Застройщики и девелоперы — на грани выживания

Финансовый кризис подкосил и без того стагнирующий рынок недвижимости. Продажи квартир упали как минимум в два раза. Планы по реализации проектов коммерческой недвижимости массово перекраивают. О миллионах квадратных метров жилой, торговой, офисной и складской недвижимости, анонсированных еще в начале года, придется забыть на ближайшие несколько лет.

эксперты
Валерий Ананьев
генеральный директор НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс»
Андрей Гавриловский
совладелец ТЦ «Антей»
Алексей Клименко
генеральный директор УК RED
Елена Козырева
директор «СМУ-3 Инвест»
Сергей Меньшенин
руководитель аналитического отдела АН «Новосёл»
Александр Морозов
заместитель генерального директора «Ренова-СтройГруп-Коммерческая недвижимость»
Эдуард Россель
губернатор Свердловской области
Николай Савин
президент Центра недвижимости «МАН»
Игорь Сайдулин
генеральный директор АН «Восточное»
Игорь Суханов
генеральный директор группы компаний «Оборонснабсбыт»
Михаил Хорьков
начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости
Андрей Черушев
директор УК «Партнерство»

Насколько подешевеет недвижимость?
Какие средства вложит в новостройки государство?
Кому придется покинуть рынок?
Где девелоперы возьмут деньги?

Остагнации рынка жилой недвижимости игроки заговорили еще в прошлом году. Тогда застройщики и риэлторы расплачивались за ненормальный рост цен в 2006 г. К середине 2007 г. спрос на квартиры в Екатеринбурге стал отложенным. Кривая цены плавно поползла вниз.

В текущем году по бизнесу строительных компаний и агентств недвижимости ударил еще и глобальный экономический кризис. Главной причиной нынешнего тяжелого положения игроков рынка стала сократившаяся банковская ликвидность.

В 2007 г. общее число сделок купли-продажи жилья и без того упало на 17%. В 2008 г. из-за вставшей ипотеки эта цифра сократилась еще на 5-7%, подсчитали в Уральской палате недвижимости (УПН).

В наступающем году из-за отложенного спроса прайсы застройщиков и риэлторов расти точно не будут, в этом уверены все. Но насколько существенным окажется дисконт — на этот счет единого мнения у игроков рынка нет. Одни утверждают: продолжится плавная коррекция на уровне нескольких процентов в год. Другие настаивают на обвале в 30-50%. Пока сбывается первый прогноз. Существенных изменений расценок участники рынка в этом году не заметили.

Вторичный рынок не пошел на серьезный дисконт из-за позиции частных продавцов. «Физическое лицо — не застройщик. Его не тяготят постоянные расходы на персонал, стройматериалы и пр. Продавец на вторичном рынке пока предпочитает цену не понижать и терпеливо ждет. Потому существенного падения средних расценок нет», — поясняет ИГОРЬ САЙДУЛИН, генеральный директор АН «Восточное». Несмотря на то что по некоторым сделкам продавцы вторички скидывали до 15% стоимости объекта, средние расценки по рынку к декабрю снизились лишь на 3,7% по отношению к показателю начала года, утверждает СЕРГЕЙ МЕНЬШЕНИН, руководитель аналитического отдела АН «Новосёл».

Застройщики не могут подогнать свои прайсы под уровень платежеспособного спроса из-за себестоимости. Хотя цены исчерпали резерв роста еще в прошлом году и с тех пор не идут вверх, затраты стройкомпаний продолжали увеличиваться. Сейчас, констатируют эксперты, себе­стоимость строительства в Екатеринбурге начинается с 40 тыс. руб. за кв. м. «Ниже этой отметки прайсы вряд ли упадут», — уверен НИКОЛАЙ САВИН, президент Центра недвижимости «МАН». Но массового предложения по таким расценкам на рынке тоже нет. Сейчас средняя цена первички в Екатеринбурге превышает 50 тыс. руб. за кв. м.

Строить будут в разы меньше

Без кредитов остались не только потенциальные покупатели квартир, но и сами строители. До 2008 г. для местных застройщиков распространенной была следующая схема привлечения денег: 30% — собственные средства, остальное — банковский заем. И в условиях, когда взять в долг у банкиров не получается, а других инвесторов практически нет, будущее новых строек оказалось под сомнением, рассказывает ВАЛЕРИЙ АНАНЬЕВ, генеральный директор НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс».

