«Холодильники» ждут инвесторов

Низкотемпературные склады города в массе своей не соответствуют даже минимальным требованиям арендаторов. Расценки неприлично высоки, а уровень сервиса сохранился с 70-х гг. прошлого века. Явная нехватка качественных «холодильников» сулит прибыль тем, кто сейчас возьмется за их строительство.

эксперты
Наталья Емельянова
специалист торгового отдела Комитета по товарному рынку администрации г. Екатеринбурга
Сергей Жоров
генеральный директор хладокомбината № 2
Андрей Корнейчук
директор по маркетингу агропромышленного холдинга «Мираторг» (Москва)
Вадим Медовиков
генеральный директор группы компаний «РОССТОК»
Дмитрий Почуев
бывший генеральный директор хладокомбината «Норд»

Почему арендаторы не уходят с морально устаревших складов
Как можно заработать на дефиците холодных терминалов
Что сдерживает инвесторов от вложений в «холодильники»

Как сообщает Комитет по товарному рынку администрации города, в Екатеринбурге сегодня работают низкотемпературные склады общей площадью 176 тыс. кв. м. Власти полагают, что этих «холодильников» местному бизнесу вполне достаточно. Новые площади будут прирастать планомерно вместе с увеличением потребностей предпринимателей — утверждает НАТАЛЬЯ ЕМЕЛЬЯНОВА, специалист торгового отдела Комитета.

Правда, бизнесмены так не считают. Низкотемпературных складов в Екатеринбурге катастрофически не хватает, заявляют они.

Качественных площадей (одноэтажных современных комплексов, снабженных импортным оборудованием) в городе почти не найти. На их долю, по оценкам игроков, приходится не более 30% общего метража екатеринбургских «холодильников». Даже устаревшие площадки хладокомбинатов № 3 и «Норд» забиты арендаторами. А цена аренды от качества услуги не зависит, утверждает один из дистрибьюторов: «Холодные склады — это рынок продавца. Владельцы комплексов диктуют свои условия. Навязывают множество никому не нужных дополнительных услуг. Могут, например, самовольно поднимать тарифы за использование железнодорожного транспорта чуть ли не каждый месяц. Заставляют платить за ответхранение тех, кому достаточно простой аренды камеры и т. д.».

Для бизнеса это выливается в неоправданные издержки, продолжает анонимный арендатор: «У меня небольшая компания. Мы занимаемся дистрибуцией рыбы. Сдаем владельцу склада на хранение всего 300-400 т продукции в месяц. Ежемесячно зарабатываем около 1,7 млн руб. И 1,5 млн из них отдаем арендодателю».

Ситуация в компании собеседника «ДК» сложилась парадоксальная. Чтобы начать зарабатывать, организация сокращает свои объемы. «Мы вынуждены уменьшать количество продукции, для того чтобы отказаться от ответхранения и только арендовать холодильную камеру — сократить площади, которые мы занимаем на складе и, как следствие, выплаты его владельцам», — поясняет бизнесмен.

Новую площадку предприниматель ищет не один год. Но найти не может. Как только на рынке появится альтернатива тем площадям, которые он занимает сейчас, от своего арендодателя бизнесмен, как он сам утверждает, немедленно уйдет. Но перспективы этого бегства туманны.

«Холодильники» прибыльнее сухих складов

Дефицит низкотемпературных складских помещений эксперты подтверждают сразу несколькими показателями. Во-первых, неоправданно высокая цена аренды «холодильников» говорит о том, что городу явно недостаточно имеющихся площадей. За одно палето-место  дистрибьюторы отдают 800-900 руб. в месяц. Эти цены, по словам АНДРЕЯ КОРНЕЙЧУКА, директора по маркетингу московского агропромышленного холдинга «Мираторг», сопоставимы со столичными расценками, где издержки владельцев складов на зарплату, коммунальные услуги и т. п. куда выше.

Второй показатель дефицита — наполненность существующих площадей. Как сообщил ДМИТРИЙ ПОЧУЕВ, бывший генеральный директор хладокомбината «Норд», морально устаревшие склады не испытывают существенного оттока арендаторов даже после запуска крупных новых терминалов. Г-н Почуев: «Когда около трех лет назад в городе открылся один новый «холодильник», на «Норде» освободилось 1,5 тыс. кв. м. Арендаторы ушли, но их место быстро заняли новые».

