Застройщики города меняют стратегию работы с коммерческими площадями

Уральские девелоперы признают: ситуация на рынке коммерческой недвижимости остается тяжелой — покупателей и арендаторов на офисные и торговые помещения, расположенные на первых-вторых этажах жилых комплексов, найти все сложнее. Причина, по словам аналитика Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, такова: с начала года средняя цена продажи таких объектов снизилась на 5%, ставка аренды упала сразу на 21%.

«Это привело к тому, что инвесторы из этого сегмента ушли — разрыв между ценой продажи и арендной ставкой не дает сейчас заработать сколь либо приемлемые суммы. Долго так продолжаться не может — либо стоимость продажи пойдет вниз, либо ставки аренды отрастут. Но пока не ясно, как будет разворачиваться ситуация», - комментирует г-н Хорьков.

Заместитель директора по развитию компании «Первостроитель» Алексей Коноплев добавляет: сейчас на рынке наблюдается основная тенденция — объемы ввода коммерческих площадей в проектах ЖК меняются. Часть застройщиков по инерции закладывают большой процент офисных и торговых помещений в жилых домах (хотя проблемы с их реализацией наблюдаются в течение двух-трех лет), однако есть игроки, которые уже переориентировались.

«Если раньше под коммерческую функцию девелоперы закладывали 10-12% от площади жилого комплекса, то теперь стало ясно: это избыточно, достаточно 2-4%. Все меньше коммерческих помещений закладывают на вторых этажах домов — офисы в ЖК никому не нужны, востребованы только небольшие помещения на первых этажах для малого и среднего бизнеса. Коммерческие площадки становятся все более универсальными, их проектируют с минимумом перегородок и колонн, площадью по 40-80 кв. м. Меняется и предпочтение по арендаторам: сейчас застройщикам надо привлекать на коммерческие площади в ЖК медицинские и детские центры — они не умирают в кризис, рестораны, пабы и кафе, предприятия сферы услуг, которым нужны помещения в 50-70 квадратов. И арендаторов искать поблизости: мы стали предлагать площадки под организацию бизнеса жителям домов, готовы оказать помощь с открытием проектов, их продвижением. И запрос на это есть. То есть упор на жителей с района. Считаю, что пора спускаться с небес на землю, прекращать строить офисники и бизнес-центры. Девелоперам стоит обратить внимание на то, что расположено рядом, на дворы. Этот сегмент перспективный и непаханый», - убежден г-н Коноплев.

По словам директора ИК Real Capital Владимира Андреева, в офисных центрах тенденции схожие: у арендаторов и покупателей востребованы небольшие помещения в 15-30 кв. м., заезжают на них предприятия сферы услуг — салоны красоты, автомойки, рестораны и т. п.

«Большие помещения никому не нужны, а малые разлетаются как горячие пирожки. Да, основная масса инвесторов с рынка ушли, но из ста вакантных офисов в БЦ «Филитцъ» половину купили именно с инвестиционными целями. Остались и крупные инвесторы, которые берут площади «пакетом» — когда там появляется надежный арендатор типа Сбербанка или иностранной компании. Арендаторы на небольшие площади заходят вполне активно. Конечно, в этом смысле проще объектам, расположенным не в центре города, а, например, на Уралмаше. В центре же новые БЦ ведут сейчас неприкрытую политику по переманиванию клиентов. Понять их можно — больше ничего не остается», - поясняет г-н Андреев.

Профессор УрГЭУ Максим Котляров продолжает: рынок коммерческой недвижимости ждут более глубокие изменения. Эксперт убежден: произойдет переход от рыночной стоимости объектов как основного показателя к инвестиционной стоимости.

«Рынок перейдет на сделки по инвестиционной стоимости недвижимости — эта эра настала. Станет важно, какой БЦ наилучшим образом подойдет под конкретный вид бизнеса, конкретную компанию с определенными показателями деятельности. Бизнес будет четко понимать, выше какой суммы за 1 кв. м. платить нецелесообразно», - считает г-н Котляров.

Вместе с тем управляющий партнер «RFG инженерия» Владимир Репетий прогнозирует: резких улучшений на рынке коммерческой недвижимости в ближайшее время не произойдет. Поэтому собственники помещений должны заниматься своими объектами, чтобы максимизировать прибыль.

«Некоторые предпочитают от менее доходных объектов избавляться, на вырученные деньги приобретать два других из дисконтированного пула. Такие возможности сейчас есть», - говорит г-н Репетий.

Добавим, что ранее полпред Гильдии управляющих и девелоперов Андрей Бриль констатировал: в целом ситуация на рынке коммерческой недвижимости не очень оптимистичная, но сейчас пройдет коррекция, а дальше рынок коммерческой недвижимости должен будет оживать — года через два:

«Главным образом все зависит от финансовой системы — если будет обеспечено кредитование, все будет в порядке».