Жить на высоте: особенности русского пентхауса 19.11.2011

Появлением пентхаусов рынок недвижимости обязан американским архитекторам. Именно им в 20-х гг. прошлого века пришло в голову обустроить шикарные апартаменты на последних этажах чикагских и нью-йоркских небоскребов. Отсюда и одна из версий возникновения слова «пентхаус» — «дом на полях шляпы».
В России первые пентхаусы были построены только в 90-е гг. ХХ в. Однако до сих пор, по мнению аналитиков, большинство отечественных пентхаусов не соответствуют классическим представлениям об этом типе недвижимости. «В России рынок пентхаусов на сегодняшний момент находится на начальной стадии развития, потому что у нас эта категория жилья имеет пока довольно размытые характеристики, — рассказывает Дмитрий КУЗНЕЦОВ, директор департамента элитной недвижимости компании Est-a-Tet (Москва). — Еще недавно большинство людей понимали под этим термином крупногабаритную нетиповую многоуровневую квартиру с большой лоджией, расположенную на последнем этаже здания».

Каким должен быть пентхаус

Пентхаус имеет ряд обязательных характеристик. Первая и, пожалуй, самая важная — эксплуатируемая кровля, т. е. терраса не менее 40-50 кв. м. «Причем это должна быть терраса, с которой есть на что смотреть: парк, зеленый массив, поля гольф-клуба. Во всяком случае в американских пентхаусах примерно такой вид из окон и с террас, — характеризует настоящие пентхаусы Андрей ГАВРИЛОВСКИЙ, владелец небоскреба «Высоцкий» в Екатеринбурге (более тысячи жилых квадратов на 50-м этаже здания). — Сами понимаете, в наших городах такого вида из окон нет. Пентхаусом можно назвать хоть чердак на крыше, но суть не изменится — он останется чердаком».
Впрочем, не все эксперты столь требовательны к пентхаусам: достаточно панорамного вида на город и на его достопримечательности. При этом в идеале из пентхауса должен открываться вид на четыре стороны света. «Одна из главных причин, по которой люди хотят жить в пентхаусе, — это открывающиеся виды на город, — поясняет Ирина МАЛЫГИНА, директор агентства недвижимости «Кварц» (Нижний Новгород). — В этом смысле перспективным местом для строительства подобного жилья с панорамным остеклением, например, в нашем городе является набережная. Но здесь нет свободных площадок для возведения новостроек. И это ограничивает развитие сегмента элитной недвижимости». Подобные факторы сдерживают развитие рынка пентхаусов во многих российских миллионниках. Например, в Санкт-Петербурге пентхаусы с «видом» построить сложно из-за жестких ограничений высоты зданий в центре города.
Еще одна характеристика классических пентхаусов, которая не всегда соблюдается в России, — наличие только одной квартиры на этаже. «Зачастую застройщики стремятся использовать площадь по максимуму, так что на верхнем этаже строят две, а иногда и четыре квартиры, в то время как само понятие «пентхаус» предполагает некую изолированность от всего остального дома», — отмечает г-н Кузнецов.
Немаловажная составляющая пентхауса — современная техническая оснастка. «Вопрос не столько в самой застройке, сколько в организации систем жизнеобеспечения дома, — рассказывает Александр МАТОФАЕВ, директор агентства недвижимости «АтомСтрой» (Екатеринбург). — Учитывая существующие проблемы в ЖКХ (например, слабое давление воды на верхних этажах дома), застройщик вынужден предусматривать проектом более сложные технические решения, чтобы жилье соответствовало заявленному формату».
Кроме того, высота потолков в пентхаусе должна быть не менее 4 м. Жилая площадь — от 200 кв. м (а по некоторым оценкам — не меньше 300 квадратов). Еще одно обязательное условие — индивидуальный лифт, которым может воспользоваться только хозяин высоких апартаментов. Далее по списку — возможность приобретения владельцем пентхауса 3-4 машино-мест и даже наличие дымохода для камина.

Пентхаус на вторичке — редкость

Что касается спроса и предложения на рынке пентхаусов, эксперты из различных регионов России приводят совершенно разные данные. Так, аналитики уральского рынка недвижимости говорят об устойчивом спросе на элитное жилье (и на пентхаусы в том числе). Но при этом эксперт из Челябинска констатирует спад потребительского интереса к элитке. «Предложений на рынке пентхаусов у нас не очень много. Это обусловлено тем, что непонятен потребитель на недвижимость такого рода, — уточняет Денис СТУКАЛОВ, директор по развитию риэлторской компании «Служба недвижимости» (Челябинск). — До кризиса элитные объекты возводились достаточно активно. Но из-за высоких сроков экспозиции (пентхаус может продаваться несколько лет. — Прим. ред.) застройщики переключились на менее дорогое жилье».
В Нижнем Новгороде, по словам г-жи Малыгиной, апартаменты, соответствующие классическим представлениям о пентхаусах, не строят вообще: «У нас представлены просторные квартиры с панорамными видами и не более».
В Казани же, по данным агентства недвижимости «Флэт», такие объекты есть, но спросом они пользуются не всегда. «Элитных жилых комплексов на рынке Казани — единицы, пентхаусы представлены в таком же количестве, — комментирует Руслан ХАБИБРАХМАНОВ, директор АН «Флэт». — Но не вся «роскошь», вливаемая в рынок недвижимости города, находит своего покупателя».
Так или иначе, пентхаусы остаются штучным товаром. «Наиболее удачные продаются еще на этапе строительства, — соглашается с коллегой из Казани Дмитрий ГУСЕВ, генеральный директор ГК «Ярмарка» (Екатеринбург). — Остальные реализуются застройщиком в течение нескольких лет после сдачи жилого дома». При этом эксперт уточняет, что на вторичном рынке пентхаусы — редкость вдвойне: инвестирование в них с целью дальнейшей перепродажи в практику участников российского рынка недвижимости пока не вошло. «Кроме того, еще одним аргументом в пользу покупки пентхауса на первичном рынке является то, что до четверти от стоимости элитных квартир, предлагаемых на вторичном рынке, покупатели отдают за отделку, которая не всякому придется по вкусу», — добавляет г-н Гусев.

