«Я памятник себе воздвиг...»

Времена полуподвальных штаб-квартир и конторских комнатушек со столом и парой стульев — вчерашний день. Теперь имидж фирмы складывается не только из надежности и расторопности ее как таковой, но во многом зависит и от «внешних данных». Понятно, речь не о длине юбки у секретарши директора. Каждое уважающее себя предприятие стремится заиметь приятный офис, желательно в центре города и в хорошем здании. Строить самим — накладно и хлопотно. Остается арендовать. Рынок офисных помещений в Екатеринбурге только складывается, и на этом пути немало «белых пятен». Одной из «шатких ступенек» остается аренда в зданиях-памятниках истории и архитектуры, коими так богат наш город. С одной стороны, спрос арендаторов на них велик: кто откажется устроиться в бывшем дворянском или купеческом гнездышке?Архитектурные изыски, возможно, и не трогают до глубины души нынешних коммерсантов, но «приметное» здание в самом центре уральской столицы — уже аргумент. Другая сторона медали: фирменная красота потребует изрядных материальных жертв. А при существующей практике распоряжения судьбой «исторической» недвижимости местными властными структурами арендные эксперименты с памятниками старины могут принести немало проблем...

Кто в доме хозяин?

На сегодняшний день в Свердловской области зарегистрировано 1167 памятников истории, культуры, архитектуры и археологии, из них в Екатеринбурге более 750 объектов (около 500 — здания). До 1 января 1996 г. эта федеральная собственность была подконтрольна Москве. После подписания Договора о разграничении полномочий между РФ и Свердловской областью в собственности федерации остались 12 памятников, право управления остальными было передано области. Распорядитель здесь — Свердловский областной комитет по управлению госимуществом (СОКУГИ).

Раньше Комитету по управлению городским имуществом администрации Екатеринбурга были делегированы права территориального агентства по управлению федеральным имуществом, он заключал в том числе и долгосрочные договоры аренды. После перераспределения полномочий между областью и городом в ведении последнего осталась только недвижимость торговли, общепита, сферы бытового обслуживания и часть жилого фонда. Такой лакомый кусок, как здания-памятники, у города (официально) отняли, но договоры на аренду в них он продолжает заключать. Отчасти «благодаря» противоречиям в законодательстве вокруг городских памятников-объектов арендных отношений возникла парадоксальная ситуация двоевластия, еще одна зона конфликта между областным «Белым домом» и городской мэрией.

Балансодержателей зданий-памятников при ближайшем рассмотрении оказывается несколько. Согласно Решения №149/21 от 23.06.93 «Об охране памятников истории и культуры Свердловской области», единым балансодержателем и арендодателем является Научно-производственный Центр по охране, реставрации и использованию памятников истории и культуры Свердловской области (дальше по тексту — НПЦ), все памятники должны быть переведены на его баланс. Процесс «сбалансирования» идет, хотя не очень активно — на балансе НПЦ сейчас около 30% объектов. НПЦ не торопится брать под свое крыло, например, жилые дома-памятники, любезно оставляя их муниципалитету. Это объяснимо: куда проще сдать в аренду отдельно стоящее нежилое здание, чем содержать жилой фонд или переводить помещение в категорию нежилых, изыскивая средства для отселения квартир.

Часть памятников остается на балансе федеральных структур: это недвижимость штаба уральского военного округа, Главпочтамта, Свердловской железной дороги и др.

И наконец, некоторая часть памятников в 1990-91 гг. оказалась в уставных капиталах акционерных обществ и предприятий и была приватизирована, а кое-что даже перепродано. Хотя сейчас передача памятников в собственность и их приватизация запрещена. К примеру, ДК им. Горького (по ул. Первомайская) находится на балансе и в собственности АО «Уральский ДСК», а здание-памятник по ул. Тургенева, 28 принадлежит АО «Энергосетьпроект».

Казалось бы, арендатору, приметившему свободное помещение в архитектурном или историческом памятнике, должно быть безразлично, кто в конце концов его владелец и на чей счет упадет арендная плата — лишь бы устраивали условия. На самом деле, все не так безоблачно: и если на территорию вашей конторы, заключившей «городской» арендный договор, в один прекрасный день придет другой «квартирант» с бумагой из НПЦ, то удивляться не стоит...

Руками не трогать!

Фирме, загоревшейся желанием «поселиться» в культурно-историческом месте и играть в арендные игры по правилам, прямой путь — в СОКУГИ и НПЦ. Оговоримся сразу: резервных площадей под аренду в более или менее благополучных памятниках в Екатеринбурге практически нет. Есть объекты, требующие больших капиталовложений (от 200 млн до 2 млрд руб.) для приведения их в божеский вид. Если Вы согласитесь потратить эти деньги без конкретных гарантий стать хозяином-собственником выбранного строения (правительство области вроде бы склоняется к необходимости продажи памятников в частные руки, но юридической базы пока нет), — тогда вперед. Заявление пишется на имя председателя СОКУГИ. Комиссия с участием основного балансодержателя — НПЦ рассматривает соискателя с «разных сторон». Помимо требования банковских гарантий на предмет платежеспособности пристрастно изучается цель использования помещения.

