Застройка уходит в точку

Генеральный план Екатеринбурга рассчитан до 2025 г. – по идее, к этому сроку в городе должно появиться 17,4 млн кв. м. нового жилья по сравнению с 2004 г., причем Екатеринбург разрастется до 32 км по линии с севера на юг и до 20 км – с запада на восток (сейчас площадь города составляет 495 кв. км.) Приоритетными направлениями городского развития в Генплане прописаны Юго-Запад и район Широкой речки. По словам Михаила Волкова, заместителя начальника департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений горадминистрации, в городе много земли, пригодной для строительства, обеспеченной всеми инженерными сетями: «Промпредприятия постепенно выводят за пределы города – освобождаются площадки под новые районы». Г-н Волков добавляет: на освоение новых территорий, чтобы Екатеринбург развивался вширь, нужны колоссальные средства. Проще продолжать застраивать город в его сегодняшних границах.

А застройщики говорят, что возводить новые дома негде. По-вашему, в городе есть дефицит земли, пригодной под застройку, или его нет?

- Эта тема искусственно подогрета. В конце 2011 г. начался бум спроса на недвижимость. Объяснить его просто: банки тогда стали предлагать очень низкие ставки по вкладам. Соответственно, люди понесли деньги в недвижимость. Стали скупать любые квадратные метры, даже еще не построенные. Застройщики поняли, что можно продавать квартиры, не имея не только построенных домов, но и разрешений на строительство, проектной документации. Начались продажи по предварительным договорам. И все ринулись в мэрию за участками, чтобы успеть заработать. Но земля выставляется на аукционы планово, в течение всего года, площадки ведь нужно готовить.

На самом деле в городе нет дефицита земли. Есть территории, которые принадлежат одному владельцу – это может быть промышленное предприятие, да любое юрлицо. И таких латифундистов в городе много, причем свои земли они пока не вводят в оборот. Никакого давления на латифундистов никто не оказывает. Хотя если бы застройщики, которым нужны участки под возведение жилья, почаще обращались к собственникам таких простаивающих земель и убеждали их ввести площадки в оборот, латифундисты бы поняли: гораздо выгоднее использовать их для развития города, получить дополнительные доходы. И такие примеры уже есть. Шарикоподшипниковый завод вынес производство из города, фабрика «Уралобувь» переформатировалась в холдинг, который застраивает свои бывшие производственные площадки жильем. Завод им. Воровского на ул. Цвиллинга также планирует унести промплощадку за пределы Екатеринбурга. Это позволит создать новые прорывные территории для развития города. Например, сейчас огромная перспектива у района ЖБИ и Завокзального. Мы разрабатываем проект планировки этих территорий.

То есть, купить на аукционе подготовленный участок не составляет проблемы?

- Для стабильно работающей, хорошо вооруженной технически компании – да. Вообще, когда в федеральном законодательстве прописали механизм аукционов для земли под жилищное строительство, наметился явный тренд: с рынка вытесняются мелкие игроки, компании одного проекта, поставщики обманутых дольщиков. Это они на подъеме строительного рынка в 2006-2007 гг. возводили в лучшем случае один дом и потом тихо умирали.

Сейчас они нашли другую нишу – строят многоквартирные дома на участках, предназначенных под индивидуальное строительство.

- Это огромная проблема для Екатеринбурга. Жилье в таких домах дешево, но покупатели приобретают не конкретные квадратные метры, а долю, как в частном доме, и не смогут потом продать ее без согласия всех соседей. Кроме того, в таких домах не хватает напряжения, возникают проблемы с водой и канализацией – ведь коммуникации рассчитаны на частный дом. Причем если раньше такая застройка была робкими, единичными случаями на окраинах, то сейчас эти застройщики нагло лезут в центр! Таких площадок мы выявили 46.

