Земля и неволя

Принимая Земельный кодекс, власти рассчитывали, что свободный оборот земли стимулирует развитие фондового рынка. Предпринимателям, которые еще не выкупили или не взяли в аренду землю, придется спешить – им готовят штрафные санкции. По мнению наблюдателей, непопулярных мер надо ждать после выборов президента. Тому, кто не успеет принять решение до 2006 г., земля обойдется дороже.

Аппетит во время еды

Землю делят с 1993 г., когда своим указом президент РФ разрешил ее куплю-продажу и другие операции. Правда, до принятия в 2001 г. Земельного кодекса сделки были прецедентами. За это время предприятия Свердловской области выкупили 26 участков. Начало положили ВИЗ (1994 г.) и «Калина» (1995 г.). «Калина» хотела жить по западным стандартам, ВИЗ – привлечь инвесторов. Виктор Маслаков, замминистра Свердловской области по управлению госимуществом: Ситуация с ВИЗом особая. Завод выкупил землю одним из первых в стране. С тех пор от вcего производства остался только цех холодного проката, остальное они продают по частям вместе с земельными участками.

Сегодня желающих купить землю намного больше – и среди крупных предприятий, и среди малого и среднего бизнеса. По последним данным, 240 предприятий уже скупили 26 тыс. га. Самый большой участок – 1150 га – приобрел НТМК за 228 млн руб. За 2002-2003 гг. в бюджеты поступило 320,4 млн руб. Сейчас в МУГИСО лежат заявки от «Лукойла», «Сибнефти», «Уралбизнеснефти», на долю которых приходится около 60% всех АЗС. Чиновники прогнозируют, что пик продаж земельных участков придется на 2004-2006 гг.

Кодекс определил семь категорий земли. Большая часть территории Свердловской области приходится на земли лесного фонда (70%) и земли сельхозназначения (20,6%). Земли поселений, востребованные более других, составляют, по информации Минимущества, всего 3,5% (по другим расчетам – меньше 1%). Московские компании уже приступили к скупке сельскохозяйственных участков на Урале, но эксперты считают, что сегодня рынок земли сосредоточен в тех самых 3,5%.

Формально для операций с землей нужна кадастровая оценка, зонирование и разграничение прав между Федерацией, регионами и муниципалитетами. Разграничение будет продолжаться не один год, но торговать землей начали, не дожидаясь результата. Принцип дележа государственной земли прост: участок, на котором стоит муниципальное (областное, федеральное) здание, отходит муниципалитету (области, Федерации). Вначале федеральный закон о введении в действие Земельного кодекса определил, что распоряжаться государственной землей могут органы местного самоуправления, с оговоркой: «если не предусмотрено иное». Иное появилось в августе 2002 г., после выхода постановления Михаила Касьянова* – продавать и сдавать в аренду государственную землю должны были представители Федерации на местах. Муниципалитетам это не понравилось. В Свердловской области все права были делегированы МУГИСО, а теперь появился территориальный федеральный орган, и полномочия перешли к нему. Представители федерального ведомства заключили с муниципалитетами договоры о сотрудничестве. Два города – Екатеринбург и Нижний Тагил – посчитали, что с землей разберутся сами.

Из конфликта интересов предприниматели научились извлекать пользу. Была, например, такая история. В конце 2002 г. муниципалитет предупредил владельца продуктового киоска, арендующего 8 кв. м на углу Ленина и Красноармейской, что пролонгировать договор аренды не будет. Но сворачивать бизнес предпринимателю не хотелось. Исчерпав все аргументы, он написал жалобу главе правительства РФ. 29 ноября 2002 г. ему пришел ответ: «Ваше обращение рассмотрено и отправлено в Правительство Свердловской области для решения по существу». 8 апреля 2003 г. МУГИСО заключило с предпринимателем договор аренды сроком на 11 месяцев. Муниципалитет счел это решение незаконным и подал в суд, требуя освободить землю, однако тяжбу проиграл. Теперь он может взять реванш: срок договора истекает сегодня. Теоретически хозяин киоска может эти 8 кв. м выкупить, но вряд ли ему это позволят.

Если, по мнению некоторых оценщиков, земля промышленных предприятий вообще не имеет рыночной стоимости, то участки под коммерческой недвижимостью всегда будут пользоваться спросом. Впрочем, в их продаже чиновники не заинтересованы. Приобретая землю в собственность, предприниматель уходит из-под контроля. Первым это понял мэр Москвы Юрий Лужков. Продажу земельного участка по Хорошевскому шоссе, которую санкционировало территориальное управление федерального Минимущества, в московском правительстве назвали «пустыми хлопотами в казенном доме». Свою позицию чиновники аргументируют просто. Даже в Нью-Йорке, говорят они, в частной собственности находится только 7% земель, причем государство имеет право выкупить участок обратно по цене, не превышающей трехкратной рыночной стоимости.