«Пока ситуация с инвестициями сложная, проектируйте новые объекты. А когда проблемы закончатся и деньги появятся, начнете строить», — рекомендовал бизнесменам на совещании по строительной отрасли ЭДУАРД РОССЕЛЬ, губернатор Свердловской области.

Сами застройщики, похоже, придерживаются той же точки зрения. «Сейчас продаем законченные и строящиеся объекты. В будущем — посмотрим. Если поток покупателей не увеличится, новые стройки начинать не станем. Подождем», — поясняет стратегию своей компании ЕЛЕНА КОЗЫРЕВА, директор «СМУ-3 Инвест». По мнению многих застройщиков города, в будущем объемы ввода новых площадей у них упадут.

О том, что долгосрочных планов развития строители не вынашивают, свидетельствует, в частности, сократившийся спрос на землю. От продажи права аренды участков в Екатеринбурге муниципалитет собирался в текущем году привлечь 1 млрд руб. По факту мэрии удалось продать земли лишь на 385 млн руб.

Отказавшись от долгосрочных проектов, застройщики сосредоточились на текущем строительстве. «Все объекты, которые мы уже начали возводить, введем в срок», — заявляет г-н Ананьев. Подобную позицию озвучивают все строительные компании.

«Кризис сократит строительство позже. Пока же общий объем строящихся в городе квадратных метров существенно не уменьшился», — комментирует МИХАИЛ ХОРЬКОВ, начальник аналитического отдела УПН. Согласно официальным данным, в стадии строительства в Екатеринбурге находятся 2,5 млн кв. м жилья. По сравнению с показателями декабря прошлого года эта цифра увеличилась примерно на 300 тыс. кв. м.

Объемы строительства не сократились. Но темпы явно упали. Как прогнозируют эксперты, от заявленного в начале года 1 млн кв. м нового жилья построят чуть более половины.

Часть квартир продадут с дисконтом государству

О помощи оказавшимся в затруднительном положении застройщикам по­спешили заявить представители властных структур. Областное правительство, муниципалитет и военные собираются увеличить объемы продаж строительных компаний.

Фонд содействия реформированию ЖКХ и Министерство обороны в следующем году планируют направить на покупку жилья в регионе не менее 4 млрд руб.

Сейчас Министерство ЖКХ Свердловской области собирает от застройщиков данные о том, сколько квадратных метров они готовы продать. Госучреждение собирается потратить 3,2 млрд руб. Приобретать квартиры в Екатеринбурге оно должно начать к февралю 2009 г.

Военные стали скупать жилье уже сейчас. Минобороны в первых числах ноября 2008 г. провело аукцион и купило 77 квартир у ЗАО «Нова-Строй» в Кольцово по ул. Авиаторов. Всего Приволж­ско-Уральскому военному округу выделили средства для приобретения около 500 квартир (1 млрд руб. — минимум).

Саму идею выкупа квадратных метров государством строители одобряют, но в эффективной ее реализации сомневаются. Их смущают, к примеру, установленные госструктурами расценки — по 35 тыс. руб. за кв. м. «Эта цена ниже себестоимости. Кто из застройщиков пойдет на такую продажу? Какой в этом смысл?» — разводит руками г-жа Козырева.

Продавцы найдутся, возражает г-н Савин. Даже по себестоимости отдать часть квартир многие застройщики готовы, считает он: «Совершенно не обязательно продавать весь дом. По себестоимости можно реализовать, например, половину квартир. Остальное — выставить на открытый рынок». Такая стратегия, по словам президента ЦН «МАН», поможет строительной компании собрать достаточно денег для новых строек. Другое дело, что выделенных государством средств всем желающим не хватит, рассуждает он.

Выживут наиболее приспособленные

В конечном счете помощь государства рынок не оживит. Средств, выделенных из федерального, областного, муниципального бюджетов и денег Минобороны хватит для покупки чуть более 1% вводимых в эксплуатацию квартир.

Так или иначе всем участникам рынка придется ждать активизации спроса. Пока не восстановится ипотека и не пройдут все последствия глобального экономического кризиса, статистика продаж не улучшится.

Стагнация продлится еще год-два. «В этих условиях застройщиков и риэлторов станет меньше. С рынка уйдут те, кто не сможет играть по новым правилам», — заключает Николай Савин. Продаваться, по его словам, будут относительно недорогие малометражные квартиры. Спроса на всех не хватит. И компании, которые не смогут предложить рынку однушки и двушки по ценам не выше 45 тыс. руб. за кв. м, вынуждены будут закрываться.

