«За дачу заведомо неверной информации могут посадить». Как устроен риелторский рынок США

В национальную ассоциацию риелторов США входит 1,5 млн человек. Рынок страны считается одним из самых цивилизованных: ассоциация была создана еще в начале прошлого века. На XX Национальном конгрессе риелторов в Екатеринбурге представитель Национальной ассоциации риелторов США в Российской Федерации Вероника Марголина рассказала, как устроена работа агента по недвижимости в Штатах.

 

— Первая лицензия риелтора, которую можно получить в США — разрешение на работу агентом по недвижимости. Лицензия бывает активной, позволяющей продавать и покупать недвижимость, и пассивной — вы сдаете экзамен, но пока не готовы совершать сделки. Каждый штат имеет свои требования и порядки выдачи лицензии. 

 

Какие требования необходимы, чтобы получить первую лицензию агента в штате Флорида? Возраст выше 18 лет, диплом о среднем образовании и отсутствие криминального прошлого. Обязательный подготовительный курс составляет 63 учебных часа. Курс можно пройти как в специальной школе, так и онлайн. Обучение стоит порядка $500-600 при занятиях в учебном центре,  в то время как самостоятельная подготовка по онлайн-курсу обойдётся примерно в полтора - два раза дешевле. После курсов вы сдаете экзамен в специальном центре, при этом использование любых вспомогательных материалов запрещено. Для успешной сдачи необходимо  набрать 75 баллов из 100.

 

Лицензию брокера по недвижимости можно получить только после двух лет работы агентом и после прохождения дополнительных курсов (72 учебных часа) с последующей успешной сдачей экзамена. Главный брокер в компании один, и он несет ответственность за всех агентов, которых нанимает . Агентов может быть любое количество. Есть и ассоциативные брокеры, у которых есть лицензия, но нет своей компании — они работают как агенты. Главный брокер может не работать, но такое встречается редко. Все, кроме вспомогательного персонала, работают только за комиссионные — никакой зарплаты не подразумевается. 

 

Каждая лицензия действительна два года, и ее надо обновлять, а после первых двух лет работы надо пройти дополнительный 45-часовой курс, иначе ее действие приостановят. Также каждые два года необходимо проходить обязательные курсы повышения квалификации — 14 часов.

 

В каких случаях возможны штрафы и лишение лицензии? Контроль происходит на уровне штата — им занимается Департамент предпринимательства и профессионального регулирования Флориды, а именно входящая в его состав  Комиссия по недвижимости, которая рассматривает все возникающие проблемы, назначает штрафы, и в случае необходимости лишает лицензии. Предусматривается даже тюремное заключение.

 

За административное нарушение обычно полагаются штрафы: от $100 до $5000 (за первое нарушение). Чем больше нарушений, тем выше штраф. Гражданское правонарушение — штраф до $5 тыс. и временное лишение лицензии. А нарушение криминального характера — штраф и заключение от 60 дней. Например, если вы ищете для клиента арендное жилье, предоставили ему заведомо недостоверную информацию и взяли за это деньги, вас могут оштрафовать или лишить свободы на один год («все бы сидели уже» — шутят российские риелторы в зале — прим. ред.). Предоставление риелторских услуг без лицензии наказывается штрафом до $5 тыс. или лишением свободы на срок до 5 лет. 

 

Контракты. Их составлением занимаются юристы, а не непосредственно риэлторы. Все контракты одобрены Флоридской Ассоциацией адвокатов и хранятся в специальной базе данных. Риэлторы лишь выбирают нужный контракт и заполняют в необходимую информацию. 

 

Контракты с покупателями не обязательны, но очень рекомендуются. При показе жилья клиенту следует подписать договор о том, что он обязуется совершить покупку с вами если он решит купить один из тех объектов, который вы ему показали. Контракт необходим для того чтобы клиент, с которым вы только что провели несколько дней, показав 10 домов, не ушел, вспомнив, что у него есть знакомый агент. Такое бывает очень часто.

 

Контракты на продажу недвижимости бывают свободные и эксклюзивные. В случае свободного контракта продавать объект может кто угодно. Теоретически свободные контракты существуют, но я их не видела в использовании в своей практике. Эксклюзивные контракты подразделяются на два типа: эксклюзивное право агентства и эксклюзивное право на продажу. Во первом случае продавать и покупать недвижимость имеет право только определенная компания — любой из ее агентов. Во втором случае право на продажу непосредственно за агентом, заключившим сделку. В основном мы пользуемся эксклюзивным правом на продажу. 

 

Обычно мы подписываем контракт о праве на продажу дома сроком на год. Если продавец решит разорвать договор, он должен заплатить штраф и оплатить все мои расходы на маркетинг, профессиональные фотографии квартиры и т.п. Перед сделкой продавец не берет на себя никакие расходы риелтора. 