Нельзя однозначно сказать, дорогая или дешевая земля в Екатеринбурге. Можно выделить земельную составляющую в цене объекта недвижимости.максим котляров, директор компании «Финансовая лига»: Как определить рыночный потенциал земельного участка? Предположим, рыночная стоимость имущественного комплекса составляет 50 млн руб. Специалист умеет рассчитывать восстановительную стоимость здания. Например, его можно построить с нуля за 35 млн руб. Тогда оставшиеся 15 млн руб. будут земельным вкладом. Однако при эксплуатации пропорции «стоимость здания – стоимость земли» меняются. Коробка стареет, а земля вечна. Можно сделать ремонт, но в западной практике здания чаще сносят, чтобы построить новые. Соответственно, приобретая развалины, вы платите за землю, а стоимость недвижимости – только затраты на ее устранение.

При покупке объекта недвижимости к новому владельцу переходит право бывшего обладателя здания на земельный участок – либо право аренды, либо право собственности. Нельзя продать строение одному, а землю – другому, хотя в России такое случалось. Считается, что отказать в покупке земли можно лишь в том случае, если проект противоречит архитектурным (землеустроительным) требованиям или муниципалитет вынашивает собственные планы его застройки. Однако, по словам предпринимателей, которые приобрели в Екатеринбурге недвижимость и получили отказ в выкупе земли, ответа на вопрос «почему так» им не дали.

 

Продажа родины по частям

Теперь предприятия должны либо выкупить землю, либо взять ее в аренду. Государство устраивают оба варианта. Главный аргумент в пользу покупки – стабильность физических характеристик и возрастающая стоимость земельного участка. Вопрос лишь в том, с какой суммой покупатель готов расстаться. До сих пор земля считается закрепленной за предприятиями в бессрочное пользование. Предприятия отчисляют земельный налог, который им придется платить и после выкупа. В этом смысле ничего не меняется. Можно утешать себя тем, что собственнику земли проще найти инвестора или получить ипотечный кредит.

Сам земельный налог зависит от размера города и его статуса. На местах средние ставки, установленные законом 1991 г. «О плате за землю», дифференцируют по экономико-планировочным зонам. В Екатеринбурге их 71. В центральных районах (например, на пересечение улиц Большакова – Белинского) ставка – 70 руб. за кв. м, на Химмаше или на ВИЗе – 25-40 руб. за квадрат. Это логично. В мировой практике заводы и фабрики строят на окраинах, где земля дешевле, коммерческую недвижимость – в центре. Но в российских городах такой закономерности нет. Промышленные предприятия могут оказаться в зоне с высокой ставкой земельного налога – в Екатеринбурге так расположены, скажем, завод ОЦМ или завод ЭМА. Такие условия должны подталкивать заводы к переезду за городскую черту, но даже в Москве, где разработаны программы реорганизации промзон, вывод предприятий сопряжен с известными трудностями. Девелоперу, заинтересованному в освобождении территории, приходится вкладывать деньги в строительство новых корпусов и прокладку дорог, а потом перевозить и устанавливать оборудование. Эти расходы Москва обязуется компенсировать, но получить деньги может только тот, у кого есть связи в правительстве.

Трудно представить, что в Екатеринбурге найдется предприниматель, который захочет перебазировать «Уралмаш», а мэрия согласится этот проект оплатить.

К земельному налогу законодатели привязали выкупную стоимость. Она получается умножением ставки налога на коэффициент (кратность), который выбирает субъект Федерации. Все земли законодатели поделили на зоны деловой активности в зависимости от числа жителей. Екатеринбург попал в вилку «500 тыс.-3 млн чел.» Правительство Свердловской области могло установить для города любую кратность в интервале от 5 до 17. И выбрало, конечно, 17. Летом 2003 г. произошла существенная реформа: для физических лиц кратность снизили до 5. Максим Котляров: Это сразу подвело черту под дискуссией, считать эту цену рыночной или нет. Ибо земля не может стоить для физических лиц 5, а для юридических 17. Все сразу задумались, как можно перебросить разного рода улучшения на физическое лицо и выкупить с меньшей кратностью – появился спрос на схемы.

