Загородная блокировка

Новый сегмент строительного рынка  — пригородные таунхаусы  — намерена сформировать компания «Третья столица». Первые дома планируется сдать уже в этом году. Если опыт окажется удачным, московские инвесторы готовы вложиться в строительство новых поселков блокированных домов.

Сдача под расчет

Кто входит в пул учредителей «Третьей столицы», не разглашается. В компании основателей обозначают как «частных лиц из финансовых и строительных структур, которые оставили свой бизнес, чтобы работать на новом интересном рынке». Михаил Субботин, директор по развитию «Третьей столицы»: Малоэтажное строительство — очень перспективная ниша. В Москве эта тенденция уже четко выкристаллизовалась: сейчас там примерно 400 цивилизованных поселков, и половину из них построили в течение 2004 г. А мы обычно отстаем от столицы на два-три года. Но массовое строительство возможно только в том случае, если будут найдены конструкционные, финансовые и другие механизмы, позволяющие существенно снизить цену жилья.

Учредители компании уверены, что им удалось решить этот вопрос — поселки из блокированных домов с социальной инфраструктурой. При уплотненной застройке значительно снижаются расходы на подвод коммуникаций, строительные материалы и работы. Маркетинговые исследования, которые компания провела в феврале, показали, что спрос на таунхаусы будет. Правда, мнения потенциальных покупателей разделились. Половина заявила: «Такой муравейник нам не нужен — если уж жить за городом, то в коттедже с участком, чтобы спокойно выйти во двор и живот почесать». Однако другая половина высоко оценила наличие инфраструктуры, дешевизну и большую защищенность — «с соседями спокойнее».

«Третью столицу» не остановило, что предыдущий опыт строительства блокированных домов в Екатеринбурге был не слишком удачным. Единственной ошибкой предшественников, считают в компании, стали большие площади блок-секции. Чтобы уменьшить себестоимость квадратного метра до приемлемых $500, наращивали мансардный этаж, при этом объем работ по строительству фундамента, кровли, подводу коммуникаций сохранялся. Секция разрасталась до 300-400 кв. м, а ее цена — до $200 тыс. Андрей Шуравенко, менеджер компании «Инвестиционные проекты» (строит таунхаусы в Краснолесье), подтвердил: Смотрят наши дома многие, но не покупают из-за большой площади и высокой стоимости жилья, хотя цена за 1 кв. м — 16 тыс. руб. По мнению г-на Субботина, блокированные дома — это жилье среднего класса. Сопоставлять его надо с городской квартирой, а не с коттеджем. И привлекательной должна быть не только цена 1 кв. м, но и общая стоимость жилья.

Дешево и сердито

«Третья столица» планирует продавать коттеджные блок-секции от 118 до 188 кв. м по цене $500 за квадрат. Если расчеты оправдаются, стоимость жилья в новом таунхаус-поселке будет сопоставима с ценой двухкомнатной хрущевки в центре Екатеринбурга. Компания удешевила строительство за счет выноса поселка за пределы городской черты и за счет новых строительных технологий.

Подходящую стройплощадку искали в пределах 20-километровой зоны от Екатеринбурга. В итоге выбрали место недалеко от пос. Растущего. Михаил Субботин: Земель поселений осталось мало — многие заняты неорганизованными, индивидуальными застройщиками. Связываться с переводом сельхозземель крайне хлопотно. И вообще, как не было механизма продажи земли, так и нет.

Землю — 9 га — в аренду на 49 лет с последующим выкупом выделила администрация Белоярского района. С местными властями договорились быстро — «там деловой перспективный глава». Серьезность намерений и свою лояльность будущие застройщики продемонстрировали, отремонтировав клуб, школу, больницу. При этом земля все равно обошлась гораздо дешевле, чем в черте Екатеринбурга.

Для достижения заявленной цены таунхаусов «Третья столица» намерена применить совершенно новый для Урала строительный материал — теплоэффективные блоки (разработка московского института малоэтажного домостроения). По словам Михаила Субботина, стоимость этого материала в 2 раза выше, чем твинблоков — самых дорогих из представленных сегодня на рынке. Кубометр теплоэффективного блока стоит около 3 тыс. руб. Однако эта технология не требует применения утеплителей, фасадных систем и пр. За счет чего существенно увеличивается скорость строительства и снижается его стоимость. Готовый квадратный метр стены, построенной с использованием теплоэффективных блоков, обойдется примерно в 1,2 тыс. руб. (без внутренней отделки). Тогда как только лишь отделка фасада, требуемая при строительстве из твинблоков, стоит от 600 до 3000 руб. за кв. м.

Инвестиционный спотыкач

Несмотря на тщательную подготовку, компании не удалось миновать первый камень преткновения всех инноваций — отсутствие денег. Ориентировочно затраты на реализацию проекта составляют 200 млн руб. (плюс стоимость завода стройматериалов). Собственных средств учредителей хватило, чтобы дойти до этапа строительных работ — есть земля, проект, разрешительная документация.