Разработан проект положения по использованию памятников истории и культуры на территории области. По нему во имя «сохранности художественной ценности зданий» запрещается их использовать под:

— склады взрывчатых, огнеопасных, парогазообразных и др. вредных материалов;

— хранилища и производства зерновых, овощных, животноводческих продуктов и содержание животных в хозцелях;

— гаражи и стоянки транспортных средств;

— производства, имеющие станки, установки, оказывающие динамическое и вибрационное воздействие на конструкцию памятника и производства материалов, связанных с неблагополучным температурно-влажностным режимом и применением химически активных веществ.

В общем, не стоит пытаться собирать в стенах древних сооружений ядерную бомбу или открывать крокодиловую ферму.

Памятник — это комплексное произведение, требующее не только бережного обращения, но и научной реставрации. Теперь это становится одним из условий заключения охранно-арендного договора. Должны быть проведены все инженерные исследования, изучены особенности конструкций и перекрытий, выполнено архитектурно-планировочное задание. Покрасить окна и побелить фасад раз в три года — еще не реставрация. Арендатор (за свои средства!) должен проводить текущий и, если требуется, капитальный ремонт здания, нанимать подрядчика — причем это может быть только организация, имеющая лицензию на право работы на памятниках (при НПЦ есть лицензионный отдел).

Надо учесть, что по российскому Закону об охране памятников истории и культуры, действующему еще с 1978 г., любое видоизменение памятника допускается только с разрешения российского правительства. Этот пункт, по словам директора НПЦ Юрия Литвиненко, нарушают. Арендаторы пробивают в стенах дополнительные входы, могут надстроить шикарное крыльцо современного европейского дизайна, переносить внутренние стены. Плохо содержат свои памятники хронически безденежные организации здравоохранения, культуры и образования. Есть претензии в адрес «жильцов» Дворца пионеров (бывшей усадьбы Расторгуева) — памятника федерального значения. Было громкое дело в связи со зданием по ул. Пушкина, 19 (застройка 1814-25 гг., бывшая государственная почтовая контора). Здание находилось на балансе Института геологии и геохимии Уральского отделения АН РФ, вошло в уставной капитал Уралакадембанка, который позже лопнул. Новые хозяева решили, оставив нетронутой коробку, хорошо «поработать» внутри. Сейчас НПЦ настаивает на продолжении расследования уголовного дела по факту умышленного разрушения памятника архитектуры.

Нередки случаи самозахвата. В прошлом году были выселены арендаторы из дома по ул. Ленина, 27. Через суд разбирались с фирмой «Эхо», самовольно занявшей аварийное здание по ул. Сакко и Ванцетти, 28.

С 1996 г. обязательным условием договора на аренду стало страхование здания. Нарушение условий договора гроизт штрафными санкциями. Пока это 50 размеров минимальной зарплаты, но, по мнению г-на Литвиненко, они должны быть увеличены до 300-500.

Выявление арендаторов, нарушающих условия договора или занимающих памятники незаконно (директор НПЦ считает, что «добрая половина города сидит в памятниках без согласия балансодержателя») — трудоемкая работа. С целью проверок эффективности использования областной собственности НПЦ создал в 1995 г. инспекторский отдел. И весь прошлый год прошел в арбитражных разбирательствах.

«Я чту гражданский кодекс. Это моя слабость»

Что касается арендной платы, на подконтрольной области территории до сих пор действовали базовые ставки и корректировочные коэффициенты «старого образца» (решение СОКУГИ №110 от 8.02.95 г.). Сейчас разработано (но пока не утверждено) новое положение. Для аренды в памятниках предлагается базовая ставка в размере 100 тыс. руб./кв.м. в год по Екатеринбургу, 80 тыс. руб. — в населенных пунктах областного подчинения и 60 тыс. руб. — районного подчинения. Устанавливается градация зон в Екатеринбурге и соответствующие поправочные коэффициенты: в историческом центре городе — 2; в так называемой охранной зоне — 1,5; в прочих зонах — 1,2.

Офисные помещения расценивались в два размера минимальной зарплаты за кв. м., теперь будут установлены четкие границы — 200-300 тыс. руб./кв.м. Это дороже, чем аренда по муниципальной собственности. Прибавьте расходы на тепло, воду, электричество, ремонты...

