Застройщики взяли пригород

Участники Дискуссионного клуба «ДК» солидарны: спрос на таунхаусы и коттеджи все выше, замороженные в кризис проекты по возведению малоэтажных поселков реанимируют, а часть компаний готовы осваивать сегмент малоэтажки с нуля. Но спрос определяет не все: многоквартирные дома выгоднее, а земли под их строительство не хватает. Поэтому коттеджи и таунхаусы становятся для застройщиков способом дозагрузить мощности. Не более того.

Город распробовал таунхаусы

Пять-семь лет назад коттедж воспринимался горожанами как элитное жилье, стоимость таких объектов начиналась от 7 млн руб., а домов меньше чем 250 кв. м. не строили в принципе. Сейчас покупатели чаще относятся к загородному жилью как к доступной альтернативе городской квартире. «Лет 15 назад и мобильные телефоны казались чем-то запредельным, а сегодня они есть у каждого. Так и с малоэтажным жильем – у людей стало больше денег, они стремятся купить дом за городом – в основном, в качестве второго жилья. Мы сейчас приступаем к проекту комплексного освоения территории на границе Екатеринбурга и Березовского - там будут коттеджи и малоэтажные многоквартирники в сегменте средний плюс. И рассчитываем, что жилье там будут покупать жители Березовского и екатеринбургская молодежь», - комментирует  руководитель отдела продвижения УК «AVS Девелопмент» Елена Кочетова.

Первый заместитель гендиректора поселка «Карасьеозерский-2» Валерий Настас добавляет: в последние год-два застройщики научились делать таунахусы более доступными: «Лет десять назад первые таунхаусы на ул. Амундсена никто не воспринимал всерьез. Сегодня спрос на такое жилье куда выше. Причем раньше таунхаусы были по 180-200 квадратов, со встроенными гаражами, невообразимыми террасами, а сейчас сами клиенты просят площади поскромнее, даже без гаража. И покупает такие объекты молодежь. Мы решили расширить свою линейку за счет таунхаусов». По словам директора по инвестиционному строительству «ЮИТ Уралстрой» Александра Погончика, его компания готовится выйти в сегмент малоэтажной застройки, причем в среднесрочной перспективе формат таунхаусов может стать основным. «У нас есть 14 га в Верхней Пышме, где мы строим высотки. По планам, на 8 га будут стоять многоэтажки, а остальные 6 га – оставим под строительство таунхаусов и малоэтажных многоквартирников», - поясняет г-н Погончик. Он добавляет, что упор компания сделает именно на недорогое жилье.

Приступить к строительству загородных домов «ЮИТ Уралстрой» планировала несколько лет назад, но против эксперимента были финские акционеры компании. «У московского и санкт-петербургского филиалов был неудачный опыт реализации малоэтажных проектов. Из-за недопонимания с местными властями концерн потерял вложенные в строительство деньги. Поэтому нас удержали от участия в малоэтажке. Но сейчас им ясно, что это направление превалирует, и руководство концерна уже спокойно воспринимает планы строительства в России таунхаусов. Тем более опыт у учредителей есть: в Финляндии такое жилье очень распространено, причем там это небольшие, эконом-класса, таунхаусы. Полагаю, что на Урале мы будем строить такие же объекты», - говорит г-н Погончик.

Впервые заняться малоэтажным строительством в пригороде Екатеринбурга планирует и компания «ЭлектроСтройМонтаж», которая традиционно работала в Нижнем Тагиле. Как рассказал ее гендиректор Андрей Тимчук, он планирует купить 70-100 га земли в  районе поселка Малый Исток, разбить территорию на участки по десять соток, возводить на них коттеджи и выставлять на продажу с сетями. Г-н Тимчук признает: опыта малоэтажного строительства у компании нет, и он пока с трудом представляет, как будет обеспечивать подведение сетей к территории: «С этим нам только предстоит разобраться. Пока мы запросили у риелторов информацию о том, какие коттеджи сейчас пользуются спросом, и выяснили, что целесообразно строить дома площадью до 100 кв. м».