В-третьих, не совпадают темпы роста спроса и предложения. По оценкам Дмитрия Почуева, емкость рынка замороженных и охлажденных продуктов увеличивается ежегодно на 25-30%. «Такими темпами рынок растет в основном за счет расширения уже работающих здесь торговых сетей и дистрибьюторов. Но в ближайшие год-два в регион опять начнут активно заходить новые организации. Это еще больше ускорит рост потребности в низкотемпературных складах», — добавляет он. При этом последние 1,5-2 года предложение вообще не прирастало, утверждает СЕРГЕЙ ЖОРОВ, генеральный директор хладокомбината № 2.

Сомнений в том, что на сложившемся дефиците можно заработать, у игроков рынка нет. Рассуждая о доходности сегмента, эксперты сравнивают «холодильники» с сухими складами. Арендные ставки низкотемпературных комплексов превышают расценки сухих складов почти в три раза. А конкуренция в сегменте «холодильников» растет медленнее. По­требность города в сухих складах девелоперы закроют уже к 2011 г., подсчитали в администрации Екатеринбурга (см. «ДК» № 15 от 28 апреля 2008 г.). На этом фоне практически не растущие сейчас площади низкотемпературных комплексов — непаханое поле для инвесторов.

Арендаторы готовы перекочевать на качественные склады

Гарантированно привлечь арендаторов на свои площади создатель «холодильника» может, предоставив широкий спектр услуг. Ажиотажным спросом в городе будут пользоваться комплексы класса А, способные взять на себя не просто ответхранение замороженных продуктов, а всю складскую логистику (приемка, отправка, сортировка, штрихкодирование и т. п.), — в один голос заверяют владельцы «холодильников».

Сухие терминалы подобного уровня сейчас малоинтересны потенциальным клиентам. Екатеринбургские компании пока не готовы платить за сервис в три-четыре раза больше и предпочитают старые склады.

В сегменте низкотемпературных складов ситуация другая. Владельцы современных помещений, напичканных зарубежным оборудованием, могут предлагать рынку свои услуги по тем же ценам, что и устаревшие «холодильники». Деньги при этом они не теряют.

Современные комплексы в отличие от их устаревших конкурентов экономят на персонале, объясняет г-н Почуев: «Если для поддержания температурного режима склада 70-х гг. постройки требуется технический отдел из 15-20 человек, то на новом терминале благодаря современной технике штат таких сотрудников как минимум вдвое меньше». Плюс, продолжает он, траты на ремонт старого и нового комплекса несопоставимы: «Не ремонтировать здания вообще, как это делают владельцы устаревших сухих складов, управленцы «холодильников» не могут. Оборудование быстро придет в негодность. Потому нужно постоянно ремонтировать оборудование, обеспечивающее холод, и само здание. Но это касается только старых терминалов. У владельца нового низкотемпературного склада такой проблемы не будет долго».

При равных издержках и расценках услуги несопоставимы. В большинстве действующих в городе складов не установлены WMS-системы . Следовательно, не автоматизированы процессы приемки-выгрузки товаров, нет контроля качест­ва хранения и самого температурного режима. Все эти недостатки оборачиваются потерей грузов и порчей продуктов, сетуют арендаторы. «Проблем много. Склады многоэтажные. То есть поломка лифта (а это случается часто) приводит к тому, что товар остается на неопределенный срок на улице. Кругом — ручной труд. Грузчики с объемами не справляются, из-за чего к складам выстраиваются очереди. Многие комплексы не работают по воскресеньям. В этот день у розницы нет никаких шансов получить товар. В современных условиях это неприемлемо, но в Екатеринбурге так по-прежнему работают», — рассказывает один из дистрибьюторов.

Владельцы современных «холодильников» говорят, что практика полностью подтверждает предположения экспертов. Складской комплекс «Мясной Двор» компания «РОССТОК» изначально возводила для собственных нужд. В 2001 г., когда объемы этого дистрибьютора стали стремительно расти, предложение существующих в городе складских терминалов перестало его устраивать, рассказывает Вадим Медовиков, генеральный директор группы компаний «РОССТОК». «Наши партнеры требовали постоянства в сроках и объемах поставок, стабильного качества продукции. Ничего из этого списка мы стопроцентно гарантировать не могли — подводили складские операторы. Поэтому мы построили собст­венный современный склад», — поясняет г-н Медовиков. Терминал снабдили WMS, наполнили дорогостоящим европейским оборудованием. Подсчитали издержки на содержание и пришли к выводу: сдавать площади «Мясного Двора» в аренду можно по среднерыночным расценкам, устанавливаемым старыми комплексами. «И проблем с арендаторами у нас нет и никогда не было», — заключает гендиректор «РОССТОКа».

Инициаторы строительства холодных складов не могут найти инвесторов

На фоне всех плюсов сегмента низкотемпературных складов для инвестора сейчас таких объектов возводят довольно мало. По подсчетам экспертов, в Екатеринбурге заявлено лишь четыре-шесть проектов новых «холодильников».