«Уралмашзаводу» предложили выкупить землю при кратности 17. 9 сентября 2002 г. у завода истек срок договора аренды 353,7 га земли с городскими властями. Прежде предприятие платило аренду, равную ставке земельного налога, умноженной на коэффициент 0,8. Новый договор надо было заключать с МУГИСО. Учитывая очередной рост земельного налога в 1,8 раза, выкуп земли обошелся бы в $34,8 млн. Как сказал тогда генеральный директор «Уралмаша» Каха Бендукидзе, ему проще закрыть завод или перенести производство в другое место. На что замминистра госимущества Свердловской области Виктор Маслаков ответил, что для нормальной работы «Уралмашу» нужно всего 80 га. Напрашивался вывод: или платите, или сокращайте производственные площади. Руководство решило взять землю в аренду. Виктор Явич, заместитель генерального директора «Уралмашзавода»: По кадастровому плану территория Уралмашзавода определена в рамках 300 га. Мы собираемся концентрировать производство, но это не означает отказ от свободных производственных площадей. Здесь создан технопарк, куда привлекаются предприятия малого и среднего бизнеса. Тем самым завод снижает свои издержки на содержание не задействованных в основном производстве мощностей, в том числе – участка земли. Арендная плата за землю под технопарком составляет 0,1 ставки земельного налога. Плата за пользование землями, на которых расположено производство (120 га на «Уралмашзаводе») – 1,3. В среднем получается 0,6 ставки.

Некоторые предприятия приватизировали землю при коэффициенте 17, хотя, по словам Виктора Маслакова, промышленных гигантов среди них не было. Другим повезло больше – в ноябре 2003 г. кратность для юридических лиц снизили до 9,5, что, по мнению наблюдателей, повергло землепользователей в смятение. Окончательно их добило выступление Владимира Путина на съезде промышленников и предпринимателей – президент России сказал, что взимать плату за землю под приватизированными предприятиями несправедливо. Потом время перехода предприятий с бессрочного пользования на аренду или выкуп передвинули на два года – с 1 января 2004 г. до 1 января 2006 г. У предпринимателей появился запасной вариант – правовое небытие. Игорь Ковпак, президент «Супермаркета «Кировский»: Выкупать землю мы не будем. Большинство наших магазинов имеет право на бессрочное пользование. По закону, это право продлено еще на два года. Плюс мы платим земельный налог. Значит, в течение двух лет я могу также пользоваться этим правом и платить налог. А за это время многое может измениться. Даже президент говорил, что землю собственникам, может быть, отдадут бесплатно. Поэтому мы будем ждать, чем все закончится.

Чтобы ожидание не затягивалось, Минэкономразвития РФ решило увеличить цену выкупа участков в 2005 г. в полтора раза, а в 2006 г. – в два. Пропорционально должны были возрасти и ставки аренды, причем даже для тех компаний, которые уже переоформили право бессрочного пользования. Предполагалось также, что будет введена рассрочка выкупных платежей на 10 лет и установлены базовые ставки выкупа (от 19 тыс. руб. до 78,382 млн за 1 га) и аренды (13% от цены выкупа плюс земельный налог), а регионы базовые ставки могут понижать. Однако после согласования с другими ведомствами решили остановиться на рассрочке в 5 лет и отменить понижающие ставки. Индексацию в полтора и два раза оставили. Судя по всему, так и будет, хотя инициатор новшеств Герман Греф ушел в отставку вместе правительством Михаила Касьянова*.

 

Состоящие в арендных отношениях

Единой методики для определения арендной платы в России нет. Каждый регион считает ее по-своему, причем ставки могут меняться в зависимости от локальных задач. В Свердловской области цена аренды земли определяется почти так же, как и стоимость ее выкупа, только без НДС. Ставки кратности зависят от вида деятельности арендатора, что делает эту систему более справедливой, нежели формула расчета выкупной стоимости.

В постановление правительства №64ПП ставки сведены в большую таблицу. Заглянув в нее, можно увидеть, что для банков, страховых компаний и бирж ставка кратности равна 28, для открытых стоянок с числом машиномест больше 100 – 5, для домов многоэтажной застройки в составе кондоминиумов – 2,8. Классификация постепенно расширяется, но возможности для толкования остаются. Если чиновник имеет дело с НИИ, сдающим помещения арендаторам, то при расчете арендной платы на землю может считать институт некоммерческой организацией (коэффициент 1,2), а может предпринимательской структурой, зарабатывающей деньги на сдаче площадей (коэффициент 9,6). Предпринимателей, недовольных арендной платой, найти несложно. Игорь Ковпак: С подачи Маслакова постановлением правительства Свердловской области установлены сумасшедшие ставки на аренду земли. У нас есть магазины в Екатеринбурге и в Ревде. Так вот, в Екатеринбурге арендная плата за землю в 3 раза меньше, потому что ставка кратности к земельному налогу для предприятий торговли по Екатеринбургу – 10-12, а в Ревде – 30-40. Люди, которые установили такие коэффициенты, ничего не понимают в бизнесе.