Участники Дискуссионного клуба признают: строить таунхаусы стоит только в городе или в ближайшем пригороде. Уже в 20-30 км от Екатеринбурга этот формат востребован меньше, чем коттеджи. «Сегодня мы можем признать, что построенные в Николином ключе три года назад таунхаусы, были ошибкой. Правильнее было бы не делать поселок мультиформатным, сосредоточиться на коттеджах. Люди считают, что если уж они покупают жилье далеко от города, то это должна быть усадьба, а не подобие городской квартиры», - поясняет г-жа Кочетова. Однако директор АН «Атомстройкомплекс» Александр Матофаев не согласен: строить таунхаусы в Екатеринбурге застройщикам не выгодно, так как участки обходятся им слишком дорого. «Выгоднее построить на них многоэтажки», - комментирует он.

По словам Вадима Шамшурина, директора по развитию ПКФ «Палникс», серьезный недостаток таунхаусов – медленное оформление земли под сблокированным домом в собственность. Оно занимает до двух лет. «Земля под таунхаусом общая – как в обычной многоэтажке. Сложно разделить ее между собственниками на равные площадки. У тех, кто купил угловой таунхаус, участок может быть больше, чем у других. Начинаются конфликты», - говорит г-н Шамшурин. Заместитель начальника департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга Михаил Волков видит выход в том, чтобы смежные квартиры были полностью автономны: отдельные сети, кровля и т.д. «Кроме того у квартир не должно быть общей стены. А у нас застройщики стараются максимально удешевить строительство и стену делают общую. Отсюда все проблемы», - поясняет г-н Волков.

Поселки бьются за областные деньги

Участники Дискуссионного клуба констатируют: самой популярной стратегией на рынке малоэтажного строительства остается возведение точечных поселков – это дает возможность возводить малоэтажку без ущерба строительства высоток в городе. При этом застройщики начинают выходить с проектами коттеджных поселков в область. Как говорит Александр Матофаев, «Атомстройкомплекс» малоэтажным строительством занялся недавно и рассматривает его как дополнительный бизнес. «Мы начали осваивать 15 га под Среднеуральском, по планам, там будут коттеджи площадью 180-200 кв. м, - напоминает он. - Хотим создать в Среднеуральске новый центр деловой активности. Это будет «город за городом», с развитой инфраструктурой. У компании есть еще 40 га недалеко от «Палникса», но что-то строить там мы не торопимся», - рассказал г-н Матофаев. Михаил Волков добавляет: малоэтажное строительство – удел крупных холдингов, для которых коттеджи и таунхаусы – способ диверсифицировать бизнес. «Застройщики идут в малоэтажку не от хорошей жизни, а от недостатка участков под высотное строительство. Для них это способ задействовать мощности, чтобы не пришлось сокращать обороты», - убежден г-н Волков.

При этом замглавы Главархитектуры напомнил, что в городе набирает ход еще один формат малоэтажного строительства – комплексное освоение территорий. Так, мэрия курирует подготовку проекта Медный на территории в 600 га, а областные власти подключились к освоению 1,5 тыс. га района Истокский. Оба проекта предполагают строительство помимо жилья школ, детсадов, коммерческих объектов, спортивных комплексов, сетей и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры. Оба – претендуют на областное финансирование. Однако в жесткой конкурентной борьбе Медный Истокскому проигрывает – регион сделал ставку на развитие своего проекта, и уже заключает по нему соглашение о частно-государственном партнерстве. Как пояснила технический директор Центра малоэтажного строительства Корпорации развития Среднего Урала Светлана Моршинина, ЧГП будет распространяться на микрорайон Южный, земли в котором область получила от УК «Главсредуралстрой» (арендатор площадки).

«Сейчас документ согласован и находится на подписи у первых лиц области. Готовится еще одно соглашение о ЧГП – оно касается всего района Истокский. В его рамках  администрация Екатеринбурга получит землю и субсидии для возведения детсадов, школ, дорог и др. социальной и транспортной инфраструктуры. Сетевики - землю под строительство сетей и объектов инженерной инфраструктуры. Область в лице Центра малоэтажного строительства получает землю для возведения малоэтажки с обязательством ввода доступного жилья. УК «Главсредуралстрой» строит коммерческие объекты и жилье, которое сможет продать на свободном рынке. В итоге мы получим развитую территорию с полной инфраструктурой, которая будет генерировать доходы и налоги», - объясняет г-жа Моршинина.