 

Время экспозиции на рынке очень сильно зависит от цены объекта. Например, квартира за $100-200 тыс. уйдет быстро, дом за $2 млн будет продаваться дольше. Мы подписывает контракт на год, некоторые на шесть месяцев — это зависит от агентства. 

 

Что будет, если агент не успел продать дом? Тогда контракт заканчивается, и продавец имеет право найти другого агента. Ни штрафы, ни компенсация расходов риелтора не предусмотрены. Неудачная попытка продажи — не всегда ваша вина. Но если цена выставлена правильно, объект будет продан. Об этом нужно разговаривать с продавцом: каждый считает, что его дом или квартира — лучшие, и дело агента — грамотно помочь владельцу объекта выставить правильную цену, опираясь на статистику о продажах в данном районе и в условиях данного рынка. 

 

Владелец может продать объект и без агента — поставить небольшой знак «For sale» у себя во дворе. Но уже доказано, что вы продадите свой дом за гораздо меньшую сумму и это займет гораздо больше времени. Как агент покупателя я могу постучаться к вам и сказать: «У меня есть покупатель, готовый купить ваш дом. Но за свои услуги я бы хотела получить 3%». Если вы скажете «нет», у меня не будет заинтересованности показывать ваш объект моему клиенту. Очень часто люди, которые продают сами, все равно платят комиссию агенту покупателя.

 

Полная комиссия агента является договорной и устанавливается между клиентом и агентов непосредственно при заключении сделки. Не существует как таковой минимальной комиссии. В среднем, по моему опыту, комиссия составляет 5-6% от суммы сделки, и обычно платит продавец. Можно договориться, что комиссию оплатит покупатель, но такие случаи довольно редки. Когда вы ставите объект в МЛС (мультилистинговая система, объединяющая базы данных агентств недвижимости в единое информационное пространство), то сразу указываете комиссию агента, который приведет вам покупателя. Если продаете объект сами, то полная комиссия ваша (например, 6%). Если покупателя приведет другой агент, то вы делитесь поровну. Оплата происходит при закрытии сделки: до этого никаких денег никто не получает. Например, если вы проработали всю сделку, но она развалилась, вы не получаете ничего — только опыт и потраченное время. 

 

Приведу пример: продается дом за $1 миллион, комиссия каждой стороны составляет 3%. Далее вы делитесь с вашим брокером. Перед началом работы вы заключаете с ним контракт: его доля может составлять 20% от ваших комиссионных, а может и 50% — все зависит от компании и от опыта работы агента. Клиент заключает контракт непосредственно с каждым агентом. Но пока вы работаете на брокера, все контракты по сути являются собственностью его компании. И если вы решите уйти в середине сделки, то сделка остается у него. 

 

В США есть Национальная ассоциация риелторов, которая покрывает всю страну, есть ассоциации штата и области. Когда вы получаете свою лицензию, вы должны принадлежать всем трем ассоциациям (это условие может быть разным, в зависимости от областной ассоциации и ассоциации штата). Членство в них и доступ к МЛС стоят агенту примерно $700-800 в год. Это дает право называться риелтором, а также предоставляет всевозможные скидки и спецпредложения, маркетинговые инструменты, исследования, защиту интересов и так далее. В случае судебных разбирательств ассоциация не предоставляет адвокатов — есть специальная служба, где можно получить совет. 

 

Для международных риелторов членство в Национальной Ассоциации США стоит $75 в год. Для вступления нужно принадлежать к одной из ассоциаций, с которыми сотрудничает Национальной Ассоциации США. В дополнение к вышеперечисленным выгодам членства вы также можете сотрудничать с  риэлторами в США, направляя ваших клиентов, желающих приобрести недвижимость в Штатах. Например, если ваш клиент решил купить дом в США, то вы звоните надежному риелтору, и он помогает с поисками. Вы в это время сидите дома и получаете в пределах 25% от комиссионных по соглашению. Это неплохие деньги, если учесть, что особой работы делать не надо — вы только присылаете клиента. 

 

Проверка технического состояния дома комиссией обязательна при каждой сделке. Исключение возможно, если сделка происходит за наличные. Тогда решать может сам клиент. Но если покупатель при покупке отказывается от инспекции дома, я обязательно получу отказ от клиента в письменном виде. Инспекция может выявить какие-то проблемы объекта, и в таком случае от контракта можно отказаться.

 

Налоги, которые платит каждый агент, зависят от заработанной суммы: чем больше вы зарабатываете, тем выше будет процент. Для индивидуального предпринимателя со всех заработков — примерно 22-25%. Каждый год нужно отчитываться перед налоговой службой — иначе грозит штраф, и довольно большой. От налогов там не уйти.