«РОССТОК» собирается пристроить к своему нынешнему терминалу (6 тыс. кв. м) вторую очередь еще на 11 тыс. кв. м. Холдинговая компания «Бест» в прошлом году обнародовала планы строительства на ул. Шефская «холодильника» на 7 тыс. кв. м. Московский «Мираторг» заявляет о том, что до конца текущего года возведет в столице Урала такой объект общей площадью 10-12 тыс. кв. м.

«Бест» намеревался закончить стройку к концу прошлого года. Но до сих пор его склад «не вышел из котлована». Вторая очередь холодильника «РОССТОКа» сейчас тоже встала на этапе подготовки площадки. Компания подвела необходимые коммуникации к будущему складу, но на этом пока все и закончилось, признается Вадим Медовиков.

В спросе на услуги нового комплекса г-н Медовиков не сомневается. Отдача от проекта, по его расчетам, — не менее 20% в год от вложенных денег. Но средства для начала стройки найти пока не получается, добавляет гендиректор «РОССТОКа». Цена вопроса — 450-500 млн руб. У самой компании этих денег нет, а соинвестора найти до сих пор не удалось.

«Отсутствие денег — общая для всех проектов строительства низкотемпературных складов проблема», — комментирует г-н Жоров. По его подсчетам, себестоимость строительства одного палето-места низкотемпературного склада — $1,2-1,5 тыс. А средняя окупаемость проекта — семь-десять лет.

Проблема в том, что девелоперу сложнее оценить свои риски и прибыльность проекта в сегменте холодных складов. Сейчас ему проще вкладываться, например, в сухие логистические комплексы. Предпринимателю, взявшемуся за возведение обычного склада, достаточно построить саму коробку. К примеру, так поступила «Евразия Логистик», которая создает в Пыш­ме сухой склад общей площадью более 200 тыс. кв. м. Начинкой площадей, выстроенных «Евразией» (установка WMS, стеллажей, закупка складской техники и т. д.), занимаются сами арендаторы.

С «холодильником» подобная схема не работает. Управлять таким складом придется самостоятельно. Закупка, установка и эксплуатация холодильного оборудования — задача владельца. Кроме того, как правило, он же приобретает погрузчики и грузовики-рефрижераторы.

Поэтому строительством низкотемпературных комплексов пока занимаются сами дистрибьюторы. По этой схеме развивался, в частности, «РОССТОК». Так планируют действовать и «Бест», и «Мираторг». Обе компании намерены занять не менее 50% построенных объектов собственной продукцией. Дистрибьюторы на Урале не располагают достаточными средствами для строительства склада, а столь крупные банковские кредиты для них недоступны, констатируют эксперты. Потому темпы развития сегмента вырастут лишь тогда, когда профессионалы с опытом работы на рынке заморозки найдут общий язык с крупными инвесторами из других сфер.

Притока капитала в сегмент низкотемпературных логистических комплексов можно ожидать, когда насытятся рынки сухих складов и офисной недвижимости, прогнозирует Дмитрий Почуев: «Рентабельность в этих сферах будет падать в ближайшие годы». Сухих складов уже строят больше, чем нужно, а офисные центры скоро столкнутся с отсутствием земли и дефицитом арендаторов. В центре города площадок под строительство офисников уже почти не осталось. Арендные ставки на окраинах не сильно отличаются от расценок «холодильников». «При одинаковых ставках аренды издержки в коммерческой недвижимости все-таки выше», — поясняет г-н Почуев. Кроме того, по его словам, найти достаточное количество арендаторов для офисного центра на ул. Шефская на порядок сложнее, чем набрать желающих разместить свою продукцию в «холодильнике» за чертой города.

 

Палета — деревянное основание, на котором размещается груз. Стандартный размер — 1?1,2 м. Максимальная высота — 1,2 м. Максимальный вес — 1 т.

WMS (Warehouse Management System  — система управления складом) — специализированный программный комплекс, принимающий, отслеживающий и отгружающий товары со склада. Автоматизирует все технологические процессы любого складского хозяйства.

статистика
Холодные склады дороже, но прибыльнее

Стоимость строительства 1 кв. м
Низкотемпературный склад	$1 000-$1 900
Сухой склад	$600-$1 000
Средняя окупаемость проектов строительства складов
Низкотемпературный склад	7-10 лет
Сухой склад	5-7 лет
Цена аренды 1 палето-места склада класса А в месяц
Низкотемпературный склад	800-900 руб.
Сухой склад	300-350 руб.

Источник: «ДК», www.pulscen.ru, опрос экспертов.