Однако Михаил Волков уверен: развивать параллельно два масштабных проекта – Истокский и Медный – региону не под силу: «Область ограничена в ресурсах. Сегодня региональные власти взяли курс на развитие Истокского, хотя Медный проработан гораздо более детально. А развивать этот поселок самостоятельно город не может. Сетевики тоже едва ли чем-то помогут, потому что для этого им нужно свернуть все свои инфраструктурные проекты и вложиться только в Медный. Выходом мог бы стать приход крупного оператора уровня Газпрома, но у этой компании нет интереса развивать малоэтажное строительство в Екатеринбурге».

По словам г-жи Моршининой, КРСУ готова рассматривать предложения от любых застройщиков, у которых есть подходящие участки – для совместного их освоения по принципу ЧГП. Другого выхода развить большие территории у строителей нет, убеждена она. «Даже если предположить, что застройщики смогут договориться развивать территорию под малоэтажную застройку вместе, им не потянуть финансово. Развитие крупных участков возможно только при частно-государственном партнерстве, где власть выступает гарантом целевого финансирования строительства сетей», - поясняет она. И добавляет: речь идет о партнерстве даже не на уровне города или области: в том числе нужно привлекать федеральные средства.

Михаил Волков добавляет, что застройщики в принципе не готовы объединяться – мешает конкуренция. «Бывают случаи, когда две компании строят поселки на соседних участках. В условиях коммерческой тайны решают возводить спортивные комплексы, школы. Делают двойную работу и в итоге оба проигрывают. Доходит до абсурда: сегодня с территории ассоциации коттеджей «Палникс» поступил запрос на строительство двух веток канализации. Для чего?», - иллюстрирует г-н Волков. Александр Матофаев поясняет: «Атомстройкомплекс» и ПФК «Палникс» вели переговоры по совместному строительству канализации, но не смогли договориться. Вадим Шамшурин вернулся к теме: «Давайте объединимся. И сети вместе можно построить, а потом каждый займется развитием своего участка», - предложил он г-ну Матофаеву.

Александр Погончик полагает, что надежда на взаимодействие застройщиков все же есть. Так, руководство поселка «Карасьеозерский-2» предложило компании сотрудничество. «Схема такая: мы заходим в поселок как застройщик - на готовую инфраструктуру, возводим коттеджи, часть из которых отходит нам, часть – поселку. Нам это выгодно, так как не нужно вкладываться в сети. Подробно структуру сделки мы пока не обсуждали, но предложение это не отбрасываем», - пояснил г-н Погончик.

Малоэтажке добавят этажей

Замглавы Главархитектуры предупредил о новой для Екатеринбурга проблеме, которая может навредить рынку. Так, по его словам, ряд компаний выкупают участки под индивидуальное жилищное строительство, но фактически возводят на них многоквартирники. Жилье в них стоит дешево, но покупатели приобретают не конкретные квадратные метры, а долю, как в частном доме, и не смогут реализовать ее без согласия всех соседей. Кроме того, в таких домах не хватает напряжения, возникают проблемы с водоснабжением и канализацией – так как все коммуникации рассчитаны на частный дом. «Причем если раньше это были робкие единичные случаи на окраинах, то сейчас такие застройщики нагло лезут в центр города! Таких точек уже 25. Недавно одна контора купила участок возле здания облсуда, снесла на нем избушку и строит многоквартирник на участке в шесть соток, - говорит Михаил Волков. - С точки зрения закона такие компании ничего не нарушают. Решить эту проблему невозможно, пока не изменится федеральное законодательство». Вадим Шамшурин добавляет, что и застройщики коттеджных поселков не застрахованы от подобных ситуаций: «Мы можем подвести сети, продать участки без подряда, а собственник возьмет и построит там многоквартирный дом! Или купит коттедж, снесет его и возведет высотку. От этого не защитит ни СРО, ни закон».

По словам Светланы Моршининой, юристы компании прорабатывают акты и договоры, по которым будут продаваться дома в поселке Южный. «Прописываем ограничения для покупателей, чтобы они не смогли купить коттедж в 100 кв. м, снести его и построить дом на 1,5 тыс. квадратов. Чтобы эти договоры были легитимными, нужно будет внести изменения в правила землепользования и застройки Екатеринбурга. Эту идею мы озвучим горадминистрации в ближайшее время», - обещает г-жа Моршинина.