По идее, эти дома нужно сносить. Но формально их строители не нарушают закона. И они отладили схему: ищут проданные с аукционов площадки, где нужно расселить ветхое жилье. Выкупают квартиры у собственников аварийных домов и одновременно переселяют их в свои многоквартирники, построенные на землях под ИЖС. А квартиры в бараках – продают застройщикам. Это целая индустрия! Решить эту проблему невозможно, пока не изменится федеральное законодательство. Жители аварийных домов тоже хороши. Постоянно пишут и пишут в мэрию обращения, не ленятся лично носить свои письма, в которых просят: «Расселите нас, у нас дом вот-вот рухнет». Но стоит застройщику купить участок с обременением в виде этих бараков, все стоны резко прекращаются. Тишина наступает. Мужественно ставят под протекающую крышу тазик побольше и ждут, когда к ним придут договариваться о расселении. Знают, что смогут запросить любую сумму с застройщика – у него выхода просто другого нет. И тоже ничего не сделаешь – все упирается в федеральный закон.

Как долго Екатеринбург будет развиваться в своих сегодняшних границах? Из ваших слов следует, что от точечной застройки город не откажется.

- Мы прекрасно видим на примере Академического: затраты на обеспечение инженерными сетями неподготовленных территорий - просто колоссальны! У города на это денег нет. Единственный на сегодня выход – частно-государственное партнерство, но здесь все не так просто. Застройщик должен обладать мощный лоббистским ресурсом – какой есть у застройщика Академического, компании Виктора Вексельберга. Другим намного сложнее привлечь в освоение новых территорий федеральные средства. Так, малоэтажный район «Южный» топчется на месте не один год. Кроме того, развивая новый район, застройщик должен понимать: ему придется искусственно сдерживать темпы строительства. Просто потому что город за ними не угонится! Ведь нужно возводить и сети, и дороги, и детсады, школы, больницы. А это все средства городского бюджета, которые четко распланированы. «Ренова-СтройГруп» сегодня оказалась в такой ситуации: может в год вводить по 300 тыс. кв. м., а строит только по 150 тыс. квадратов. Потому что «социалка» за более быстрыми темпами не успевает.

И что плохого в точечной застройке? Именно благодаря ей за последние семь лет город получил 6 млн кв. м. жилья плюс обновленную инженерную инфраструктуру в этих районах. Не говоря уже о налоговых поступлениях в бюджет.

Плюс дорожные заторы.

- Транспортного коллапса в Екатеринбурге нет. Нам нужно только реорганизовать схему дорожного движения, ограничить бесплатную парковку в центре города, как это сделано во всем цивилизованном мире. И проблем никаких не будет.

А расширять дороги, строить новые развязки?

- Европа уже ходила этим путем. В итоге оказалось: все новые, дополнительные дорожные площади моментально заполняются транспортом. Колоссальные затраты на расширение дорог и улиц до максимального предела, строительство развязок лишь немного отодвигают коллапс. У нас будет то же самое. Если лет десять назад глава семьи утром на своем авто сначала вез на работу супругу, потом ребенка подбрасывал до института, и только затем ехал в свою контору, то сегодня все чаще – у каждого члена семьи своя машина. Зачем нам наступать на европейские грабли? Как не стоит и изгонять из центра города личный транспорт. От этого центральные районы теряют деловую активность, становятся неинтересны для бизнеса, даже необитаемы.

Как изменятся планы развития города, если Екатеринбург получит право принимать матчи ЧМ-2018 и ЭКСПО-2020? Город будет осваивать новые территории?

- Если мы получим эти мероприятия, ничего революционного не будет. Совершенно точно Екатеринбург не будет, как сейчас Москва, осваивать обширные новые территории. Но мы должны рвануть в темпах воплощения Генплана, который рассчитан до 2025 г. В планах города давно заложено развитие ВИЗа-Правобережного, который сейчас определен под площадку ЭКСПО-парка. Там и без Всемирной выставки мы построили бы метро, жилье – когда-нибудь. По Генплану предусмотрено комплексное освоение этой территории. С ЭКСПО-2020, федеральным финансированием, получится все это сделать намного быстрее. Причем главный плюс международных мероприятий – готовясь к ним, город может запастись инженерной и транспортной инфраструктурой на годы вперед.