Цена владения

Плюсы от владения пентхаусом (при условии, что все требования к такой недвижимости выполнены) кажутся очевидными. «Пентхаус — это прежде всего имиджевый объект, владеть им престижно. Это респектабельное жилье для собственника компании, которому важно всегда быть в центре деловой жизни, — комментирует г-н Стукалов. — Но и очевидные минусы со счетов сбрасывать не стоит».
Так, основной минус владения пентхаусом — стоимость содержания. И дело даже не в коммунальных платежах. «По опыту работы нашей управляющей компании могу сказать, что квартплата примерно такая же, как и по городу, а по некоторым статьям даже ниже. Единственное — пентхаусы отличаются большими площадями, поэтому стоимость коммунальных услуг соразмерна количеству квадратных метров, — рассказывает г-н Матофаев. — Плюс дополнительный сервис для жильцов, в итоге цифра получается выше, чем коммуналка в обычном доме».
«Дополнительный сервис» — это, например, услуги по охране и уборке помещения. Кроме того, чаще всего собственники оснащают пентхаусы системой «умный дом», что может оказаться весьма затратно, учитывая опять же размеры апартаментов.
По мнению некоторых аналитиков, покупка пентхауса в большинстве случаев просто нецелесообразна (если это, конечно, не вопрос деловой репутации и не мечта всей жизни). Альтернативой может стать элитная квартира — многоуровневая и даже с панорамным остеклением, но лишенная некоторых преимуществ пентхауса. Разница в цене при этом составит до 30% в пользу традиционного жилья.
Кроме того, по стоимости и комфортабельности пентхаусам не уступают многие загородные дома в престижных коттеджных поселках. Этот сегмент недвижимости показывает уверенный рост практически во всех регионах России, в то время как относительно пентхаусов прогнозы экспертов скромные: «поднебесное» жилье — на любителя, а значит, бурно развиваться это направление вряд ли будет в ближайшее время.

Александра Серебрякова, главный специалист по недвижимости ПЖСК «Бажовский Премиум»: Выбирайте пентхаус на первичном рынке

При выборе пентхауса, на мой взгляд, лучше ориентироваться на первичный рынок. Прежде всего, там есть из чего выбрать, тогда как на вторичном рынке пентхаусы — это единичные эксклюзивные предложения. Во-вторых, поскольку данный вид недвижимости считается элитным, то соответственно продается без отделки, что позволяет покупателям сделать неповторимый интерьер, подобранный под себя и свою семью. Ну и самое главное — цена. Конечно, она ниже в новостройке. Если же пентхаус продается на вторичном рынке, в его цену собственник заложит стоимость дизайна, отделки и даже мебели, причем не факт, что вам не захочется что-нибудь переделать.

Александр Матофаев, директор агентства недвижимости «АтомСтрой»: Под видом пентхаусов продают большие квартиры

Изначально термином «пентхаус» называли отдельно стоящий дом на крыше какого-либо здания, имеющий свою территорию, выходы во все стороны и персональный лифт, или как минимум квартиру на высоком этаже с наличием эксплуатируемой кровли. Сейчас произошла некая подмена понятий, и теперь любая квартира большой площади на последнем этаже с выходом на крышу считается пентхаусом. Если говорить про действительно пентхаусы на примере нашей компании — то их цена варьируется в пределах 90-140 тыс. руб. за кв. м. Разница по сравнению со стоимостью традиционных квартир объясняется наличием в пентхаусах дополнительных эксплуатируемых площадей, на которые существует определенная наценка — каждый застройщик ее устанавливает самостоятельно. Что касается тарифов на коммунальные услуги, то в пентхаусах они незначительно отличаются от средних по рынку. Разница образуется из-за гораздо больших площадей, чем в обычных квартирах. Кроме того, стоимость обслуживания пентхаусов определяется наличием дополнительных опций. Например, если вы хотите, чтобы вас на входе встречал консьерж или каждое утро после ухода на работу у вас дома наводили чистоту, безусловно, эти услуги будут включены в квартплату. И чем больше таких опций, тем дороже содержание пентхауса.