Землю—предпринимателям!

Конфликт области и города мешает обороту земельных участков.

 

Владимир Сивак

адвокат-партнер «Коллегии адвокатов

Павла Астахова»

 

В марте 2001 г. администрация Екатеринбурга провела конкурс «на право застройки» земельного участка по ул. Фрунзе, победителем которого признали ООО «ТЭН». Однако в сентябре 2004 г., когда появилось согласование размещения объекта, выяснилось, что земля, подлежащая застройке, находится в собственности у ООО «Екатеринбургский центр по управлению и эксплуатации «Альтернатива». Эта компания купила участок у предпринимателя Сергея Волкова, который приватизировал землю по решению МУГИСО. Тогда администрация города решила оспорить прошедшее регистрацию право собственности ООО «ЕЦУЭ «Альтернатива».

Требования муниципалитета рассматривает Арбитражный суд Свердловской области, а интересы ООО «ЕЦУЭ «Альтернатива» защищают специалисты «Коллегии адвокатов Павла Астахова».

Этот пример не единственный — существуют десятки аналогичных исков. Наиболее заметны и обсуждаемы споры, возбужденные по инициативе городской администрации. Законны ли ее действия?

Вопрос не праздный. Неуверенность собственника или арендатора земельного участка в своих правах негативно влияет на развитие Екатеринбурга. А нестабильность в обороте земли — следствие неисполнения законодательства правительством Свердловской области, администрацией Екатеринбурга и организациями, приобретающими права на землю.

Истоки конфликта

Разграничение государственной собственности на землю между Федерацией, ее субъектами и муниципальными образованиями началось в 2002 г. До окончания этого процесса полномочиями по распоряжению всей землей законодательство наделило органы местного самоуправления. То есть решение вопроса о предоставлении прав на земельные участки, расположенные в черте г. Екатеринбурга, относится к компетенции городской администрации и лишь в исключительных случаях — к компетенции МУГИСО. Однако в последние годы региональное правительство распоряжалось земельными участками в черте Екатеринбурга, вторгаясь в сферу федеральных органов власти и администрации города.

В результате в столице Урала появилось множество землевладельцев, получивших участки по решению министерства имущественных отношений Свердловской области, действующего за пределами компетенции. Именно эти землевладельцы и стали объектом внимания администрации, стремящейся заново распорядиться землями, предоставленными ранее с законодательными нарушениями.

Наша позиция

По закону мэрия вправе распоряжаться участками, находящимися в государственной собственности. Однако объем ее полномочий ограничен исключительно распоряжением землей. Городская власть может продавать землю, сдавать ее в аренду под строительство и пр.

Однако распорядиться участками администрация Екатеринбурга сможет лишь после оспаривания чужих прав и изъятия «надела» из незаконного владения. Закон не признает землевладельца собственником, если он нарушил порядок приобретения прав на землю, но это не означает, что администрация может оспаривать его права и изымать землю из владения. Эта компетенция находится за рамками полномочий городской администрации по распоряжению землей.

В связи с этим вызывает опасения сложившаяся в Свердловской области судебная практика, недопустимо широко толкующая положения закона о полномочиях органов местного самоуправления. Такой подход мне представляется неверным. Поскольку закон прямо не закрепляет за местными органами полномочий действовать в интересах субъектов государственной собственности, ставя под сомнение права иных лиц на землю, то соответствующие требования администрации Екатеринбурга лишены законного основания.

Оборот земли обязан быть стабильным и предсказуемым, а владелец «надела» должен быть уверен хотя бы в том, что он не лишится ее вследствие удовлетворения судом необоснованных требований.

Понятно, что достижение легального понимания закона государственными органами — дело времени. Но мы рассчитываем на скорое торжество закона. Ведь признание за администрацией Екатеринбурга права распоряжаться государственными землями и наше отрицательное отношение к полномочиям мэрии по оспариванию прав иных лиц покоятся на едином формальном основании — законе «О введении в действие Земельного кодекса РФ».

 

МНЕНИЕ ЗА:

Максим Котляров

директор ООО «Котляров ОРГ»:

— Я согласен с позицией автора: предотвратить кризис оборота земли не удалось. Теперь следует бороться с его обострением. Основной порок действующей методологии разграничения собственности на землю заключается в предположении законодателя, что стороны (государственной власти и местного самоуправления) будут действовать разумно, солидарно и в интересах скорейшего завершения процесса разграничения. Сложно поверить, что наши законодатели не могли предвидеть конфликтность этого механизма, хотя он напрямую затрагивает финансовые интересы сторон.

К сожалению, изменения в законодательстве, которые мы получим с 1 июля 2006 г., оставляют почву для конфликта в системе «муниципалитет — субъект Федерации», и это касается не только Свердловской области. Одна из поправок в 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» гласит: «Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами, столицами субъектов РФ, осуществляется органами местного самоуправления, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации…»

Представляете, что будет, если отдельный закон утвердит норму, при которой неразграниченными участками распоряжаются органы исполнительной власти Свердловской области?

 

МНЕНИЕ ПРОТИВ:

Владимир Винницкий

председатель президиума Свердловской областной экономической коллегии адвокатов:

— Все акты, по которым область и субъекты Федерации раздавали землю до 2001 г ., сегодня признаются законными. На этом основании любое спорное дело можно выиграть в суде. В 2000 г . Верховый суд РФ поддержал практику судов общей юрисдикции, закрепляющую право распоряжаться участками в случаях, аналогичных описанному, за областной властью. И эта практика до сих пор никем не оспорена.

Кроме того, с 1 июля 2006 г . в административных центрах субъектов Федерации распоряжаться земельными участками могут исполнительные органы, например МУГИСО, если региональный закон их уполномочит. По нашим сведениям, в Свердловской области такой закон готовится.

Однако в промежутке 2001-2006 гг., согласно пункту 10 статьи 3 закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ», муниципальными землями распоряжались органы местного самоуправления. ­МУГИСО не могло вмешиваться в этот процесс. Но если областной орган продавал городскую землю вокруг существующего здания, его собственник платил установленную законом сумму, которая распределялась по бюджетам всех уровней, и муниципалитет ничего не терял. В этом случае позиция владельца земли неуязвима. Если же участок выделялся под новое строительство, шансы мэрии выиграть спор в суде неизмеримо возрастали.

Главная же посылка уважаемого коллеги о том, что органы местного самоуправления вправе только распоряжаться землей, но не оспаривать незаконное владение, наивна. Судебная защита — неотъемлемое право любого субъекта, любой власти, оно конституционно, и нарушать его нельзя, как бы плохо мы ни относились к политике городской администрации.