Получить кредит молодой компании без собственной материальной базы невозможно. От «долевки» «Третья столица» отказалась принципиально. Во-первых, если возникнут задержки со строительством (что и случилось), то штрафы клиентам съедят весь доход. Во-вторых, трезво оценили, что малоизвестную компанию и новый тип жилья воспримут настороженно, а потому на рынок лучше выходить уже на заключительном этапе строительства.

Чтобы найти стратегического партнера, учредители «Третьей столицы» решили воспользоваться прежними связями в финансовых кругах. В частности, переговоры велись с Восточно-Европейской инвестиционной компанией, в екатеринбургском представительстве которой ранее работал г-н Субботин. Москвичи хотят идти в регионы. У них есть ощущение, что столичный строительный рынок перегрет, инвестиции в него становятся рискованными. Но их не интересуют те объемы, что нам необходимы, — всего 300 млн руб. Это во-первых. А во-вторых, бизнес-плана им мало: как только мы из теоретиков становимся практиками и показываем, что оправдались наши расчеты по себестоимости строительства и спросу, они будут работать с нами, — рассказал г-н Субботин.

У компании уже есть принципиальные договоренности с несколькими столичными структурами: москвичи готовы инвестировать в целую серию подобных поселков, если проект в Растущем состоится.

Сейчас идут переговоры со строительной компанией «Эльмашстрой» о выполнении работ. Алексей Вторушин, генеральный директор «Третьей столицы»: Проект мы им презентовали, экономическую часть они посмотрели. Интерес у них есть. Они проверяют наши расчеты. Принципиальное согласие о сотрудничестве уже достигнуто, обсуждается форма.

Производство стеновых блоков «Третья столица» будет развивать совместно с ЗАО «Строймехтранс» — соглашение о создании Уральского завода теплоэффективных блоков достигли буквально на днях. До этого запуск завода был под вопросом: первоначальный расчет на инвесторов не оправдался. Новое предприятие расположится на территории Строймехтранса, который и оплачивает стоимость линии практически в полном объеме — 600 тыс. евро. Завод должен начать выпускать продукцию уже в августе.

Примерно половину блоков компаньоны рассчитывают продавать на открытом рынке. Алексей Вторушин: Это раньше к выбору технологий подходили консервативно, а сейчас новинки на рынке востребованы. Полгода назад мы привезли из Москвы образцы, чтобы проверить потенциальный спрос. Оказалось, в Екатеринбурге уже знают об этой технологии и готовы с ней работать.

Если переговоры с Эльмашстроем будут удачными, первую очередь — 10 домов — сдадут уже в октябре-ноябре текущего года. На заключительном этапе строительства начнут привлекать средства дольщиков. Интерес к проекту покупатели проявляют уже сейчас: шесть секций «зарезервированы» будущими жильцами.

После запуска в эксплуатацию поселок передадут на обслуживание коммерческой структуре — ее выберут в ходе конкурса. Также сторонним структурам планируется продать все нежилые объекты (в поселке предусмотрены детские сады, школа, магазины). Алексей Вторушин считает, что нельзя заниматься всем одновременно. Но если какой-то из социальных объектов не удастся сдать в аренду или продать, мы от него не откажемся, — добавляет он.

Обратная связь:
dk@apress.ru

Таунхаус — промежуточный, но выигрышный вариант

Дмитрий Щербаков,

специалист по загородной недвижимости агентства «МАН»:

— Таунхаусы спросом в Екатеринбурге не пользуются. Некоторые все-таки продаются, но сроки экспозиции просто огромные, а большая часть так и висит мертвым грузом. Мне предлагали ими заниматься, но я не вижу перспективы. Это новое понятие, неизученное. Обычно если есть квартира — хочется дом, если дом — то квартиру, о промежуточном варианте люди не задумываются, как правило. А таунхаусы — именно такой вариант. Хотя больше все-таки квартира: изоляции, собственного участка фактически нет.

Но этот проект кажется мне интересным: метраж хороший, расстояние небольшое до города, наличие инфраструктуры — и все это за $500 за кв. м. Квартир по такой цене сейчас в принципе нет. Для молодой семьи с автомобилем, которая собирается обзавестись квартирой, довольно интересное предложение. Возможно, на него люди будут активно откликаться.

Каким будет поселок в Растущем

Площадь застройки — 9 га. Двадцать 4-6-секционных домов. Всего 108 блок-секций площадью от 118 до 188 кв. м ( в основном — 120 кв. м). Блок-секция представляет собой двухэтажную квартиру с собственной котельной и гаражом. Планировка различная. При каждой блок-секции — индивидуальный участок размером 1,5-3 сотки. Водоснабжение, канализация — централизованные (в поселке свои очистные сооружения и скважина).

Дмитрий Пересторонин,

директор Уральского завода теплоэффективных блоков:

— Теплоэффективные блоки состоят из трех слоев: несущая часть, полистирольный вкладыш, работающий как утеплитель, внешняя сторона — декоративное оформление. Соответственно сокращается число строительных манипуляций. Масса блока размером 400 х 200 х 300 мм составляет всего 12–18 кг, т. е. использовать подъемные механизмы для строительства необязательно. Геометрическая погрешность, не превышающая 1 мм, позволяет класть блоки на специальную пасту с толщиной слоя 2–3 мм.