По тому же сценарию станет развиваться и рынок вторичного жилья. Ненормальный рост спроса в предыдущие годы привел к тому, что ветхий жилой фонд стал настолько же привлекательным для покупки, как и новые квартиры, утверждает г-н Хорьков. В фазе активного роста спроса рынок не мог предложить достаточное количество квартир в новостройках. Покупатели кинулись приобретать хрущевки и брежневки, из-за чего средняя цена ветхого жилья фактически сравнялась с ценой квартир на первичном рынке, разъясняет Михаил Хорьков.

Нынешний кризис, по его прогнозу, вернет спрос в нормальное русло. После затишья продаж деньги перераспределятся: со вторичного рынка они уйдут на рынок нового жилья.

Последствия такого перераспределения могут стать фатальными для многих риэлторских компаний. Пока жилье в Екатеринбурге распродавалось влет, на рынке спокойно уживались более 500 агентств недвижимости. В будущем их станет в разы меньше.

Проекты торговых центров выставят на продажу

В этом году на рынок вышли ТРЦ, которые должны были сдать еще в 2007 г. Открылись ТРЦ «Мегаполис», третья очередь ТЦ «Сибирский трактъ», Fashion Сenter Limerаnce. Среди тех, кто построился вовремя, — ТЦ «ГринГо». Суммарная площадь торговых центров, работающих в городе, достигла 466 тыс. кв. м (43% от общего показателя торговых площадей), сообщают в Комитете по товарному рынку администрации г. Екатеринбурга. Нормой считается 33%. Качественных объектов не более трети, утверждают эксперты, а значит, дефицит предложения сохраняется. Между тем в большинстве ТЦ аренда в 2008 г. подорожала лишь на величину инфляции (10-15%). Для сравнения: в 2005-2006 гг. годовой рост ставок составлял 20-30%, а еще ранее — до 40%. Более того, с наступлением кризиса арендаторы стали требовать снижения ставок. Как рассказывал «ДК» ДМИТРИЙ САРАПУЛЬЦЕВ, генеральный директор ТРЦ «Гринвич», из 108 арендаторов этого торгово-развлекательного центра с просьбой снизить ставку обратились двое, а из 38 арендаторов ТЦ «ГринГо» — шестеро, в ЦУМе и Пассаже такие разговоры ведутся практически со всеми. Компании просят снизить аренду минимум на 30%, а иногда и на все 50%. Однако владельцы ТЦ идут на уступки избирательно, тщательно анализируя финансовое состояние арендатора. ИГОРЬ СУХАНОВ, генеральный директор группы компаний «Оборонснабсбыт»: «Если арендатор нацелен на повышение выручки и сокращение издержек с квадратного метра, он не будет приходить и требовать скидку 20-50%. Снижение ставок возможно на отдельных объектах, где у собственника сдадут нервы». Реальные причины для уменьшения ставок могут возникнуть в связи с выходом на рынок новых ТРЦ. Так, на апрель 2009 г. планируется открытие ТРЦ «КомсоМолл», следом за ним — ТРЦ «Фан Фан» (май 2009 г.), а затем — ТЦ «Европа» (июнь 2009 г.). На декабрь назначен запуск ТРЦ «Седьмое небо» и третьей очереди ТРЦ «Гринвич». Что еще будут строить в Екатеринбурге и в какие сроки — пока неизвестно. Из-за финансового кризиса в городе приостановили строительст­во торговых центров общей площадью минимум на 0,5 млн кв. м. Неофициально эксперты называют объем в два раза больше. Свои проекты заморозили девелоперская компания «Макромир» и сеть «Парк Хаус». Из местных игроков от проектов ТРЦ сейчас отказалась компания «Олипс» (вторая очередь «Дирижабля» и ТРЦ на ул. Тверитина — Луначарского) и т. д. Анонсированные проекты (земельный участок и концепция), вероятно, перепродадут с существенным дисконтом новым инвесторам.

Площадки, на которых предполагалось строительство торговой недвижимости, рано или поздно будут разработаны прежними владельцами или новыми, полагают эксперты. Очередной пик ввода ТЦ придется на 2011-2013 гг.