Михаил Волков также предупреждает: рассчитывать на большое количество участков под малоэтажную застройку в Екатеринбурге и пригородах не стоит. Несмотря на прежнее решение городских властей довести долю малоэтажек до 40% от вводимого жилья к 2025 г. «Территория города очень мала, и разбазаривать земли на малоэтажное жилье нерационально. Даже те площадки, которые мы планировали под малоэтажное строительство 5-7 лет назад, сегодня – рассматриваем даже не для таунхаусов, а минимум трехэтажных многоквартирных домов. Так, проектируя поселок Медный, который отдален от города, мы запланировали там многоквартирные пятиэтажки», - комментирует г-н Волков. Застройщики такие перспективы понимают: по словам Вадима Шамшурина, «Палникс» подумывает о строительстве среднеэтажного жилья. Центр малоэтажного строительства рассматривает возможность возвести в Южном даже высотки. А как говорит Александр Матофаев, в ближайшие 10 лет массового строительства доступного малоэтажного жилья ждать в принципе не стоит – все упирается в подведение сетей к площадкам. «Для застройщика это выливается в крупные суммы, в итоге цены на коттеджи оказываются неподъемными даже для среднего класса», - говорит г-н Матофаев.

Так, по словам Валерия Настаса, средняя цена квадрата малоэтажного жилья в «Карасьеозерском-2» составляет 50-60 тыс. руб.: «Мы строили магистрали сетей  по 8-10 км, все это дорого и заложено в стоимость метра». Другие застройщики предлагают более низкие цены – на уровне 42 тыс. руб. за квадрат, однако, по словам г-на Погончика, делать стоимость метра в малоэтажках ниже, чем в обычных квартирах компании не будут. Участникам Дискуссионного клуба не понятно, почему цены на жилье в поселке Южный, строящемся по принципу ЧГП, доступными тоже не назовешь. «Стоимость метра в этом поселке будет не выше установленной Минрегионразвития – 36,7 тыс. руб. Но одна из наших строительных структур участвовала в конкурсе на подряд в Южном, и ей пообещали заплатить по 17 тыс. руб. за метр в таунхаусе. То есть сети строятся за счет области, дома за счет подрядчиков, тогда откуда конечная цена в 36,7 тыс. руб.?», - недоумевает г-н Шамшурин.

Михаил Волков видит другую острую проблему: строительный рынок Екатеринбурга вернулся к ситуации 2006 г., когда горожане вкладывались в недвижимость, создавая ажиотажный спрос, а застройщики повышали цены. «Все мы помним, чем это закончилось. Пузырь снова начал надуваться, и в будущем это может обернуться коллапсом. Строительное сообщество сейчас озабочено только тем, чтобы строить как можно больше и поднимать цены. Завтра это выйдет ему боком. Наоборот, сейчас всем стоило бы сдерживать цены», - предостерегает г-н Волков. Он добавил, что ждать от застройщиков низких цен в малоэтажном сегменте не стоит: «Даже если строители поедут работать в Нижний Тагил, цены там будут на уровне екатеринбургских».

Однако застройщики ломать рынок не планируют. По словам Александра Матофаева, спрос определяет предложение, пусть даже сейчас задействован отложенный в кризис спрос. Если одна компания не будет поднимать стоимость квадрата, то это все равно сделают конкуренты. «Строители никогда не договорятся о сдерживании цен – это утопия. Мы идем вслед за спросом. И просто по законам экономики не можем продавать квартиры по низким ценам – в этом случае дом у нас раскупят за месяц, а не за год. Это невыгодно, потому что в бизнес-плане каждой стройки прописано постепенное поступление денег от продажи квартир – это необходимо для стабильного рабочего процесса», - объясняет г-н Матофаев. По его словам, единственный выход для сдерживания цен – подготовка большого количества земельных участков, чтобы у застройщиков был выбор. Но Михаил Волков отрезал: «Свободной подготовленной земли нет не только в городе, но даже в области». «В таком случае говорить о доступном малоэтажном жилье в ближайшие десять лет не придется. Хотя, безусловно, за такими поселками – будущее», - резюмировал Александр Матофаев.

 

Деловой квартал благодарит «Кафе Тихвин», площадку Дискуссионного клуба