Намечаются льготы по арендным платежам — законопослушным арендаторам, осваивающим на «подопечных» объектах большие объемы ремонтных работ, может проводиться взаимозачет по арендной плате (до 70%). С другой стороны, если некий арендатор при «положенных» 50 млн руб. в год арендной платы захочет «грохнуть» 5 млрд на восстановление памятника, а потом сто лет жить в нем бесплатно, номер не пройдет. По убеждению руководства НПЦ, памятники должны приносить постоянный доход.

Кстати, вся арендная плата идет на расчетный счет НПЦ и должна быть использована по целевому назначению, т.е. на реконструкцию остальных «памятных» сооружений. В прошлом году НПЦ получил 2 млрд руб. от аренды — заключено 109 договоров. 15% съедает содержание самого Центра и четырех его филиалов в области. Областной бюджет добавил 1,3 млрд, на 300 млн (вместо обещанных 1,8 млрд) раскошелилась федеральная казна. Это, говорит г-н Литвиненко, лишь толика от потребности — состояние памятников в Екатеринбурге и области остается плачевным.

Самый «запущенный» объект — руины знаменитой усадьбы Фальковского (ул. Красноармейская), которую в свое время отстояла общественность города, не дав снести.

Расчет на серьезные инвестиции арендаторов оправдывается в редких случаях. В прошлом году за

вершилась полная научная реставрация здания на ул. 8 Марта, 12 (его занимает городской центр занятости населения). Это единственный дом в заповедном квартале старого Екатеринбурга на отрезке ул. 8 Марта от ул. Куйбышева до ул. Малышева, имеющий приличный вид. «Уралтеплоизоляция» взялась за реставрацию памятника деревянного зодчества (ул. Сакко и Ванцетти, 24) с отселением жильцов.

«К нему не зарастет

народная тропа...»

Та бумага, что выдает город на право аренды в памятниках истории и архитектуры, говоря языком Гражданского Кодекса (и в свете нынешнего законодательства о собственности), «ничтожна с момента оформления». НПЦ не признает ее законной, судится с Комитетом по управлению горимущества в Арбитраже и выигрывает дела. За последнее время муниципалитет лишился по решению суда около 30 зданий, отданных ранее в аренду. Сейчас в Екатеринбурге заключено 250 договоров по аренде помещений в памятниках.

Начальник отдела аренды Комитета по управлению горимуществом Тамара Волкова считает, что корни ситуации с памятниками, ставшими яблоком раздора, уходят глубоко в юридические дебри. Городские распорядители недвижимостью оказались меж двух огней: Указ Президента №1230 от 14.10.92 г. «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества гос. и муниципальных предприятий, сданного в аренду» отдает права на аренду областным структурам, Закон же о местном самоуправлении допускает участие в этом процессе муниципалитета. Те и другие не прочь питаться от постоянных арендных «вливаний». Сейчас Городская Дума запрашивает у областной 180 памятников для перевода в реестр муниципальной собственности. Ответа ни положительного, ни отрицательного пока нет.

Город довольствуется встроенными полуподвальными помещениями в жилом фонде, основной контингент арендаторов — убыточная бытовка, предприятия социальной сферы, от которых не приходится ожидать крупных арендных барышей. Многие ветхие памятники остаются на балансе ремонтно-эксплуатационных муниципальных предприятий (РЭМПов). 60% арендной платы идет балансодержателю (РЭМП), 40% оседает в горбюджете, где по сути распыляется. Проведение ремонтов и восстановительных работ, все эксплуатационные расходы по городскому порядку (в отличие от областного) — задача не арендатора, а балансодержателя. По положению о проведении капремонтов, арендатор — «городской клиент» освобождается (до 60%) от арендной платы, если предоставляет смету по расходам на капремонт здания (в прошлом году было принято 15 решений о подобном льготировании).

Заместитель председателя Екатеринбургского комитета по управлению горимуществом Александр Литвин полагает, что разумная арендная политика, в том числе по объектам-памятникам, позволила бы верно формировать инфраструктуру города.

Например, отдавать помещение в аренду не тому коммерсанту, который даст больше, а предприятию, чьи услуги необходимы в данном районе — будь то сапожная мастерская или фотоателье.

Передача памятников в муниципальную собственность облегчила бы процесс их приватизации (арендатор теоретически может стать собственником, если занимает помещение определенный срок, получил право аренды по конкурсу, победил на аукционных торгах). Сейчас в Екатеринбурге около 400 субъектов предпринимательской деятельности, которые имеют право выкупа помещения на вышеперечисленных условиях. Но пока приватизацию тормозят — долгосрочная аренда выгодней для бюджета.