Пафосные бизнес-центры станут демократичными

В первой половине года девелоперы бизнес-центров анонсировали реализацию проектов класса А. К 2015 г. общая площадь таких объектов должна была составить 1,26 млн кв. м против 852,5 тыс. кв. м класса В. Аналитики предрекали перенасыщение рынка офисами высокого класса, поскольку реальную потребность в них оценивали всего в 130 тыс. кв. м. Коррективы внес кризис. По итогам 2008 г. сдали около 250 тыс. кв. м офисных площадей вместо ожидаемых 400 тыс. кв. м, проекты стали менять концепцию один за другим. Вначале УГМК решила построить в «Екатеринбург-Сити» не четыре, а три башни офисного назначения, объясняя это тем, что квартал, в котором расположится комплекс, не сможет принять достаточного количества автомобилей. В сентябре руководители проекта «Стражи Урала» объявили, что в Южной башне разместят только отель (прежде речь шла еще и об апартаментах и бизнес-центре), аргументируя свой отказ строить офисы во второй очереди тем, что к моменту ее сдачи (намечена на 2012 г.) рынок в городе будет уже заполнен. Опираясь на аналогичную логику, «Ренова-СтройГруп» кардинально сменила концепцию проекта на месте завода ОЦМ. Изначально девелопер предполагал, что сможет построить там БЦ класса А на 100 тыс. кв. м. «Сейчас будем делать жилье бизнес-класса по приемлемой цене, сможем заработать на таком проекте 20-30% годовых. По нашим прогнозам, спрос на офисные помещения в премиальном сегменте не восстановится еще лет пять», — сообщил последние изменения в концепции проекта Александр Морозов, заместитель генерального директора «Ренова-СтройГруп-Коммерческая недвижимость».

Сложности с финансированием привели к первым крупным сделкам по продаже БЦ. Компания «Клаас-Строй» за долги перед генподрядчиком (ООО «Атомстройкомплекс») приостановила в августе возведение МФК «Демидов» (142 тыс. кв. м). Объект выкупила УГМК. Примерно в это же время девелопер «Астон Груп» не продал офисный центр «Нахимов Плаза» (3 тыс. кв. м) инвесторам из Москвы. Чтобы заполнить объект, новая управляющая компания идет на серьезный дисконт.

Впрочем, с наступлением финансового кризиса скорректировать ставки пришлось всем владельцам БЦ. «Минимум на 10-15%, — уточняет Алексей Клименко, генеральный директор УК RED. — Но снижение носит кратковременный характер: вписываться в экономику проекта необходимо все равно». Андрей Черушев, директор УК «Партнерство», не разделяет оптимизма коллеги: «Сейчас на портале Е1 в разделе «Cпрос на помещения» — 100 заявок, в разделе «Предложение» — 2 300! С учетом того что все федеральные и международные компании остановили развитие в регионах, конкурировать приходится за местного арендатора, а тот ждет еще большего снижения цены».

Девелоперы надеются, что спрос на строящиеся помещения восстановится к середине 2009 г. Выйдут ли на рынок новые проекты — неизвестно. Андрей Гавриловский, совладелец ТЦ «Антей», прогнозирует, что в отсутствие банков­ского финансирования строящиеся объекты, вероятно, придется продавать в нарезку частным инвесторам.

Новые склады пока никому не нужны

С начала года специалисты Комитета по товарному рынку администрации г. Екатеринбурга оценивали дефицит складских площадей в 800 тыс. кв. м. Местные, федеральные и международные девелоперы весь год анонсировали такой объем проектов, который мог бы в ближайшие годы в разы перекрыть эти потребности. Чтобы подтолкнуть инвесторов к освоению не только города, но и региона, Министерство промышленности Свердловской области разработало концепцию транспортно-логистической системы до 2030 г. Девелоперам предлагают приобретать площадки под строительст­во по ценам, учитывающим расходы на подготовку участков (1 кв. м обойдется в $1 тыс.). Впрочем, реально в Екатеринбурге в 2008 г. строили только два проекта — логопарк «Пышма» столичного девелопера «Евразия Логистик» и комплекс «Чкаловский» местного оператора. Первый ввел новые площади (около 105 тыс. кв. м), а возведение второго объекта временно заморозили из-за проблем с финансированием. На фоне резко сократившегося спроса к концу года едва ли не один проект «Евразии Логистик» закрывает все потребности рынка, отмечают эксперты. Поэтому, скорее всего, другие игроки отложат озвученные планы до лучших времен. Стоимость арендных ставок на склады весь год была крайне высокой, почти приближенной к уровню московских расценок, — $120-130 за кв. м. Вместе с падением покупательской способности грузопоток сократится как минимум на 30% — и ставки неизбежно пойдут вниз, убежден Дмитрий Голицын, руководитель проекта «Логистический центр» строительной компании «Металлайн».