюдать строительные нормы, дабы у страховщиков не было повода придраться, если возникнут проблемы. 

 

Раздолбанная халупа в хорошем районе будет всегда пользоваться спросом, а новый дом на отшибе простоит пустым. Поэтому действует старое правило — место, место и еще раз место. Если покупатель не особо разбирается в строительстве, лучше пригласить инспектора, который оценит состояние дома. Услуги инспектора стоят недешево — от $700 до 1000. Но лучше узнать о проблемах до, а не после покупки. И, конечно, следует выбирать полностью заселенные дома. Если часть квартир не заселена, это неправильный дом. Или — неправильный хозяин. Цена дома целиком определяется его доходностью.

 

В Канаде комиссионные агенту платит продавец. Обычно это 5% от стоимости покупки. Если у покупателя есть свой посредник, то агенты делят деньги пополам. Поскольку доходные дома практически всегда продаются с услугой агента, то и искать их тоже надо с агентом. Покупателю это ничего не стоит, а дельный специалист подскажет много полезного.

 

В Монреале я не знаю никого, кто не брал бы ипотеку для приобретения дома. Покупку жилья банки кредитуют охотно — платежа в 5-10% стоимости достаточно, чтобы получить ипотеку. Но если речь идет о коммерческой недвижимости, вносить придется не меньше 25%. При цене дома в полмиллиона (вполне реальная цифра) покупатель выложит $125 тыс.

 

Иногда банки второго-третьего эшелона готовы идти навстречу. Мне в 2005 г. удалось найти банк, который согласился на первый взнос в 15%, что заметно упростило задачу. Надо только иметь в виду, что речь идет не о 85% от рыночной цены дома, а о 85% от суммы банковского оценщика — она всегда ниже. Вместо $500 тыс. банк предложит $450 тыс. и выдаст ипотеку на $382,5 тыс. Оставшиеся $117,5 тыс. придется искать.

 

Все сделки по недвижимости регистрирует нотариус. Он же оформляет покупку-продажу, ипотеку для покупателя, пересчитывает налоги за текущий год и производит окончательный расчет. Услуги нотариуса обойдутся покупателю примерно в $1,5-2 тыс. в зависимости от сложности сделки. Затем дом переходит к покупателю — тот получает ключи и отправляется знакомиться с жильцами.

 

Дом придется застраховать. Ипотека без страхования дома невозможна — банк не любит лишние риски. Страховка на небольшой шестиквартирный дом постройки 70-х гг. колеблется в пределах $1200-1800 в год в зависимости от его муниципальной оценки и взятых опций. Надо лишь решить, что вам необходимо, а от чего можно отказаться. Я не стал страховать дом от землетрясения. А вот доход у меня застрахован. Если доходный дом — боже, упаси! — сгорит, взамен построят новый. А пока идет строительство, страховщик будет выплачивать мне прежний доход, ведь платежи банку никто не отменял.

 

Налог на недвижимость в Канаде измеряется в процентах от муниципальной оценки этой недвижимости. За шестиквартирник, о котором мы говорим, придется платить $5500-6500 в год — в каждом городе по-разному. Муниципалитет живет за счет этого налога — платит зарплату мэру, ремонтирует трубы, строит дороги и пускает автобусы.

 

И существует еще «школьный» налог, благодаря которому город содержит школы. Его тоже платят все домовладельцы, независимо от того, есть у них дети или нет. С дома ценой в полмиллиона «школьный» налог потянет на $800 в год.

 

Налоги, страховка, уборка снега и стрижка газона — это примерно $10 тыс. Аренда недорогих двуспальных квартир в пригородах Монреаля колеблется от $550 до 650, что дает годовой доход около $42 тыс. или чуть меньше, так как при смене жильца новый появляется не сразу. За вычетом обязательных платежей, неотложных трат и заработка консьержа за уборку (еще около трех тысяч) у собственника останется примерно $28 тыс., из которых он будет оплачивать ипотеку и все ремонты.

 

Деньги, оставшиеся после уплаты налогов, ремонтов и проч., облагаются подоходным налогом — собственник обязан их декларировать. Это Канада, тут все легально. Бывает совершенно идиотская (на первый взгляд) ситуация, когда владелец дома платит налог с денег, которых даже не видел. Если ипотека обходится в $1500 в месяц ($1000 — проценты, а $500 — погашение долга), то $12 тыс. собственник спишет с дохода без проблем, а с $6 тыс. уплатит подоходный налог (в Канаде — 30-50% в зависимости от налоговой «вилки»), хотя на руках этих денег их нет — их забрал банк! Но формально домовладелец стал на шесть тысяч богаче и обязан поделиться.

 

Бизнес с доходными домами может быть привлекательным, если у претендента есть свободные деньги. Ему останется внести первый взнос, на оставшуюся сумму взять ипотеку, передать бразды управляющей компании — и заниматься своими делами. Маржа невелика, но и забот — минимум.

 

Моя же схема ведения дел подразумевает постоянную личную занятость, потому что с первых дней я балансировал на краю дефолта, весь бизнес строился на заемных деньгах, и у меня не было возможности нанимать профессионалов. В итоге все чиню-ремонтирую сам. Меня такое положение дел устраивает — я люблю строить, я б в строители пошел, если б не был программистом.

 

Но главное — это отношения с жильцами. Они могут быть очень и очень сложными. Иногда мне приходится разрешать споры в специальном бюро по апартаментам (Regie du logement) или даже в суде. Не каждый домовладелец готов к таким испытаниям. Поэтому real estate бизнес — это не для всех. Знаю людей, которые продали свои дома из-за конфликтов с жильцами или огромных расходов на обслуживание. 

 

И все-таки доходный дом очень неплох — в трудную минуту он вас выручит.