С точки зрения пользователя арендных помещений в зданиях-памятниках, условия, предлагаемые городом (хотя не совсем законно), выгодней. Порядок аренды в памятниках не отличается от общего — в муниципальных зданиях. Есть гибкая система понижающих коэффициентов. При базовой ставке в 120 тыс. руб./кв. м банки, казино, страховые компании платят больше, остальные пользуются льготным коэффициентом 0,25, бюджетная сфера — от 0,1 до 0,2. Отсутствие водопровода и отопления в здании значительно удешевят аренду (коэф. соответственно 0,9 и 0,8). Если в аренду отдается откровенная рухлядь, с арендатором заключается договор имущественного найма и арендная плата берется не с кв. м, а с балансовой стоимости строения. В Екатеринбурге определены территории деловой активности по районам: чем ближе к центру, тем аренда, естественно, дороже (таблицу зонирования см. в «Деловом квартале» №6 1996 г.).

Здесь был

Иванов, Петров, Сидоров

В истории советской власти на Урале было несколько решений о переводе зданий в ранг памятников истории и культуры и взятии их под государственную опеку. Последнее постановление Свердловского облисполкома на эту тему выпущено в 1992 году, памятниками были объявлены 40 зданий. Ясно, что пополнение в ряду «древностей» требует колоссальных затрат на их реставрацию.

И это оправдано, когда речь идет о действительно уникальных архитектурных сооружениях, элементах рукотворной старины. Облик современного Екатеринбурга неразрывно связан со старинными улочками и кварталами, его украшают ажурная вязь кованых решеток и каменные плиты мостовых, дворцовые и усадебные ансамбли с мавританскими башенками, элегантными бельведерами, готическими арками, фрагментами фасадной лепнины или деревянной резьбы. Здесь живое переплетение архитектурных стилей — строгого классицизма, мажорных восточных мотивов, раннего модерна... Эти жемчужины архитектуры хочется беречь и «оживлять».

Однако почти треть охраняемых зданий в Екатеринбурге — так называемые памятники истории, осколки нашего революционного прошлого. Выполненные в суровом стиле примитивизма 30-х годов, но претендующие на «особые условия» ухода. Кому теперь жарко или холодно от того, что в таком-то доме «пролетарии всех стран соединялись» и читали кружком партийную литературу? Кого интересует, что на Хохрякова, 12 была подпольная школа большевиков, что здание нынешнего Пассажа вошло в историю благодаря располагавшейся там торговой бирже, а потом управлению Магнитостроя, что строение по ул. 8 Марта, 1 числится «домом старых большевиков», где партийцы жили целым списком (причем их фамилии вряд ли известны историку КПСС)?

Правда, нынешние властные организации выбирают для великих дел здания, достойные памяти потомков. НПЦ разместился в бывшей усадьбе мещанина Василия Белоусова, построенный в 1898 г. Каждый год Центр ведет в нем реставрационные работы.

Свердловский губернатор Эдуард Россель планирует открыть свою резиденцию (3000 кв. м) в доме на набержной (ул. Горького 21-23). На это здание претендовало в 1994 г. консульство США, но, видимо, американцы расходы не «потянули». Сам дом любопытен. Его первым владельцем был уральский золотопромышленник Григорий Зотов, которого позже сослали в Финляндию за зверское обращение с рабочими, или, как тогда писали, «за склонность к лиходейству». Дом приобрел купец первой гильдии Савва Тарасов, у которого, кстати, была еще усадьба в Перми, где жил настоящий тамошний губернатор, и г-н Россель, очевидно, решил продолжить традицию.

Интересно, что для резиденции губернатора было сделано исключение — с баланса НПЦ здание было переведено на баланс хозяйственно-финансового управления правительства области. По некоторым оценкам, восстановительные общестроительные работы (инженерные сети, дренажные устройства, реконструкция перекрытий, фасадной лепнины, столярных фрагментов) без внутренней отделки интерьеров могут составить около 7 млрд руб. Все бы ничего, да губернатор торопится «вселиться» — уже к декабрю. Хотя, по мнению специалистов НПЦ, необходимые восстановительные мероприятия в полном объеме на этом объекте должны занять года полтора...

Попытки поделить екатеринбургские памятники между городом и областью замечались еще «при Страхове». Теперь «при Росселе» они возобновились, но до дела так и не доходит: череда выборов, похоже, опять вытеснит все «вялотекущие» вопросы. А неплохо бы наконец определить сферы влияния и упорядочить отношения с арендаторами «памятных мест». Возможно, тогда у старинных домов появятся рачительные хозяева. А в летописи города — новые имена. Как знать, может среди них будет и название Вашей фирмы.

 

 

Научно-производственный центр по охране памятников истории и культуры Свердловской области

51-19-96

Областной комитет по управлению госимуществом, отдел недвижимости 51-22-02

Комитет по управлению городским имуществом

администрации Екатеринбурга 51-17-52

Отдел аренды комитета 51-43-93