Сдавать землю в долгосрочную аренду может только МУГИСО. Чтобы упростить процедуру и не ходить в Регистрационную палату, муниципалитет предлагает бизнесменам заключать договоры аренды на 11 месяцев с последующей пролонгацией – тогда их не надо регистрировать. Хотя такая практика ненадежна. Предпринимателю в любой момент могут указать на дверь. Известны случаи, когда в аренде земли отказывали бизнесменам, которые на выборах мэра поддерживали Юрия Осинцева. Последние поправки к Земельному кодексу, разработанные командой Грефа, предусматривают аренду на 49 лет. Для бизнеса такой вариант предпочтительнее.

До 2002 г. деньги, вырученные за аренду, распределялись между тремя бюджетами в пропорции: 50% – муниципалитетам, 30% – регионам, 20% – Федерации. Теперь средства делятся между областью и муниципалитетом. С 1 января 2003 г. ставки аренды повысились, из-за чего в марте разгорелся скандал. Группа бизнесменов, работающих в сфере торговли и услуг, направила губернатору и председателю правительства Свердловской области обращение, где в ультимативной форме потребовали снижения арендных ставок на землю. Среди них был директор магазина «Московский» Сергей Кадочников, которому за 2003 г. предъявили 387 тыс. 381 руб. 67 коп. вместо прежних 82 тыс. 771 руб. 21 коп. – почти в 5 раз больше. Затем выяснилось, что на самом деле «Московский» должен был заплатить всего 36 тыс. руб., поскольку реконструировал здание и мог рассчитывать на льготы.

Арендовать землю многие считают невыгодным, в частности, потому, что при выкупе участка, который прежде находился в аренде, его цена возрастает. Возможно, если бы механизм продажи земли в рассрочку уже работал, предприятия предпочли бы отдавать деньги частями. Завод «Альстом СЭМЗ» как раз хотел заплатить свои 30 млн руб. частями, но ему сказали: так нельзя. Тогда, по словам генерального директора Петера Иэриша, они сочли, что льготы для предприятий, занимающихся реконструкцией, делают аренду на длительный срок более привлекательной.

В целом, по мнению оценщиков, выкупать землю выгоднее предприятиям, которые зарабатывают на эксплуатации участка. Так, девелопер, построивший в центре города офисное здание, получит при расчете арендных ставок кратность 9,6. Не исключено, что в этом случае стоимость аренды будет равна выкупной цене. В то же время компании, зарабатывающей на логистических услугах, больше подойдет аренда. Хотя принцип уникальности земельных участков подразумевает, что в каждом случае нужны расчеты.

В невыгодном положении окажется большинство предпринимателей, выкупивших помещения на первых этажах жилых домов – бессрочного пользования у них не было. Да и сам выкуп земли будет затруднительным. Ольга Сафронова, заместитель директора компании «Средуралинвест»: Есть механизм, при котором участок под многоэтажным домом могут приобрести в собственность жильцы и юридические лица, чтобы потом его поделить. Но реализовать такую схему практически невозможно. Если хотя бы один совладелец будет против, сделка не состоится.

По прогнозам экспертов, землей дело не ограничится. В развитых странах под земельным участком понимают фрагмент земной поверхности с почвенным слоем, часть недр, ограниченную радиусами земного шара (как кусочек арбуза, который вырезают, чтобы убедиться, насколько он спел) и воздушное пространство на обозримую высоту. Недра – печка, от которой пляшут на Западе. В России начали с приватизации зданий, которые оценщики называют улучшениями. К правам на землю подбирались восемь лет, а теперь в Государственной думе лежит 1500 поправок к Лесному кодексу, Водному кодексу, Воздушному кодексу и Кодексу о недрах. За эти ресурсы тоже придется платить.

полезные сайты по теме

http://www.klerk.ru/news/?193/

Текст федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ». Текст самого кодекса, который вступил в действие после этого постановления и который, собственно, и регулирует сейчас вопросы аренды и продажи земли в России, можно почитать, выбрав его из этого списка: http://www.garweb.ru/project/law/

 http://www.pravcons.ru/publik-01-12-03-2.htm

Приобретая землю в собственность, предприятие несет существенные затраты. О том, как нужно проводить выкуп земли в налоговом учете фирмы, можно ли уменьшить на эту сумму налогооблагаемую прибыль и в каком случае при продаже земли выплачивается НДС, рассказано в этой статье. 

http://www.balfort.com/ru/news/landcode_lease.shtml

Безусловно, покупку земли могут позволить себе далеко не все предприятия, да и не всегда это оказывается выгодным. Аренда земельных участков – одно из основных прав на землю по действующему законодательству. В этой статье профессиональный юрист комментирует Земельный кодекс и регламентируемые им права на аренду, а также порядок оформления участков.

* - выполняет функции иностранного агента